Решение от 2 февраля 2025 г. по делу № А03-10985/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-10985/2024
03 февраля 2025 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения суда объявлена 27 января 2025 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 03 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобиной М.А., с использованием средств аудиозаписи, посредством онлайн-заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш», г. Бийск Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Оригинал плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрации города Бийска Алтайского края (ИНН <***>) и Отдела архитектуры и градостроительства г. Бийска,

о признании местом общего пользования лестничную площадку и холл – прилегающие к территории входа/выхода №2 (ранее обозначенные под № 1и № 21 в плане первого этажа экспликации к поэтажному плану здания) и право общей долевой собственности на общее имущество в здании с кадастровым номером 22:65:011713:118, исключив его из состава имущества имеющего кадастровый номер 22:65:011201:1529.

о признании договора аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (Лот № 3) от 04.05.2021 № 20-14 в редакции дополнительных соглашений от 18.06.2021, 24.09.2021, 01.11.2023 недействительным ничтожным,

о признании незаконной перепланировки, произведенной арендатором ООО «Оригинал плюс» в 2023 году в здании с кадастровым номером 22:65:011713:118,

о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке преимущественного права приобретения арендуемого имущества, № 1/159-ФЗ от 26.08.2024 недействительным ничтожным как несоответствующий требованиям ст. ст. 259.2, 259.3 ГК РФ и применить последствия его недействительности,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность № 90 от 11.12.2024 года, диплом,

от ответчиков - от ООО «Оригинал плюс» - ФИО2, паспорт, доверенность от 05.02.2024, диплом, от МТУ Росимущества - ФИО3, паспорт, доверенность № Ех-1747 от 22.02.2024, диплом (до перерыва в судебном заседании, после перерыва - не явился, извещен),

от третьих лиц - не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш», г. Биск Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул Алтайского края, о признании местами общего пользования и право общей долевой собственности на общее имущество в здании, расположенном по адресу: <...> здание 17, пом. Н-2 в части нежилых помещений первого этажа (холл и лестничная клетка обозначены на схеме (Приложение)), о признании отсутствующим право собственности Российской Федерации на часть нежилых помещений первого этажа (холл и лестничная клетка), в здании, расположенном по адресу: <...> здание 17, пом. Н-2.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования и просил признать местом общего пользования лестничную площадку и холл – прилегающие к территории входа/выхода № 2 (ранее обозначенные под № 1 и № 21 в плане первого этажа экспликации к поэтажному плану здания) и право общей долевой собственности на общее имущество в здании с кадастровым номером 22:65:011713:118, исключив его из состава имущества имеющего кадастровый номер 22:65:011201:1529; признать договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (Лот № 3) от 04.05.2021 № 20-14 в редакции дополнительных соглашений от 18.06.2021, 24.09.2021, 01.11.2023 недействительным ничтожным; признать незаконной перепланировку произведенную арендатором ООО «Оригинал плюс» в 2023 году в здании с кадастровым номером 22:65:011713:118; признать договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке преимущественного права приобретения арендуемого имущества, № 1/159-ФЗ от 26.08.2024 недействительным ничтожным как несоответствующий требованиям ст. ст. 259.2, 259.3 ГК РФ и применить последствия его недействительности.

С учетом уточнения заявленных требований, в качестве соответчика по делу было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оригинал плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 659315, <...> зд. 17, помещ. н-2).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрация города Бийска Алтайского края (ИНН <***>) и Отдел архитектуры и градостроительства г. Бийска.

По ходатайству представителя истца и ответчика - ООО «Оригинал плюс» проводилось онлайн-заседание.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Истец поддерживал заявленные уточненные исковые требования.

Ответчик – МТУ Росимущество по иску возражало по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Считал, что спорные помещения не являются местами общего пользования, полностью являлись собственностью Российской Федерации. Доказательств обратному в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса не представлено. Территориальный орган, осуществляя полномочия собственника, вправе был сдавать имущество в аренду и в последующем продать. Истец не указывает какое нарушенное право, подлежащее судебной защите будет восстановлено при признании оспариваемых договоров ничтожными, что исключает удовлетворение заявленных требований. Также истцом указано на то, что произведенная перепланировка не согласована с АО «БПО «Сибприбормаш». Между тем в соответствии с п. 4 ч. 17, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получение разрешения на перепланировку не требуется. Кроме того действующим законодательством не предусмотрена обязанность по согласованию перепланировки нежилого помещения с собственниками смежных помещений. Истцом кроме прочего в обоснование позиции указано, на то, что недоступность ко второму входу/выходу влечет ограничение размещения рабочих мест. Между тем истец имеет собственных вход в свое помещение, доказательств ограничения расположения дополнительных рабочих мест ввиду отсутствия второго входа/выхода так же не представлено. На основании изложенного Территориальный орган возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме (л.д. 95-96, т.д. 2).

Ответчик - ООО «Оригинал плюс» по иску возражал, в отзыве на исковое заявление указал, что ответчик является законным и добросовестным приобретателем объекта недвижимости в целом и его частей (спорных помещений) в частности. Юридическим основанием для исключения спорных помещений из технической документации на объект недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, может являться лишь признание договора купли - продажи указанного имущества недействительным по решению суда и применения последствий признания указанного договора недействительным. Договор аренды № 20-14 заключен 04.05.2021. Согласно нормам исковой давности по ГК РФ, он истек 04.05.2024. Таким образом, истец имел право обращения в суд о признании договора недействительным, но не реализовал его, пропустив срок исковой давности. Обращение же в суд с указанными требованиями по истечении срока исковой давности расценивается ответчиком как злоупотребление истцом своими правами. Спорные помещения не являются общим имуществом собственников, а являются собственностью ответчика. В части исковых требований о признании перепланировки, выполненной ответчиком в 2023 году, незаконной. Перепланировка имущества, принадлежащего ответчику осуществлялась им в условиях соблюдения требований законодательства и в строгом соответствии с техническими нормами и правилами и является законной согласно проектной и разрешительной документации, отраженной в приложениях № 8-12. Спорные помещения не являются общим имуществом собственников, а являются собственностью ответчика. Ответчик просил возложить на истца обязанность предоставить актуальный технический план помещений 2 и 3 этажа здания, разрешительную документацию по перепланировке помещений 2 и 3 этажа (принадлежащего ему имущества), либо подтверждение факта отсутствия перепланировки. На основании вышеизложенного, ответчик просил суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Третьим лицом Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ранее в материалы дела был представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому подлежат государственной регистрации на общих основаниях по заявлению правообладателя с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов (л.д. 141, т.д. 1).

Судом, на стадии исследования письменных материалов дела, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв в судебном заседании до 27 января 2025 года. После перерыва слушание дела продолжилось прежним составом суда. В судебное заседание явились те же представители сторон истца и ответчика ООО «Оригинал плюс». По ходатайству представителя истца и ответчика ООО «Оригинал плюс» проводилось онлайн-заседание.

Заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для настоящего спора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, акционерному обществу «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» на праве собственности принадлежат нежилые помещения в трехэтажном здании на втором и третьем этажах помещение Н-1, кадастровый номер 22:65:011201:1528, площадью 777,6 кв.м., и на первом этаже помещение Н-3, кадастровый номер 22:65:015928:138, расположенные по адресу: <...> здание № 17.

Помещение с кадастровым номером 22:65:011201:1529, расположенное по адресу: <...> здание 17, помещение Н-2, площадью 1185,5 кв.м. принадлежали на праве собственности Российской Федерации (дата регистрации 10.11.2009 года № 22-22-02/034/2009-907), обременение объекта в виде аренды у ООО «Оригинал Плюс» (ИНН <***>) зарегистрировано с 21.05.2021 года (срок действия с 04.05.2021 года на 10 лет), на основании договора аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации № 20-14 от 04.05.2021 года.

04.05.2021 года между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (арендодатель) и ООО «Оригинал Плюс» (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (Лот № 1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1245,6 кв.м. расположенное по адресу: Алтайский край, г. Бийск, Промзона ФГУП «БПО» Сибприбормаш» промплощадка № 1, помещение Н-2 с кадастровым номером 22:65:011201:1529 (далее – объект) для использования в соответствии с его целевым назначением (производственно – складское) (пункт 1.1. договора).

Пунктом 1.2. договора определено, объект передается арендатору по акту приема-передачи (приложение № 1 к договору), составленному и подписанному арендодателем и арендатором. Акт приема - передачи подписывается сторонами в течение 3 дней с даты подписания договора (пункт 1.2. договора).

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 22:65:011201:882 общей площадью 7 033 кв.м., предоставленном на праве аренды АО «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш». Одновременно с объектом к арендатору переходит право пользования частью земельного участка, необходимого для его эксплуатации 3985,46 кв.м. (пункт 1.3. договора). На момент заключения договора объект не отчужден, не передан в аренду, в доверительное управление, не заложен, в споре не состоит, правами третьих лиц не обременен, под арестом не состоит (пункт 1.4. договора).

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 2.2. договора).

04.05.2021 года между Российская Федерации и ООО «Оригинал Плюс» подписан акт приема-передачи, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял объект: нежилое помещение общей площадью 1245,6 кв.м., расположенное по адресу: Алтайский край, г. Бийск, Промзона ФГУП «БПО» Сибприбормаш» промплощадка № 1, помещение Н-2 с кадастровым номером 22:65:011201:1529 (далее - объект) для использования в соответствии с его целевым назначением (производственное).

24.09.2021 года между Российской Федерацией и ООО «Оринал Плюс» заключено дополнительное соглашение № 2, по условиям которого стороны пришли к соглашению внести в договор аренды недвижимого имущества с кадастровым номером 22:65:011201:1529, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Бийск, Промзона ФГУП «БПО» Сибприбормаш» промплощадка № 1, помещение Н-2 от 04.05.2021 года № 20-14, заключенного между арендодателем и арендатором следующее изменение: 1.1.Пункт 1.1. изложить в следующей редакции: 1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1245,6 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, городской округ город Бийск, <...> зд. 17, пом. Н-2 с кадастровым номером 22:65:011201:1529 (далее - объект) для использования в соответствии с его целевым назначением (производственно-складское).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Алтайскому краю 05.10.2021 года № 22:65:011201:1529-22/115/2021-4.

Истец указал, что при заключении договора аренды от 04.05.2021 года № 20-14 Межрегиональным территориальным управлением Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай переданы в пользование ООО «Оригинал-Плюс» не только принадлежащее на праве собственности помещения первого этажа (Н-2, кадастровый номер 22:65:011201:1529), но и места общего пользования (холл и лестничная площадка), прилегающие к входу/выходу № 2.

Истец также указал, что в период действия договора аренды от 04.05.2021 года № 20-14 ООО «Оригинал Плюс» произвело перепланировку (реконструкцию) предоставленных ему в аренду нежилых помещений первого этажа (кадастровый номер 22:65:011201:1529) за счет площадей общего пользования, примыкающих к входу/выходу № 2, в результате чего арендатор изменил в свою пользу площадь арендуемого объекта, лишив истца возможности использовать указанный вход/выход и места общего пользования, примыкающие к этому входу/выходу.

С 02.09.2024 года нежилые помещения первого этажа (помещение Н-2, кадастровый номер 22:65:011201:1529), расположенные по адресу: <...> здание 17, принадлежат на праве собственности ООО «Оригинал плюс», которые до указанной даты являлись федеральной собственностью и на основании договора аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (Лот № 3) от 04.05.2021 года № 20-14 в редакции дополнительных соглашений от 18.06.2021, 24.09.2021, 01.11.2023 были предоставлены в пользование ООО «Оригинал плюс» с правом выкупа.

Все вышеуказанные нежилые помещения расположены в здании с кадастровым номером 22:65:011713:118, которое на момент приобретения истцом права собственности на нежилые помещения имело два входа/выхода с прилегающими к ним местами общего пользования.

26.08.2024 года между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и ООО «Оригинал плюс» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества № 1/159-ФЗ (л.д. 67-69), по условиям которого на основании распоряжения Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай от 22.08.2024 Nº 395 «Об условиях приватизации федерального имущества» Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем Договоре нежилое помещение общей площадью 1185,5 кв.м. (кадастровый номер 22:65:011201:1529, РНФИ П113220000621) по адресу: Алтайский край, городской округ город Бийск, <...> здание 17, пом Н-2 (далее - имущество) (пункт 1.1. договора).

Пунктом 2.1. договора, цена продажи имущества, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения, которую обязан уплатить покупатель, равна его рыночной стоимости без учета НДС согласно отчету от 24.07.2024 года № К23-15/26-15/32943 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 01.07.2024 года, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности» и составляет 16 468 333 руб. 33 коп.

