Решение от 11 августа 2022 г. по делу № А83-12829/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-12829/2018
11 августа 2022 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 11 августа 2022 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Волшебница» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации города Симферополя Республики Крым (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика муниципального унитарного предприятия муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым «Киевский Жилсервис», муниципального казенного учреждения Департамент развития муниципальной собственности администрации города Симферополя Республики Крым, о понуждении совершить определенные действия,

при участии:

от истца – ФИО2, по доверенности от 05.04.2022 № 01/04/2022;

от иных лиц – представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Волшебница» (далее – ООО «Волшебница», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к администрации города Симферополя Республики Крым (далее – администрация, ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>.

Истец в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) 23.06.2022 уточнил исковые требования и просил суд обязать администрацию исполнить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 153-ФЗ) и заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 1 150,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, цокольный этаж, кадастровый номер 90:22:01218:710, находящегося в муниципальной собственности (том 2, л.д. 105-111).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым «Киевский Жилсервис», муниципальное казенное учреждение Департамент развития муниципальной собственности администрации города Симферополя Республики Крым (далее соответственно МУП «Киевский Жилсервис», Департамент развития муниципальной собственности, вместе третьи лица).

Исковые требования мотивированы наличием предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права у общества на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности в собственность. Также истец указывает, что в период пользования нежилыми помещениями обществом с согласия арендодателя проведены ремонтные работы и в результате проведенной оценки стоимость неотъемлемых улучшений превышает 25% рыночной стоимости недвижимого имущества, что также в соответствии с решением Симферопольского городского совета Республики Крым от 28.05.2015 № 271 «О порядке и условиях приватизации муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь» дает обществу право на выкуп муниципального имущества.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на пункт 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, в соответствии с которым одним из условий реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустоек (штрафов, пеней) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества. Однако у общества существует задолженность по договору аренды недвижимого имущества, что подтверждается судебными актами Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-7048/2017. В этой связи ответчик полагает, что у истца не возникло преимущественного права на заключение договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности. Кроме того, с дополнительными письменными возражениями администрацией в электронном виде представлен акт приема-передачи от 12.05.2022, в соответствии с которым в ходе исполнительного производства нежилые помещения возвращены муниципальному образованию (том 2 л.д. 1-4, 96-97).

Третье лицо МУП «Киевский Жилсервис» в представленных письменных пояснениях указало, что после окончания срока действия договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> от 21.03.2002, заключенного между предприятием и истцом по настоящему делу продолжало начислять арендную плату и выставлять счета, поскольку в результате проверки прокуратуры города Симферополя в отношении предприятия было вынесено предписание об устранении нарушений законодательства при передаче в аренду муниципального имущества от 29.09.2016 № 25/09-2016. В дальнейшем на основании приказа от 15.08.2019 № 5н1-6/213 договор аренды с истцом расторгнут с момента заключения дополнительного соглашения от 30.06.2016 (том 2 л.д.33-34).

Департамент развития муниципальной собственности относительно удовлетворения исковых требований возражал на том основании, что пунктом 1 решения 35 сессии Симферопольского городского совета 1 Созыва от 28.12.2015 № 550 «О передаче муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым» МУП «Киевский Жилсервис» было поручено передать муниципальное имущество администрации. На этом основании актом приема-передачи от 02.06.2016 имущество передано администрации. Поскольку договор аренды нежилых помещений истек в январе 2016 года, департамент, руководствовался положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», что если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (том 2 л.д. 54-58).

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к следующим выводам.

21.03.2002 между КП ЖЭО Киевского района (арендодатель) и ООО «Волшебница» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 41/4, согласно условиям которого в аренду обществу переданы нежилые помещения общей площадью 1 150,9 кв.м на срок с 01.03.2002 по 01.01.2009 (далее – договор, л.д. 51-54).

На основании решения 8-й сессии 1 созыва Симферопольского городского совета от 10.12.2014 № 1, КП ЖЭО Киевского района города Симферополя переименовано в муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым «Киевский Жилсервис».

В материал дела истцом представлено дополнительное соглашение от 23.04.2015 к договору аренды, которым срок договора продлен до 01.01.2016 (том 1 л.д. 55).

