Решение от 18 июня 2020 г. по делу № А40-296284/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-296284/19-180-2434
18 июня 2020 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 июня 2020 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Глебова В.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРО-ТРЕЙД" (117209, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ПЕРЕКОПСКАЯ, ДОМ 34, КОРПУС 3, ЭТАЖ 1 ПОМЕЩЕНИЕ XII, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.11.2007, ИНН: <***>)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 дов. от 07.10.2019г.

от ответчика – Гречко А.В. дов. 33-Д-794/20 от 12.05.2020г.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРО-ТРЕЙД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 70,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, этаж 1, пом. XII с кадастровым номером 77:06:0000000:2932, путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1. Цена объекта составляет 8 438 000 (восемь миллионов четыреста тридцать шесть тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с назначенной по делу судебной экспертизой.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 421 900 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 19.08.2019 обратился с заявлением о выкупе арендованного помещения.

Как указывает истец, в связи с несогласием с ценой спорного объекта, он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий.

Однако ответчиком договор с протоколом разногласий согласован не был, в связи с чем истец, со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддерживал исковые требования.

Ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Определением от 05.03.2020г. судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО «Агентство судебных экспертов» (107023, <...>, офис 804-Б), эксперту ФИО2 и поставить перед экспертом следующий вопрос:

Какова по состоянию на 19.08.2019 рыночная стоимость недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 70,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом.XII) с кадастровым номером 77:06:0000000:2932, без учета НДС?

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

14.05.2020г. в суд поступило заключение эксперта.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, пояснения эксперта, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым урегулировать разногласия исходя из цены судебной экспертизы по следующим основаниям.

Истец на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 18.05.2017 г. № 00-00189/17, заключенного с Ответчиком, арендует нежилое помещение общей площадью 70,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. XII) с кадастровым номером: 77:06:0000000:2932, принадлежащее городу Москве на праве государственной собственности.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра СМП с сайта ФНС России от 01.10.2019 № ЮЭ9965-19-6833353.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135).

В порядке пункта 2 статьи 9 Закона № 159 Истец обратился к ответчику с письменным заявлением от 19.08.2019 № 33-5-93627/19-(0)-0 о предоставлении государственной услуги Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении неуказанного арендуемого имущества.

Письмом от 27.09.2019 г. № 33-5-93627/19-(0)-3 Ответчик направил Истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного арендуемого имущества и сообщил о приостановлении государственной услуг сроком на 30 дней для подписания Проекта договора.

Проект договора содержит условие о стоимости объекта недвижимости в размере 9 654 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.09.2019 № М212-19, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» и экспертным заключением от 12.09.2019 № 77/150819/326-2к/95, подготовленным Саморегулируемой организацией региональной ассоциации оценщиков с размером ежеквартального платежа не менее 482 700 руб. 00 коп. (пункт 3.4.).

Считая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, необоснованно завышена, Истец обратился за независимой оценкой к исполнителю - ООО «Система оценки».

Согласно отчету № 012-19 от 09.10.2019 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, рыночная стоимость Объекта составила 3 206 974 рубля 50 копеек, что существенно меньше указанной в Проекте договора цены.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объктом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

16.10.2019 г. Истец направил в адрес Ответчика подписанный Договор с учетом Протокола разногласий по пункту 3.1 и 3.4 проекта договора, предложив заключить договор купли-продажи недвимости по цене 3 206 974 рубля 50 коп. (пункт 3.1) с размером ежеквартального платежа 160 348 руб. 73 коп. (пункт 3.4).

От Ответчика письмом № 33-5-93627/19-(0)-5 от 23.10.2019 года поступил отказ от предоставления государственной услуги.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Преимущественное право может быть реализовано субъектом малого и среднего предпринимательства при условии, что: арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды имущества; отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества.

Истец отвечает требованиям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, поскольку в установленный законом срок протокол разногласий был направлен Истцом Ответчику и последним принят не был, Истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ).

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Истец обращался к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате - на 5 (пять) лет.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Определением от 05.03.2020г. судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО «Агентство судебных экспертов» (107023, <...>, офис 804-Б), эксперту ФИО2 и поставить перед экспертом следующий вопрос: Какова по состоянию на 19.08.2019 рыночная стоимость недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 70,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом.XII) с кадастровым номером 77:06:0000000:2932, без учета НДС?

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

14.05.2020г. в суд поступило заключение эксперта.

Согласно экспертному заключению ООО «Агентство судебных экспертов» № 38 от 16.03.2020г. рыночная стоимость недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 70,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> ». 34, корп. 3 (этаж 1, пом. XII), с кадастровым номером 77:06:0000000:2932, по состоянию на 19.08.2019 г., составляет: 8 438 000 (Восемь миллионов четыреста тридцать восемь тысяч) рублей без НДС.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость годовой арендной ставки определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО2

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доводы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются судом.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий по договору купли-продажи по цене, установленной судебной экспертизой.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску и расходы на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 45 000 руб. 00 коп. относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия сторон, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРО-ТРЕЙД" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 70,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, этаж 1, пом. XII с кадастровым номером 77:06:0000000:2932, путем принятия пунктов З.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1. Цена объекта составляет 8 438 000 (восемь миллионов четыреста тридцать шесть тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с назначенной по делу судебной экспертизой.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие

ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 421 900 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (125009, <...> ОГРН: <***> ИНН: <***> - 08.02.2003)в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРО-ТРЕЙД" (117209, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ПЕРЕКОПСКАЯ, ДОМ 34, КОРПУС 3, ЭТАЖ 1 ПОМЕЩЕНИЕ XII , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.11.2007, ИНН: <***>) 6 000 руб. 00 коп. расходов по госпошлине и 45 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья Т.А.Ламонова