Решение от 11 ноября 2024 г. по делу № А40-15381/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-15381/24-13-116
г. Москва
11 ноября 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2024года

Полный текст решения изготовлен 11 ноября 2024 года


Арбитражный суд в составе судьи Хаустова Н. И.,

При ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Сербиным А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ИНФОРМАЦИОННЫХ И ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ" (117461, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.08.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости

В предварительное судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 по доверенности от 25.10.2023 б/н, ФИО2 по доверенности от 17.06.2024 б/н, ФИО3 по доверенности от 25.10.2023 б/н

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 20.09.2024 №ДГИ-Д-470/24.




УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ИНФОРМАЦИОННЫХ И ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части стоимости помещения с учетом заключения эксперта.

Суд, рассмотрев ходатайство истца в порядке ст. 49 АПК РФ, считает его подлежащим удовлетворению, поскольку истец вправе до принятия судом решения по делу увеличить или уменьшить размер исковых требований, изменить предмет или основание иска.

Истец поддержал исковые требования, с учетом уточнений.

Ответчик исковые требования не признал, по мотивам представленного отзыва.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив доказательства имеющиеся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, которые поддержали и изложили свои позиции по делу, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью «Центр информационных и образовательных технологий» и Департаментом городского имущества г. Москвы был заключен Договор аренды нежилого помещения № 07-00677/03 от 08.12.2003г. и подписано Дополнительное соглашение от 23.06.2021г. (дата государственной регистрации 07.07.2021г., номер 77:06:0005007:5722-77/051/2021-1) к Договору аренды, согласно которым Истцу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>/Н, с к.н. 77:06:0005007:5722, сроком по 20.01.2031г.

Договор аренды не расторгнут, нежилое помещение находится в аренде у Общества. Задолженность по уплате арендных платежей и иных платежей отсутствует.

В соответствии с ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Общество обратилось в Департамент с заявлением от 20.10.2023г. №33-5-150921/23-(0)-0 по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении Нежилого помещения.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 04.12.2023г. № 106069 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Н, общей площадью 38 кв.м.» было принято решение о приватизации Нежилого помещения путем предоставления Обществу преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 7 лет. Стоимость выкупаемого нежилого помещения была установлена в размере 6 123 000 рублей.

Департамент направил в адрес Ответчика в рамках оказываемой услуги письмо от 08.12.2023г. №33-5-150921/23-(0)-6 «О подписании проекта договора купли-продажи» с приложением проекта Договора купли-продажи № 59-9037 от 07.12.2023г.

Исходя из условий Договора купли-продажи недвижимости №59-9037 от 07.12.2023г. цена нежилого помещения составила 6 123 000,00 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 21.11.2023г. № М1083-3753-П/2023, выполненным оценщиком ФИО5 (член №02463 от 26.10.2021 в Ассоциации саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков») на основании трудового договора с Обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» (на основании задания на оценку №М1083 от 14.11.2023г. по Государственному контракту № ДЭПР/111-12-21 от 10.01.2022 г.), и экспертным заключением от 23.11.2023г. № 955/827-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, не согласившись с отдельными условиями проекта Договора купли -продажи недвижимости, представленного Департаментом, в том числе с оценкой объекта недвижимости, в порядке ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации, письмом от 26.12.2023г. № 04/12 направило в Департамент (Ответчику) Протокол разногласий к проекту Договору купли-продажи недвижимости.

Департамент, в свою очередь, письмом от 29.12.2023г. №33-5-150921/23-(0)-12 «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» сообщил о несогласии с предложенными Обществом условиями в редакции Протокола разногласий от 25.12.2023г., в том числе в части цены выкупаемого Нежилого помещения.

Поскольку при обсуждении условий и положений Договора купли-продажи недвижимости между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, Истец, руководствуясь ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъекта малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с п.2, ч.8 ст.8 Закона 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ)

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой АССОЦИАЦИЕЙ "ГИЛЬДИЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ЭКСПЕРТОВ И ОЦЕНЩИКОВ" выполнено экспертное заключение от 31.07.2024, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Н, с к.н. 77:06:0005007:5722 по состоянию на 20.10.2023 г. составила 3 900 000 руб., без учета НДС.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Доводы и доказательства, приведенные и представленные ответчиком в отзыве в части стоимости выкупаемого имущества суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в связи с тем, что они опровергаются материалами дела.

