Решение от 30 ноября 2020 г. по делу № А32-3811/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-3811/2020
г. Краснодар
30 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.11.2020.

Полный текст решения изготовлен 30.11.2020.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: общество с ограниченной ответственностью "Плодоовощная торгово – закупочная база" (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354068, <...> (далее – истец, ООО Плодоовощная ТЗБ», общество)

ответчик: администрация города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН <***>), 354000, <...> (далее – ответчик, администрация)

о признании величины годовой арендной платы

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354000, <...> (далее – департамент);

2. ФИО2, г. Санкт-Петербург,

3. ФИО3, г. Сочи;

4. ФИО4, г. Сочи,

5. ФИО5, г. Сочи,

6. открытое акционерное общество "Сочинский хлебокомбинат" (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354065, <...>;

7. общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Мир" (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354000, <...>

при участи:

от истца: ФИО6 – по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО7 – по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о признании величины годовой арендной платы в размере 1 702 598,14 рублей, определенной по состоянию на 26.12.2018, указанной в дополнительном соглашении от 03.09.2019 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договору аренды) от 13 июня 2009 № 4900005289, недостоверной; установить с 01.01.2019 величину годовой арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договору аренды) от 13 июня 2009 № 4900005289, с кадастровым номером 23:49:0202027:27, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 3 в размере 993 975,00 рублей.

Определением суда от 23.06.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО8, эксперту ООО "Либра Лекс" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Сочи. Перед экспертом поставлен вопрос; "определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202027:27, расположенного по адресу: <...>. 3, по состоянию на 26.12.2018".

Эксперт представил в материалы дела заключение судебной экспертизы от 25.09.2020 № 574-2020, согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202027:27, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.12.2018 составляет 50 540 000,00 рублей.

Определением суда от 06.10.2020 производство по делу возобновлено.

Представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которого просит указать размер годовой арендной платы с 01.01.2019 в сумме 758 100,00 рублей. В остальной части договор оставить без изменений.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 24.11.2020 объявлен перерыв до 16-00 часов 27.11.2020. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следуем из материалов дела, муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202027:27, площадью 12 753 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-он, ул. Донская, 3, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – занимаемый зданиями, строениями, сооружениями плодовоовощной базы, запись государственной регистрации права от 30.04.2009 № 23-23-50/029/2009-309 (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202027:27, спорный земельный участок, участок).

Согласно выписке из ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202027:27 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0202027:1264, 23:49:0202027:1275, 23:49:0202027:1339.

Истцу на праве собственности принадлежит помещение, плоащдью 13 852,9 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0202027:1319, расположенные в границах участка.

На основании распоряжения главы города Сочи от 08.07.2009 №683-р между муниципальным образованием город-курорт Сочи, в лице департамента (арендодатель) и ООО "Плодоовощная торгово-закупочная база", ФИО9, ФИО4, ФИО5, ООО "Инком-Агро", ОАО "Сочинский хлебокомбинат" заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 13.07.2009 № 4900005289 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование (в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 12 753 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0202027:27, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 3 для эксплуатации зданий, строений, сооружений плодоовощной базы. Часть земельного участка площадью 1 872 кв. м расположена в охранной зоне инженерных сетей, в том числе часть земельного участка плоащдью 179 кв. м – проезд общего пользования.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Между арендаторами подписано соглашение от 08.07.2009 о порядке пользования земельным участком, исходя из площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, принадлежащих каждому из арендаторов.

03 сентября 2019 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение, которым размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 27.12.2018 № 03-12-116/18 и составляет 1 959 519,00 рублей. Исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 26.12.2018.

Истец, указывая на то, что установленный, отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 27.12.2018 № 03-12-116/18, размер годовой арендной платы недействителен, обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствовался следующим.

Согласно пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы), согласно абзацу восьмому которых (принцип № 7), введенному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 (далее - постановление № 531), при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.

Таким образом, при расчете размера платы за использование участка в заявленный истцом период суды правомерно применили значение ставки земельного налога, что соответствует закрепленному в постановлении № 582 принципу (№ 7) учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, закреплен правовой подход о том, что если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Спорный земельный участок находятся в собственности муниципального образования город – курорт Сочи и в силу нижеследующих положений ограничен в обороте.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (п. 2 ст. 32 Закона № 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 "О природных 11 ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от 21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 № 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 № 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202027:27 является ограниченным в обороте, так как входит в округ горно-санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В рамках настоящего дела суд оценку договору аренды от 13.07.2009 № 4900005289 в части передачи земельного участка плоащдью 179 кв. м – проезда общего пользования на признаки ничтожности (недействительности) сделки не дает, в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.09.2020 по делу №А32-52146/2019. Так, суд кассационной инстанции указал, что аргумент о квалификации договора аренды в качестве недействительной ничтожной сделки не влияет на оценку законности и обоснованности судебных актов. В данном случае участок не может быть предоставлен в частную собственность (ограничен в обороте), предназначен для обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений, плата за его использование является регулируемой, что обуславливает возможность применения при ее расчете ограничений, закрепленных в постановлении № 582 (принцип 7).

При этом в силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в случае удовлетворения требований должен привести к восстановлению нарушенных прав лица, обратившегося за судебной защитой.

Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске.

Как указано выше истец просит установить размер арендной платы за период с 01.01.2019 исходя из рыночной стоимости участка, установленной на основании судебной экспертизы, в размере 758 100,00 рублей, что противоречит положениям указанным выше нормам.

В силу того, что размер платы за пользование спорным земельным участком установлен нормативно правовыми актами и исходя из сути заявленной истцом претензии, истцу доступны такие способы защиты своего права как самозащита путем отказа от оплаты суммы, начисление которой истец полагает неправомерным, либо предъявление кондикционного иска о взыскании суммы переплаты, в случае, если истец полагает, что им произведены излишние (необоснованные) платежи.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования общества не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 4, 27, 29, 137, 163, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Плодоовощная торгово – закупочная база" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Сочи об уточнении исковых требований удовлетворить.

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко