Решение от 11 марта 2022 г. по делу № А31-5683/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-5683/2021
г. Кострома
11 марта 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 11 марта 2022 г.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Сергушовой Татьяны Валерьевны, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Мурманск (ИНН <***>, ОГРНИП 317784700118860) к публичному акционерному обществу «Совкомбанк», г.Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании предоставить согласие на сделку по отчуждению объектов недвижимого имущества,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Сфера», г.Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Панорама», г.Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 123317, <...>, эт. 5, оф. 16); - индивидуальный предприниматель ФИО2, Мурманская область, г. Мончегорск (ИНН <***>, ОГРНИП 311510725100012), публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН: <***>; адрес: 117312, <...>), филиал ПАО «Сбербанк» Мурманское отделение №8627 (адрес: 183038, <...>)

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО3,

при участии в заседании: от истца: ФИО4, доверенность от 16.06.2020,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО5, г.Мурманск (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к публичному акционерному обществу «Совкомбанк», г. Кострома (далее – ответчик, ПАО «Совкомбанк»), в котором просит суд обязать ПАО «Совкомбанк» предоставить согласие на сделку по отчуждению ИП ФИО5 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>, а именно: части здания - Гостиничный комплекс «Лапландия» общей площадью 3118,3 кв.м, с кадастровым номером 51:10:0010302:459, части здания - Гостиничный комплекс «Лапландия» общей площадью 3127,2 кв.м, с кадастровым номером 51:10:0020405:544, земельного участка с кадастровым номером 51:10:0020405:30.

Определением суда от 23.07.2021 участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительности предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Панорама», г.Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 123317, <...>, эт. 5, оф. 16); индивидуальный предприниматель ФИО2, Мурманская область, г. Мончегорск (ИНН <***>, ОГРНИП 311510725100012), публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН: <***>; адрес: 117312, <...>), филиал ПАО «Сбербанк» Мурманское отделение №8627 (адрес: 183038, <...>).

В судебном заседании 24.08.2021 истец поддержал требование о фальсификации доказательства - письма ПАО «Совкомбанк» исх. № 275 от 14.01.2021, адресованного в ООО «Сфера».

ООО «Сфера» (третье лицо) представило отзыв, содержащий возражения относительно удовлетворения иска; ходатайствовало о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения Тринадцатым арбитражным апелляционным судом апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 по делу №А42-740/2021 по иску предпринимателя к ООО «Сфера» об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

По результатам рассмотрения ходатайств, суд определил (13.08.2021 вынесены протокольные определения):

- исключить письмо ПАО «Совкомбанк» исх. № 275 от 14 января 2021, адресованное ООО «Сфера», из числа доказательств по делу с согласия ответчика;

- в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А42-740/2021 отказать.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области по запросу суда представил в дело выписки из Единого государственного реестра недвижимости, на объекты, расположенные по адресу: <...>, а именно: нежилое помещение с кадастровым номером 51:10:0010302:459, нежилое помещение с кадастровым номером 51:10:0020405:544, земельный участок с кадастровым номером 51:10:0020405:30.

31.01.2022 истец ходатайствовал о принятии к рассмотрению уточненного иска (в редакции заявления от 30.11.2021), содержащего следующее требование: признать незаконным отказ ПАО «Совкомбанк», оформленный письмом №275 от 14.01.2021 и заявлением от 19.03.2021, зарегистрированным в реестре нотариуса г. Москвы ФИО6 № 77/847-н/77-2021-4-614, в предоставлении согласия на заключение между ООО «Сфера» и ИП ФИО1 договора купли- продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>, а именно: части здания - Гостиничный комплекс «Лапландия» общей площадью 3118,3 кв.м, с кадастровым номером 51:10:0010302:459, части здания - Гостиничный комплекс «Лапландия» общей площадью 3127,2 кв.м, с кадастровым номером 51:10:0020405:544, земельного участка с кадастровым номером 51:10:0020405:30.

Определением суда от 02.02.2022 (резолютивная часть объявлена 31.01.2022) в принятии уточненного иска было отказано.

В настоящем судебном заседании принял участие представитель истца. Другие участники процесса явку представителей не обеспечили.

Ответчик до начала судебного заседания уведомил суд о возможности рассмотрения дела без участия своего представителя, поддерживает ранее обозначенную правовую позицию по спору.