Утверждение пунктов 2.1.2 и 2.1.6.3 и 9 Договора купли -продажи недвижимости в редакции Истца, и внесение изменений в преамбуле в части написания слова «Общество» с заглавной буквы, предложенной Обществом (тем более, что такое написание соответствует регистрационным документам Общества, сведениям в ЕГРЮЛ и что ранее, во всех документах, оформленных между Обществом и Департаментом, в том числе Договоре аренды и Дополнительных соглашениях к нему слово «Общество» было написано с заглавной буквы), а также нумерация страниц Договора не нарушает права и законные интересы Департамента.

Рассматривая исковое заявление в отношении урегулирования разногласий остальных пунктов договора, суд учитывает следующее.

Департаментом с учетом норм действующего законодательства и имущественных интересов города Москвы утверждены положения и существенные условия договоров купли-продажи недвижимости, заключаемых с субъектами малого и среднего предпринимательства в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем изменение пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6.3, 3.1, в редакции, предложенной Обществом, исключение пунктов 2.1.5, 2.1.7, 4.3, 5.8, 5.9, 7.3, 7.4, 8.5, 8.6, дополнение пункта 3 условием о полной стоимости договора купли-продажи указанной недвижимости с учетом расходов на ее страхование, а также написание организационно-правовой формы Общества с прописной буквы не могут быть приняты Департаментом.

Также в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент вправе утверждать формы договоров (соглашений), выдаваемых заявителю при предоставлении Департаментом государственных услуг.

Большая часть разногласий основана на исключении из проекта договора купли-продажи пунктов, содержащие обязанности Покупателя.

С учетом п. 1 ст. 431 ГК РФ и системного и буквального толкования приведенных условий Договора следует, что условия Договора полностью соответствуют правилу в п. 4 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), позволяющему получить электронную закладную в любой момент после регистрации перехода права и ипотеки, и не нарушают прав Истца.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Данный пункт соответствует законодательству и исключению не подлежит.

П. 2.1.3. «Оборудовать Объект средствами пожарной безопасности»

Согласно ст. 32 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ

Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.

П. 2.1.5 «Обеспечивать соответствие Объекта установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» возложено на других лиц) в течение всего срока службы путем организации надлежащей эксплуатации своевременного устранения выявленных несоответствий, если иное не предусмотрено федеральным законодательством».

Согласно ст. 32 ФЗ «Об ипотеке» для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены -необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.

Согласно ст. 343 ГК РФ поскольку имущество обременено залогом, то залогодатель обязан обеспечить сохранность имущества.

П. 2.1.6

Согласно ч. 1 ст. 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной

С учетом необходимости соблюдения баланса интересов пункт не подлежит исключению или изменению.

Пункт 2.1.7

Поскольку Покупатель может считаться полноценным собственником только после полной оплаты выкупаемого объекта. Департамент заинтересован, чтобы имущество было сохранено, а у Истца отсутствовала мотивация для умышленного уничтожения имущества.

Пункты 4.3 не подлежат изменению, поскольку истцом не приводиться нормативного обоснования для данного действия.

Пункт 5.8.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ штрафные санкции обеспечивают обязательство между должником и кредитором, т.е. гражданско-правовое обязательство.

Пунктом 2 вышеуказанной нормы права предусмотрено, что штрафные санкции являются не только способом обеспечения исполнения обязательства, но и мерой гражданско-правовой ответственности.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.9 договора Департамент предлагает установить штраф за уклонение от страхования имущества в размере 1% от цены объекта. Истец просит исключить данный пункт.

Условия договора, связанные с оформлением электронной закладной и страхованием выкупаемого объекта, должны быть приняты в редакции Департамента как соответствующие требованиям Закона об ипотеке, поскольку объект приобретается истцом на условиях рассрочки оплаты.

Согласно ч. 1 ст. 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

Условия договора, связанные с оформлением электронной закладной выкупаемого объекта, должны быть приняты в редакции Департамента как соответствующие требованиям Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку объект приобретается истцом на условиях рассрочки оплаты.

С учетом п. 1 ст. 431 ГК РФ и системного и буквального толкования приведенных условий Договора следует, что условия Договора полностью соответствуют правилу в п. 4 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», позволяющему получить электронную закладную в любой момент после регистрации перехода права и ипотеки, и не нарушают прав истца.

Из указанного пункта следует, что закладная на объект оформляется после подписания договора купли-продажи, в связи с чем, не является его неотъемлемой частью при заключении договора, в связи с чем, требования об урегулировании разногласий в закладной удовлетворению не подлежат.

Кроме того, необходимо принять во внимание, что условия, изложенные в закладной поставлены в зависимость от пунктов 3.1 и 3.4 Договора, в связи с чем, стороны могут привести ее в соответствии с условиями договора при ее предоставлении.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, истец обязан осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствии с пунктом в редакции Департамента.

С учетом необходимости соблюдения баланса интересов пункт не подлежит исключению или изменению.

«Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества (пункт 4.1 Договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 2.1.6.4 Договора».

В соответствии со ст. 351 Гражданского кодекса и договора купли-продажи залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения, обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в соответствии с законом и договором.

Пункт 5.8.

«Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты, установленных в пункте 3.4 Договора, могут быть размещены Продавцом на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.mos.ru».

Условия данного пункта договора не нарушает права истца, касаются обязанностей собственника (покупателя) и не противоречат закону, направлен на защиту прав Департамента, осуществляющего свою деятельность на основании Положения о Департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», в связи с чем исключению из договора не подлежит, в соответствии с ч. 1 ст. 12 ГК РФ.

Согласно Федеральному закону от 29.07.2004 № 98-ФЗ «О коммерческой тайне» размер задолженности не относиться к информации, составляющей коммерческую тайну.

Пункт 5.9.

«При наличии просрочки двух и более платежных периодов Стороны признают, что любое третье лицо (кредитор) вправе произвести исполнение по оплате Договора при условии, что этим третьим лицом (кредитором) производится полное исполнение обязательств по оплате всех платежей по Договору (включая не наступившие по сроку».

Данный пункт не противоречит положениям ст. 313 Гражданского кодекса РФ, поскольку обязательство является денежным.

Дополнительно Департамент принимает исполнение от третьего лица только после двух просрочек, что является дополнительной гарантии для Покупателя.

Пункт 5.10, в случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на Объект и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса Объекта Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены Объекта.

В пункте 5.10 договора Департамент предлагает установить штраф за уклонение от страхования имущества в размере 1% от цены объекта. Истец просит исключить данный пункт.

Условия договора, связанные с оформлением электронной закладной и страхованием выкупаемого объекта, должны быть приняты в редакции Департамента как соответствующие требованиям Закона об ипотеке, поскольку объект приобретается истцом на условиях рассрочки оплаты.

Согласно ч. 1 ст. 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

С учетом необходимости соблюдения баланса интересов пункт 5.10 не подлежит исключению.

Пункт 7.4

Стороны договорились о том, что выявление указанных в пункте 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом для Покупателя являются обязательными заключение соглашения о расторжении Договора и совершение действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу.

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пункт 8.5

Исключение указанного пункта нарушит положения Постановление Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП (ред. от 15.04.2022) «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве».

Также следует отметить, что форма договора купли-продажи объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, утверждена в установленном порядке.

Пункт 8.6

Данный пункт направлен на исполнение ст. 6 Закона о противодействии коррупции и формирование в обществе нетерпимости к коррупционному поведению.

Таким образом данный пункт не может быть исключен из договора.

Согласно ч. 1, ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, цена объекта недвижимости является самым существенным условием договора купли-продажи.

В соответствии с абз. 8 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном Законе от 22.07.2008 № 159 исчерпывающим образом.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику.

На основании изложенного, суд считает, что материалами дела подтверждается наличие условий, необходимых для возложения гражданско-правовой ответственности на ответчика, в связи с чем требование истца обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 12, 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 4, 27, 65-68, 71, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр информационных и образовательных технологий» при заключении Договора купли-продажи недвижимости (нежилое помещение) общей площадью 38 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Н, с кадастровым номером 77:06:0005007:5722, изложив отдельные пункты Договора купли-продажи № 59-9037 в следующей редакции:

Изложить п.3.1 Договора купли-продажи №59-9037 в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 3 900 000,00 руб., является окончательной, согласованной Сторонами Договора и изменению не подлежит. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

2.1.2. «Не позднее 5 рабочих дней с даты получения от Продавца электронной закладной на Объект, удостоверяющей права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить Продавцу. Электронная закладная направляется Продавцом Покупателю после завершения мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект.»

