Решение от 27 апреля 2018 г. по делу № А41-19658/2017

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-19658/17
28 апреля 2018 года
г.Москва




Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев , при ведении протокола судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "СТК" к АДМИНИСТРАЦИЯ СТУПИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА об урегулировании разногласий

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд 



УСТАНОВИЛ:

ООО "СТК" обратилось в суд с иском к АДМИНИСТРАЦИИ СТУПИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества - кинотеатр «Юность», назначение: нежилое здание, общей площадью 2386,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Истец просил с учетом уточнений в порядке ст.49 АПК РФ урегулировать следующие разногласия:

Пункт 2.5 Исключить из текста договора.

Принять пункт 4.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика, составленном на основании повторной судебной экспертизы по делу №А41-19658/2017 и составляет 23 969 025руб.».

Принять пункт 4.2. договора в следующей редакции: «Оплата Имущества осуществляется на основании письменного заявления Покупателя Залогодателя в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с момента заключения настоящего договора».

Принять пункт 4.3.1 договора в следующей редакции: «Первый платеж составляет 1 198 451,25 руб.

Датой платежа является дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодателя».

Принять пункт 4.3.4 договора в следующей редакции: «Покупатель- Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца- Залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору)».

Принять пункт 4.5 договора в следующей редакции:    «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя- Залогодателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель- Залогодатель производит ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу».

Принять пункт 7.2.5 договора в следующей редакции: «В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества представить Продавцу-Залогодержателю документы, подтверждающие оплату».

Пункт 7.2.7 из текста договора исключить.

Принять пункт 9.2 договора в следующей редакции: «Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством,      в том   числе в связи с: неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

неполной оплатой части ежеквартальной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати            месяцев;

оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора».

Иск основан на положениях ст. 445 ГК РФ.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик по иску возражал.


Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему:

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.01.2016 по делу А41-88334/15 суд обязал  Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права истца на приобретение в собственность арендуемого  нежилого помещения общей площадью 2 386,70 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».            Принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельных срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок  с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ответчиком в адрес истца 28.11.2016 направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества(далее договор).

По мнению истца в договоре стоимость объекта была завышена и ряд положений противоречили действующему законодательству, в связи с чем  истец 28.12.2016 направил в адрес ответчика  протокол разногласий.

Поскольку протокол разногласий ответчиком не согласован, истец обратился  в суд в порядке ст. 445 ГК РФ.

Согласно ч.2 ст. 445 ГК РФ следует, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Изучив протокол разногласий и последующие уточненные требования в данной части, суд исходит из следующего по каждому пункту протокола:


- пункт 2.5  исключить из договора, поскольку п. 3 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"(далее ФЗ-159) исключен.


- п.4.1  изложить в редакции  истца по следующим основаниям.

Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ(далее ФЗ-159) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159) и Закону об оценочной деятельности, оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производится на дату подачи первоначального заявления о выкупе помещения. Такой правовой подход подтверждается судебной практикой (Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12).

19.04.2017 определением суда по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Защита», эксперт ФИО2 При исследовании заключения эксперта и допросе эксперта выяснилось, что эксперт на объект исследования не выезжал, осмотр объекта не производил. Данные факты явились основанием для повторной экспертизы, производство которой поручено ИП  ФИО3 При исследовании экспертного заключения, предоставленного ИП  ФИО3, установлен факт самостоятельного сбора экспертом материалов при производстве  экспертизы(технический паспорт(план). Данные обстоятельства противоречат ст.16 Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", которая запрещает эксперту самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы, что ставит под сомнение обоснованность сделанных выводов в заключении. Определением суда от 18.10.2017 по делу  назначена повторная экспертиза, производство которой поручена  эксперту ФИО4 ГБУ г. Москвы «Московский исследовательский цент». При исследовании заключения эксперта и допросе эксперта выяснилось, что эксперт объект в полном объеме не исследовал и не применял при исследовании затратный подход, что исключает объективность выводов, изложенных в заключении.

В порядке ст.84, 87 АПК РФ по делу назначена  дополнительная комиссионная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4 ГБУ г. Москвы «Московский исследовательский цент» и эксперту ФИО5  ГУП МО «МОБТИ».

Согласно выводам изложенным в заключении эксперта ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 22.09.2015 составляет 23 969 025 руб., а в заключении эксперта ФИО5  указана рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 22.09.2015 в размер 58 880 514 руб.

Судом в порядке ст. 86 АПК РФ были вызваны эксперты для дачи пояснений относительны сделанных выводов и проведённый исследований.

При исследовании заключений экспертов и данных ими пояснений, эксперт ФИО5 не смогла устранить и обосновать  недостатки  и противоречия в данном ей заключении. Выявленные недостатки и противоречия, в частности применения необоснованных коэффициентов, привели к завышению стоимости объекта оценки.

Данные обстоятельства в силу положений ст. 67,68,71 АПК РФ исключают возможность принятие судом данного доказательства, как допустимого.

При этом выводы эксперта ФИО4, с учетом данных пояснений по заданным вопросам, логичны, последовательны, основаны на положениях закона.

Учитывая изложенное, суд полагает, что п.4.1 в редакции истца  соответствует требованиям ФЗ-159 относительно цены отчуждаемого объекта, определенного на основании судебной экспертизы.


Согласно ст.5 ФЗ-159 оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Таким образом, пункты, 4.2, 4.3.1, 4.3.4, 4.5, 7.2.5  следует принять в редакции истца, которые соответствуют ст.5 ФЗ-159, учитывая принятую  редакцию п. 4.1 договора.


В отношении пункта 7.2.7 договора установлено следующее.

Истец просит исключить из договора пункт 7.2.7 полностью.

Ответчик просит включить в договор пункт 7.2.7 в следующей редакции: "Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца/залогодержателя. Копию страхового полиса представить продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования".

Согласно пункту 1 части 1 статьи 343 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338 ГК РФ), обязан страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования.

Пункт 7.2.7 договора предусматривает фактическое страхование рисков, связанных с потерей имущества в случае утраты собственности, соответствует требованиям статьи 343 ГК РФ и не нарушает прав истца.

Таким образом, пункт 7.2.7 подлежит включению в договор в редакции ответчика.


Положения Глав 29,30 ГК РФ, регулирующих положения рассматриваемого договора, предусматривают исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора, которые отражены в редакции истца по п. 9.2, с учетом редакции п. 4.1, 4.2.


Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.


Таким образом, учитывая изложенное иск подлежит удовлетворению в части – за исключением условия по п. 7.2.7 договора


Судебные расходы по госпошлине суд возлагает на ответчика.


При этом, поскольку судом принято в качестве надлежащего доказательства только заключение эксперта  ФИО4 от 28.02.2018, стоимость которой составила 37 050 руб., то данные расходы, которое также понес истец, суд возлагает на ответчика.

Иные расходы сторон,  связанные с проведением судебных экспертиз, которые судом признаны не допустимыми доказательствами, суд возлагает на сторону, которая их понесла.


На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Иск удовлетворить в части.

Урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества - кинотеатр «Юность», назначение: нежилое здание, общей площадью 2386,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Пункт 2.5 Исключить из текста договора.

Принять пункт 4.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика, составленном на основании судебной экспертизы по делу №А41-19658/2017 и составляет 23 969 025  рублей».

Принять пункт 4.2. договора в следующей редакции: «Оплата Имущества осуществляется на основании письменного заявления Покупателя Залогодателя в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с момента заключения настоящего договора».

Принять пункт 4.3.1 договора в следующей редакции: «Первый платеж составляет 1 198 451,25 руб.»

Датой платежа является дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодателя».

Принять пункт 4.3.4 договора в следующей редакции: «Покупатель- Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца- Залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору)».

Принять пункт 4.5 договора в следующей редакции:    «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя- Залогодателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель- Залогодатель производит ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу».

Принять пункт 7.2.5 договора в следующей редакции: «В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества представить Продавцу-Залогодержателю документы, подтверждающие оплату».

Пункт 7.2.7 оставить в редакции ответчика.

Принять пункт 9.2 договора в следующей редакции: «Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством,      в том   числе в связи с: неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

неполной оплатой части ежеквартальной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати   месяцев;

оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора».

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ СТУПИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА в пользу ООО "СТК" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы за проведенную судебную экспертизу в размере 37 050 руб.

Решение может быть обжаловано.


Судья                                                        М.Ю. Бондарев