Истцом, с целью урегулирования во внесудебном порядке вопроса об использовании общего имущества и входа/выхода № 2, в адреса Межрегионального территориального управления Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай и ООО «Оригинал плюс» неоднократно направлялись письма об исключении общего имущества (холл, лестничная площадка) из площади нежилого помещения Н-2 и обеспечении доступа к входу/выходу №2 или заключении соглашения о сервитуте.

Предприятием от Межрегионального территориального управления Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай получен ответ о том, что:

а) места общего пользования являются общим имуществом, принадлежащим собственникам жилого многоквартирного дома, а также нежилых зданий. В них включаются помещения, не являющиеся частью квартир или офисов, и доступные для пребывания, посещения и использования общественностью. Места общего пользования в помещении отсутствуют, б) при передаче Помещения в аренду ООО «Оригинал-Плюс», согласие АО «БПО «Сибприбормаш» не требовалось,

в) заключение соглашения об установлении сервитута в отношении части нежилого помещения с кадастровым номером 22:65:011201:1529 по адресу: <...> здание 17, пом. Н-2, для обеспечения права беспрепятственного прохода работникам АО «БПО «Сибприбормаш» не представляется возможным в связи с тем, что в поданном истцом обращении отсутствует обоснование (подтверждение) о том, что данный проход является единственным и альтернативные проходы отсутствуют.

Таким образом, истец исчерпал возможности к мирному, досудебному урегулированию спора, путем предложения различных правовых конструкций режима использования общего имущества. Игнорируя предложения предприятия, МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай лишило АО «БПО «Сибприбормаш» права пользования общим имуществом, распорядилось им по своему усмотрению, передало его в частную собственность. В связи с чем, истец указал, что соответчики совершили ряд сделок по отчуждению имущества составляющего не только государственную казну, но и имущество АО «БПО «Сибприбормаш», а также при их заключении нарушили ряд требований, установленных нормами права, следовательно, договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (Лот № 3) от 04.05.2021 года № 20-14 в редакции дополнительных соглашений от 24.09.2021 года, 01.11.2023 года и договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке преимущественного права приобретения арендуемого имущества, № 1/159-ФЗ от 26.08.2024 являются ничтожными.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с заявленными требованиями в арбитражный суд.

Суд, исходя из установленных по делу обстоятельств, в том числе, назначения спорных помещений, признав, что указанные помещения являются местами общего пользования здания, пришел к выводу об избрании истцом надлежащего способа защиты и возможности удовлетворения требований в полном объеме.

В соответствии со статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, а предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица. Выбор способа защиты права избирается заявителем, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения, удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Способы защиты права собственности и других вещных прав определены в главе 20 ГК РФ.

Постановление № 10/22 разъясняет наличие четырех способов защиты права собственности – признание права собственности; признание права собственности отсутствующим; иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находится – виндикационный иск (статья 301 ГК РФ); иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения вещью – негаторный иск (статья 304 ГК РФ).

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

По смыслу пунктов 3 и 4 статьи 244 ГК РФ собственнику помещения в здании принадлежит также доля в праве на общее имущество здания. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления № 10/22).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с абзацем 2 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно техническому паспорту нежилого помещения № Н-2 в здании № 136 по Промзона ФГУА «БПО «Сибприбормаш» промплощадка № 1, на 1 этаже расположены в том числе - лестничная клетка 18,7 кв.м., коридор 44,1 кв.м. (л.д.83, т.д. 1).

Из технической документации на нежилые помещения Н-2 первого этажа (кадастровый номер 22:65:011201:1529) и на здание (кадастровый номер 22:65:011713:118), действующей на 2009 год и на текущий момент, следует, что нежилые помещения Н-2 первого этажа (кадастровый номер 22:65:011201:1529) стали включать в себя: площадь лестничной клетки (№ 1 первого этажа в плане экспликации к поэтажному плану здания) площадью 18.7 кв.м.; помещение - холл (№ 21 первого этажа в плане экспликации к поэтажному плану здания) площадью 8,5 кв.м., суд установил, что вышеуказанные помещения являются местами общего пользования, носят вспомогательный характер по отношению к основным помещениям и используются для обслуживания более одного помещения.

Данные обстоятельства имеют фактическое подтверждение и являются изменением объемно-планировочного решения здания.

При этом суд учитывает, что соглашения между сособственниками помещений о режиме использования общего имущества в здании и/или о передаче отдельных частей в здании одному из собственников не заключались, доли в общем имуществе не определялись, согласие на распоряжение путем проведения реконструкции, переустройства и/или перепланировки нежилых помещений (Н-2, кадастровый номер 22:65:011201:1529) с присоединением к нему части общего имущества от АО «БПО «Сибприбормаш» сособственнику не выдавалось.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор аренды от 04.05.2021 года № 20-14, послуживший основанием для отчуждения нежилых помещений (Н-2, кадастровый номер 22:65:011201:1529), находящихся в федеральной собственности, в порядке реализации имущественного права в рамках федерального закона от 22.08.2008 № 159-ФЗ (без торгов), был заключен с нарушением норм действующего законодательства Российской Федерации, поскольку МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай не согласовало с АО «БПО «Сибприбормаш» включение общего имущества в предмет договора аренды от 04.05.2021 № 20-14 (п.п. 5 ст. 259.3 ГК РФ); единолично приняло решение о возможности реконструкции, переустройства и/или перепланировки помещения (кадастровый номер 22:65:011201:1529) с присоединением к нему части общего имущества (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ); единолично определило размер передаваемой в пользование арендатору площади земельного участка с кадастровым номером 22:65:011201:882, на котором расположено здание, включающее в себя предмет договора аренды от 04.05.2021 года № 20-14 и недвижимое имущество, принадлежащее АО «БПО «Сибприбормаш» на праве собственности (п. 3 ст. 259.1 ГК РФ).

Установив указанные обстоятельства при рассмотрении настоящего дела, суд пришел к выводу о том, что с момента создания и проведения государственного кадастрового учета помещений, находящееся в здание и входящие в состав объекта недвижимого имущества, является местами общего пользования здания, общей долевой собственностью собственников помещений в указанном здании.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что передача в аренду и продажа лестничной площадки и холла по договору аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 04.05.2021 № 20-14 в редакции дополнительных соглашений от 18.06.2021, 24.09.2021, 01.11.2023, а также по договору купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке преимущественного права приобретения арендуемого имущества, № 1/159-ФЗ от 26.08.2024, заключенные между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай и обществом с ограниченной ответственностью «Оригинал плюс», совершены в нарушение положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о недействительности (ничтожности) данных договоров в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что АО «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» является собственником помещений в здании и не лишен владения спорными помещениями, являющимися общим имуществом, однако его право на долю в праве общей собственности на общее имущество здания нарушается зарегистрированными правами ответчика, учитывая, что решение вопроса о наличии права истца в рассматриваемом случае влечет исправление записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд пришел к выводу о том, что истцом избран надлежащий способ защиты права, соответствующий спорному правоотношению и обеспечивающий восстановление нарушенных прав истца, и удовлетворения заявленных требований.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В частности, к указанным правоотношениям подлежат применению положения Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Одним из оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме является непредставление определенных частью 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 указанного Кодекса возложена на заявителя (пункт 1 части 1 статьи 27 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с этим согласие всех собственников помещений является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Из положений приведенных правовых норм следует, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом здания требует согласие всех собственников помещений в здании.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего спора судом было установлено, что письмом от 17.08.2023 года № СВ-7236 МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республики Алтай указало, что Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее - МТУ) в ответ на обращение от 09.08.2023 года № 20 сообщило, что МТУ согласовывает проведение ремонтно-строительных работ с изменением действующего планировочного решения на нежилое помещение Н-2, расположенного по адресу: <...>, при наличии разрешений соответствующих организаций на совершение указанных действий (в случае необходимости), приведение в соответствие технической документации на данный объект недвижимого имущества и предоставление документации в адрес МТУ.

Согласно техническому плану помещения от 02.10.2023 года в отношении помещения с кадастровым номером № 22:65:011201:1529, в перечень документов при подготовке технического плана, в том числе вошло и согласование МТУ Росимущества в проведение ремонтно-строительных работ с изменением действующего планировочного решения на нежилое помещение Н-2, расположенного по адресу: <...>.

Вместе с тем, ответчик не получил разрешения на согласование перепланировки у собственников помещений, которые расположено в здании.

Игнорируя предложения предприятия, МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай лишило АО «БПО «Сибприбормаш» права пользования общим имуществом, распорядилось им по своему усмотрению, передало его в частную собственность.

Нежилые помещения на первом, втором и третьем этажах (кадастровый номер 22:65:011201:1528), расположенные по адресу: <...> здание № 17, помещение Н-1 используются истцом в административно-деловых целях с размещением значительного количества рабочих мест на втором и третьем этажах.