2.1.3. «Оборудовать Объект средствами пожарной безопасности»

2.1.5. «Обеспечивать соответствие Объекта установленным требованиям 3 энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с Федеральным законом от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» возложено на других лиц) в течение всего срока службы путем организаций надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий, если иное не предусмотрено федеральным законодательством»

2.1.6.3. «При наступлении страхового случая Покупатель обязан:

- незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового случая, направив письменное уведомление в срок не позднее одного дня с даты происшествия;

- принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику. Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта;

- произвести восстановление Объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с Продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие один год.»

2.1.7. «В случае необходимости заключить соглашение об установлении сервитута на выкупаемый Объект (пункт 1.1 Договора) с собственниками соседних помещений.»

4.3. «Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца. Также предметом залога по настоящему Договору являются любые доходы от использования Объекта. При этом Покупатель вправе направлять указанные доходы на цели, не связанные с погашением обязательств по настоящему Договору, исключительно при отсутствии каких-либо денежных обязательств Покупателя по Договору, срок которых наступил, либо одновременно с погашением таких обязательств, срок исполнения которых наступил, в оставшейся после полного погашения на дату исполнения части.»

5.8. «Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты, установленных в пункте 3.4 Договора, могут быть размешены Продавцом на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» www.mos.ru».

5.9. «При наличии просрочки двух и более платежных периодов Стороны признают, что любое третье лицо (кредитор) вправе произвести исполнение по оплате Договора при условии, что этим третьим лицом (кредитором) производится полное исполнение обязательств по оплате всех платежей по Договору (включая ненаступившие по сроку). При этом Покупатель считается возложившим на такое третье лицо (кредитора) исполнение обязательств по Договору, указанных в настоящем пункте, а Продавец обязан принять такое исполнение. С третьим лицом (кредитором), исполнившим полностью обязательства по оплате всех платежей по Договору (включая ненаступившие по сроку), Продавцом будет заключено соглашение о переводе залога с последующей передачей ему прав на электронную закладную. К третьему лицу (кредитору) переходят все права по Договору и электронной закладной, в том числе право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, не-зависимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Третье лицо (кредитор) становится залогодержателем по Договору. Условие, содержащееся в настоящем пункте, не может быть истолковано, как отменяющее или изменяющее обязательства Покупателя по оплате.»

7.3. Продавцу не известно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных пунктом 8 статьи 28 Федерального за-кона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ и (или) статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, иными нормами законодательства «Российской Федерации и (или) города Москвы, а равно и о правах третьих лиц, препятствующих приватизации Объекта.»

7.4. «Стороны договорились о том, что выявление указанных в пункте 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом для Покупателя являются обязательными заключение соглашения о расторжении Договора и совершение действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу.»

8.5. «В случае нахождения Объекта в жилом доме, включенном в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01 августа 2017 г. № 497-ПП (иными правовыми актами города Москвы), и подлежащего- изъятию для государственных нужд города Москвы, Покупателю гарантируется предварительное и равноценное возмещение в соответствии с федеральным законодательством.»

8.6. «Стороны признают и подтверждают, что каждая из них проводит политику полной нетерпимости к взяточничеству и коррупции, предполагающую полный запрет коррупционных действий и совершения выплат за содействие, выплат, целью которых является упрощение формальностей в связи с хозяйственной деятельностью, обеспечение более быстрого решения тех или иных вопросов. Стороны руководствуются в своей деятельности применимым законодательством и разработанными на его основе политиками и процедурами, направленными на борьбу со взяточничеством и коммерческим подкупом. Стороны гарантируют, что ни они, ни их работники не будут предлагать, предоставлять, давать или давать согласие на предоставление каких-либо коррупционных выплат (денежных средств или ценных подарков, услуг) любым лицам (включая, помимо прочего, частных лиц, коммерческие организации и государственных должностных лиц), а также не будут добиваться получения, принимать или соглашаться принять от какого-либо лица прямо или косвенно какие-либо коррупционные выплаты (денежные средства или ценные подарки, услуги).»

9. Наименование «покупателя» - слово «Общество» написать с заглавной буквы.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ИНФОРМАЦИОННЫХ И ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ" (ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб., а также расходы по экспертизе в размере 21 000 (двадцать одна тысяча) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Н.И. Хаустова