Решение от 30 июля 2025 г. по делу № А81-8881/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

<...>, тел. <***>,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-8881/2023
г. Салехард
31 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2025 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Пилюгиной О.С., рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН <***>, ОГРН <***>), Службы государственного строительного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности № 89/40-н/89-2023-1-1434 от 06.06.2023;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности № 2 от  22.01.2025;

от третьих лиц – ФИО4 представитель Службы Госстройнадзора по доверенности № 39 от 27.12.2024;

установил:

ФИО1 (далее - ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района (далее – Департамент, ответчик), о признании права собственности на реконструированное здание административно - коммерческого комплекса, общей площадью - 1762,4 м.кв., количество этажей - 4, подземных этажей - 0, назначение - нежилое, кадастровый номер исходного объекта недвижимости (из которого образован объект недвижимости) 89:05:020127:167, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 89:05:020127:12, по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, муниципальный округ Пуровский, городское поселение <...>.

В правовое обоснование исковых требований истцом указана статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что реконструкция  здания административно-коммерческого комплекса проведена без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором указал, что Департаментом 30.12.2021 ФИО1 выдано разрешение № 89-RU89701000-0041-2021 на строительство объекта «Реконструкция объекта незавершенного строительства под здание административно-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>» со сроком действия до 29.12.2022, позже срок разрешения был продлен до 27.10.2023; 07.06.2023 ФИО1 обратился в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Реконструкция объекта незавершенного строительства под здание административно-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>». По результатам рассмотрения документов, в соответствии с ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации заявителю было выдано решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.06.2023 № 011-2023: отсутствие заключения органа государственного строительного надзора о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в связи с чем считает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее - ДИиЗО Администрации Пуровского района) в отзыве на иск пояснил, что 10.10.2023 специалистами ДИиЗО Администрации Пуровского района было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 89:05:020127:12, площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> земельный участок № 7. При обследовании установлено следующее: на территории земельного участка с кадастровым номером 89:05:020127:12 размещены четырехэтажное здание и строение из металлопрофиля. Установить назначение здания не представляется возможным в связи с отсутствием доступа и вывесок. Здание за границы земельного участка с кадастровым номером 89:05:020127:12 не выходит. Территория земельного участка благоустроена (имеется асфальтовое покрытие, фонари уличного освещения, по периметру земельного участка установлен металлический забор на бетонном основании).

Приказом ДИиЗО Администрации Пуровского района от 13.12.2018 № 1399-ДП «О предварительном согласовании предоставления земельного участка» ФИО1 было предварительно согласовано предоставление земельного участка с кадастровым номером 89:05:020127:12, площадью 1800 кв. метров, с местоположением: ЯНАО, Пуровский район, г. Тарко-Сале, мкр. Геолог. Между ДИиЗО Администрации Пуровского района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2019 № 33-19, согласно которому ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на 2 года 8 месяцев земельный участок площадью 1800 кв. м. с кадастровым номером 89:05:020127:12,  разрешенное  использование  земельного  участка -  земельные  участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, фактическое использование земельного участка - завершение строительства объекта, местоположение земельного участка - ЯНАО, Пуровский район, г. Тарко-Сале, мкр. Геолог. Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 27.02.2019 № 33-19 от 17.02.2021 срок договора аренды продлен на 2 года 8 месяцев с 19.11.2021 по 18.07.2024.

На основании приказа ДИиЗО Администрации Пуровского района от 13.09.2021 № 1118 «Об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков» было установлено, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 89:05:020127:12 с наименованием «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» соответствует виду разрешенного использования с наименованием «Предпринимательство (код 4.0)», установленному классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», а также заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.02.2019 № 33-19.

ДИиЗО Администрации Пуровского района в отзыве указал, что не имеет с Истцом споров по вопросу ввода в эксплуатацию реконструированного объекта.

Служба государственного строительного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа в своих пояснениях на иск указала, что на основании извещения о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства от 02.03.2022 № 1, поданного Истцом, положительного заключения № 89-2-1-3-020575-2021 от 22.04.2021, 89-2-1-2-031042-2021 от 11.06.2021, выданного ООО «Центр строительно-проектной и промышленной экспертизы, разрешения на строительство объекта капитального строительства от 30.12.2021 № 89-RU89701000-0041-2021, выданного Департаментом строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района (срок действия до 29.12.2022), приказа службы от 03.03.2022 № 45-дл «О назначении должностных лиц для осуществления государственного строительного надзора при реконструкции объекта капитального строительства «Реконструкция объекта незавершенного строительства под здание административно-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский райн, <...>» по адресу: ЯНАО, Пуровский район, г. Тарко-Сале, мкр. Геолог» объект был включён в реестр объектов капитального строительства, в отношении которых службой осуществляется региональный государственный строительный надзор (далее - реестр). В соответствии с извещением начало строительства объекта - март 2022 года, окончание строительства объекта - декабрь 2022 года. Специалистами службы в период с 22.03.2022 по 01.04.2022 проведена внеплановая выездная проверка объекта и изучены документы представленные Истцом, согласно которым установлено, что перед началом реконструкции (надстройки двух новых этажей 3-го и 4-го на уже существующий 2-х этажный объект) извещение о начале реконструкции объекта в службу не поступало, региональный государственный строительный надзор за реконструкцией - надстройкой двух новых этажей не осуществлялся.

Таким образом, учитывая факт, что объект на момент подачи Истцом извещения о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства был возведён, у Службы на день включения в реестр службы объекта и на момент осуществления регионального государственного строительного надзора отсутствовал предмет государственного строительного надзора, то есть возможности подтверждения соответствия фактически выполненных работ и применяемых строительных материалов и изделий в процессе строительства, реконструкции объекта, а также результатов таких работ требованиям проектной документации, в связи с чем, служба не имела оснований для осуществления регионального государственного строительного надзора и выдачи      заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 ГрК РФ требованиям проектной документации (в том числе с учётом изменений, внесённых в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 ГрК РФ частью такой проектной документации). На основании вышеизложенного и ввиду завершения основных строительно-монтажных работ по возведению несущих и ограждающих конструкций здания, объект был исключён с надзора приказом службы от 11.04.2022 № 92-дл.

Разрешение дела по исковому заявлению ФИО1 о признании права собственности на построенный объект Служба оставляет на усмотрение суда.

Определением суда от 27.04.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), экспертам ФИО5, ФИО6.

08.05.2025 в арбитражный суд из экспертного учреждения в электронном виде посредством системы «Мой арбитр» поступило Экспертное заключение № 1013/2-3-24 от 07.05.2025.

Исходя из проведенного в заключении №1013/2-3-2024 от 07.05.2025 исследования был сделан вывод о необходимости выполнения обследования кирпичных столбов 1-го и 2-го этажа на предмет установления конструктивных решений и оценки соответствия их несущей способности полным расчетным нагрузкам (которые возникнут после завершения строительства и введения здания в эксплуатацию).

Определением от 12.05.2025 производство по делу возобновлено.

Для дачи пояснений по заключению № 1013/2-3-24 от 07.05.2025 в судебное заседание вызваны эксперты Омской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 и ФИО6.

Также определением суда установлено, что эксперты вправе представить письменные пояснения по вопросу обследования кирпичных столбов 1-го и 2-го этажа на предмет установления конструктивных решений и оценки соответствия их несущей способности полным расчетным нагрузкам.

19.05.2025 Омской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в суд представлены письменные пояснения экспертов, в которых указано, что согласно п.4.1. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»: «К проведению работ по обследованию несущих конструкций зданий и сооружений допускают организации, оснащенные необходимой приборной и инструментальной базой, имеющие в своем составе квалифицированных специалистов. Квалификация организации на право проведения обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений должна быть подтверждена соответствующей Государственной лицензией».

06.06.2025 от Истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела заключения по обследованию технического состояния здания № 022/05/2025 от 30.05.2025 г., изготовленное ИП ФИО7

Экспертами Омской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 и ФИО6 дана оценка представленному Истцом экспертному заключению, о соответствии проведенной экспертизы по обследованию объекта: «Реконструкция объекта незавершённого строительства под здание административно-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: ЯНАО, <...>» технической и нормативной документации.

По результатам обследования объекта установлено следующее:

1) Общее техническое состояние здания оценивается как нормативное техническое состояние отвечающее условиям нормальной эксплуатации

2) Дефектов, ослабляющих несущую способность несущих конструкций, не имеется (на момент обследования).

3) Здание соответствует проектным решениям.

