Решение от 12 мая 2024 г. по делу № А32-50275/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-50275/2023
г. Краснодар
13 мая 2024 года
Резолютивная часть решения от 08 мая 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 13 мая 2024 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО «Ларктис», г. Москва (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ООО «Инвестгрупп-Отель», г. Геленджик (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

третье лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

о признании права аренды на земельный участок, о внесении изменений в договор аренды,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчика (ООО): ФИО2 – доверенность;

от третьего лица: не явилось, уведомлено,  



УСТАНОВИЛ:

ООО «Ларктис», г. Москва (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Инвестгрупп-Отель», г. Геленджик (далее – ответчик) с исковым заявлением, в котором просит:

- признать за ООО «Ларктис» право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 979 кв.м с кадастровым номером 23:40:0404003:116, находящегося по адресу: РФ, <...>, путем передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 4000005297 от 15.11.2016 года;

- внести изменения в договор аренды № 4000005297 от 15.11.2016 года земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 23:40:0404003:116 по адресу: РФ, <...>: заменить арендатора - ООО «ИнветГрупп - Отель» на ООО «Ларктис»;

- указать в резолютивной части судебного акта, что решение суда по данному делу является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости, а именно: об исключении из реестра записи о том, что арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:40:0404003:116 является ООО «ИнвестГрупп - Отель» и внесении записи о том, что арендатором данного участка является ООО «Ларктис».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2024 г. Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Представители истца и ответчика (ООО «Инвестгрупп-Отель») в судебном заседании поддержали ранее занимаемые позиции по делу.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились. От администрации поступили письменные пояснения по делу.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 15-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 24.08.2011 г. между ООО «Ларктис» (покупатель) и ООО «Инвестгрупп-Отель» (продавец) заключен договор купли-продажи № КТ-1/М, согласно которому продавец передал в собственность покупателю здание коттеджа, расположенного по адресу: <...>, площадью 404,2 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0404003:60 (в настоящее время кадастровый номер 23:40:0404003:72), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0404003:1, принадлежащий продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 24.09.2010 г. № 4000004000, заключенного с администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности ООО «Ларктис» в отношении приобретенного здания коттеджа с кадастровым номером 23:40:0404003:72 зарегистрировано 20.04.2012 г.

Согласно п. 1.3 договора купли-продажи одновременно с правом собственности на недвижимое имущество к покупателю переходит право пользования частью земельного участка, на которой расположено недвижимое имущество, площадью 979 кв.м на тех же условиях, что существовали для продавца.

В соответствии с п. 1.4 договора купли-продажи продавец принимает на себя обязательства по выделению земельного участка площадью 979 кв.м, необходимого для использования недвижимого имущества, из состава земельного участка, указанного в п. 1.2  договора с постановкой его на кадастровый учет, а так же обязуется осуществить все необходимые действия для заключения договора аренды выделенного земельного участка между покупателем и администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик.

Во исполнение своих обязательств продавец произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 23:40:0404003:1, с образованием участка площадью 979 кв.м с кадастровым номером 23:40:0404003:116.

На основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 10.11.2016 г. № 3713 «О внесении изменения в постановление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 31.10.2016 г. № 3609 «О разделе земельного участка по ул. Революционной, 53 в г. Геленджике» договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 24.09.2010 г. № 4000004000, заключенный между администрацией и ООО «Инвестгрупп-Отель» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0404003:1, расторгнут.

15.11.2016 г. между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) и ООО «Инвестгрупп-Отель» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4000005297 в отношении образованного земельного участка площадью 979 кв.м с кадастровым номером 23:40:0404003:116.

Указанный договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 10.02.2021 г. (№  рег. записи 23:40:0404003:116-23/231/2021-49).

Считая, что с момента государственной регистрации права собственности на здание коттеджа с кадастровым номером 23:40:0404003:72, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0404003:116, право аренды в отношении данного участка перешло к истцу в силу закона, последний обратился в администрацию с заявлением о замене стороны по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 г. № 4000005297.

Письмом от 19.07.2023 г. № 110-10458/23-15-39-05 администрация сообщила истцу, что в связи с переходом права собственности на коттедж с кадастровым номером 23:40:0404003:72 от ООО «Инвестгрупп-Отель» к ООО «Ларктис» в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ООО «Инвестгрупп-Отель» вправе передать свои права и обязанности по указанному договору земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Между тем, обращение ООО «Ларктис» к ООО «Инвестгрупп-Отель» с предложением произвести передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.11.2016 г. № 4000005297 осталось без ответа, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая решение, суд исходил из следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Требования истца сводятся к передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 4000005297 от 15.11.2016 г. и к внесению изменений в данный договор аренды, путем замены арендатора ООО «ИнветГрупп - Отель» на ООО «Ларктис».

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 г. N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд первоначально проверяет действительность договора аренды земельного участка № 4000005297 от 15.11.2016 г.

Как указано выше, спорный земельный участок площадью 979 кв.м. сформирован под объектом недвижимости, приобретенным истцом по договору купли-продажи, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН 20.04.2012 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Действующее законодательство Российской Федерации обеспечивает интерес собственника объекта недвижимости в приобретении права на земельный участок, на котором данная недвижимость находится, общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в ст. 1 ЗК РФ

По смыслу названных правовых норм исключительность права собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка обусловлена именно нахождение на участке объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Так, на дату заключения договора аренды земельного участка № 4000005297 от 15.11.2016 г. ООО «Инвестгрупп-Отель» не обладало правом собственности на здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0404003:116, право требования оформления права аренды в отношении данного участка перешло к новому собственнику здания - ООО «Ларктис».

Таким образом, у администрации отсутствовали основания для предоставления ООО «Инвестгрупп-Отель» земельного участка с кадастровым номером 23:40:0404003:116 в аренду на основании договора аренды земельного участка № 4000005297 от 15.11.2016 г.

В силу положений статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом либо независимо от такого признания.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В связи с чем, договор аренды земельного участка № 4000005297 от 15.11.2016 г. является недействительным (ничтожным) договором.

С учетом выше установленного, у суда нет оснований признавать за истцом право аренды земельного участка по недействительному (ничтожному) договору аренды № 4000005297 от 15.11.2016 г. и вносить в ничтожную сделку какие-либо изменения с последующим внесением данных изменений в ЕГРН.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины в порядке ст.110 АПК РФ следует возложить на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                        О.В. Кирий