Решение от 23 декабря 2019 г. по делу № А82-1289/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-1289/2017
г. Ярославль
23 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена «09» декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен «23» декабря 2019 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Триэс" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Роза ветров"

о взыскании 338030.22 руб.

при участии:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 09.01.2019 (до перерыва);

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 02.12.2019;

от третьего лица – не явился,

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с требованиями, уточненными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 19400-о от 13.11.2006 за период с 03.08.2010 по 30.09.2016 в размере 93107,87 руб., пени за период с 10.09.2010 по 03.10.2016 в размере 119362,30 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Роза ветров".

Определением суда от 17.08.2018 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение дела № А82-12515/2015.

Определением от 21.10.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании, проведенном с перерывом, истец уточнил сумму требований с учетом выводов суда по делу № А82-12515/2015, просил взыскать с ответчика 86336,15 рублей долга за период с 03.08.2010 по 30.09.2016, 252694,07 рублей пени за период с 10.07.2010 по 28.08.2019.

Уточнение требований принято судом.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности в отношении части уточненных требований, а также просил снизить подлежащую взысканию неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, указывая на то, что истец долгое время не обращался к ответчику с требованием о погашении задолженности, о наличии договорных отношений и о размере арендной платы ответчика не уведомлял, при этом в течение спорного периода времени ответчик перечислял денежные средства в счет платы за землю третьему лицу на основании договора от 26.02.2010 на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, сумма пени значительно превышает сумму долга.

Также ответчик просил отложить судебное разбирательство в связи с обжалованием судебных актов по делу № А82-12515/2015 в кассационном порядке. В удовлетворении данного ходатайства судом отказано, поскольку кассационная жалоба по делу № А82-12515/2015 на момент рассмотрения данного спора судом у производству не принята.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, отзыв не представил, в связи с чем дело, в порядке статьи 156 АПК РФ, рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.05.2019 по делу № А82-12515/2015 по иску МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" к ООО "РОЗА ВЕТРОВ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.11.2006г. №19400-о по арендной плате в сумме 1 373 628,19 руб. за период с июля 2011г. по август 2015г., пени в сумме 781 862,25 руб. за период с 01.05.2009г. по 17.08.2015г., всего 2 155 491,04 руб. установлены следующие обстоятельства.

13 ноября 2006г. между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ООО «Роза ветров» (арендатор) заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №19400-о, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 3549 кв.м. с кадастровым номером 76:23:061705:0065, расположенный: по проспекту Фрунзе, 45 в Фрунзенском районе г.Ярославля, кадастровый квартал №061705, земли населенных пунктов, вид функционального использования: для строительства 2-этажного магазина с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями взамен сносимого временного мини-магазина.

Срок действия договора аренды установлен с 16 октября 2006г. по 15 октября 2009г.

Согласно пункту 3.1. договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора аренды, в соответствии с постановлением мэра города Ярославля начисляется арендная плата.

Согласно пункту 3.3. договора оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно.

В соответствии с пунктом 5.1. договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

28 сентября 2009г. между Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области и ООО «Роза ветров» заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды №19400-о, в соответствии с которым произведена замена арендодателя на Департамент, изменены редакции пунктов 3.1., 3.4., 3.5. договора; срок действия договора продлен до 14 октября 2012г. 26 февраля 2010г.

Обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: магазин с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями.

В материалы дела представлено Соглашение о расторжении договора №19400-о от 02.10.2012г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и ООО «Роза ветров», согласно которому в связи с вводом объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU76301000-013-2010 от 26.02.2010г.) стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 27.02.2010г., а также акт приема-передачи земельного участка о передаче участка 27.02.2010г. Департаменту, подписанный сторонами с приложением печатей. Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что подписанные арендатором соглашение о расторжении и акт приема-передачи не были возвращены ООО «Роза ветров» арендодателю, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что договор аренды продолжает действовать.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО «Роза ветров» 17.05.2011г. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 76:23:010101:181774 площадью 558,5 кв.м., в том числе: помещения №№1, 4-7, 14-19, 27-37 (подвал), №№1-4 (1-ый этаж), №№1, 13-15, 19- 21,54,57,58 (2 этаж), №№1,2 (выход на крышу).

При этом на те же помещения, за исключением помещений 2 этажа №№14,54,58 и помещений подвала №№4,18 общей площадью 19,9 кв.м., зарегистрировано право общей долевой собственности на основании решения Арбитражного суда Ярославской области по делу №А82- 3531/2011 от 25.12.2012г.

Указанным решением суда установлено, что на момент рассмотрения дела в суде зарегистрировано право собственности ООО «Роза ветров» на спорные помещения подвала № 1,4,5,6,7,14,15,16,17,19, помещения 1 этажа №1- 4, помещения 2 этажа № 1,13,14,15,19,20,21, 54, 57 и право собственности ФИО4 на спорные нежилые помещения 1 этажа № 23, 2 этажа № 29, 30 без отражения мест общего пользования. Спорные помещения используются в предпринимательской деятельности ФИО4 (помещение 1 этажа №23, помещения 2 этажа № 29 и 30) и остальные спорные помещения ООО «Роза ветров». Требования истца о выделении в натуре из состава помещений ответчиков мест общего пользования вышеназванных помещений признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем указанные помещения выделены в натуре из состава объектов, права на которые зарегистрированы в ЕГРП за ООО «Роза ветров» и ФИО4, и исключены из состава этих объектов.

При рассмотрении дела № А82-12515/2015 судом установлено, что третьи лица – собственники помещений в здании на основании договоров на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, заключенных с ООО «Роза ветров», ООО СБК «Партнер», на основании выставленных счетов в период 2012 - 2016гг. производили платежи за аренду земельного участка, которые не были перечислены ООО «Роза ветров» в счет оплаты по договору аренды №19400-о.

При этом суд пришел к выводу также и о неисполнении ООО «РОЗА ВЕТРОВ» решения Арбитражного суда Ярославской области по делу №А82-3531/2011 от 25.12.2012 (пункты 2, 4, 6 резолютивной части решения).

Принимая во внимание изложенное, суд при рассмотрении дела посчитал правомерными и обоснованными требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере, пропорциональном площади помещений, на которые зарегистрировано право собственности ООО «Роза ветров», согласно сведениям ЕГРН.

Ответчику ИП ФИО3 с 2010 года принадлежит на праве собственности нежилое помещение в построенном ООО «РОЗА ВЕТРОВ» здании № 2, 2 этаж, площадью 29, 2 кв.м.

Полагая, что ответчик с момента приобретения указанного помещения в собственность является стороной (соарендатором) по договору аренды от 13.11.2006 №19400-о, при этом не вносил арендную плату, истец обратился в суд с рассматриваемым иском. При этом площадь земельного участка, приходящаяся на ответчика (44 кв.м.) определена истцом как соотношение площади помещения, принадлежащей ответчику, к общей площади объекта недвижимости и к общей площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:061705:0065.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Следовательно, ответчик, являясь собственником нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 76:23:061705:0065, обязан вносить плату за пользование соответствующей частью земельного участка.

Из материалов дела следует, что весь земельный участок 2006 году предоставлен в аренду третьему лицу.

Обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: магазин с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями.

Под строительством в статье 1 Градостроительного кодекса РФ понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно статье 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 2 статьи 552 Кодекса указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения в реконструированном объекте произошел переход права на часть данного объекта недвижимости от третьего лица к ответчику независимо от правового механизма, которым воспользовались стороны такой сделки.

Следовательно, с переходом права собственности на часть объекта недвижимости к ответчику перешли и права и обязанности арендатора по договору аренды № 19400-о в соответствующей части.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, с момента регистрации права собственности на нежилые помещения ответчик обязан вносить арендную плату в соответствии с договором аренды № 19400-о, а также несет установленную договором ответственность за неисполнение данной обязанности.

Из расчета истца следует, что к взысканию предъявлены 86336,15 рублей долга за период с 03.08.2010 по 30.09.2016, 252694,07 рублей пени за период с 10.07.2010 по 28.08.2019.

При этом ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ момент общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса РФ).

Истец обратился в суд с рассматриваемым иском 31.01.2017.

Согласно справочному расчету истца, не оспариваемому ответчиком, в пределах срока исковой давности предъявлены требования о взыскании 51619,75 рублей долга за период с 31.01.2014 по 30.09.2016, 125470,22 рублей пени за период с 31.01.2014 по 28.08.2019.

При этом суд не находит оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В определениях от 15 января 2015 года N 6-О и N 7-О Конституционный Суд выявил смысл положений части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно оспоренным положениям суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательств наличия исключительных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о необходимости уменьшения неустойки. Также суду не представлены доказательства того, что такая ставка является чрезмерной. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, по мнению суда, к таковым не относятся.

Суд отмечает, что расчет пени произведен истцом по ставке 0,15% от суммы долга за каждый день просрочки, что вдвое меньше установленного договором.

Такая же ставка для расчета пени по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена пунктом 3.3. «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного постановлением Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п.

Таким образом, общая сумма договорной неустойки обусловлена не применением истцом неоправданно высокой ставки для начисления пени, а суммой задолженности и длительностью периода просрочки.

Доводы ответчика о том, что он оплачивал денежные средства за пользование земельным участком третьему лицу, также не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в иске или снижения неустойки.

Во-первых, в рамках дела № А82-12515/2015, к участию в котором ответчик привлекался в качестве третьего лица, установлено, что ООО «РОЗА ВЕТРОВ» платежи по договору аренды не вносило.

В-вторых, договор от 26.0.2010 на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, заключенный между ответчиком и третьим лицом, применительно к обязательствам по оплате арендных платежей за пользование землей по своей правовой природе является агентским договором, поскольку арендная плата за землю не является коммунальной или эксплуатационной услугой, а объем обязательств каждой из сторон в данном правоотношении определяется законом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 1008 Гражданского кодекса ТФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Таким образом, поручив третьему лицу осуществлять за себя платежи за пользование земельным участком, ответчик, проявляя необходимую осмотрительность и действуя добросовестно, не мог не знать о том, что третье лицо платежи по договору аренды № 19400-о не производит.

При этом ответчик не был лишен возможности самостоятельно определить объем своих обязательств перед истцом и надлежащим образом исполнить данные обязательства.

Факт неуведомления истцом ответчика о наличии договорных отношений по аренде земельного участка не имеет правового значения для рассмотрения данного дела, поскольку стороной данного договора ответчик стал в силу закона, и, действуя разумно и добросовестно, не мог не знать о наличии договорных отношений по аренде земельного участка между истцом и ООО «РОЗА ВЕТРОВ».

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 51619,75 рублей долга, 125470,22 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета 5144,00 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.