Решение от 31 марта 2023 г. по делу № А40-13083/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-13083/23-37-99
31 марта 2023г.
г. Москва



Резолютивная часть решения подписана 20.03.2023г.

Мотивированное решение изготовлено 31.03.2023г.

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Скачковой Ю.А. единолично

рассмотрев в порядке упрощенного производства, по правилам главы 29 АПК РФ

дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" (101000, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КРАСНОСЕЛЬСКИЙ, МИЛЮТИНСКИЙ ПЕР., Д. 13, СТР. 1, ЭТАЖ 5, ПОМЕЩЕНИЕ/КОМНАТА I/20, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.09.2013, ИНН: <***>)

о взыскании штрафа по договору от 30.06.2006 № М-05-027248 в размере 583 771 руб. 73 коп.



УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу «Бизнес-недвижимость» о взыскании штрафа по договору от 30.06.2006 № М-05-027248 в размере 583 771 руб. 73 коп.

Определением от 27.01.2023 исковое заявление Департамента городского имущества города Москвы принято к производству суда для рассмотрения в порядке упрощенного производства, по правилам главы 29 АПК РФ.

От ответчика поступил отзыв с возражениями на иск.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства, в соответствии с ч. 1,2 ст. 227 и ст. 228 АПК РФ, без вызова сторон по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд признал исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 30.06.2006 № М-05-027248, на основании которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:05:0005007:106, расположенный по адресу: <...>, вл. 24, стр. 2.

Согласно п. 1.2. договора аренды земельного участка, установленная в пункте 1.1 цель предоставления участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.

Согласно п. 4.4 раздела 4 «ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА» Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования.

Пунктом 5.7 договора аренды земельного участка установлено, что Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, то есть в соответствии с той целью предоставления земельного участка, которая указана в договоре аренды земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 № 184-ПП, Госинспекцией по недвижимости был проведен осмотр земельного участка и составлен акт от 02.08.2022 № 9056880.

Проведенным обследованием установлено, что на часть помещений в здании с адресным ориентиром: пролетарский пр-т, д. 24 используются в торговых, религиозных и спортивных целях (площадь помещений, используемых под вспомогательные виды разрешенного использования составляет 2377,34 кв.м, что составляет 70 % от общей площади всех зданий, расположенных на земельном участке).

В пп. 4 п. 3.3.5 ПЗЗ сказано, что применение вспомогательных видов разрешенного использования допускается в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Кроме того, пп. 2 п. 3.3.5 ПЗЗ также предусмотрено, что вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства.

Вместе с тем в данном случае установлено, что площадь помещений, используемых под вспомогательные виды разрешенного использования составляет 70 % от общей площади всех зданий, расположенных на земельном участке.

В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет лишь принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11 и № 12919/11, от 03.06.2014 № 818/14, фактическое использование земельного участка должно отвечать разрешенному использованию, предусмотренному градостроительным регламентом, и совпадать со сведениями, внесенными в кадастр.

Наличие у землепользователя в соответствии с градостроительным регламентом права использования земельного участка в соответствии с любым видом разрешенного использования для конкретной территориальной зоны, не отменяет исходя из системного толкования ст. 7, 42 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ, ст. 8, 13 Закона № 218-ФЗ обязанности землепользователя оформить в установленном законом порядке свой выбор вида разрешенного использования земельного участка.

Использование земельного участка не в соответствии с документально установленным и учтенным в кадастре недвижимости видом разрешенного использования, является нарушением правового режима его использования, установленного требованиями статей 1, 7 и 42 ЗК РФ. В соответствии с п. 2.1 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в г. Москве» (далее - Закон о землепользовании в городе Москве) фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка.

Частью 1 ст. 28 Закона о землепользовании в городе Москве, ст. 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое установлено путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, при этом выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание правила гражданского законодательства о свободе договора, Акционерное общества «Бизнес-недвижимость», заключая договор аренды, приняло на себя обязательства по использованию земельного участка именно в том объеме, который указан в договоре – для эксплуатации существующих зданий АТС.

Согласно ч.5 ст.4, ч.2 ст.8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», в заключаемых органами исполнительной власти города Москвы договорах аренды, предметом которых являются земельные участки, устанавливаются вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка, а также требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы; при изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

В соответствии с ч. 2.1. ст. 8 Закона, фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка; в случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Вместе с тем изменения и дополнения в договор аренды в части цели и условий предоставления земельного участка не вносились. Земельный участок для размещения объектов торгового, религиозного и спортивного назначения не предоставлялся.

Использование земельного участка в торговых, религиозных и спортивных целях не соответствует сведениям о виде разрешенного использования земельного участка, внесенным в ЕГРН.

Как указывает истец, земельный участок использовался арендатором с нарушением цели (п. 1.1 Договора) и условий его предоставления (п.п. 4.4, 5.7, Договора).

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим договором (пункт 7.1).

На основании раздела 7."САНКЦИИ» (п. 7.4) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора обязательств, указанных в разделе 4 Договора и условий, касающихся вопросов пользования Участка, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с нарушением арендатором (АО «БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ») условий договора аренды в части п. 4.4., в соответствии с условиями договора аренды от 30.06.2006 № М-05-027248, Арендатору необходимо оплатить штрафные санкции в размере 583 771,73 рублей.

В порядке досудебного урегулирования в адрес Ответчика была направлена претензия от 06.09.2022 № 33-6-369861/22-(0)-1 с требованием в 10-дневный срок оплатить штрафные санкции в размере 583 771,73 руб. До настоящего времени штрафные санкции не оплачены.

Ответчик, не согласившись иском, представил отзыв на иск.

Возражая против иска, ответчик указал следующее.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8, п. 1, ст. 1 ЗК РФ).

Земли конкретной категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Помимо категории земель, дополнительным критерием детализации правового режима земель выступает разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий.

Общие принципы и порядок проведения такого зонирования территорий устанавливаются федеральными законами (ст. 37 ГрК РФ).

В силу п. 4 ст. 1 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» все земли в городе Москве относятся к категории земель населенных пунктов.

Пунктом 1 ст. 83 ЗК РФ установлено, что землями населенных пунктов признаются

земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от 18.08.2022 г. целевое назначение участка - земли населенных пунктов.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).

В Договоре аренды земельного участка от 30.06.2006 г. № М-05-027248 определения формулировки - «целевое использование земельного участка» не содержится. Таким образом, Договором не регламентированы виды деятельности, которые могут осуществляться в помещениях здания АТС.

Вместе с тем, на дату заключения договора земельный участок относился к землям населенных пунктов, видом разрешенного использования земельного участка являлся эксплуатация зданий АТС. Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости от 18.08.2022 г., в настоящее время земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования -эксплуатация существующих зданий АТС.

Таким образом, функциональное назначение земельного участка не изменялось.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих изменение функционального назначения земельного участка.

Согласно ч. 2, ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества mобые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, собственник не ограничен в видах использования своего здания, если данная деятельность не противоречит закону.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. N 99-ПП «Об утверждении «Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» именно данный орган Правительства Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом города Москвы и осуществляет полномочия арендодателя по договорам аренды, заключаемым от имени Правительства Москвы; полномочия об утверждении рекомендуемых форм договоров, о внесении изменении в договоры аренды земельных участков по вопросам уточнения (изменения) разрешенного использования (п.п. 4.2.2, 4.2.3 Положения).

Таким образом, именно Департамент городского имущества города Москвы, как уполномоченный орган Правительства Москвы, имеет право внести соответствующие изменения в Договор аренды.

26.08.2021 г. между сторонами было заключено Дополнительное соглашение к Договору, согласно которому раздел 5 Договора был дополнен п. 5.6.1 следующего содержания: «Использовать участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки, утв. Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы».

При этом процентные величины использования помещения по основному и вспомогательному виду использования Истцом не определены.

Фактическое использование Ответчиком здания и земельного участка не противоречит основному виду разрешенного использования земельного участка, установленному Правилами землепользования и застройки города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. № 120-ПП.

Кроме того, высшими судебными инстанциями при разрешении дел по существу уже неоднократно сформулирована позиция, состоящая в том, что, сведения в ЕГРН носят информационный характер и не имеют приоритетного значения при решении вопроса о виде разрешенного использования земельного участка (Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 25 сентября 2019 г. N 5-АПА 19- 67).

В силу п. 4, ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка является правовой категорией, вид разрешенного использования земельного участка, расположенного в городе Москве, утверждается Правительством Москвы посредством принятия Правил землепользования и застройки, а до их принятия -генеральным планом, территориальными и отраслевыми схемами, правовыми актами Правительства Москвы.

В соответствии сп. 1, ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В силу п. 4, ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных. учреждений, государственных. и муниципальных. унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, использование земельного участка не только в соответствии с основным видом разрешенного использования, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, допустимым в качестве дополнительного по отношению к основному, не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению.

При таких обстоятельствах. фактическое использование земельного участка полностью соответствует содержащемуся в ЕГРН виду 1.2.9: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта, а также соответствует видам разрешенного использования, установленным Правилами землепользования и застройки в г. Москве.

В силу п. 2.2.1.2. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются самостоятельно и изменяются без дополнительных разрешений и согласований.

При этом, согласно ч. 11, ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных: участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что в иске следует отказать.

В связи с изложенным и руководствуясь ст.ст. 307,309,310,314,450,452,617,619,622 ГК РФ, ст.ст.101-103,110,167-170 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда – со дня изготовления решения в полном объеме.


Судья Ю.А. Скачкова