Решение от 1 сентября 2025 г. по делу № А82-7352/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...>  http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7352/2024
г. Ярославль
02 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения принята 21.08.2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

общества с ограниченной ответственностью "Переславский Торговый Дом"

(ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

к  администрации городского округа город Переславль-Залесский Ярославской области

(ИНН  <***>, ОГРН  <***>),

индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

Управлению муниципальной собственности Администрации города Переславля-Залесского

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Филиала публично-правовой компании Роскадастр по Ярославской области,

о признании недействительным договора купли-продажи,

признании права общей долевой собственности, погашении записи,           


при участии:

от истца –ФИО3 (представитель по доверенности от 24.09.2024, диплом),

от ФИО1 – ФИО4 (представитель по доверенности от 22.05.2025, диплом),

от ФИО2 – ФИО4 (представитель по доверенности от 09.07.2024, диплом),

от иных участников процесса – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Переславский Торговый Дом" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации городского округа город Переславль-Залесский Ярославской области о признании отсутствующим зарегистрированного права муниципальной собственности на сооружение (эстакаду) с кадастровым номером 76:18:010101:3083 площадью 65,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, о признании права общей долевой собственности.

В ходе рассмотрения спора истец уточнял исковые требования, в окончательной редакции просил

признать  недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.05.2024 № 9 между Управлением муниципальной собственности Администрации города Переславля-Залесского и индивидуальным предпринимателем ФИО2,

признать право общей долевой собственности на нежилое помещение, этаж 1, площадью 65,2 кв м, кадастровый номер 76:18:010101:3083, нежилое помещение, этаж 1, площадью 34,2 кв м , кадастровый номер 76:18:010101:3085 по адресу: <...> (пом. 11 и пом. 12)

за обществом с ограниченной ответственностью "Переславский Торговый Дом" в размере 51,6% долей в праве собственности,

за индивидуальным предпринимателем ФИО1 в размере 24,2% долей в праве собственности,

за индивидуальным предпринимателем ФИО2 в размере 24,2 % долей в праве собственности,

погасить запись в Едином государственном реестре недвижности о праве муниципальной собственности № 76-76-06/048/2011-163 от 15.11.2001 о праве собственности города Переславль-Залесский на нежилое помещение с кадастровым номером 76:18:010101:3083, № 76-76-06/048/2011-164 от 15.11.2001 о праве собственности города Переславль-Залесский на нежилое помещение с кадастровым номером 76:18:010101:3085.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Также по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчиков привлечены индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, Управление муниципальной собственности Администрации города Переславля-Залесского.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Переславский Торговый Дом" исковые требования с учётом уточнения поддержал, доводы ответчиков отклонил как несостоятельные.

Ответчики исковые требования не признали по основаниям, приведенным в отзывах и судебных заседаниях.

В судебном заседании, состоявшемся 29.07.2025, объявлялись перерывы, после которых рассмотрение спора продолжено.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

На основании постановления Администрации города Переславля-Залесского от 25.03.2024 № ПОС.03-578/24 "Об условиях приватизации муниципального имущества" между Управлением муниципальной собственности Администрации города Переславля-Залесского и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор купли-продажи от 07.05.2024 № 9 в отношении нежилого помещения, этаж 1, площадью 65,2 кв м, кадастровый номер 76:18:010101:3083 (эстакада), а также нежилого помещения, этаж 1, площадью 34,2 кв м , кадастровый номер 76:18:010101:3085 (теплоузел) по адресу: <...> (пом. 11 и пом. 12).

По данным Единого государственного реестра недвижимости право собственности на указанные помещения 15.11.2011 зарегистрировано за городом Переславль-Залесский Ярославской области.

Истец пояснил, что в соответствии с решением исполкома Переславского городского совета депутатов трудящихся Ярославской области от 15.01.1976 № 27, а также представленной в дело разрешительной документацией здание по адресу: <...> было реконструировано под магазин электро-хозяйтсвенных товаров.  Указанное здание было передано Переславскому горторгу в качестве магазина, впоследствии помещения 1 этажа были выкуплены торговым предприятием (в настоящее время – общество с ограниченной ответственностью "Переславский Торговый Дом") в 1993 году. Помещения 2 этажа были выкуплены значительно позже предпринимателями (ответчиками).

Согласно позиции истца, спорные помещения (эстакады и теплоузла) предметом самостоятельных сделок никогда не выступали и выступать не могли, так как являлись вспомогательными помещениями, предназначенными для обслуживания основных помещений магазина (торговых залов и складов). За все время существования здания назначение помещений не изменялось, каких-либо реконструкций или переустройств не проводилось.

Ссылаясь на данное обстоятельства, а также положения статей 141.4, 168, 259.2 Гражданского кодекса РФ, разъяснения судебных инстанций, истец заявил о признании  договора купли-продажи от 07.05.2024 № 9 недействительной сделкой.

Учитывая назначение спорного имущества, истец исходит из того, что помещения с кадастровыми номерами 76:18:010101:3083, 76:18:010101:3085 принадлежат собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности.

