Решение от 4 декабря 2018 г. по делу № А41-17205/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-17205/18
05 декабря 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 28 ноября 2018

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2018

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации городского округа Мытищи Московской области (адрес: 141008, Московская область, городской округ Мытищи, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 11.04.1996)

к АО УК "Центр Эссет Менеджмент" (адрес: 107014, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 07.12.2006)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации 18.08.2000), ПАО энергетики и электрификации "Мосэнерго" (адрес: 119526, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 06.04.1993).

о взыскании задолженность по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9663 в размере 5 826 670 руб. 97 коп. из них: 5 517 680 руб. 84 коп. основной долг за период с 01.04.2017 по 31.03.2018; пени за период с 16.06.2017 по 15.01.2018 в размере 308 990 руб. 13 коп. и расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2014 №9663 и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53734

при участии в судебном заседании – согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – Администрация го Мытищи, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Акционерному обществу УК «Центр Эссет Менеджмент» (далее – АО УК «Центр Эссет Менеджмен», общество, ответчик) с заявленными требованиями:

- взыскать с АО УК "Центр Эссет Менеджмент" в пользу Администрации городского округа Мытищи Московской области задолженность по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9663 за период с 01.04.2017 по 31.03.2018 в размере 5 517 680 руб. 84 коп., пени за период с 16.06.2017 по 15.01.2018 в размере 308 990 руб. 13 коп.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9663, заключенный между Администрации городского округа Мытищи Московской области и ОАО «Мытищинская теплосеть», права и обязанности по которому по договору № 143-8/Ц от 20.10.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок перешли к АО УК "Центр Эссет Менеджмент";

- обязать АО УК "Центр Эссет Менеджмент" возвратить Администрации городского округа Мытищи Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53734.

В качестве третьих лиц в деле приняли участие Министерство имущественных отношений Московской области и ПАО энергетики и электрификации "Мосэнерго".

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признал.

Представитель третьего лица ПАО энергетики и электрификации "Мосэнерго" поддержал позицию истца.

Из материалов дела следует, что 30.12.2014 между истцом (арендодатель) и ОАО «Мытищинская теплосеть» (арендатор) заключен договор № 9663 аренды земельного участка общей площадью 81889 кв.м. с КН 50:12:0000000:53734 категории «земли населенных пунктов», по адресу г.Мытии ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27 с учетом обременений и ограничений в пользовании: красные линии 984 м, обременение ЛЭП 2638 кв.м., охранная зона подземного коллектора р. Сукромка 773 кв.м. (далее – договор).

Согласно п. 2.1 договора, его срок установлен с 01.01.2015 на 49 лет.

Разделом 3 договора предусмотрены порядок расчета и внесения арендной платы. Согласно п. 3.1, арендная пата за участок устанавливается расчетным путем в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» и составляет с 01.01.2015 – 5517681 руб. в год. Арендные платежи вносятся равными долями ежеквартально до 5 числа каждого первого месяца текущего квартала (п. 3.4). Размер арендной платы может быть изменен в предусмотренных законом случаях без согласования с арендатором (п. 3.5).

31 марта 2015 года между ОАО «Мытищинская теплосеть» и ООО «Гефест» заключен договор переуступки прав аренды земельного участка с КН 50:12:0000000:53734 (л.д.27).

20 октября 2017 года заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора № 143-8/Ц на земельный участок с КН 50:12:0000000:53734, в соответствии с которым арендатором по договору аренды № 9663 от 30.12.2014 стало являться АО УК «Центр Эссет Менеджмент», договор зарегистрирован 02.11.2017 (л.д.29).

Арендодатель по договору Администрация го Мытищи установила, что ответчиком (арендатором) ненадлежащим образом исполняются обязанности по уплате арендных платежей, возникла задолженность за период с 2 квартала 2017 года по 1 квартал 2018 года, о чем администрация сообщила обществу в требовании от 24.01.2018 (л.д.31). В этом же требовании администрация указала на то, что в случае неоплаты обратится в суд с иском о взыскании задолженности и пеней, а также о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора в части невнесения арендной платы.

Поскольку оплата произведена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ответчик в отзыве (л.д. 83) указал, что земельный участок с КН 50:12:0000000:53734 ему не передавался, акт приемки-передачи участка не оформлялся, арендатор во владение и пользование указанным участком не вступал. В связи с чем, оснований для взыскания задолженности не имеется. Поскольку задолженность отсутствует, то договор аренды не может быть расторгнут по инициативе арендодателя. В письменных возражениях (л.д.125) ответчик указал, что отсутствуют доказательства передачи спорного участка от Администрации го Мытищи к АО «Мытищинская теплосеть», от АО «Мытищинская теплосеть» к ООО «Гефест», от ООО «Гефест» к ООО «Инжтех», от ООО «Инжтех» к ООО УК «Центр Эссет Менджмент», соответствующие акты приема-передачи участков отсутствуют.

В судебном заседании ответчик ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица АО «Мытищинская теплосеть». Судом ходатайство отклонено, поскольку отсутствуют основания полагать, что судебный акт по настоящему спору затронет права и интересы указанного лица (ст. 51 АПК РФ).

Ответчик также ходатайствовал об истребовании дополнительных документов. Судом в удовлетворении этого ходатайства отказано, поскольку ответчик не представлен перечень испрашиваемых документов, с указанием обстоятельств, которые они могут доказывать. Кроме того, суд полагает, что ходатайства ответчика направлены на затягивание судебного процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 1 и 3 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии со ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Ответчик, ссылаясь на отсутствие акта приема-передачи земельного участка, указывает на то, что участок фактически ему не был передан от предыдущего арендатора.

Судом установлено, что после заключения договора аренды земельного участка между истцом и первым арендатором (АО «Мытищинская теплосеть»), земельный участок неоднократно передавался другим арендаторам последовательно: ООО «Гефест», ООО «Инжтех», АО УК «Центр Эссет Менеджмен», по договорам передачи прав и обязанностей арендатора, заключенным в порядке ч. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Первоначально участок был передан АО «Мытищинская теплосеть». Как следует из материалов дела, акт приема-передачи участка не подписывался, условие о его обязательном подписании в договоре аренды отсутствует.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Указанное обстоятельство свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, что в свою очередь порождает возникновение у арендатора соответствующих прав, а также обязанностей, в том числе, по своевременному внесению арендной платы.

Доказательств наличия спора о факте заключения договора аренды от 30.12.2014 №9663 в материалы дела не представлено.

Факт передачи земельного участка указанному лицу подтверждается представленным в дело письмо АО «Мытищинская теплосеть» от 06.04.2015 с гарантией произвести оплату по арендной плате (л.д.95).

К следующему правообладателю ООО «Гефест» земельный участок был предоставлен на основании договора переуступки прав аренды от 31.03.2015, зарегистрированному 30.04.2015, о чем АО «Мытищинская теплосеть» сообщило администрации в письме от 06.04.2015 (л.д.95).

Акт приема-передачи участка также не составлялся.

Между тем, факт владения и пользования данным лицом указанным участком подтверждается письмами ПАО «Мосэнерго», ООО «Гефест», ордером на право производства земляных работ № 81 от 31.03.2016, требованиями администрации об оплате арендных платежей (л.д.99-115).

ООО «Гефест» переуступило свои права и обязанности по договор аренды ООО «Инжтех», факт нахождения участка у данного лица подтверждается судебным актом по делу № А41-85270/16.

Затем права и обязанности аренды по договору аренды № 9663 были переуступлены ответчику по настоящему делу.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды к ответчику подписан ответчиком и ООО «Инжтех» и скреплен печатями указанных лиц. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно выписке из ЕГРН на спорный участок от 01.03.2018, арендатором земельного участка с КН 50:12:0000000:53734 является ответчик АО УК «Центр Эссет Менеджмент».

Пунктом 1.5 договора о передаче прав и обязанностей арендатора к ответчику установлено, что земельный участок передается цедентом цессионарию по акту приемки-передачи земельного участка в течение двух дней с момента заключения договора.

В данном случае – это отношения между цедентом и цессионарием по договору уступки прав и обязанностей арендатора.

С требованиями к предыдущему арендатору участка (ООО «Инжтех») об исполнении договора о передаче прав и обязанностей арендатора, а именно: о передаче участка путем подписания акта приема-передачи, ответчик не обращался. Доказательства иного отсутствуют.

Договор о передаче прав аренды не расторгнут, недействительным не признан.

Для арендодателя арендатор поменялся с момента заключения и госрегистрации договора о переуступке (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 4.3.2 договора аренды).

На основании договора перенайма, новый арендатор принимает на себя права и обязанности прежнего арендатора в отношении уже переданного арендодателем по договору аренды.

Фактическая передача земельного участка арендодателем подтверждена материалами дела.

Договор о передаче прав и обязанностей арендатора от 20.10.2017 № 143-8/Ц заключен ответчиком по обоюдному согласию, добровольно и при заключении такого договора ответчик как юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность несет риск неблагоприятных последствий с учетом конкретных особенностей ведения своей хозяйственной и финансовой деятельности.

Администрация го Мытищи не препятствовала арендаторам в использовании участка в установленных договором целях, возникшие у арендаторов препятствия для осуществления деятельности на спорном земельном участке, предусмотренной договором. не являются следствием действий (бездействия) арендодателя и не свидетельствуют о том, что арендодатель передал в аренду участок, который не мог использоваться согласно условиям договора аренды.

При данных обстоятельствах, суд не принимает довод ответчика, о том, что он не являлся фактическим владельцем и пользователем спорного земельного участка. Доказательств об обратном ответчиком не представлено.

23.03.2018 был произведен осмотр земельного участка с КН 50:12:0000000:53734 Управлением земельно-имущественных отношений администрации го Мытищи, по результатам осмотра составлен Акт, согласно которому, установлено, что на момент обследования участок огорожен, доступ на огороженную территорию неопределенного круга лиц ограничен и осуществляется через въездные ворота, расположенные в юго-восточной части земельного участка, подъезд к которым на момент осмотра завален снегом. На участке отсутствуют ограждения и постройки. Земельный участок находится в аренде у АО УК «Центр Эссет Менеджмент» по договору аренды от 30.12.2014 № 9663 и переуступки прав и обязанностей арендатора от 20.10.2017 № 143-8/Ц (л.д.79).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о фактической передаче ответчику в аренду земельного участка с КН 50:12:0000000:53734 на основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 30.12.2014 № 9663.

Следовательно, ответчик в силу ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 614 ГК РФ, раздела 3 договора аренды и договора от 20.10.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора, несет обязанности по внесению арендных платежей.

Согласно п. 3.1 договора от 20.10.2017, цедент гарантирует отсутствие задолженностей у него по договору аренды на момент заключения настоящего договора. В случае обнаружения таких задолженностей цессионарий вправе требовать с цедента возмещения расходов на их оплату.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу №А41-85270/16, установлено, что цедентом по договору № 143-8/Ц от 20.10.2017 признан факт наличия у него обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды.

Согласно пояснениям и расчетам администрации, задолженность по спорному договору составляет за период с 01.04.2017 по 31.03.2018 - 5517680,84 руб.

Доказательств погашения указанной задолженности, контррасчет долга, ответчиком не представлено (ч. 1 ст. 65).

С учетом п. 3.1. договора от 20.10.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок, предусматривающего возможность требовать с цедента возмещения расходов на оплату задолженностей по договору аренды, требование истца о взыскании задолженности подлежат удовлетворению.

Пени начислены на задолженность по арендным платежам за период с 16.06.2017 по 31.03.2018, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 5.2 договора, в размере 0,05% от суммы долга за каждый день просрочки.

Расчет пеней ответчиком не оспорен, а судом проверен и признан верным.

Оснований к снижению размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ судом не установлено.

На основании изложенного, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу ч. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Судом установлено, что арендатор не внес арендные платежи более двух периодов подряд, что является существенным нарушением договора, а также требований закона (ст.ст. 42, 65 ЗК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п.2, ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в иных случаях, в т.ч предусмотренных договором.

Пунктом 4.1.1 договора аренды сторонами согласовано условие о том, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы либо невнесении ее не в полном объеме.

В соответствии с п.5.1. договора аренды, АО УК "Центр Эссет Менеджемент", являясь стороной договора, несет ответственность за его нарушение.

Указанное условие договора согласуется с разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункт 26, где указано на возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Судом учтено, что предыдущий арендатор - ООО «ИНЖТЕХ», не вносил плату за пользование земельным участком за период, указанный в иске, вплоть до заключения договора переуступки с ответчиком.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. Гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

АО УК "Центр Эссет Менеджемент", заключив договор передачи прав и обязанностей на земельный участок, приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в полном объеме.

В связи с изложенным, требование о расторжении договора аренды также подлежит удовлетворению.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении арендных отношений арендатор обязан возвратить арендодателю арендуемый земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53734.

При данных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии с частями 1, 3 ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АО УК "Центр Эссет Менеджмент" в пользу Администрации городского округа Мытищи Московской области задолженность по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9663 за период с 01.04.2017 по 31.03.2018 в размере 5 517 680 руб. 84 коп., пени за период с 16.06.2017 по 15.01.2018 в размере 308 990 руб. 13 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9663, заключенный между Администрации городского округа Мытищи Московской области и ОАО «Мытищинская теплосеть», права и обязанности по которому по договору № 143-8/Ц от 20.10.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок перешли к АО УК "Центр Эссет Менеджмент".

Обязать АО УК "Центр Эссет Менеджмент" возвратить Администрации городского округа Мытищи Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53734.

Взыскать с АО УК "Центр Эссет Менеджмент" в федеральный бюджет Российской Федерации государственную пошлину в размере 58 133 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

СудьяА.Б. Семёнова