Дальнейшая эксплуатация объекта по его прямому назначению возможна без угрозы безопасности жизни и здоровью человек, при условии соблюдения пожарной и технической безопасности, правил эксплуатации.

Согласно результатам проверки назначенных сечений по I группе предельных состояний, несущая способность железобетонных конструкций колонн – обеспечена.

Определением от 09.06.2025 судебное разбирательство по делу было отложено, с целью представления совместного акта осмотра здания с указанием наличия/отсутствия замечаний к спорному объекту «Реконструкция объекта незавершённого строительства под здание административно-коммерческого комплекса».

К судебному разбирательству от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела Акта от 14.07.2025 обследования строительного объекта по устраненным замечаниям, Акта № 6/279 от 09.07.2025 о проведении огнезащитной обработки, Договора от 08.07.2025 № 10/2025 на моментах систем противопожарной защиты (СПС, СОУЭ), Договора от 05.07.2025 № 13/2025-ОГЗ на выполнение работ по огнезащитной обработке деревянных и тканевых конструкций (изделий/декораций).

Указанные документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования. Представители ответчика и третьего лица возражений относительно предъявленных требований, с учетом представленных в материалы доказательств, не заявили.

Рассмотрев материалы дела, исследовав, представленные по делу доказательства,  заслушав представителей сторон, прибывших в судебное заседание, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1 у ДИиЗО Администрации Пуровского района на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 19.11.2018 г. (регистрация ДИЗО Администрации Пуровского район № 1-18 от 19.11.2018 г.), приобретен незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, г.Тарко-Сале, мкр. Геолог, кадастровый номер объекта незавершенного строительства - 89:05:020101:1369, площадь- 433,5 кв.м., степень готовности на момент приобретения объекта составляла 48 %. Кадастровый номер земельного участка на котором, размещен объект недвижимости:  89:05:020127:12. Разрешенное использование земельного участка -земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Договором купли-продажи объекта незавершенного строительства от 19.11.2018 г. (п.1.4.) предусмотрены параметры разрешенного строительства: минимальный отступ от границы земельного участка - 3 метра, максимальное количество этажей- 5, максимальный процент застройки в границах земельного участка - 50 %. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 19.11.2018 г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округ 04.12.2018 г. за № 89:05:020101:1369-89/050/2018-7.

На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 19.11.2018 г., между Истцом и ДИЗО Администрации Пуровского район заключен договор аренды земельного участка № 33-19 от 27.02.2019 г., в соответствии с которым истец получил сроком на 2 года 8 месяцев, в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:05:020127:12, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, г.Тарко-Сале, мкр. Геолог, площадью 1800 кв.м., на котором размещен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности истцу, разрешенное использование земельного участка - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Фактическое использование земельного участка - завершение строительства объекта. Договор аренды земельного участка № 33-19 от 27.02.2019 г., зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округ 19.03.2019 г. за № 89:05:020127:12-89/050/2019-2.

В дальнейшем срок договора аренды земельного участка № 33-19 от 27.02.2019 г., продлен с 19.11.2021 г. по 18.07.2024 г., дополнительным соглашением  № 33-19/1 от 17.02.2021 г. Дополнительное соглашение  № 33-19/1 от 17.02.2021 г. зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 18.03.2021 г.

Кроме того, в договор аренды земельного участка № 33-19 от 27.02.2019 г., дополнительным соглашением № 33-19/2 от 03.11.2021 г. внесено изменение, разрешенное использование земельного участка изменено на разрешенное использование земельного участка- предпринимательство (код 4.0). Дополнительное соглашение № 33-19/2 от 03.11.2021 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округ 18.11.2021 г. за № 89:05:020127:12-89/050/2021-4.

21.08.2019 г. Департаментом строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района выдано истцу разрешение на строительство 89-RU89503104-032-2019 от 21.08.2019 г., наименование объекта капитального строительства: "Торгово-офисное здание м-н Геолог, район городского пляжа, г.Тарко-Сале, Пуровский район, ЯНАО". Общая площадь объекта капитального строительства - 852,6 кв.м., объем - 7508,0 куб.м., площадь застройки -631,4 кв.м., количество этажей- 2 , высота 11,94 м.Срок действия разрешения 20.06.2020 г., который в дальнейшем был  продлен сроком до 19.02.2021г. и до 18.01.2022 г. В соответствии с п.4 ч.2 ст. 49 , ч.1 ст.54 Градостроительного кодекса РФ, экспертиза проекта и проведение государственного строительного надзора не требовалось.

08.10.2019 г. истец зарегистрировал право собственности на незавершенный объект капитального строительства с назначением нежилое, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, муниципальный округ Пуровский район, городское поселение город Тарко-Сале, <...> кадастровый номер 89:05:020127:167, площадью 852,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 75%, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 04.04.2022 г. № КУВИ-001/2022-47949899.

Департаментом строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района выдан истцу градостроительный план земельного участка № RU89503104-2019-204 от 08.04.2019 г., в соответствии с которым (п.2) земельный участок с кадастровым номером 89:05:020127:12, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, г.Тарко-Сале, площадью 1800 кв.м., расположен в территориальной зоне административно-хозяйственного, общественно-делового, коммерческого и финансового назначения (ОД-1).Согласно градостроительного плана земельного участка (п.2.2.) одним из основных видов разрешенного использования земельного участка - здания и офисы административно - хозяйственных, деловых и общественных учреждений и организаций, их представительств.

Приказом Департамента строительства архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района № 2-а от 29.01.2021 г. земельному участку с кадастровым номером 89:05:020127:12, расположенному по адресу: г.Тарко-Сале, мкр. Геолог, присвоен адрес: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, муниципальный округ Пуровский район, городское поселение город Тарко-Сале, <...> земельный участок 7.

Объекту , расположенному на земельном участке с кадастровым номером 89:05:020127:12, в <...> земельный участок 7, присвоен адрес: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, муниципальный округ Пуровский район, городское поселение город Тарко-Сале, <...> (Семь).

30.12.2021 г. Департаментом строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района выдано истцу разрешение на строительство № 89-RU89701000-0041-2021 от 30.12.2021 г., наименование объекта капитального строительства: Реконструкция объекта незавершенного строительства под здание административно-коммерческого комплекса, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>. Организация выдавшая положительное заключение экспертизы  проектной документации - ООО "Центр строительно-проектной и промышленной экспертизы" № 89-2-1-3-020575-2021 от 22.04.2021 г. - экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий; № 89-2-1-2-031042-2021 от 11.06.2021 г. - экспертиза проектной документации. Проектная документация подготовлена ООО "ИнвестГеоИнформ" шифр 89/05-01.10.19. Общая площадь объекта капитального строительства - 1762,39 кв.м., объем - 7958,60 куб.м., площадь застройки - 664,76 кв.м., количество этажей - 4 , высота 19,08 м. Срок действия разрешения на строительство изначально был установлен до 29.12.2022 г., затем дважды был продлен до 28.02.2023 г и до 27.10.2023 г.

Заказчиком - застройщиком реконструкции объекта капитального строительства является истец, лицо осуществляющее реконструкцию данного объекта - индивидуальный предприниматель ФИО8, являющийся членом саморегулируемой организации,  СРО-С-073-20112009 СРО Союз "Строители ЯНАО" рег.номер  в реестре 33.

02.03.2022 г.  истец направил в Службу государственного строительного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа, в соответствии с требованием ч.5 ст. 52, п.1 ч.1 ст.54 Градостроительного кодекса РФ, извещение № 1 от 02.03.2022 г. о начале реконструкции объекта капитального строительства «Реконструкция объекта незавершенного строительства под здание административно-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>», расположенного по адресу: ЯНАО, Пуровский район, г. Тарко-Сале, мкр. Геолог (далее - Извещение о начале реконструкции, Объект), специалистами службы государственного строительного надзора Ямало—Ненецкого автономного округа (далее - Служба) в период с 22 марта по 01 апреля 2022 года проведена внеплановая выездная проверка Объекта и изучены документы представленные ФИО1 (далее - Застройщик).

По результатам проверки Службой установлено, что Объект возведен без осуществления регионального государственного строительного надзора. Объект представляет собой 4-х этажное здание со следующим объемом выполненных работ:

возведены несущие (наружные и внутренние) стены здания -100%;

смонтированы междуэтажные перекрытия 1, 2, 3, 4 этажей - 100%;

произведен монтаж стропильной системы крыши и кровли - 100%;

выполнены работы по оштукатуриванию стен и стяжке полов 1, 2, 3, 4 этажей -100%;

установка окон - 100%;

смонтированы крыльца в осях 5-8/А, 1-2/Д-Е;

произведен монтаж фасадной системы — 100%;

выполнена прокладка трубопроводов системы отопления в конструкции пола 1, 2, 3, 4 этажей -100%.