В постановлении от 22.03.2022 по делу № А83-7048/2017, имеющем преюдициальный характер при рассмотрении настоящего спора, Арбитражный суд Центрального, оставляя без изменения судебные акты первой и апелляционной инстанции, указал следующее

В связи с включением Республики Крым и города Севастополя в состав Российской Федерации и, соответственно, изменением законодательства, 23.06.2014 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 41/4 от 21.03.2002, которым сумма арендной платы пересчитана с украинской гривны на российский рубль, а дополнительным соглашением от 29.12.2014 - изменена преамбула договора в части наименования арендодателя.

Постановлением администрации от 15.04.2016 № 716 Департаменту муниципального имущества поручено привести договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, заключенный с ООО «Волшебница», в соответствие с действующим законодательством. Дополнительным соглашением от 23.04.2015 к договору аренды срок договора продлен до 01.01.2016.

В соответствии с дополнительным соглашением от 02.01.2016 к договору аренды стороны определили продлить срок договора аренды до 01.07.2016.

30.06.2016 между администрацией (арендодатель) и ООО «Волшебница» (арендатор) заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор № 41/4 от 21.03.2002 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (общая площадь 1150,9 кв.м), муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым (далее - соглашение), согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым - нежилые помещения общей площадью 1 150,9 кв. м, расположенные по адресу: <...> (литер «А» цоколь, 1-й этаж, помещения № 1-63, кадастровый номер 90:22:010218:710), находящиеся на балансе администрации.

Срок действия и условия изменения, расторжения договора стороны предусмотрели в разделе 10 соглашения.

Так, в соответствии с пунктом 10.1 соглашения, его действие распространяется на правоотношения между сторонами с 21.03.2002.

Настоящий договор продлен и действует до 29.05.2017.

В период с 2002 по 2016 годы имущество фактически не выбывало из пользования арендатора. При этом за период с 30.06.2016 по 29.05.2017 у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы.

В свою очередь, преюдициальными судебными актами по делу № А83-4592/2018 установлено, что срок действий договора от 21.03.2002 истек, соглашение продлевающее срок действия договора до 29.05.2017 также прекратило свое действие по истечении срока, поскольку согласно требований статьи 53 Федерального закона № 135 могло быть заключено без проведения торгов один раз, и стороной собственника имущества выражена воля на прекращение договорных отношений, то оснований для удержания имущества стороной ответчика не имеется, в связи с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ответчик обязан вернуть имущество арендодателю.

Приходя к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.12.2011 № 30-П признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Правовая природа договора аренды от 21.03.2002 и соглашений к нему, была уже ранее проверена в рамках дела №А83-4592/2018, суды отклонили доводы общества о признании возобновленным договора аренды на неопределенный срок и признании ничтожным соглашения от 30.06.2016, как заключенного без проведения торгов.

Так суды исходя из того, что на территории Республики Крым в момент продления сроков договора аренды от 21.03.2002 до 01.01.2016 и до 01.07.2016 действовал переходный период, и срок действия договора аренды от 21.03.2002 продлен в соответствии с Порядком предоставления в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, утвержденным решением Симферопольского городского совета 15 сессии 1 созыва от 13.03.2015 № 215, признали, что срок действия первичного договора от 21.03.2002 истек 01.07.2016, а соглашение от 30.06.2016, продлевающее срок действия договора до 29.05.2017, заключено в соответствии с требованиями статьи 53 Закона №135 после истечения срока первичного договора без проведения торгов один раз.

В отношении требования общества признать договор аренды возобновленным на неопределенный срок, суды в деле №А83-4592/2018 исходили из того, что по смыслу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок только при отсутствии возражений сторон. В рассматриваемой ситуации нет правовых оснований для применения положений статей 610, 621 ГК РФ.

Обратившись 31.05.2017 в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу о расторжении спорного договора аренды, взыскании арендной платы, возврата имущества в муниципальную собственность (дело № А83-7048/2017), администрация как арендодатель – собственник имущества выразила волю на прекращение договорных отношений.