Кроме того, отсутствие у истца доступа к входу/выходу № 2, приводит к невозможности такого размещения, так как пропускная способность входа/выхода № 1 не обеспечивает исполнение требований Свода правил СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденного Приказом МЧС России № 194 от 194 от 19.03.2020 года, согласно которого здания класса «Ф4» (здание с кадастровым номером 22:65:011201:118 в соответствии со статьей 32 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях к пожарной безопасности» относится к классу «Ф4») должны иметь не менее двух эвакуационных выходов.

Поскольку действия истца не соответствуют закону, суд признал незаконной перепланировку, произведенную обществом с ограниченной ответственностью «Оригинал плюс» в здании с кадастровым номером 22:65:011713:118.

Возражая против заявленных требований, ответчик ссылался на пропуск срока исковой давности на обращение в суд с требованием о признании недействительным договора аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 04.05.2021 № 20-14. Ответчик указал, что договор аренды № 20-14 заключен 04.05.2021, в связи с чем, считал, что срок исковой давности истек 04.05.2024.

При этом, суд указывает, что в рассматриваемом случае предмет заявленных требований по своему содержанию представляет негаторный иск о признании помещения общей долевой собственностью, с вытекающими из данного требования остальными требованиями, в том числе по признанию сделок недействительными в силу ничтожности, в связи с чем, срок исковой давности к спорным отношениям применению не подлежит.

Пунктом 9 Постановления № 64 установлено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ). В силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Пунктом 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, сформулирована правовая позиция о том, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено. При таких обстоятельствах, суд считает, что срок исковой давности по заявленным требованиям не истек.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (ч. 1 ст. 112 АПК РФ).

Согласно абзацу 1 части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом, при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 62 000 руб.

В силу подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ, при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре - 6 000 рублей; (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 221-ФЗ), следовательно за рассмотрение трех неимущественных требований подлежит взысканию с каждого соответчика по 9 000 руб. из расчета 18 000 руб. (6 000 х 3) / 2. А также на общество с ограниченной ответственностью «Оригинал плюс» подлежит отнесению госпошлина в размере 6 000 руб. за требование о признании произведенной им перепланировке в здании с кадастровым номером 22:65:011713:118, незаконной.

Поскольку судебный акт принят не в пользу ответчиков, госпошлина подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца в возмещение его расходов.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета в размере 38 000 руб. (62 000 – 24 000).

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать местом общего пользования лестничную площадку и холл – прилегающие к территории входа/выхода №2 (ранее обозначенные под № 1 и № 21 в плане первого этажа экспликации к поэтажному плану здания) и признать право общей долевой собственности акционерного общества «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» и Российской Федерации на общее имущество в здании с кадастровым номером 22:65:011713:118, а именно лестничную площадку и холл – прилегающие к территории входа/выхода №2 (ранее обозначенные под № 1 и № 21 в плане первого этажа экспликации к поэтажному плану здания), исключив его из состава имущества имеющего кадастровый номер 22:65:011201:1529.

Признать недействительным договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 04.05.2021 № 20-14 в редакции дополнительных соглашений от 18.06.2021, 24.09.2021, 01.11.2023, заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай и обществом с ограниченной ответственностью «Оригинал плюс».

Признать незаконной перепланировку, произведенную обществом с ограниченной ответственностью «Оригинал плюс» в здании с кадастровым номером 22:65:011713:118.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке преимущественного права приобретения арендуемого имущества, № 1/159-ФЗ от 26.08.2024, заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай и обществом с ограниченной ответственностью «Оригинал плюс». Применить последствия недействительности сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Оригинал плюс» возвратить Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай нежилое помещение, общей площадью 1185,5 кв.м., с кадастровым номером 22:65:011201:1529 по адресу: <...> здание 17, пом. Н-2, и обязания Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Оригинал плюс» уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке преимущественного права приобретения арендуемого имущества, № 1/159-ФЗ от 26.08.2024 денежные средства в размере 16 468 333 руб. 33 коп.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул Алтайского края в пользу акционерного общества «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш», г. Бийск Алтайского края 9 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оригинал плюс» в пользу акционерного общества «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш», г. Бийск Алтайского края 15 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать акционерному обществу «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш», г. Бийск Алтайского края справку о возврате из федерального бюджета 38 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Я.В. Захарова