Представитель истца исковые требования поддержал, в том числе с учетом доводов, изложенных в дополнительных пояснениях, поступивших в дело 24.02.2022. Вне зависимости от результата рассмотрения просительной части искового заявления истец просит суд дать оценку действиям ответчика по отказу ООО «Сфера» в предоставлении согласия на заключение договора купли-продажи спорных объектов недвижимости на предмет разумности, добросовестности и злоупотребления правом, в соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Соответствующие действия ПАО «Совкомбанк», как заявляет истец, причинили ему имущественный вред в виде утраты возможности приобрести объекты недвижимости.

В порядке части 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между ПАО «Совкомбанк» и ООО «Панорама» заключен договор № 1019/К-Г/18 от 19.07.2018 об организации выпуска частично покрытой банковской гарантии.

В обеспечении исполнения договора об организации выпуска частично покрытой банковской гарантии между ПАО «Совкомбанк» и ООО «Сфера» заключены:

- договор поручительства № 1019/К-Г-ПЮ-2/18 от 19.07.2018 г.;

- договор залога недвижимого имущества (ипотеки) № 1019/К-1-ЗН/18 от 19.07.2018, зарегистрированный в Росреестре 18.08.2018.

С 12.11.2018 (даты внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц о реорганизации ПАО «Совкомбанк» путем присоединения к нему АКБ «РосЕвроБанк» (АО) - ПАО «Совкомбанк» стал правопреемником АКБ «РосЕвроБанк» (АО) по всем обязательствам в отношении всех кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Между ИП ФИО1 (Покупатель) и ООО «СФЕРА» (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от 30.11.2020 (далее- предварительный договор), в соответствии с условиями которого, стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи и передаче права собственности на объекты недвижимости (пункт 1.1. предварительного договора):

1.1.1. Часть здания - Гостиничный комплекс «Лапландия», общейплощадью 3118,3 (Три тысячи сто восемнадцать целых три десятые) кв.м., кадастровый номер 51:10:0010302:459, расположенная по адресу: <...>.

Указанная часть здания принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 24.01.2014. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 17.03.2014, запись в ЕГРН № 51-51-04/001/2014-227.

1.1.2. Часть здания - Гостиничный комплекс «Лапландия», общей площадью3127,2 (Три тысячи сто двадцать семь целых две десятые) кв.м., кадастровый номер 51:10:0020405:544, расположенная по адресу: Мурманская обл., МО г. Мончегорск с подведомственной территорией, <...>,

Указанная часть здания принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 24.01.2014. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 17.03.2014, запись в ЕГРН № 51-51-04/001/2014-228.

1.1.3. Земельный участок, кадастровый номер 51:10:0020405:30, расположенный по адресу: Мурманская область, МО г. Мончегорск с подведомственной территорией, <...> на земельном участке расположено здание № 32,

Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимости, приобретенные в собственность от 21.08.2017. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 04.09.2017 г., запись в ЕГРН № 51:10:0020405:30-51/005/2017-2.

В соответствии с пунктом 1.2. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 26.12.2020.

На основании пункта 2.1. предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя по заключению основного договора в течение 5 рабочих банковских дней с момента заключения предварительного договора, но не ранее получения счета на оплату обеспечительного платежа от Продавца, Покупатель вносит на расчетный счет Продавца обеспечительный платеж в размере 5 000 000 руб., который является авансовым платежом и учитывается при заключении основного договора в качестве частичной оплаты по объектам, указанным в подпунктах 1.1.1., 1.1.2., 1.1.3. предварительного договора следующим образом: 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.1. предварительного договора, 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.2. предварительного договора, 1 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.3. предварительного договора.

Цена приобретаемых объектов недвижимости составляет 103 000 000 руб. из которых:

стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.1. предварительного договора 50 000 000 руб.;

стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.2. предварительного договора 50 000 000 руб.;

стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.3. предварительного договора 3 000 000 руб. (пункт 3.1. предварительного договора).

В соответствии с пунктом 1.5. предварительного договора Покупатель уведомлен о наличии обременений (ограничений), зарегистрированных на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 1019/К-1-ЗН/18 от 19.07.2018, заключенного между Продавцом и АКБ «РосЕвроБанк».

На основании пункта 3.2. предварительного договора Продавец в течение 3 рабочих дней с момента заключения предварительного договора обязался обратиться в банк - залогодержатель объектов недвижимости за получением согласия на продажу указанных объектов Покупателю и на снятие обременения в виде ипотеки. Срок получения данного согласия составлял 21 календарный день.

В соответствии с пунктом 3.3. предварительного договора формой расчетов по основному договору является покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее 5 рабочих дней с даты получения согласия банка - залогодержателя объектов недвижимости.

