Решение от 20 октября 2020 г. по делу № А82-23199/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-23199/2019
г. Ярославль
20 октября 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 07.10.2020.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: Общество с ограниченной ответственностью Компанию «Авангард» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Общество с ограниченной ответственностью «Лотос-ритейл» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «Компания Авангард Киномир»

о взыскании 399,64 руб. – долга по арендной плате, 25720,95 руб. – неосновательного обогащения

при участии:

от истца – не явились

от ответчика – ФИО3 по дов. от 05.09.2019

от 3-х лиц – не явились

судебное заседание проведено с перерывами (вынесены определения)

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 108323.36 руб. задолженности по арендной плате по договору от 16.11.2006 №19412 за период с 01.07.2015 по 29.08.2017.

Определением суда от 12.12.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО Компания «Авангард», ООО «Лотос-ритейл», ООО «Компания Авангард Киномир».

Определением суда от 18.08.2020 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит взыскать 399,64 руб. – долга по арендной плате за период с 12.08.2017 по 29.08.2017, 25720,95 руб. – неосновательного обогащения за период с 01.07.2015 по 29.08.2017.

Истец в письменном ходатайстве требования поддержал, заявил о рассмотрении дела в отсутствие представителя (ходатайство удовлетворено судом).

Ответчик возражал против иска, поддержал доводы ранее представленного отзыва и заявление об истечении исковой давности.

От истца поступил справочный расчет с учетом заявления ответчика об исковой давности, согласно которому сумма за фактическое использование земельного участка за период с 11.11.2016 по 29.08.2017 составляет 8446,46 руб.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

От третьего лица 2 поступил отзыв на иск, в котором ООО «Лотос-ритейл» сообщило, что как арендатор нежилых помещений 01 ноября 2012 года заключило с ООО Компания «Авангард» договор об организации обеспечения эксплуатационными услугами нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>. В соответствии с условиями вышеуказанного договора ООО «Лотос-ритейл» в период с 01.11.2012 года и до настоящего времени производит оплату коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, в том числе, до июня 2018 года оплачивало аренду земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:0082.

ООО Компания «Авангард», в свою очередь, осуществляло платежи за аренду земельного участка в адрес МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

Между ООО «Лотос-ритейл» и собственниками долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 1 279,7 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане № 44-82, расположенных по адресу: <...>, в том числе и индивидуальным предпринимателем ФИО2, был заключен агентский договор от 22.10.2012 года, в соответствии с условиями которого ООО «Лотос-ритейл» оплачивало арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:0082, расположенный по адресу: <...>. Денежные средства уплачивались, в том числе и за ответчика - Индивидуального предпринимателя ФИО2, являющегося с 19.10.2012 собственником доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные нежилые помещения общей площадью 1 279,7 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане № 44-82, расположенные по адресу: <...>.

Таким образом, за период с 01.07.2015 по 31.05.2018 года включительно арендная плата за переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:0082 была уплачена в полном объеме обществом с ограниченной ответственностью «Лотос-ритейл» за индивидуального предпринимателя ФИО2 путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО Компания «Авангард», что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы арбитражного дела.

Расчеты между ООО «Лотос-ритейл» и ИП ФИО2, связанные с оплатой денежных средств за аренду земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:0082, расположенного по адресу: <...>, произведены в полном объеме, что подтверждается актами взаимозачета № 1 от 31.12.2015, № 4 от 31.12.2016, № 5 от 31.12.2017.

Дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления мэра города Ярославля от 26.10.2006 № 3760 от имени города Ярославля между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице Муниципального учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ООО Компания «Авангард» (арендатор) 16.11.2006 заключен договор № 19412 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:82, площадью 9941 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации здания кинотеатра.

Договор заключен на срок с 26.10.2006 по 25.09.2007. Земельный участок передан по акту приема-передачи.

Согласно пункту 3.3. договора арендная плата носится ежемесячно, в срок по 9-е число текущего месяца.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

В силу п.6.4. Договора он был возобновлен на неопределенный срок.

Здание кинотеатра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, реконструировано.

25 апреля 2009 ООО «Компания «Авангард» получено разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди объекта - реконструированного кинотеатра, 17.07.2013 - разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди объекта - многофункционального комплекса.

ООО «Компания «Авангард» до 09.07.2018 вносило арендную плату за всю площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:82.

На основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним судом установлено, что Минаев С.В. с 19.10.2012 является собственником доли в праве общей долевой собственности на помещения в здании по адресу: г.Ярославль, ул.Труфанова, д.19 (ТЦ «Победа»).

Истец полагает, что с момента приобретения права собственности на помещения в здании многофункционального центра ответчик является стороной (соарендатором) договора аренды земельного участка № 19412, и обязан вносить истцу арендную плату за часть земельного участка, пропорциональную площади принадлежащих ответчику объектов.

Предметом рассматриваемого иска является взыскание долга по арендной плате за период с 12.08.2017 по 29.08.2017 и платы за использование части земельного участка под зданием многофункционального комплекса как разницы между суммой платы за пользование земельным участком, рассчитанной по ставке для земельных участков прочих объектов (14 группа видов использования по приложению 2 к постановлению мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516), и суммой арендной платы по договору, рассчитанной по ставке для земельных участков учреждений кино и кинопроката, театрально-зрелищных предприятий (6 группа видов указанного приложения).

Истец полагает, что ответчиком получено неосновательное обогащение в сумме 25720,95 руб. за период с 01.07.2015 по 29.08.2017, рассчитанное истцом в результате применения ставки арендной платы «Земельные участки прочих объектов». При этом размер ежемесячной арендной платы для ответчика определен истцом, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:82 пропорционально площади принадлежащих ответчику нежилых помещений.

Указанное явилось основанием для обращения Агентства с рассматриваемым иском в суд.

По осуществляемой в помещениях деятельности представитель ответчика подтвердил сдачу помещений в аренду Обществу «Лотос-Ритейл».

По мнению ответчика, требования истца, вытекающие из договора аренды № 19412, должны основываться на условиях данного договора, то есть размер арендной платы должен определяться по ставке «для эксплуатации кинотеатров». Ответчик представил отзыв, возражал по предъявленным требованиям, заявил об истечении исковой давности по части требований.

Между ООО «Лотос-ритейл» и ответчиком подписаны акты взаимозачета по оплате арендованного земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:0082, расположенного по адресу: <...>.

В заявлении об уточнении исковых требований от 14.08.2020 истец указал сумму и период формирования долга, поступившую оплату, уменьшил исковые требования, представил справку-расчет задолженности по договору и по неосновательному обогащению (внедоговорное использование).

Оценивая материалы дела, доводы сторон и третьего лица, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Право долевой собственности ФИО2 на помещения зарегистрировано в ЕГРН 19.10.2012.

Следовательно, ответчик, являясь собственником нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, обязан вносить плату за пользование соответствующей частью земельного участка.

Из материалов дела следует, что весь земельный участок 2006 году предоставлен в аренду третьему лицу – ООО «Компания «Авангард». На момент заключения договора на земельном участке располагалось здание кинотеатра.

До реконструкции здание кинотеатра принадлежало ООО Компания «Авангард».

В период с 2009 по 2013 гг. здание кинотеатра реконструировалось, в результате чего в эксплуатацию введены две очереди объекта – кинотеатр и многофункциональный центр.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 2 статьи 552 Кодекса указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения в реконструированном объекте произошел переход права на часть данного объекта недвижимости к ответчику независимо от правового механизма, которым воспользовались стороны такой сделки (таких сделок).

Следовательно, с переходом права собственности на часть объекта недвижимости с 2012 года к ответчику перешли и права и обязанности арендатора по договору аренды № 19412 в соответствующей части.

Размер арендной платы за земельные участки в г. Ярославле, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется нормами постановления Правительства Ярославской обалстт от 24.12.2008 N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов".

Согласно пункту 2.2. Порядка (в редакции, действовавшей в исковой период) размер годовой арендной платы за использование земельного участка, рассчитывался по формуле:

Ави = УПКСЗви x S x К,

где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду использования (руб.);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель;

S - площадь земельного участка (кв. м);

К - коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа) (%).

В указанной редакции Порядка расчета арендной платы ставка арендной платы должна определена исходя из вида экономической деятельности арендатора.

Вид деятельности, для осуществления которой земельный участок предоставлен в аренду, указан в пункте 1.1. договора аренды № 19412 (эксплуатация кинотеатра). По завершении реконструкции изменения в договор аренды не внесены.

Соответственно, размер арендной платы по договору для ответчика должен определяться по ставке, установленной для земельных участков, занятых кинотеатрами.

По этому использованию земельного участка за ответчиком числится долг 399,64 руб. (по договору аренды).

Постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля" утверждены ставки арендной платы за землю, в том числе ставки для земельных участков учреждений кино и кинопроката, театрально-зрелищных предприятий, для земельных участков под объектами розничной торговли, для прочих объектов, не указанных в приложении к данному постановлению. Ставка для учреждений кино ниже ставки арендной платы за земельные участки прочих объектов.

Третье лицо 1 вносило арендную плату по договору по ставке арендной платы, установленной договором № 19412 «для кинотеатров».

Однако материалами дела подтверждается сдача помещений ответчиком в аренду Обществу «Лотос-ритейл».

В случае если фактически арендатором на земельном участке осуществляется иной вид предпринимательской деятельности, в данном случае – сдача в аренду помещения, что является нарушением условий договора аренды земельного участка, при этом ставка аренды для этого вида деятельности («использование земельного участка под прочими объектами») выше, чем ставка для земельных участков, установленной договором (« для учреждений кино и кинопроката»), указанное, по мнению суда, на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, порождает внедоговорную обязанность арендатора возместить истцу разницу между стоимостью использования земельного участка по договору аренды и стоимостью фактического использования.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суд считает, что взысканию с ответчика подлежит и арендная плата в сумме 399,64 руб. за период с 12.08.2017 по 29.08.2017 и неосновательное обогащение.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ момент общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса РФ).

Суд применяет положения о пропуске срока исковой давности, в связи с чем сумма неосновательного обогащения за период с 11.11.2016 по 29.08.2017 составила 8446,46 руб.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании неосновательного обогащения подлежат частичному удовлетворению в сумме 8446,46 руб.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 399,64 руб. – долга по арендной плате, 8446,46 руб. – неосновательного обогащения.

В остальной сумме иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 680 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья

Секерина С.Е.