Решение от 11 февраля 2020 г. по делу № А53-36267/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-36267/19
11 февраля 2020 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» ИНН <***>, ОГРН <***> к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 о признании незаконным бездействия,

при участии:

от заявителя: ФИО3 – представитель по доверенности от 24.01.2020,

от заинтересованного лица: ФИО4 – представитель по доверенности от 18.12.2019;

от третьего лица: ФИО5 – представитель по доверенности от 17.12.2019.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания» обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 о признании незаконным бездействие, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении в виде аренды образованного земельного участка с кадастровыми номером 61:04:0600003:369 в пользу ООО «РЗК «Ресурс» на основании договора аренды земельного участка с кадастровыми номером 61:04:0600003:92 от 05.09.2011г.; обязании устранить допущенные нарушения прав и интересов ООО «РЗК «Ресурс» путем осуществления государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровыми номером 61:04:0600003:369 в пользу ООО «РЗК «Ресурс» на основании договора аренды земельного участка с кадастровыми номером 61:04:0600003:92 от 05.09.2011.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо полагает требования необоснованными, спор затрагивает права и интересы ФИО2, что указывает на наличие спора о праве, который не может быть решен в порядке оспаривания действий согласно главе 24 АПК РФ. Согласно отзыву указывает, что с выделением земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 прекратилось право аренды на земельный участок с кадастровыми номером 61:04:0600003:92, а сам выделенный участок арендной не обременен.

В судебном заседании, назначенном на 04.02.2020 на 17 час. 30 мин., в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 17 час. 30 мин., после которого судебное разбирательство продолжено в отсутствие представителей сторон.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Согласно материалам дела, общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» (далее также - ООО «РЗК «Ресурс», Общество) в результате реорганизации в форме присоединения к нему Общества с ограниченной ответственностью «Березовка» является арендатором земельного участка (единое землепользование) сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:04:0600003:92, местоположение: Ростовская область, Белокалитвинский район, из земель бывшего колхоза им. Щаденко (КП «Нива»), на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя от 05.09.2011.

В отношении указанного земельного участка в ЕГРН имеется актуальное обременение в виде аренды в пользу ООО «Березовка» №61-61-06/099/20011-145 от 28.11.2011.

16.07.2019 ООО «Березовка» прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией путем присоединения к обществу с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс». Таким образом, Общество является универсальным правопреемником ООО «Березовка» на основании п. 2 ст. 58 Гражданского кодекса РФ.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 09.01.2018, заключенным на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:92 от 05.09.2011, арендные отношения были продлены на срок 5 лет с даты окончания действия договора аренды (с 05.09.2021 по 18.11.2026).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 30.05.2018.

18.09.2018г. ФИО6, являясь участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:92, обратилась в ООО «Березовка» с заявлением о выдаче ей согласия на образование земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с сохранением существующего ограничения (обременения) прав.

22.06.2019 в Управление обратилась ФИО7, наследника ФИО6, с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, Белокалитвенский р-н, из земель бывшего колхоза им. Щаденко (КП «Нива»), образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:92, в счет принадлежащих ей земельных долей.

22.06.2019 согласно договору дарения земельного участка между родственниками ФИО7 подарила земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600003:369 ФИО2.

27.06.2019 по результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему документов земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, Белокалитвенский р-н, из земель бывшего колхоза им. Щаденко (КП «Нива»), был учтен в сведениях ЕГРН и присвоен кадастровый номер 61:04:0600003:369, право собственности было зарегистрировано за ФИО2

В связи с тем, что на государственную регистрацию договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369, заключенный между ООО «РЗК «Ресурс» и ФИО7, с соответствующим заявлением не поступал, государственная регистрация ограничения (обременения) в виде аренды в пользу ООО «РЗК «Ресурс» в отношении данного земельного участка не осуществлялась.

Невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении в виде аренды образованного земельного участка с кадастровыми номером 61:04:0600003:369 в пользу ООО «РЗК «Ресурс» на основании договора аренды земельного участка с кадастровыми номером 61:04:0600003:92 от 05.09.2011 послужило основанием обращения в суд с заявленными требованиями.

При принятии решения суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 названного Кодекса для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействий) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Закон о регистрации с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также нормами Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Указанная норма права, предусматривает возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при этом отсутствует прямое регулирование Законом N 101-ФЗ спорной ситуации, когда не подтверждено наличие такого обстоятельства, в связи с чем в таком случае надлежит руководствоваться нормами Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ (действующий до Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

В силу части 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, в результате которых такие земельные участки сохраняются в измененных границах, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков.

Соответственно, кадастровый (реестровый) учет земельных участков отражает указанные особенности, потому что выделенным участкам присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок сохраняет прежний номер.

В соответствии с указанными нормами регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны быть осуществлены управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные земельные участки.

Приведенное толкование закона соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014.

Согласно протоколу общего собрания от 10.10.2017 явившимися на собрание участниками долевой собственности спорного земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:92:1259 единогласно принято решение о продлении срока договора аренды земельного участка до 18.11.2026. По спорному земельному участку на общем собрании присутствовали 71 участник долевой собственности, что составляет 35,15% от общего числа собственников земельных долей.

Доказательства того, что участники долевой собственности на спорный земельный участок, в том числе присутствовавшая на общем собрании ФИО6, не согласились в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, на передачу земельного участка в аренду ООО «Березовка» на новый срок, как и доказательства оспаривания решения общего собрания, оформленного протоколом от 10.11.2017, в материалы дела не представлены.

В дальнейшем правопреемник ФИО6 ФИО7 также не высказал намерение прекратить договорные отношения с арендатором.

При этом уведомление об освобождении земельного участка от 20.08.2019, направленное ФИО2 в адрес арендатора, не изменяет незаконность действия регистратора.

По общему правилу исходя из положений пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков.

Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение.

Тем самым, выдел доли земельного участка не исключает арендных отношений на выделенную долю ранее арендуемого в общем землепользовании земельного участка.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2019 срок, на который в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:92 (единое землепользование) установлено ограничение (аренда) в пользу ООО «Березовка» (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс»), указан по 18.11.2026. Следовательно, на момент регистрации права собственности третьего лица на выделенный из него земельный участок 27.06.2019 управлению надлежало осуществить государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности с учетом уже имеющихся в управлении сведений.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанной статьи в случае принятия судом решения о признании оспариваемого действия (бездействия), в резолютивной части решения суд указывает на обязанность органа, осуществляющего публичные полномочия, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В целях устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя, при отсутствии имеющихся ограничений в отношении выделенного земельного участка суд считает необходимым возложить на Управление Росреестра обязанность осуществить государственную регистрацию обременение в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 на основании договора аренды земельного участка от 05.09.2011 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс».

Указание на регистрацию обременения в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» направлено на актуальность сведений, подлежащих внесению в ЕГРН.

С учетом изложенного, требования заявителя подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 - 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившиеся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении арендой образованного земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать обременение в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600003:369 на основании договора аренды земельного участка от 05.09.2011 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» 3 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

СудьяО.П. Захарченко