Решение от 30 августа 2023 г. по делу № А41-79774/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-79774/22
30 августа 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 30 августа 2023 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой Ю.К., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Администрация городского округа Лыткарино (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.2020 №65/ДЗ, обязании возвратить (передать) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:53:0010107:1837,


при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Лыткарино (далее – комитет, истец), обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" (далее – общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.2020 №65/ДЗ с кадастровым номером 50:53:0010107:1837 площадью 900 кв. м, расположенного по адресу: <...>; обязании ответчика возвратить (передать) истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:53:0010107:1837 в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области (далее – министерство), Администрация городского округа Лыткарино (далее – администрация).

Ответчик представил отзыв, в котором указал, что принятие действий по освоению земельного участка, что свидетельствует об отсутствии нарушений условий договора со стороны ответчика.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) в соответствии с Соглашением об уступке прав и переводе обязанностей по договору о развитии застроенной территории 11 квартала города Лыткарино Московской области от 10.08.2011 № 263-д, заключен договор аренды №65/ДЗ земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010107:1837 площадью 900 кв. м, расположенного по адресу: <...> с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для иных видов жилой застройки.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора не привел к положительному результату, комитет обратился в суд с требованиями о расторжении договора, ссылаясь на то, что что ответчик не приступил к выполнению своих обязанностей по договору, не использует земельный участок по назначению, строительство жилого дома ответчиком не начато, ответчик не осваивал/не использовал земельный участок в течение 1 года, что является существенным нарушением условий договора и основанием к его расторжению.

Согласно ст. 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в том случае, если имеются основания для расторжения договора аренды, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Судом установлено, что истцом соблюдён досудебный порядок урегулирования спора, истец имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Частью 2.2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора о комплексном развитии территории.

В соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, договор заключается на срок с «07» декабря 2020 года по «06» декабря 2023 года.

Согласно пункту 4.1 договора аренды, арендодатель имеет право: 4.1.1. Досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в том числе при: неиспользовании/неосвоении земельного участка в течение 1 года.

Судом установлено, что ответчик не приступил к выполнению своих обязанностей по договору, не использует земельный участок по назначению, не осваивал/не использовал земельный участок в течение 1 года, строительство жилого дома ответчиком не начато.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Между тем, как установлено судом и подтверждено материалами дела, с момента направления истцом в адрес ответчика претензии допущенные нарушения в виде не освоения/ не использования земельного участка не устранены в разумный срок, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности расторжения договора в судебном порядке.

Довод ответчика о том, что его действия по получению необходимых документов для получения разрешения на строительство указанного жилого дома, действия по обращению его в кредитные организации с целью финансирования для реализации проекта свидетельствуют о надлежащем исполнении обязанностей по договору отклоняется судом в силу того, что указанные действия не являются доказательством освоения/использования земельного участка.

В соответствии с п.1.2 договора, земельный участок предоставляется на основании пп.13 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо юридическому лицу, обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории.

Как следует из пункта 2.1 договора о развитии застроенной территории 11 квартала города Лыткарино Московской области от 10.08.2011 № 263-д, во исполнение которого заключен спорный договор аренды, предметом договора является развитие застроенной территории.

В силу того, что ответчик в нарушение условий договора не осваивал/ не использовал земельный участок в течение периода более одного года, не начал строительство дома, истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на развитие застроенной территории, на надлежащее исполнение обязанностей ответчиком по освоению земельного участка.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком допущено существенное нарушение договора, что по смыслу ст. 450 ГК РФ, 619 ГК РФ является основанием к расторжению договора в судебном порядке.

Указанное нарушение также является одним из оснований расторжения договора по требованию арендодателя в силу п. 4.1.1 Договора.

Суд также учитывает, что уведомлением от 30.06.2022, адресованным ООО «Специализированный застройщик «САМПО Девелопмент», администрация расторгла договор от 10.08.2011 № 263-д в одностороннем порядке, указав, что с даты заключения соглашения об уступке прав и переводе обязанностей (11.08.2020) ООО «Специализированный застройщик «САМПО Девелопмент» не приступило к исполнению договора от 10.08.2011 № 263-д о развитии застроенной территории 11 квартала г. Лыткарино Московской области: не выполнено приложение № 2 к договору о сносе ветхих домов (20 домов), а также приложение № 2 о поэтапном отселении жильцов из ветхих домов, не начато строительство новых многоквартирных жилых домов в 11 квартале: корпуса 4 и 6, здания общественного назначения (корпус 5а). Разрешение на строительство указанных объектов недвижимости не получено, не начато строительство или реконструкция объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования о расторжении договора подлежат удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 4.4.10 договора, арендатор обязан передать участок арендодателю по Акту приема-передачи в течение пяти дней после окончания срока действия договора.

Поскольку договор аренды расторгнут, земельный участок с кадастровым номером 50:53:0010107:1837 подлежит возврату истцу.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, требования комитета полежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины, то государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 07.12.2020 №65/ДЗ земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010107:1837.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" вернуть Комитету по управлению имуществом города Лыткарино Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:53:0010107:1837, расположенный по адресу: <...> по акту приема-передачи в течение 15 дней с даты вступления в силу решения суда.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго