Постановление от 9 января 2020 г. по делу № А82-27468/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


Нижний Новгород

Дело № А82-27468/2018

09 января 2020 года


Резолютивная часть постановления объявлена 27.12.2019.

Полный текст судебного акта изготовлен 09.01.2020.


Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,


при участии представителей в судебном заседании 16.12.2019

от истца: Поткиной Н.А. (распоряжение от 25.02.2019),

Сиушковой Т.Е. (доверенность от 05.02.2019)


рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

Департамента имущественных и земельных отношений администрации

городского округа город Рыбинск


на решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.04.2019 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019

по делу № А82-27468/2018


по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации

городского округа город Рыбинск

(ИНН: 7610070227, ОГРН: 1067610046570)

к индивидуальному предпринимателю Дунаеву Юрию Станиславовичу

(ИНН: 352525861596, ОГРН: 318774600418333)

об изъятии имущества,


третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, –

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общество с ограниченной ответственностью «Восток-Групп»,


и у с т а н о в и л :


департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (далее – Департамент) обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Дунаеву Юрию Станиславовичу (далее – Предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства со степенью готовности 4%, с кадастровым номером 76:20:060224:152, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, пр-т Ленина, 164-а, на земельном участке площадью 10 117 кв. м с кадастровым номером 76:20:060224:102, путем продажи с публичных торгов.

Исковое требование основано на статье 239.12 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что до прекращения договора аренды, заключенного в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, данный объект достроен не был.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – Управление Росреестра по Ярославской области) и общество с ограниченной ответственностью «Восток-Групп» (далее – ООО «Восток-Групп», Общество), которому предоставлялся земельный участок для строительства общественного здания в 2012 году.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 05.04.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019, отказал в удовлетворении иска.

Суд пришел к выводу о том, что арендные правоотношения по спорному земельному участку сложились с момента заключения договора аренды от 10.12.2012, то есть до введения в действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (01.03.2015), поэтому положения названной статьи не могут быть применены к спорным правоотношениям.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель полагает, что суд ошибочно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленного иска и пришел к неверному выводу о неприменении к спорным правоотношениям статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что арендные отношения по спорному земельному участку сложились с момента заключения договора аренды от 10.12.2012, то есть до введения в действие указанной статьи кодекса (до 01.03.2015).

В судебном заседании объявлялись перерывы до 09 часов 00 минут 23.12.2019, 26.12.2019 и 27.12.2019 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании заявитель поддержал доводы кассационной жалобы.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства ответчик и третьи лица не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 05.04.2019 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей Департамента, окружной суд полагает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу следующих обстоятельств.

Как видно из документов и установил суд, по результатам торгов администрация городского округа город Рыбинск и Общество подписали договор аренды земельного участка № 2-6327 от 10.12.2012 площадью 10 117 кв. м., с кадастровым номером 76:20:060224:102 по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, пр-т Ленина, 164-а, для проектирования и строительства общественного здания на срок до 10.12.2015.

Общество 15.09.2015 зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%, расположенный на арендованном земельном участке.

Поскольку к окончанию срока действия договора аренды объект не был построен, для завершения строительства 02.12.2015 между теми же сторонами без проведения торгов подписан договор аренды земельного участка № 2-6610 со сроком действия до 09.12.2018.

В период действия договора аренды № 2-6610 от 02.12.2015 по договору купли-продажи от 12.11.2018 объект незавершенного строительства у Общества приобрел Предприниматель за 11 850 000 руб. (пункт 3.1. договора купли-продажи). Право собственности Предпринимателя на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 30.11.2018.

К завершению строительства объекта Предприниматель не приступил.

Договор аренды земельного участка № 2-6610 от 02.12.2015 прекратил свое действие 09.12.2018 в связи с истечением срока.

Поскольку объект не был возведен на земельном участке, Департамент обратился с иском об изъятии у Предпринимателя объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено следующее. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участок предусмотрен в статьях 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела видно, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен Обществу по договору аренды земельного участка № 2-6327 от 10.12.2012.

К окончанию срока действия договора аренды от 10.12.2012 спорный объект построен не был.

Для завершения строительства, 02.12.2015 между теми же сторонами без проведения торгов подписан новый договор аренды земельного участка № 2-6610 со сроком действия до 09.12.2018.

По договору купли-продажи от 12.11.2018 объект незавершенного строительства у Общества приобрел Предприниматель.

Суд ошибочно не усмотрел правовых оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к необоснованным выводам о том, что арендные отношения сторон являются длящимися и фактически возникли до 01.03.2015, поскольку договор от 02.12.2015 представляет собой самостоятельную гражданско-правовую сделку, которая заключена сторонами после вступления в законную силу указанной статьи кодекса.

Спорный земельный участок был предоставлен ответчику повторно в аренду по договору от 02.12.2015 после 01.03.2015, срок действия данного договора истек.

Доказательств, свидетельствующих о том, что до истечения срока действия договора магазин был достроен, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил.

В связи с указанными обстоятельствами и с учетом приведенных правовых норм суд округа полагает, что требование Департамента об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению, а оспариваемые судебные акты отмене на основании части 1 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 2 части 1), 288 (часть 1 и пункт 1 части 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа



П О С Т А Н О В И Л :

отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.04.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019 по делу № А82-27468/2018.

Принять новый судебный акт.

Иск Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя Дунаева Юрия Станиславовича объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%, с кадастровым номером 76:20:060224:152, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, пр-т Ленина, 164-а на земельном участке площадью 10 117 кв. м с кадастровым номером 76:20:060224:102, путем продажи с публичных торгов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий


С.В. Бабаев




Судьи


О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын