Решение от 18 сентября 2020 г. по делу № А41-28/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-28/20
18 сентября 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 08 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.И. Смирновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "ТОВНАР" к Администрации городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий,

при участии – согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТОВНАР" (истец) обратилось в суд с иском к Администрации городского округа Ступино Московской области (ответчик) со следующими требованиями, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Товнар» и Администрацией городского округа Ступино Московской области при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещении общей площадью 217,1 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул. Бахарева д.10а/39, корп.1, пом.II , установив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 4.1. Договора изложить в следующей редакции:

««Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в Заключении эксперта №0-30/20 от 25.07.2020 года, выполненного экспертом ООО «1А Консалтинговая группа» ФИО1, в рамках арбитражного дела № А41-28/2020, и составляет: 4 481 000 (Четыре миллиона четыреста восемьдесят одну тысячу) рублей без учета НДС».

Пункт 4.3.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Первый платеж составляет 74 683 (Семьдесят четыре тысячи шестьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора».

Считать приложение № 1 к Договору купли-продажи от 27.08.2019г «График платежей на расчетный счет Продавца - Залогодержателя» - незаключенным и не имеющим юридической силы».

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Рассмотрев материалы дела, полно и всесторонне исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.09.2018 года по делу №А41-67507/2018 (далее - Решение) удовлетворены в полном объеме требования ООО «Товнар» к Администрации городского округа Ступино Московской области (далее -Администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения и об обязании совершить действия, предусмотренные ч.З ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

Указанным Решением суда на Администрацию возложены обязанности совершить в отношении арендуемого ООО «Товнар» нежилого помещения общей площадью 217,1 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул. Бахарева д.10а/39, корп.1, пом.II, действия, определенные ч.3 ст.9 Закона, а именно:

в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества.

в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке имущества принять решение об условиях приватизации данного имущества.

в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации

арендуемого имущества направить в адрес истца проект договора кушшыяреда

Администрация письмом №И9-21/5204 от 13.09.2019 года направила проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул. Бахарева д.10а/39, корп.1, пом.П.

По условиям полученного проекта договора ООО «Товнар» обязано было приобрести арендуемое помещение по цене 9 034 166 (девять миллионов тридцать четыре тысячи сто шестьдесят шесть) рублей, определенной в соответствии с отчетом об оценке №002019-69-1-3(№3), выполненным ООО «Единый Стандарт Оценки».

Считая, что предложенная Ответчиком стоимость выкупаемого помещения является явно завышенной и необъективной, ООО «Товнар» обратилось к независимой оценочной организации ООО «ФинансКапитал» с целью определения действительной рыночной стоимости имущества. Согласно отчету от №22/09-19 от 10.10.2019г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, выполненному ООО «ФинансКапитал», рыночная стоимость данного помещения составляет без учета НДС: 5 693 000 (Пять миллионов шестьсот девяносто три тысячи) рублей.

В связи с этим, ООО «Товнар» вместе с сопроводительным письмом от 18.10.2019 года был направлен протокол разногласий, в соответствии с которым Истец предложил Ответчику внести изменения в пункт 4.1, и 4.3.1 Договора, изложив их в следующей редакции:

«п. 4.1. Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете №22/09-19 от 10.10.2019г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 217,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, выполненному ООО «ФинансКапитал» составляет: 5 693 000 (Пять миллионов шестьсот девяносто три тысячи) рублей без учета НДС».

«п. 4.3.1. Первый платеж составляет 94 883 (девяносто четыре тысячи восемьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора».

В ответ на указанное письмо Администрация письмом №И11-21/6592 от 11.11.2019 сообщила ООО «Товнар», что направленный протокол разногласий не может быть рассмотрен без возвращения Ответчику направленного им ранее проекта договора купли-продажи.

ООО «Товнар» считает, что действия Администрации являются незаконными и необоснованными, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или! муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки,: если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона №135-Ф3 в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определением суда от 21.07.2020 удовлетворено ходатайство Истца, по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «1А Консалтинговая группа», расположенному по адресу: 105005, <...>, Бизнес-Центр Централ Ярд, эксперту - ФИО1.

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 217,1 кв.м.. расположенного по адресу: <...>. пом. II, по состоянию на 19.06.2018 года?

В материалы дела поступило заключение эксперта, в соответствии с которым рыночная стоимость на 19.06.2018 нежилого помещения общей площадью 217,1 кв.м.. расположенного по адресу: <...>. пом. II, составляет 5 378 000 руб. с учетом НДС.

Исследовав материалы дела, суд установил, что экспертом исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства; в заключении имеются ответы на все поставленные перед экспертом вопросам; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, не представлено; экспертное заключение является ясным и полным, противоречивых выводов заключение не содержит.

С ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы стороны не обращались.

Таким образом, пункт 4.1. Договора следует изложить в следующей редакции:

««Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в Заключении эксперта №0-30/20 от 25.07.2020 года, выполненного экспертом ООО «1А Консалтинговая группа» ФИО1, в рамках арбитражного дела № А41-28/2020, и составляет: 4 481 000 (Четыре миллиона четыреста восемьдесят одну тысячу) рублей без учета НДС».

Пункт 4.3.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Первый платеж составляет 74 683 (Семьдесят четыре тысячи шестьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора».

Поскольку целью проведения оценки рыночной стоимости помещения является установление ее величины, определенной оценщиком по результатам проведенной оценки, в качестве цены в договоре купли-продажи, суд полагает, что оспаривание определенной оценочной компанией рыночной стоимости выкупаемого помещения в рамках преддоговорного спора, заявленного в установленный в ч. 4 ст. 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ срок, следует признать надлежащим способом защиты права.

Поскольку судом удовлетворены исковые требования об урегулировании разногласий по п.4.1. и п.4.3.1 договора, то приложение № 1 к Договору купли-продажи от 27.08.2019г «График платежей на расчетный счет Продавца - Залогодержателя» является незаключенным и не имеющим юридической силы.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на Ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Товнар» и Администрацией городского округа Ступино Московской области при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещении общей площадью 217,1 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул. Бахарева д.10а/39, корп.1, пом.II , установив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 4.1. Договора изложить в следующей редакции:

««Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в Заключении эксперта №0-30/20 от 25.07.2020 года, выполненного экспертом ООО «1А Консалтинговая группа» ФИО1, в рамках арбитражного дела № А41-28/2020, и составляет: 4 481 000 (Четыре миллиона четыреста восемьдесят одну тысячу) рублей без учета НДС».

Пункт 4.3.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Первый платеж составляет 74 683 (Семьдесят четыре тысячи шестьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора».

Считать приложение № 1 к Договору купли-продажи от 27.08.2019г «График платежей на расчетный счет Продавца - Залогодержателя» - незаключенным и не имеющим юридической силы».

Взыскать с Администрации городского округа Ступино Московской области в пользу ООО "ТОВНАР" 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 25 000 руб. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Е.М. Новикова