Согласно положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.05.2021 по делу № А83-7048/2017, оставленным без изменений пост постановлением от 23.11.2021 Двадцать первого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 22.03.2022 Арбитражного суда Центрального округа, иск администрации удовлетворен. С общества в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды нежилых помещений от 21.03.2002 №41/4 в размере 6 107 082 ,01 рублей, из них: основной долг по арендной плате за период с 30.06.2016 по 29.05.2017 в размере 3 634 259,59 рублей, неустойка (пени) за просрочку арендных платежей за период с 16.07.2016 по 29.05.2017 в размере 2 472 822,42 рублей. Общество обязано возвратить администрации переданное на основании договора аренды нежилых помещений от 21.03.2002 №41/4 – недвижимое имущество: нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, лит. «А» цоколь, 1-й этаж, помещения № 1-63, общей площадью 1 150,9 кв.м., кадастровый номер 90:22:010218:710, в надлежащем состоянии, не худшем, чем на момент передачи его в аренду, путём подписания акта приема-передачи.

Решение в части возврата нежилых помещений муниципальному образованию исполнено, что подтверждается составленным судебным приставом-исполнителем актом приема-передачи имущества, указанного в исполнительном документе от 12.05.2022, согласно которого в рамках исполнительного производства № 83893/21/82003-ИП администрации (взыскатель) переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, лит. «А» цоколь, 1-й этаж, помещения № 1-63, общей площадью 1 150,9 кв.м., кадастровый номер 90:22:010218:710 (представлен в электронном виде, том 2 л.д. 98).

Истец, полагая, что у него в соответствии с положениями Федерального закона № 153-ФЗ имеется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность, обратился 10.03.2017 с письмом за исх. № 17 к начальнику Департамента муниципального имущества с просьбой реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, для чего включить указанные нежилые помещения в план приватизации муниципального имущества на 2017 год, перезаключив с обществом договор аренды нежилых помещений (том 1 л.д. 62-63).

Не получив ответа, истец повторно обратился к начальнику Департамента муниципального имущества с письмом от 19.05.2017 исх. № 34 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность (том 1 л.д. 64-65).

Письмом от 29.11.2014 за исх. № 61 истец обратился к главе администрации с просьбой о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, для чего общество просило включить нежилые помещения в план приватизации муниципального имущества на 2017 год и заключить с обществом договор аренды на новый срок (том 1 л.д. 66).

По утверждению истца, ответов на свои обращения общество не получило, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском (уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ) о понуждении администрации исполнить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ и заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 1 150,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, цокольный этаж, кадастровый номер 90:22:01218:710, находящегося в муниципальной собственности (том 2, л.д. 105-111).

В силу статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2).

Уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами (часть 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закон № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Судебными актами по делу № А83-7048/2017 установлено наличие задолженности общества по арендной плате по состоянию на 29.05.2017 в размере 3 634 259,59 рублей и по неустойке (пеням) за просрочку арендных платежей за период с 16.07.2016 по 29.05.2017 в размере 2 472 822,42 рублей.

При этом судами установлено, что размер арендной платы определялся администрацией на основании условий пункта 3.1 соглашения от 30.06.2016 к договору аренды и согласно Методики расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, утвержденной решением Симферопольского городского совета от 13.03.2015 №218 (далее – Методика), разработанной в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Закона Республики Крым от 08.08.2014 № 46-ЗРК «Об управлении и распоряжении государственной собственностью Республики Крым», постановления Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 № 312 «О Методике расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым».

В соответствии с пунктом 2.2 раздела 2 Методики величина рыночной стоимости арендной платы - рыночно обоснованная стоимость арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ, определяется на основании отчета об оценке, Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297.

Согласно отчета от 10.06.2016 № 29-АГС/159-2016 об определении рыночной стоимости права пользования объектом аренды - нежилыми помещениями, итоговая величина рыночной стоимости размера годовой арендной платы с учетом НДС составила - 4 541 960 рублей.

Указанный размер арендной платы был определен сторонами в пункте 1.1 соглашения от 30.06.2016.

Согласно расчету, выполненному на основании указанных отчета и Методики, арендная плата за пользование объектом аренды составила 320 759,92 рублей в месяц без учета НДС. Данная сумма была указана в пункте 3.1 соглашения от 30.06.2016.

Таким образом, с учетом ежемесячного размера арендной платы на дату первого обращения 10.03.2017 за реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений у общества имелась задолженность по арендным платежам.

Также судом учитывается позиция, изложенная в абзаце 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» согласно которой, при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Поскольку срок договора аренды истек 29.05.2017 и у арендатора на дату обращения 10.03.2017 за реализацией преимущественного права на приобретение арендуемых помещений имелась задолженность по арендным платежам, суд приходит к выводу о несоответствии общества требованиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, что влечет отказ в иске.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.



Судья В.Н. Шкуро