Решение от 17 июля 2019 г. по делу № А32-2794/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-2794/2018
г. Краснодар
17 июля 2019 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 22 мая 2019 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 17 июля 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

истец: Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар, ИНН <***> ОГРН <***>

ответчик: ООО «Небуг», с. Небуг, ИНН <***> ОГРН <***>

третьи лица:

1) ООО «Интерлес-Л»

2) ТСЖ «Солнышко»

о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пене по договору аренды № 3300002023 от 27.04.2006 в размере 74 010 224,29 рублей, в том числе задолженность по арендной плате за период с 04.05.2009 по 31.03.2018 в размере 58 567 108,92 рублей, задолженность по пене по состоянию на 31.01.2018 в размере 15 443 115,36 рублей

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель по доверенности ФИО1, доверенность, удостоверение,

от ответчика: представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт,

от третьего лица 1: представитель не явился,

от третьего лица 2: представитель не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Небуг» (далее – ответчик, общество) о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пене по договору аренды № 3300002023 от 27.04.2006 в размере 74 010 224,29 рублей, в том числе задолженность по арендной плате за период с 04.05.2009 по 31.03.2018 в размере 58 567 108,92 рублей, задолженность по пене по состоянию на 31.01.2018 в размере 15 443 115,36 рублей.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, представил процессуальный расчет задолженности с учетом заявленного ответчиком применения срока исковой давности.

Представитель ответчика заявил ходатайство о применении срока исковой давности, представил арифметический расчет задолженности с учетом выводов судебной экспертизы.

Суд считает процессуально возможным рассмотрения дела по существу в отсутствии третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В силу части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании постановления главы муниципального образования Туапсинский район от 27.04.2006 № 389 между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 3300002023 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0109001:0168 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов площадью 117999 кв. м, расположенный по адресу: 352831, Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, с кадастровым номером 23:33:0109001:0168, для эксплуатации пансионата «Небуг».

Согласно выписке, из ЕГРН от 22.02.2018 № 99/2018/84396391 на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.05.2009 сделана запись регистрации № 23-23-13/013/2009-314. Из земельного участка образованы два земельных участка с кадастровым номером 23:33:0109001:210, 23:33:0109001:209.

Пунктом 4.1.2 договора на Арендатора возложена обязанность своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 договора выставления счетов Арендодателем.

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата вносится Арендатором с момента подписания договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

У ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 04.05.2009 по 31.03.2018 в размере 58 567 108,92 рублей.

Истцом предпринимались меры по досудебному порядку урегулированию спора: ответчику направлялась претензия от 25.07.2017 № 52-24685/17-38-05 с требованием уплатить задолженность, однако ответчик мер по погашению задолженности не принял, возражений не представил.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по уплате по указанному договору явилось поводом для обращения с настоящим иском в суд.

При решении вопроса об обоснованности требований суд руководствуется следующим.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность, на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты

Согласно статье 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен статья 310 ГК РФ.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность за период с 04.05.2009 по 31.03.2018 в размере 58 567 108,92 рублей.

Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Плата за пользование земельным участком должна осуществляться в том числе и при отсутствии оформленного титула, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 1105 ГК РФ.

Согласно данным положениям лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При этом по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424, статьи 614 ГК РФ о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аренду аналогичного имущества.

Как было указано выше, согласно выписке, из ЕГРН от 22.02.2018 № 99/2018/84396391 на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.05.2009 сделана запись регистрации № 23-23-13/013/2009-314. Из земельного участка образованы два земельных участка с кадастровым номером 23:33:0109001:210, 23:33:0109001:209.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 15.01.2018 № 23/001/006/2018-3503 земельный участок с кадастровым номером 23:33:0109001:209 в силу закона является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 №11642/11 по делу № А55-17896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом с момента регистрации права собственности хотя бы одного собственника помещения, право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно акту обследования земельного участка № 196 от 24.05.2018 с кадастровым номером 23:3360109001:210 земельный участок используется с 01.01.2006 ответчиком и с 06.11.2012 ООО «Интерлес-Л».

Из указанного акта следует, что ответчику на праве собственности принадлежат следующие объекты:

- Здание столовой для рабочих (литер 3) общей площадью 115 кв.м.;

- Одноэтажный 4- х квартирный жилой дом № 5 (литер Т) общей площадью 91,5 кв. м.;

- Вагончик, жилой дом № 6 (литер А) общей площадью 91,4 кв. м.;

- Одноэтажный 2-х квартирный жилой дом №7 (литер А) общей площадью 76,6 кв. м.;

- Одноэтажный 4-хквартирный жилой дом № 8 (литер А8) общей площадью 112,2 кв. м.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В целях определения площади земельного участка используемого ответчиком судом назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено ООО «РУСКонсалт» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>, оф. 201).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова фактическая площадь земельного участка, используемая под эксплуатацию следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, пансионат отдыха «Небуг», кадастровый номер земельного участка 23:33:0109001:210:

- Здание столовой для рабочих (литер 3) общей площадью 115 кв.м.;

- Одноэтажный 4- х квартирный жилой дом № 5 (литер Т) общей площадью 91,5 кв. м.;

- Вагончик, жилой дом № 6 (литер А) общей площадью 91,4 кв. м.;

- Одноэтажный 2-х квартирный жилой дом №7 (литер А) общей площадью 76,6 кв. м.;

- Одноэтажный 4-хквартирный жилой дом № 8 (литер А8) общей площадью 112,2 кв. м.

2. Какова фактическая площадь земельного участка, используемая под эксплуатацию следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, пансионат отдыха «Небуг», кадастровый номер земельного участка 23:33:0109001:168:

- Здание столовой для рабочих (литер 3) общей площадью 115 кв.м.;

- Одноэтажный 4- х квартирный жилой дом № 5 (литер Т) общей площадью 91,5 кв. м.;

- Вагончик, жилой дом № 6 (литер А) общей площадью 91,4 кв. м.; - Одноэтажный 2-х квартирный жилой дом №7 (литер А) общей площадью 76,6 кв. м.;

- Одноэтажный 4-хквартирный жилой дом № 8 (литер А8) общей площадью 112,2 кв. м.

3. Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, пансионат отдыха «Небуг», кадастровый номер земельного участка 23:33:0109001:210 по состоянию на 2015, 2016,2017, 2018 годы ?;

4. Какова рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, пансионат отдыха «Небуг», кадастровый номер земельного участка 23:33:0109001:168 по состоянию на 2015, 2016 годы ?.

Согласно выводам заключения эксперта от 07.12.2018 № 12-17-2018 фактическая площадь земельного участка, используемого под эксплуатацию следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, пансионат отдыха «Небуг», кадастровый номер 23:33:0109001:210:

- Здание столовой для рабочих (литер 3) общей площадью 115 кв.м. – площадь земельного участка 182,13 кв. м;

- Одноэтажный 4- х квартирный жилой дом № 5 (литер Т) общей площадью 91,5 кв. м – площадь земельного участка 326,7 кв. м;

- Вагончик, жилой дом № 6 (литер А) общей площадью 91,4 кв. м.; - Одноэтажный 2-х квартирный жилой дом №7 (литер А) общей площадью 273,5 кв. м.;

- Одноэтажный 4-хквартирный жилой дом № 8 (литер А8) общей площадью 112,2 кв. м – площадь земельного участка 400,6 кв. м (ответ на вопрос № 1).

Фактическая площадь используемого земельного участка с кадастровым номером 23:33:0109001:210 равна площади использования земельного участка с кадастровым номером 23633:0109001:168 (ответ на вопрос № 2).

Согласно выводам эксперта на третий вопрос, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0109001:210 составляет:

Дата экспертизы

Удельная рыночная стоимость, руб./кв. м

Площадь участка, кв. м

Рыночная стоимость, руб.

Источник

01.01.2015

942

114 964

108 296 000

Таблица 11

01.01.2016

827

114 964

95 075 000

Таблица 13

01.01.2017

853

114 964

98 064 000

Таблица 15

01.01.2018

911

114 964

104 732 000

Таблица17

На вопрос № 4 экспертом сделан следующий вывод.

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, пансионат отдыха «Небуг», кадастровый номер земельного участка 23:33:0109001:168 по состоянию на 2015, 2016 годы составляет:

Дата экспертизы

Удельная рыночная стоимость, руб./кв. м

Площадь участка, кв. м

Рыночная стоимость, руб.

Источник

01.01.2015

942

117 999

111 155 000

Таблица 19

01.01.2016

827

117 999

97 585 000

Таблица 21

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истец обратился в суд с иском 25.01.2018 и согласно расчету начисляет задолженность с 2009, то есть с пропуском установленного статьи 181 ГК РФ срока исковой давности.

Таким образом истец имеет право взыскивать плату за фактическое пользование земельным участком начиная с 25.12.2014.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно статье1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

Представитель ответчика в судебном заседании представил арифметический расчет задолженности с учетом срока исковой давности и выводов судебной экспертизы. Сумма неосновательного обогащения составила 6 672 769 рублей.

Расчет проверен судом и признан верным.

Истцом представлен процессуальный расчет с учетом срока исковой давности, в соответствии с которым сумма неосновательного обогащения составляет 612 662,13 рублей, процентов – 102 132,97 рублей.

В соответствии со статьей 107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств.

Согласно статье 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчет процентов произведен ответчиком с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ на конкретную дату взыскания, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 162 714,47 рублей.

Расчет проверен судом и признан верным.

Проанализировав процессуальный расчет истца и процессуальный расчет ответчика, с учетом того, что ответчик по сути признал требования в размере, указанном в представленном им ж процессуальном расчете, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения требований в признанном ответчиком размере.

На основании изложенного требования истца подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственную пошлину в размере 57 177 рублей необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 27, 29, 65, 101, 102, 104, 110, 112, 156, 167-170, 176, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Небуг» в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края 6 672 769 руб. неосновательного обогащения, 162 714,47 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Небуг» в доход федерального бюджета 57 177 руб. государственной пошлины.

.Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы

Судья А.М. Боровик