Решение от 4 февраля 2023 г. по делу № А41-80184/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-80184/22
03 февраля 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 24 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 04 февраля 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ИП ФИО2 (ОГРНИП 321508100022731, ИНН <***>)

трете лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании по договору аренды от 06.12.2021 № 170ю задолженности за период с 06.10.2021 по 30.09.2022 в размере 1387567,34 руб., неустойки за период с 26.07.2022 по 30.09.2022 в сумме 37340,09 руб.,

и встречному исковому заявлению

ИП ФИО2 (ОГРНИП 321508100022731, ИНН <***>)

к Комитету по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об установлении коэффициента 1,5 при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:47:0011804:2 за период с 15.10.2020 на период строительства, но не более чем на три года,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ИП ФИО2 с требованиями о взыскании по договору аренды от 06.12.2021 № 170ю задолженности за период с 06.10.2021 по 30.09.2022 в размере 1387567,34 руб., неустойки за период с 26.07.2022 по 30.09.2022 в сумме 37340,09 руб.

К производству принято встречное исковое заявление ИП ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, установить, что при расчете арендной платы по договору аренды от 06.12.2021 № 170ю за земельный участок с кадастровым номером 50:47:0011804:2 за период с 06.10.2021 на период строительства, но не более чем на три года, подлежит применению коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (Кд), равный 1,5 в соответствии с пунктом 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

В судебном заседании представитель истца поддержал первоначальные исковые требования, по встречному иску возражал. Представитель ответчика по первоначальному иску возражал, поддержал встречные исковые требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по договору от 06.12.2021 № 170ю в аренду сроком с 06.10.2021 по 04.10.2024 ИП ФИО2 представлен земельный участок с кадастровым номером 50:47:0011804:2 площадью 1693 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты дорожного сервиса.

В границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:47:0011805:767, на который зарегистрировано право собственности предпринимателя.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении 1 к договору в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.3 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 10.08.2022 Комитет по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области уведомил ИП ФИО2 об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 06.12.2021 № 170ю.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 06.12.2021 № 170ю не погашена в добровольном порядке, Комитет по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В обоснование встречного иска предприниматель указывает, что постановлением Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области от 15.10.2020 № 3252 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:47:0011804:2 с «размещение платной автостоянки» на «объекты дорожного сервиса». Новый вид разрешенного использования позволяет использовать земельный участок для целей строительства, арендатором получено разрешение на строительство от 01.02.2021 со сроком действия до 01.02.2023. Данные обстоятельства, по мнению ИП ФИО2, свидетельствуют о наличии права на внесение арендной платы по договору аренды от 06.12.2021 № 170ю с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кд), равного 1,5 в соответствии с пунктом 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования и встречный иск подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Следовательно, в судебном порядке договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3).

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ.

Согласно разделу 3 договора и приложению 1 к договору аренды от 06.12.2021 № 170ю арендная плата подлежит начислению в порядке, установленном Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», по формуле: Ап = Аб x Кд x Кпд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно расчету истца задолженность по договору аренды от 06.12.2021 № 170ю за период с 06.10.2021 по 30.09.2022 составляет 1387567,34 руб. При расчете арендной платы применяется значение коэффициента Кд=6 (Объекты дорожного сервиса), исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с частями 3 и 3.1 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

На период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства.

Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.

В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусматривающий строительство (реконструкцию), Кд, равный 1,5, применяется с даты принятия соответствующего правового акта, но не более чем на три года.

Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) применяется однократно вне зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка.

По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Материалами дела подтверждается, что изначально земельный участок с кадастровым номером 50:47:0011804:2 предоставлен в аренду ИП ФИО2 на основании договора аренды от 06.10.2016 № 762ю для размещения платной автостоянки.

Исходя из целей предоставления участка и характера деятельности в границах участка – размещение автостоянки (замощения), договор аренды от 06.10.2016 № 762ю не предполагал использование участка для целей строительства.

Постановлением Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области от 15.10.2020 № 3252 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:47:0011804:2 с «размещение платной автостоянки» на «объекты дорожного сервиса». Сведения об изменении вида разрешенного использования внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН.


В этой связи в договор аренды от 06.10.2016 № 762ю дополнительным соглашением от 27.11.2020 внесены изменения в части целевого назначения земельного участка с кадастровым номером 50:47:0011804:2.

При этом размер арендной платы по договору аренды от 06.10.2016 № 762ю определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» с применением коэффициента Кд=2,5, изменения в расчет арендной платы в связи с изменением вида разрешенного использования в части применения льготного коэффициента Кд не внесены.

Доказательств применения коэффициента Кд=1,5 в период действия договора аренды от 06.10.2016 № 762ю и в период действия договора аренды от 06.12.2021 № 170ю, не имеется.

Факт использования земельного участка с кадастровым номером 50:47:0011804:2 для целей строительства подтверждается получением разрешения на строительства от 01.02.2021 со сроком действия до 01.02.2023, а также возведение в границах участка объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:47:0011805:767.

Таким образом, суд приходит к выводу, что право на применение льготного значения коэффициента Кд не реализовано арендатором в период аренды в общий период с 06.10.2016 по настоящее время.

Следовательно, при расчете арендной платы по договорам аренды земельного участка с кадастровым номером 50:47:0011804:2 подлежит применению коэффициент Кд=1,5 в период с 15.10.2020 (с даты принятия постановления об изменении вида разрешенного использования).

Значение коэффициента Кд=1,5 подлежит применению при расчете арендной платы по договору аренды от 06.12.2021 № 170ю с 06.10.2021 по 15.10.2023, поскольку применение данного значение допускается в течение трех лет, а также с учетом первоначального возникновения арендный отношений между сторонами спора и изменения вида разрешенного использования земельного участка в период действия договора аренды от 06.10.2016 № 762ю. Оснований для применения коэффициента Кд-=1,5 в течение трех лет с 06.10.2021 не имеется, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В этой связи судом произведен перерасчет задолженности по договору аренды от 06.12.2021 № 170ю за период с 06.10.2021 по 30.09.2022, в соответствии с которым с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 172968,13 руб. (43958,75 руб. в квартал).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО2 (ОГРНИП 321508100022731, ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) по договору аренды от 06.12.2021 № 170ю задолженность за период с 06.10.2021 по 30.09.2022 в размере 172968,13 руб.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Встречные исковые требования ИП ФИО2 удовлетворить частично.

Установить, что при расчете арендной платы по договору аренды от 06.12.2021 № 170ю за земельный участок с кадастровым номером 50:47:0011804:2 за период с 06.10.2021 по 15.10.2023 подлежит применению коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (Кд), равный 1,5 в соответствии с пунктом 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

В удовлетворении встречных исковых требований в остальной части отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец