Решение от 2 ноября 2018 г. по делу № А11-13920/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А11-13920/2017
г. Владимир
2 ноября 2018 года
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 18.10.2018. Полный текст решения изготовлен 02.11.2018.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску сельскохозяйственного производственного кооператива «Второво», 601310, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «ВАН-БАГ», 600901, г. Владимир, мкр. Юрьевец, пр-д Строительный, 1, ИНН <***>, ОГРН <***>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Камешковского района, Владимирская обл., г. Камешково, о взыскании задолженности по договору субаренды в размере 825 000 руб., по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВАН-БАГ», 600901, г. Владимир, мкр. Юрьевец, пр-д Строительный, 1, ИНН <***>, ОГРН <***>, к сельскохозяйственному производственному кооператива «Второво», 601310, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, о признании договора субаренды недействительным и применении поеледствий недействительности сделки, при участии представителей: от СПК «Второво» – ФИО2, по доверенности от 12.04.2017; от ООО «ВАН-БАГ» – ФИО3, по доверенности от 22.01.2018 № 15, Сарояна Г.М., по доверенности от 22.01.2018 № 16; от третьего лица – представитель не явился, извещен отзыв, в заседании суда 11.10.2018 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.10.2018 до 10 час. 30 мин.,

установил.

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Второво» (далее по тексту – СПК «Второво», Кооператив) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ван-Баг» (далее по тексту – ООО «Ван-Баг», Общество,) о взыскании задолженности по договору субаренды от 02.03.2015 № 3 в сумме 825 000 руб.

В обоснование иска указано, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы за период с 08.04.2015 по 07.10.2017.

Заявлением от 18.10.2018 истец уточнил размер требований и просил взыскать задолженность в сумме 747 500 руб. (с 08.06.2015 по 07.10.2017).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

ООО «Ван-Баг» требование не признало и подало встречное исковое заявление, которое принято судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о признании договора субаренды от 02.03.2015 № 3 недействительным и о применении последствий его недействительности; исключении записи о регистрации договора из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,.

В качестве правового обоснования встречного иска Общество сослалось на статью 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», подпункт 3 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

ООО «Ван-Баг» указало, что заключило договор субаренды от 02.03.2015 №3 под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки, таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные. Считает, что при заключении сделки Кооператив (арендодатель) ввел его в заблуждение относительно площадей, размеров, местонахождения участков. Указало, что все переданные по договору аренды участки невозможности использовать, их площади, границы отсутствуют и их невозможно установить. Отметило, что согласно сведениям государственного кадастра недвижимости границы земельных участков, переданных в субаренду, не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Истец по встречному иску сообщил суду, что письмом от 16.03.2015 № 27 обращался в СПК «Второво» об установлении границ земельных участков и в ответе от 23.03.2015 Кооператив обязался в разумный срок изготовить и обеспечить утверждение администрацией Камешковского района проекта границ. Однако, после введения в апреле 2015 года в отношении СПК «Второво» процедуры конкурсного производства, проект межевания был отклонен и в администрацию Камешковского района не направлялся (копия межевого плана з.у. №33:06:000000:117 от 08.10.2015).

В обоснование встречного иска и доводов, изложенных в отзыве на первоначальный иск, ООО «Ван-Баг» представлены в материалы дела заключения общества с ограниченной ответственностью «ВладЗемПроект» (кадастровый инженер – С.И. Пономарчук), согласно которым:

1) Площадь земельного участка соответствует данным Выписки из Единого государственного реестра недвижимости и проекту территориального землеустройства – заключение от 01.09.2018 № 27 в отношении участка с кадастровым номером 33:06:081401:181;

2) В связи с развитием территории и постановке на кадастровый учет других земельных участков, без учета данных с проекта территориального землеустройства площадь земельного участка не соответствует выписке из ЕГРН – заключение от 08.10.2018 № 38 в отношении участка с кадастровым номером 33:06:000000:114;

3) Площадь полученная в результате кадастровых работ 26 885 кв.м, земельный участок состоит из четырех контуров (многоконтурный земельный участок) в связи с развитием территории и постановке на кадастровый учет других земельных участков – заключение от 01.09.2018 № 29 в отношении участка с кадастровым номером 33:06:080201:589;

4) В результате кадастровых работ площадь земельного участка составила 4 380 345 кв.м, разница составила 796 950 кв.м, вместе с тем в проекте территориального землеустройства СПК «Второво» имеется экспликация, где площадь под древесно-кустарниковой растительностью, болотами, нарушенными землями (входят в эту группу), прочими землями (входят в эту группу) составила 5 090 000 кв.м – заключение от 16.04.2018 № 4 по земельному участку с кадастровым номером 33:06:000000:117;

5) В связи с развитием территрии и постановке на кадастровый учет других земельных участков, без учета данных с проекта территориального землеустройства площадь земельного участка не соответствует выписки из ЕГРН – заключение от 08.10.2018 № 39 в отношении участка с кадастровым номером 33:06:000000:118;

6) Проанализировав графическую часть проекта и данные кадастровой карты определить местоположение участка и его площадь не представляется возможным – заключение от 08.10.2018 № 40 в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:06:000000:147;

7) Проанализировав графическую часть проекта и данные публичной кадастровой карты определить местоположение земельного участка и его площадь не представляется возможным – заключение от 01.09.2018 № 26 по земельному участку с кадастровым номером 33:06:081202:90;

8) Площадь, полученная в результате кадастровых работ, соответствует площади 29 200 кв.м – заключение от 01.09.2018 № 28 по земельному участку с кадастровым номером 33:06:081202:91.

СПК «Второво» в отзыве указало на пропуск срока исковой давности обращения с иском о признании договора субаренды недействительным.

Кроме того, ответчик по встречному иску указал, что договор субаренды заключен ООО «Ван-Баг» без возражений и участки приняты по акту. На момент заключения оспариваемой сделки имелась возможность предпринять разумные действия по проверке участков. Сведения о том, что границы земельных участков не установлены, были известны при заключении договора, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области. Сведения о том, что Общество после заключения договора субаренды обращалось с требованиями к конкурсному управляющему СПК «Второво» отсутствуют.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Камешковского района Владимирской области.

В отзыве администрация и представитель в заседаниях суда поддержал позицию СПК «Второво» указал, что земельные участки, предоставленные в аренду по договору аренды № 267, а впоследствии по спорному договору субаренды, ранее находились в постоянном бессрочном пользовании у арендатора (СПК «Второво»), на данных земельных участках расположены сельскохозяйственные объекты СПК «Второво», сельхозугодья и пастбища сложившиеся за время деятельности Кооператива. Договор аренды земельных участков от 27.11.2014 № 267 заключен в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) и Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела поставлены на кадастровый учет следующие земельные участки:

1) с кадастровым номером 33:06:081401:181 площадью 78 700 кв.м, земли категории – земли населенных пунктов, адрес: Владимирская область, Камешковский район, с. Чистуха, разрешенное использование: обслуживание объектов сельскохозяйственного назначения. Граница не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Поставлен на кадастровый учет 28.01.1993;

2) с кадастровым номером 33:06:000000:114 площадью 450 000 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, адрес: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво, разрешенное использование: под дорогами и застройками. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Поставлен на кадастровый учет 28.01.1993;

3) с кадастровым номером 33:06:080201:589 площадью 42 435 кв.м, земли населенных пунктов, адрес: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво, разрешенное использование: обслуживание объектов сельскохозяйственного назначения. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Поставлен на кадастровый учет 30.10.2007;

4) с кадастровым номером 33:06:000000:117 площадью 5 177 295 кв.м, земли населенных пунктов, адрес: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво, азрешенное использование: древесно-кустарниковая растительность, болота. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Поставлен на кадастровый учет 28.01.1993;

5) с кадастровым номером 33:06:000000:118 площадью 37 000 кв.м, из земли сельскохозяйственного назначения, адрес: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво, разрешенное использование: под водоемами. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Поставлен на кадастровый учет 28.01.1993;

6) с кадастровым номером 33:06:000000:147, площадью 120 000 кв.м, земли населенных пунктов, адрес: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Поставлен на кадастровый учет 28.01.1993;

7) с кадастровым номером 33:06:081202:90 площадью 1071, 90 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, расположен по адресу: Владимирская область, Камешковский район, д. Палашкино. Разрешенное использование: обслуживание зданий и объектов. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства;

8) с кадастровым номером 33:06:081202:91 площадью 29 200 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, расположенпо адресу: Владимирская область, Камешковский район, д. Палашкино. Разрешенное использование: обслуживание зданий и объектов. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

29.06.2012 постановлением администрации Камешковского района Владимирской области прекращено право постоянного бессрочного пользования СПК «Второво» на земельные участки, которые предоставлены в аренду - 27.11.2014 между администрацией Камешковского района (арендодатель) и СПК «Второво» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 267, в соответствии с которым переданы в аренду следующие участки:

- площадью 78 700 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:081401:181, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Чистуха. Разрешенное использование: обслуживание объектов сельскохозяйственного назначения;