По результатам проверки в осуществлении регионального государственного строительного надзора был отказано ввиду завершения основных строительно - монтажных работ по возведению несущих и ограждающих конструкций здания -объекта.

28.02.2023 г. кадастровым инженером ООО "Земельное бюро" подготовлен технический план здания, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> со следующими техническими характеристиками:

общей площадью -1762,4 кв.м., количество этажей - 4, подземных этажей - 0, назначение - нежилое, кадастровый номер исходного объекта недвижимости (из которого образован объект недвижимости) 89:05:020127:167,  расположенное на земельном участке с кадастровым номером 89:05:020127:12, по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, муниципальный округ Пуровский, городское поселение город Тарко-Сале, <...>.

В связи с окончанием реконструкции объекта незавершенного строительства - здания административно-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> и необходимостью оформления документов на реконструированный объект капитального строительства, истец обратился, в уполномоченный орган - Департамент  строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района, с заявлением от 30.05.2023 г. №2775462360 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Реконструкция объекта незавершенного строительства под здание административно-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>».

Департаментом принято решение от 02.06.2023 г. № 010-2023 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Причиной отказа послужило то, что отсутствует заключение органа государственного строительного надзора о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации и параметры построенного объекта не соответствуют параметрам, указанным в проектной документации с шифром 89/05-01.10.19, разработанной ООО «ИнвестГеоИнформ», в части планировочных решений 1-го и 2-го этажей (дверные, оконные проемы).

Истец устранил замечания в части касающихся проектной документации и повторно обратился в уполномоченный орган - Департамент  строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района, с заявлением от 07.06.2023 г. №2798008910 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Реконструкция объекта незавершенного строительства под здание административно-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>».

Департаментом принято решение от 09.06.2023 г.  № 011-2023 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Причиной отказа послужило то, что отсутствует заключение органа государственного строительного надзора о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.

Как указывается истцом, реконструированное здание административно-коммерческого комплекса, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> соответствует всем строительным нормам и правилам, возведено в границах выделенного земельного участка, земельный участок используется по назначению, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается нижеперечисленными заключениями.

В соответствии с Заключением по обследованию технического состояния здания № 040/04/2023 , проведенного в период с 12 мая 2023 г. по 19 мая 2023 г., ФИО9 инженером - экспертом строительной экспертизы ИП ФИО7, по результатам данного обследования объекта: «Реконструкция объекта незавершённого строительства под здание административно-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: ЯНАО, Пуровский район, г. Тарко- Сале, микрорайон Геолог» установлено следующее:

Общее техническое состояние здания оценивается как нормативное техническое состояние и отвечающее условиям нормальной эксплуатации (согласно ГОСТ 31937 - 2011. «Здания и сооружения» Правила обследования и мониторинга технического состояния», СП 13 - 102 - 2003. «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»).

Фундаменты оцениваются как - нормативное техническое состояние.

Лестничные марши, площадки оцениваются как - нормативное техническое состояние.

Стены, перегородки, перемычки оцениваются как - нормативное техническое состояние.

Перекрытия оцениваются как - нормативное техническое состояние.

Кровля оценивается как - нормативное техническое состояние.

Оконные и дверные блоки оцениваются как - нормативное техническое состояние.

Нормативное техническое состояние - категория технического состояния, при котором количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений,         включая состояние грунтов основания,            соответствуют установленным в проектной документации значениям с учетом пределов их изменения.

Дефектов, ослабляющих несущую способность несущих конструкций, не имеется (на момент обследования).

Здание соответствует проектным решениям шифр 89/05-01.10.19.

Дальнейшая эксплуатация объекта по его прямому назначению возможна без угрозы безопасности жизни и здоровью человек, при условии соблюдения пожарной и технической безопасности, правил эксплуатации.

В соответствии с заключением кадастрового инженера от 08.06.2023 г., выполненным кадастровым инженером ФИО10, объект капитального строительства - здание административно-коммерческого комплекса, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, соответствует утвержденным документам территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального округа Пуровский район в границах территории населенного пункта г.Тарко-Сале и выполнен с соблюдением необходимых отступов расположения объекта капитального строительства на земельном участке.

Рыночная стоимость объекта капитального строительства - здания административно-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, согласно отчету № 23-1188 от 06.06.2023 г., составленному частнопрактикующим оценщиком ФИО11 составила 43 663 000 рублей.

Истцом указывается, что право собственности истца на реконструируемый объект капитального строительства не оспаривается какими-либо лицами. Истец несет расходы, связанные с использованием объекта капитального строительства. Реконструкция объекта осуществлена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил на земельном участке, предоставленном под размещение объекта, с учетом целевого использования земельного участка.

Вместе с тем, ФИО1 не имеет возможности регистрации реконструированного объекта, поскольку отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое требуются при регистрации права собственности согласно Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации).

Отсутствие всех необходимых документов для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в установленном Законом о государственной регистрации порядке, лишает истца возможности зарегистрировать свои права на созданный им объект, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

Право застройщика - лица, которое осуществляет строительство либо реконструкцию объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательного права на сам объект недвижимости.

Статья 219 ГК РФ предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Созданный объект недвижимости - это построенное здание (сооружение, строение), в том числе и на месте снесенного объекта (п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее - ГрК РФ).

По общему правилу с заявлением о госрегистрации права собственности на вновь созданный объект обращается орган, выдающий разрешение на его ввод в эксплуатацию. Такой порядок применяется при регистрации права собственности как застройщика, так и иных лиц, средства которых привлекались для строительства объекта (п. 1 ч. 3 ст. 14, п. 1.2 ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если не требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, госрегистрация права на него и кадастровый учет осуществляются по заявлению правообладателя земельного участка (п. 1 ч. 1 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51-55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 1 ГК РФ предусматривает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской федерации  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ).

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Сам по себе факт самовольного строительства или реконструкции объекта при наличии в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не может быть принят судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

На основании пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление № 44) в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

При этом постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

В соответствии с п. 10 Постановления № 44 последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

На основании п. 16 Постановления № 44 постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. При этом в силу пункта 2 статьи 39.1, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства). Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (пункт 20 Постановления № 44).

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 Постановления № 44).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ). Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (пункты 39, 40 Постановления № 44).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (пункт 43 Постановления № 44).

В заключении эксперта №1013/2-3-2024 от 07.05.2025 указано, что несущие элементы исследуемого недостроенного здания на момент проведения экспертизы, с учетом текущего их технического состояния и состояния здания, обеспечивают необходимую устойчивость и надежность эксплуатации здания, исключающую возможность его внезапного обрушения что соответствует требованиям механической безопасности,    устанавливаемым ст. 7 Технического регламента [2].

Реконструированный объект капитального строительства, на момент проведения экспертизы, с учетом его текущего технического состояния, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно результатов проверки назначенных сечений по I группе предельных состояний, несущая способность железобетонных конструкций колонн – обеспечена.

В статье 222 ГК РФ не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, в связи с чем лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольное строительство, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

Исходя из статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 89:05:020127:12 с наименованием «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» соответствует виду разрешенного использования с наименованием «Предпринимательство (код 4.0)», установленному классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Анализ содержания статьи 222 ГК РФ в совокупности с указанными выше нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный или реконструированный объект недвижимости, допущенная законодателем в третьей части статьи 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

По смыслу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо обращается в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу разъяснений, данных в пункте 45 Постановления № 44 Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

В силу указанного, истцом получен технический план на Здание, выполненный 28.02.2023, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Изложенные обстоятельства подтверждают, что реконструированный Объект в настоящее время не имеет каких-либо нарушений градостроительных и строительных норм и правил, сохранение возведенной силами истца объекта недвижимости (самовольной постройки) и его дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требование ФИО1 о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины суд оставляет за Истцом, поскольку решение о признании права собственности Истца на самовольно возведенное им строение не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО1 (СНИЛС <***>, ИНН: <***>) право собственности на реконструированное здание административно - коммерческого комплекса, общей площадью -1762,4 кв.м., количество этажей - 4, подземных этажей - 0, назначение - нежилое, кадастровый номер исходного объекта недвижимости (из которого образован объект недвижимости) 89:05:020127:167, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 89:05:020127:12, по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, муниципальный округ Пуровский, городское поселение город Тарко-Сале, <...>.

2. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы  в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

С.В. Соколов