Ипотека в силу закона не возникает. Исполнением обязательств Покупателя по оплате объектов недвижимости является зачисление денежных средств на расчетный счет Продавца. Стороны обязуются подать все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на имя Покупателя в регистрирующий орган не позднее 10 рабочих дней с момента подписания основного договора (пункты 3.5., 3.6., 3.7 предварительного договора).

В соответствии с разделом 6 предварительного договора, он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты заключения основного договора, а в части расчетов до полного исполнения ими своих обязательств по нему (пункт 6.1. предварительного договора).

На основании пункта 6.2 предварительного договора Продавец должен былнаправить счет Покупателю для оплаты обеспечительного платежа на два адреса электронной почты.

В случае если Продавцом не выставлен Покупателю счет на оплату обеспечительного платежа и при этом стороны не подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия настоящего договора, то предварительный договор считается расторгнутым по соглашению сторон. При этом у сторон взаимные обязательства не возникают и стороны отказываются от взаимных претензий друг другу (пункт 6.4. предварительного договора).

В материалах дела имеется дополнительное соглашение № 1 от 17.12.2020 к предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от 30.11.2020, подписанное покупателем ФИО1 о нижеследующем:

- внести изменения в пункт 1.2 предварительного договора и изложить его в следующей редакции: «основной договор стороны обязуются заключить не позднее 06 февраля 2021 года, подписание основного договора купли-продажи удостоверяется нотариусом. Нотариальные расходы оплачиваются Покупателем»; внести изменения в пункт 2.1 предварительного договора и изложить его в следующей редакции: «В качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя по заключению основного договора, Покупатель в течение 5 рабочих банковских дней с момента получения счета на оплату обеспечительного платежа от Продавца вносит на расчетный счет Продавца обеспечительный платеж в размере 5 000 000 руб., который является авансовым платежом и учитывается при заключении основного договора в качестве частичной оплаты по объектам, указанным в подпунктах 1.1.1., 1.1.2., 1.1.3. предварительного договора следующим образом: 2000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.1. предварительного договора, 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.2. предварительного договора, 1 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.3. предварительного договора»; внести изменения в пункт 3.2 предварительного договора и изложить его в следующей редакции: «В течение 3 рабочих дней с момента заключения предварительного договора Продавец обязуется обратиться в банк - залогодержатель объектов недвижимости за получением согласия на продажу указанных объектов Покупателю и на снятие обременения в виде ипотеки. Срок получения данного согласия составляет 60 календарных дней».

Названное дополнительное соглашение было подписано ИП ФИО1, а впоследствии, полагая, что действие предварительного договора продлено до 06.02.2021, истец 01.02.2021 направил в адрес ООО «Сфера» заявление с предложением о подписании основного договора купли – продажи объектов недвижимого имущества с проектом договора купли–продажи объектов недвижимого имущества. Оставление ООО «Сфера» упомянуто заявления без удовлетворения, послужило основанием для обращения ФИО1 в Арбитражный суд Мурманской области с иском об обязании ООО «Сфера» заключить с истцом договор купли-продажи на спорные объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 19.05.2021 (дело №А42-740/2021) оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2021, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2022, в иске отказано.

Суды первой и апелляционной инстанций по делу №А42-740/2021 пришли к выводу о прекращении действия предварительного договора 26.12.2020 и отсутствии оснований для обязания ООО «Сфера» заключить основной договор ввиду направления предложения о его заключении лишь в феврале 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 31.01.2022 признал, исходя из положений статей 429, 454, 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обоснованным вывод судов об отсутствии правовых оснований для обязания ООО «Сфера» заключить договор купли-продажи имущества с истцом, указав, в свою очередь, что спорные объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 20.01.2021 отчуждены обществом ФИО2, переход права собственности зарегистрирован 15.10.2021, фактически объекты переданы продавцом ФИО2 Договор купли-продажи, заключённый с ФИО2, на момент вынесения решения по настоящему делу не оспорен, не признан недействительным, фактически спорные помещения и земельный участок находятся во владении ФИО2

Согласно договору купли-продажи объектов недвижимости от 20.01.2021, заключенному между ООО «Сфера» (Продавец) и ИП ФИО2 (Покупатель) Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель обязался принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение: подвал, обшей площадью 3 118,3 кв.м, кадастровый номер 51:10:0010302:459, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое помещение: подвал, общей площадью 3 127.2 кв.м, кадастровый номер 51:10:0020405:544, расположенное по адресу: <...>;

- земельный участок, кадастровый номер 51:10:0020405:30. расположенный по адресу: <...> на земельном участке расположено здание № 32.

В соответствии с пунктом 1.2. договора от 20.01.2021 на дату подписания настоящего Договора в отношении объектов имеются следующие обременения:

- ипотека от 18.08.2018 № гоc.рeг. 51:10:0020405:544-51/034/2018-1 в пользу АКБ РосЕвроБанк на основании Договора залога недвижимого имущества №1019/К-1-311/18 от 19.07.2018;

- аренда от 12.02.2015 № гос.рег. 51-51/005-51/001/003/2015-137/2 на 10 лет в пользу ПАО Сбербанк России на основании Договора аренды № 6\2014 от 31.12.2014.

Цена приобретаемых объектов недвижимости определена сторонами пунктом 2.1. договора и составляла 120 000 000 руб.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему (пункт 6.1. договора).

В материалах дела имеется заявление ПАО «Совкомбанк» № 77 АГ 6059737 от 19.03.2021 о подтверждении отказа в ответ на обращение ООО «Сфера» о снятии обременения с гостиничного комплекса Лапландия» (кадастровые номера 51:10:0010302:459, 51:10:0020405:544, 51:10:0020405:30), с целью последующей продажи данного комплекса по цене 103 000 000 руб. ИП ФИО1 Причина отказа заключалась в том, что предложение ФИО1 о цене объектов недвижимости (103 000 000 руб.) было значительно ниже их залоговой стоимости (126 165 000 руб.), согласованной в пункте 2.1 договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 1019/К-1-ЗН/18 от 19.07.2018.

На последующую просьбу ООО «Сфера», снять залог с Объектов недвижимости с целью продажи Объектов недвижимости ИП ФИО2 по цене 120 000 000 руб. ПАО «Совкомбанк» ответило согласием, в результате чего 20.01.2021 был заключен договор купли-продажи Объектов недвижимости между ООО «Сфера» и ИП ФИО2

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (т. 2 л.д. 46-143) по состоянию на 27.12.2021 ФИО2 является правообладателем:

- нежилого помещения: подвал, обшей площадью 3 118,3 кв.м, кадастровый номер 51:10:0010302:459, расположенное по адресу: <...> (запись о регистрации права №51:10:0010302:459-51/034/2021-9 от 15.10.2021);

- нежилого помещения: подвал, общей площадью 3 127.2 кв.м, кадастровый номер 51:10:0020405:544, расположенное по адресу: <...> (запись о регистрации права №51:10:0020405:544-51/034/2021-11 от 15.10.2021);

- земельного участка с кадастровым номером 51:10:0020405:30, площадь 2553 кв.м, расположенный по адресу: <...> на земельном участке расположено здание №32 (запись о регистрации права 51:10:0020405:30-51/034/2021-11 от 15.10.2021).

ИП ФИО5 в рамках дела №А40-98507/2021 18.05.2021 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Сфера» и ПАО «Совкомбанк» о признании незаконными действий ООО «Сфера» по получению согласия ПАО «Совкомбанк» за заключение с ИП ФИО2 договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительным согласия ПАО «Совкомбанк» от 19.03.2021 на заключение с ООО «Сфера» и ИП ФИО2 договора купли-продажи указанного выше недвижимого имущества. Данное дело находится в стадии рассмотрения.

В рамках настоящего иска ИП ФИО1 просит суд обязать ПАО «Совкомбанк» предоставить согласие на сделку по отчуждению спорных объектов недвижимого имущества истцу.

По пояснениям заявителя, его права на получение права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости нарушены отсутствием согласия ПАО «Совкомбанк» на отчуждение объектов на условиях предварительного договора купли-продажи. Отказ Банка на заключение сделки купли-продажи ООО «Сфера» с истцом не имел никакого разумного и добросовестного обоснования, поскольку вне зависимости от того, по какой цене продавались объекты недвижимости, денежные средства были направлены на погашение обязательств, не обеспеченных ипотекой. Банк предоставлял согласие на заключение договора от 20.01.2021 исключительно как номинальный залогодержатель, а, давая отказ на заключение договора с истцом, злоупотребил правом. В результате действий Банка истец потерял возможность приобрести право собственности на объекты недвижимости, поскольку право на них в настоящее время зарегистрировано за ИП ФИО2 Отчуждение объектов недвижимости ИП ФИО2 стало возможным, по мнению истца, именно в силу необоснованного отказа Банка в отчуждении их ФИО1

Доводы истца основаны на статье 12, части 2 статьи 157.1, 173.1, 346 ГК РФ, поскольку при наличии доказанного нарушенного интереса истца, по мнению ФИО1, суд может удовлетворить требования об обязании совершения определенных действий ответчиком в пользу истца – в данном случае предоставлении предварительного согласия Банком на заключение истцом и ООО «Сфера» договора купли-продажи для приобретения истцом права собственности на объекты недвижимости, учитывая презумпцию необходимости получения соответствующего согласия, установленную частью 2 статьи 346 ГК РФ и возможность оспаривания сделки в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ.

Согласно отзывам ПАО «Совкомбанк» против удовлетворения иска возражало. В отзыве указывает, что ПАО «Совкомбанк», получив от ООО «Сфера» обращение о снятии обременения с недвижимого имущества, отказал в снятии ограничений в виде залога с целью продажи данных объектов (письмо №275 от 14.01.2021) (том 1 л.д. 18). Предварительный договор действовал до 26.12.2020. Указывает, что Банк не обязан давать согласие на совершение сделки, поскольку предоставление согласия на заключение сделки относится к правам лиц (воля залогодержателя). Также, по мнению ответчика, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, который не приведет к восстановлению прав, поскольку срок для заключения основного договора купли-продажи истек, а согласие залогодержателя не является основанием для регистрации незаключенного договора и возникновения права собственности. Избранный способ защиты «обязать банк» предоставить согласие на заключение сделки является ненадлежащим, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

ООО «Сфера» также не согласно с требованиями истца, считает их незаконными и необоснованными. Ссылается на то, что истец пытается оспорить обстоятельства, уже установленные судом. Так, в рамках рассмотрения дела № А42-740/2021 Арбитражный суд Мурманской области отказал в удовлетворении иска ИП ФИО1 к ООО «Сфера» о понуждении к заключению договора. При этом суд установил факт отказа ПАО «Совкомбанк» в снятии обременения с целью продажи объектов недвижимости истцу. Также в материалах указанного дела имеется заверенное нотариусом заявление от 19.03.2021, подтверждающее наличие письма с отказом ПАО «Совкомбанк» в совершении сделки с истцом.

В представленном отзыве третье лицо ПАО «Сбербанк России» возражало против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что действующим гражданским законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность залогодержателя дать согласие собственнику вещи на отчуждение заложенного имущества третьему лицу. Это является правом залогодержателя, которое он осуществляет по своему усмотрению. ПАО «Совкомбанк» не давало согласие на отчуждение спорных объектов недвижимого имущества ФИО1

Учитывая доводы сторон, третьих лиц, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре, прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

Пунктом 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Из пункта 1 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Указанная норма предусматривает недействительность сделки, совершенной без необходимого согласия в силу закона третьего лица.

Из содержания пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Указанная норма предусматривает ничтожность сделки, совершенной с нарушением именно запрета или ограничения распоряжения имуществом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье ГК РФ.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

ИП ФИО1 просит суд обязать ответчика ПАО «Совкомбанк» предоставить согласие на сделку по отчуждению ИП ФИО5 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>.

При этом истец, не являясь собственником спорного имущества и залогодателем, заявил требование как покупатель недвижимого имущества к залогодержателю о понуждении к добросовестному осуществлению прав ответчика, направленного на недопущение злоупотребления правом, исходя из его фактического поведения, то есть, по мнению истца, воспользовался одним из предусмотренных способов защиты права об обязании совершения действий – присуждения исполнения обязанности в натуре.

Суд, с учетом обстоятельств настоящего дела, пришел к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права является ненадлежащим.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избрание заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенных прав является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В рассмотренном случае суд установил, что требования истца мотивированы тем, что ответчик незаконно не дает согласие на отчуждение объектов недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО «Сфера» и ИП ФИО1

При этом решением Арбитражного суда Мурманской области от 19.05.2021 по делу № А42-740/2021, вступившим в законную силу, ИП ФИО1 отказано в иске к ООО «Сфера» о понуждении к заключению договора. В ходе рассмотрения дела суд установил факт отказа ПАО «Совкомбанк» в снятии обременения с целью продажи объектов недвижимости истцу.

ООО «Сфера» в этом деле также как залогодатель возражает против удовлетворения исковых требований ИП ФИО1, не имеет намерения заключать с истцом договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, считая, что предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости прекратил свое действие в связи с истечением срока, ООО «Сфера» уже продало спорные объекты недвижимости иному лицу.

Вопреки доводам истца, суд приходит к выводу о том, что самостоятельное предъявление иска в виде обязания Банка предоставить согласие на сделку по отчуждению ИП ФИО1 объектов недвижимого имущества без предъявления материально-правового требования, не является способом защиты права, установленным в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбранный истцом способ защиты права не соответствует характеру возникшего спора, не обеспечит защиту прав, которые истец считает нарушенными.

Кроме этого материалами дела подтверждено, на момент рассмотрения спора спорные объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 20.01.2021 отчуждены ООО «Сфера» ФИО2, переход права собственности зарегистрирован 15.10.2021, фактически объекты переданы продавцом ФИО2 Договор купли-продажи, заключённый с ФИО2, на момент вынесения решения по настоящему делу не признан недействительным, фактически спорные помещения и земельный участок находятся во владении ФИО2

Учитывая указанные обстоятельства, требования истца об обязании ответчика предоставить согласие на сделку по отчуждению ООО «Сфера» ИП ФИО1 спорных объектов недвижимого имущества, также не могут быть удовлетворены.

Представитель истца обратился в суд с заявлением, в котором вне зависимости от результата рассмотрения просительной части искового заявления просит суд дать оценку действиям ответчика по отказу ООО «Сфера» в предоставлении согласия на заключение договора купли-продажи спорных объектов недвижимости на предмет разумности, добросовестности и злоупотребления правом, в соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Соответствующие действия ПАО «Совкомбанк», как заявляет истец, причинили ему имущественный вред в виде утраты возможности приобрести объекты недвижимости.

Определением суда от 02.02.2022 судом отклонено ходатайство ИП ФИО1 о принятии к рассмотрению уточненного иска (в редакции заявления от 30.11.2021), содержащего требование о признании незаконным отказа ПАО «Совкомбанк», оформленного письмом №275 от 14.01.2021 и заявлением от 19.03.2021, зарегистрированным в реестре нотариуса г. Москвы ФИО6 № 77/847-н/77-2021-4-614, в предоставлении согласия на заключение между ООО «Сфера» и ИП ФИО1 договора купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Оценка действиям ответчика по отказу ООО «Сфера» в предоставлении согласия на заключение договора купли-продажи спорных объектов недвижимости на предмет разумности, добросовестности и злоупотребления правом по рассматриваемому иску ИП ФИО1 об обязании предоставить согласие на сделку по отчуждению ИП ФИО1 объектов недвижимого имущества не относится к предмету спора.

Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

Установление судом факта злоупотребления правом может иметь место лишь с учетом содержания регулирующих конкретные отношения правовых норм и после исследования и оценки поведения участников гражданско-правовых отношений, с тем чтобы их правомерные действия не могли быть поставлены им в вину и повлечь для них негативные последствия (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2017 N 1591-О).

По общему правилу (пункты 1 и 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации) залогодатель вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением (в том числе извлекать из него плоды и доходы), но распоряжение заложенным правом может осуществляться только с согласия залогодержателя (в обоих случаях правило действует, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога).

Поскольку для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, учитывая, что суд пришел к выводу о том, что самостоятельное предъявление иска в виде обязания Банка предоставить согласие на сделку по отчуждению ИП ФИО1 объектов недвижимого имущества без предъявления материально-правового требования, не является надлежащим способом защиты права, суд приходит к выводу о том, что заявление ФИО1 о том, что вне зависимости от результата рассмотрения дела суд должен дать оценку действиям ответчика по отказу ООО «Сфера» в предоставлении согласия на заключение договора купли-продажи спорных объектов недвижимости на предмет разумности, добросовестности и злоупотребления правом, является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Кроме этого, как видно из материалов дела, аналогичный довод о злоупотреблении правом Банком-ответчиком заявлен ИП ФИО1 при рассмотрении Арбитражным судом г.Москвы дела № №А40-98507/2021 по его иску к ООО «Сфера» и ПАО «Совкомбанк» о признании незаконными действий ООО «Сфера» по получению согласия ПАО «Совкомбанк» за заключение с ИП ФИО2 договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительным согласия ПАО «Совкомбанк» от 19.03.2021 на заключение с ООО «Сфера» и ИП ФИО2 договора купли-продажи указанного выше недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований у суда не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в связи с отказом в иске суд относит на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. В иске отказать.

2. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.


Судья Т.В. Сергушова