- площадью 450 000 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:000000:114, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво. Разрешенное использование: под дорогами и застройками;

- площадью 42 435 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:080201:589, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво. Разрешенное использование: обслуживание объектов сельскохозяйственного назначения;

- площадью 5 177 295 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:000000:117, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво. Разрешенное использование: древесно-кустарниковая растительность, болота;

- площадью 370 000 кв.м, из земель категории – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 33:06:000000:118, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво. Разрешенное использование: под водоемами;

- площадью 120 000 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:000000:147, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства;

- площадью 1071, 90 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:081202:90, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, д. Палашкино. Разрешенное использование: обслуживание зданий и объектов;

- площадью 29 200 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:081202:91, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, д. Палашкино. Разрешенное использование: обслуживание зданий и объектов.

Срок аренду участка установлен в пункте 2.1 договора – с 27.11.2014 по 26.11.2063.

Участки переданы Кооперативу по акту от 27.11.2014 и приняты без замечаний.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

02.03.2015 между СПК «Второво» (арендатор) и ООО «Ван-Баг» (субарендатор) заключен договор субаренды земельных участков, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает за плату в субаренду земельные участки:

1) площадью 78 700 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:081401:181, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Чистуха. Разрешенное использование: обслуживание объектов сельскохозяйственного назначения;

2) площадью 450 000 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:000000:114, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво. Разрешенное использование: под дорогами и застройками;

3) площадью 42 435 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:080201:589, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво. Разрешенное использование: обслуживание объектов сельскохозяйственного назначения;

4) площадью 5 177 295 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:000000:117, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво. Разрешенное использование: древесно-кустарниковая растительность, болота;

5) площадью 37 000 кв.м, из земель категории – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 33:06:000000:118, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво. Разрешенное использование: под водоемами;

6) площадью 120 000 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:000000:147, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, с. Второво. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства;

7) площадью 1071, 90 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:081202:90, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, д. Палашкино. Разрешенное использование: обслуживание зданий и объектов;

8) площадью 29 200 кв.м, из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:081202:91, расположенный по адресу: Владимирская область, Камешковский район, д. Палашкино. Разрешенное использование: обслуживание зданий и объектов.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договор субаренды заключен сроком на 10 лет: с 02.03.2015 и до 02.03.2025, что не превышает срока действия основного договора аренды - по 26 ноября 2063 года.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

Субарендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельными участками ежемесячно не позднее 30 числа каждого месяца (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора субарендная плата по настоящему договору составляет за земельные участки в месяц:

1) площадью 78700 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:081401:181, разрешенное использование: обслуживание объектов сельскохозяйственного назначения - 9000 руб;

2) площадью 450000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 33:06:000000:114, разрешенное использование - под дорогами и застройками - 3500 руб.;

3) площадью 42435 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:080201:589, разрешенное использование - обслуживание объектов сельскохозяйственного назначения – 5000 руб.;

4) площадью 5177295 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 33:06:000000:117, разрешенное - древесно-кустарниковая растительность, болота - 3500 руб.;

5) площадью 370000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 33:06:000000:118, разрешенное использование - под водоемами - 1500 руб.;

6) площадью 120000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 33:06:000000:147, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства – 1500 руб.;

7) площадью 1071,90 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:081202:90, разрешенное использование обслуживание зданий и объектов - 1000 руб.;

8) площадью 29200 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 33:06:081202:91, разрешенное использование земельного участка: обслуживание зданий и объектов - 2500 руб..

Пунктом 3.4 договора установлено, что субарендная плата начисляется с момента подписания договора и акта приема-передачи земельных участков субарендатору.

Между Кооперативом и Обществом подписан акт приема-передачи земельных участков, согласно которому участки по договору субаренды 02.03.2015 переданы и приняты ООО «Ван-Баг» с указанием на то, что в момент передачи земельные участки находятся в удовлетворительном состоянии, являются пригодными для использования, претензий к состоянию участков стороны не имеют.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области от 08.04.2015 № 33/001/011/2015-4272 и копии дела правоустанавливающих документов договор субаренды зарегистрирован на основании заявления ООО «Ван-Баг».

ООО «Ван-Баг» платежным поручением от 31.03.2015 № 66 произведена оплата по счету 2 от 23.03.2015 (назначение платежа - субаренда за шесть месяцев по договору № 4 от 16.03.2015 на сумму 50 000 руб.) и платежным поручением от 31.03.2015 № 67 произведена оплата по счету 3 от 23.03.2015 (назначение платежа - субаренда за март по договору № 3 от 16.03.2015 на сумму 27 500 руб.).

16.03.2015 ООО «ВанБаг» направило СПК «Второво» письмо, в котором указало, что согласно кадастровых паспортов границы земельных участков не определены, границы установить на местности не представляется возможным.

Письмом от 23.03.2015 Кооператив ответил, что заключен договор подряда на выполнение кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ земельных участков, СПК «Второво» обратится в администрацию Камешковского района с заявлением об утверждении проекта границ участков.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 26.03.2015 по делу № А11-9322/2013 СПК «Второво» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-5083/2016 с СПК «Второво» в пользу Отдела имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района взыскана задолженность по договору аренды от 27.11.2014 вышеуказанных земельных участков в сумме 43 052 руб. 65 коп. за период с 27.11.2014 по 31.12.2014, 2, 3, 4 кварталы 2015 года, пени в сумме 10 309 руб. 95 коп.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный отклонению на основании нижеследующего.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено этим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Как установлено в рамках рассматриваемого дела и указано выше стороны заключили договор субаренды в отношении земельных участков, переданных Кооперативу в аренду по договору с Отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района Владимирской области.

В пункте 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенное установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком признается часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию часть 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившем в силу вступившем в силу с 01.01.2017 .

Также как в соответствии с пунктом 7 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент подписания спорного договора субаренды, утратил силу с 1 января 2017 года), так и в соответствии с частью 8 статьи 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» установлено, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент подписания спорного договора, утратила силу с 1 января 2017 года), каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер).

В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок (пункт 3 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент подписания спорного договора, утратила силу с 1 января 2017 года)).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 04.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7 - 21 ч. 2 ст. 7 названного Закона сведений об объекте недвижимости.

Описание местоположения границ земельного участка является сведениями об уникальных характеристиках объекта недвижимости и вносится в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Федерального закона от 04.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. С этого момента земельный участок является объектом гражданского оборота.

В данном случае все земельные участки, переданные в аренду , а в последствии в субаренду поставлены на кадастровый учет, однако их границы не определены в соответствии с действующим законодательством.

Исходя из правового анализа вышеуказанных норм права, сам факт отсутствия установленных в установленном порядке границ земельных участка, в случае постановки их на кадастровый учет, не свидетельствует о том, что договор аренды или субаренды является незаключенным, поскольку моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр. С этого момента земельный участок является объектом гражданского оборота.

Довод ООО «Ван-Баг» о том, что договор субаренды является незаключенным по причине неидентификации земельных участков (отсутствия сведений об их границах), отклоняется, поскольку отсутствие в сведениях государственного кадастра недвижимости координат характерных точек границ у земельного участка не свидетельствует о том, что участок не имеет границ, площади и не может быть объектом гражданских прав.

Указание в кадастровом паспорте земельного участка на то, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства, свидетельствует лишь о том, что в государственный кадастр недвижимости не внесены сведения о координатах характерных точек границ в соответствии с законодательством.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В то же время согласно разъяснениям пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, если вещь в договоре не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности по передаче объекта между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта договора, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные сторонами доказательства, пояснения, данные представителями, суд приходит к выводу, что довод о незаключенности договора субаренды от 02.03.2015 подлежит отклонению.

Действительно, на момент подписания договора субаренды не было проведено межевых работ в отношении спорных земельных участков, а их границы в установленном законом порядке не были определены и поставлены на кадастровый учет. Однако, договор субаренды от 02.03.2015 подписан между сторонами, земельные участки переданы по акту и приняты субарендатором без замечаний, в акте приема-передачи от 02.03.2015 ООО «Ван-Баг» указало, что в момент передачи участки находятся в удовлетворительном состоянии, являются пригодными для использования, претензий к состоянию участков не имеется. Договор зарегистрирован в установленном порядке по заявлению Общества и со стороны ООО «Ван-Баг» имела место частичная оплата.

Суд принимает во внимание, что земельные участки приняты по акту без каких-либо замечаний, при заключении договора субаренды субарендатор знал, что границы всех участков не поставлены на кадастровый учет, однако, согласился с условиями договора, подписал его, принял участки по акту и зарегистрировал договор в установленном законом порядке.

Каких-либо доказательств, препятствующих проведению землеустроительных работ, определению точных границ участков до обращения Кооператива с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности Обществом не представлено.

Суд учитывает, что в спорный период земельные участки Кооперативу возвращены не были, арендатор продолжал ими пользоваться, от договора не отказался. ООО «Ван-Баг» не направляло в адрес СПК «Второво» писем о том, что оно отказывается от договора, не просило принять участки по акту.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Ван-Баг» не представлено бесспорных доказательств того, что в период с 2015 года на дату заключений, сделанных обществом с ограниченной ответственностью «Владземкадастр» (2018 год), проведенных только в ходе рассмотрения настоящего дела судом, было невозможно определить и поставить границы участков на кадастровый учет, участки не существовали ни в какой площади и ни в никаких границах. Напротив, из заключений, представленных истцом, следует, что по состоянию на 2018 год площадь земельных участков с кадастровыми номерами 33:06:084101:181, 33:06:081202:91 соответствует кадастровой, а земельные участки с кадастровыми номерами 33:06:080201:589, 22:06:000000:114, 33:06:000000:118, 33:06:000000117 имеют иные площади.

Факт того, что в случае постановки границ земельных участков на кадастровый учет уточнилась бы их площадь, не свидетельствует о том, что земельные участки отсутствуют, ответчик не использовал и не мог использовать земельные участки, а договор является незаключенным.

Встречное исковое заявление Общества о признании договора субаренды от 02.03.2015 № 3 недействительным и применении последствий недействительности не подлежит удовлетворению на основании нижеследующего.

Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Если указанные действия контрагента по предоставлению неполной или недостоверной информации послужили основанием для отказа стороны от заключения договора, последняя вправе требовать возмещения убытков в соответствии с пунктом 3 статьи 434.1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Согласно пункта 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 102 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Спорный договор заключен 02.03.2015, в суд со встречным иском ООО «Ван-Баг» обратилось 14.05.2018, таким образом, срок исковой давности обращения в суд истек 02.03.2016.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Ван-Баг» не представило доказательств, что не знало и не должно было знать об указанном во встречном иске нарушении своих прав Кооперативом в срок до 02.03.2016.

Как было указано выше, как при заключении договора субаренды, так и при передаче участков, разногласия между СПК «Второво» и ООО «Ваг-Баг» отсутствовали.

Общество указало, что ему впоследствии стало известно о том, что земельные участки невозможно использовать, они имеют иные площади, их границы и площади невозможно установить и т.д., однако, каких-либо доказательств того, что указанные обстоятельства ему не могли бы быть известны при заключении договора субаренды, при принятии участков, не представлено, равно как и доказательств того, что у участков невозможно установить границы, а работы по их определению невозможно было провести до 2018 года.

При исследовании по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющихся в материалах дела доказательств, суд установил, что вся имеющаяся информация о земельных участках была предоставлена Кооперативом, о том, что границы участков не поставлены на учет стороны знали при заключении договора, у Общества была возможность до заключения сделки получить все необходимые сведения о состоянии и характеристиках земельных участков, в том числе имелась возможность осмотра их в самостоятельном порядке на местности (как до заключения договора, так и до обращения в суд с иском о взыскании субарендой платы). Общество могло принять решение о необходимости заключения договора, равно как и об отказе от него, своевременной подачи иска об оспаривании договора в суд, оценив имеющиеся риски, но ни при заключении спорного договора субаренды, ни до подачи Кооперативом требования о взыскании арендной платы не проявило требующую в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок, а Кооператив, исходя из действий ООО «Ван-Баг», не мог и не должен был распознать, что Общество заблуждается относительно качеств земельных участков переданных ему также по договору аренды от администрации Камешковского района.

Судом принимается во внимание, что ООО «Ван-Баг» не заявляло о том, что сделка является недействительной с момента заключения договора до обращения с иском о взыскании задолженности.

На основании изложенного требование СПК «Второво» о взыскании арендной платы в сумме 747 500 руб. (с 08.06.2015 по 07.10.2017) подлежит удовлетворению, а встречное исковое заявление ООО «Ван-Баг» отклонению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в размере 17 950 руб. относятся на ООО «Ван-Баг» и взыскиваются с последнего в доход федерального бюджета, поскольку Кооперативу представлена отсрочка уплаты государственной пошлины до вынесения судебного акта по делу. Расходы по государственной пошлине по встречному исковому заявлению подлежат отнесению на Общество.

Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 132, 167 – 170, 171, 176, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВАН-БАГ», 600901, г. Владимир, мкр. Юрьевец, пр-д Строительный, 1, ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива «Второво», 601310, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, задолженность в сумме 747 500 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВАН-БАГ», 600901, г. Владимир, мкр. Юрьевец, пр-д Строительный, 1, ИНН <***>, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 17 950 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

3. В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «ВАН-БАГ», 600901, г. Владимир, мкр. Юрьевец, пр-д Строительный, 1, ИНН <***>, ОГРН <***>, отказать.

4. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.В. Попова