Ответчики исковые требования не признали, заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

По мнению предпринимателей, они не являются надлежащими ответчиками по делу.

Поскольку при первоначальном государственном кадастровом учете и регистрации права собственности нескольких лиц на помещения в нежилом здании по адресу: <...> не были определены помещения общего пользования, в силу пункта 1 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ только решением собственников всех помещений в данном здании может быть определен состав общего имущества и в том числе принято решение об отнесении к общему имуществу части помещения, на которое зарегистрировано право собственности общества. После приобретения истцом части помещений 1-го этажа, части помещений 2-го этажа и подвала у здания появились два собственника с зарегистрированными правами на конкретные помещения у истца с 29.12.2012 г., а у ответчика с 15.11.2011 г. С тех пор истцом усилий по определению состава общего имущества среди собственников здания не предпринималось. Состав общего имущества собственниками в установленном законом порядке не определялся.

Согласно доводам предпринимателей, помещение с кадастровым номером 76:18:010101:3083 имеет самостоятельное назначение. Наличие технической особенности – погрузочно-разгрузочной платформы не отменяет складского назначения помещения и не делает его автоматически общим имуществом.

Согласно техпаспорту 2004 г. реконструкция закончена в 1988 г. и после реконструкции помещениям № 11 и № 12 присвоены наименования складское № 11 - 65,2 кв.м и № 12 - 34,2 кв.м. В то же время помещение № 16 истца указано как электрощитовая, помещения 2-го этажа имеют назначение кабинеты и магазин с отдельным входом, помещения 1-го этажа имеют назначение 95% складские.  

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 дополнительно отмечено, что потребности в спорном имуществе не имеется.

Управление муниципальной собственности Администрации города Переславля-Залесского в отзыве пояснило, что с исковыми требованиями (с учетом уточнения) не согласно, приватизация спорных нежилых помещений осуществлена с учетом положений части 3 статьи 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Данная норма предусматривает установление публичного сервитута на приватизируемое имущество в целях возложения на покупателя обязанности допускать ограниченное использование данного имущества иными лицами, в том числе для обеспечения беспрепятственного доступа, прохода, проезда, а также возможности использования централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения. Следует также отметить, что законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества не предусмотрен такой способ приватизации как безвозмездная передача вспомогательного помещения в здании в общую долевую собственность собственников здания.

Подробно позиция участников спора приведена в исковом заявлении (с учётом уточнений), отзывах, дополнительных пояснениях и возражениях, а также в судебных заседаниях.

На основании определения суда от 04.12.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью "СПД Проект" ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Каково функциональное назначение нежилого помещения №11, этаж № 1, площадь 65,2 кв.м., кадастровый номер: 76:18:010101:3083, расположенного в нежилом здании по адресу: <...>?

2. Имеется ли функциональная и организационная связь между помещением № 11, этаж № 1, площадь 65,2 кв.м., кадастровый номер: 76:18:010101:3083, расположенным по адресу: <...> и другими имеющимися помещениями в этом здании?

3. Имеются ли иные помещения в нежилом здании по адресу: <...>, схожие по функциональному и организационному назначению с помещением № 11, этаж № 1, площадь 65,2 кв.м., кадастровый номер: 76:18:010101:3083 (погрузка-разгрузка товаров, пожарный эвакуационный выход)?

4. Что обозначает аббревиатура «чп.1» на листе № 1 раздела 5 Выписки из Единого государственного реестра недвижимости по объекту: помещение № 11, этаж № 1, площадь 65,2 кв.м., кадастровый номер: 76:18:010101:3083, расположенное по адресу: <...>, с точки зрения функционального назначения такого помещения?

5. Каково функциональное и организационное назначение помещения площадью 34,2 кв.м., кадастровый номер: 76:18:010101:3085, расположенного в нежилом здании по адресу: <...>?

Согласно заключению эксперта по строительно-техническому исследованию от 14.03.2025 № 3/25, нежилое помещение с кадастровым номером  76:18:010101:3083 имеет функциональной назначение – складское, оборудованное погрузочно-разгручной платформой (рампой) и въездными воротами для приема и отгрузки товаров, является вспомогательным помещением для эксплуатации помещений 1 этажа. Организационно помещение № 11 через дверной проем во внутренней поперечной стене связано с коридором 1 этажа здания. Иные помещения на 1 этаже аналогичного функционального назначения отсутствуют. Нежилое помещение с кадастровым номером  76:18:010101:3085 разделено на две части, первая часть используется как складское помещение, во второй части расположены два тепловых узла раздельных систем отопления 1 и 2 этажей. Организационно помещение через дверной проем связано с помещением № 11.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее также Постановление N 10/22), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно п. 53 Постановления N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Из положений пп. 58, 59 Постановления N 10/22 следует, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу пункта 1 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ (далее также ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество). Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест.

По пункту 2 той же статьи Кодекса к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

До принятия указанной выше нормы состав общего имущества в нежилом здании определялся сходным образом.

Признавалось, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пп. "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее также Правила N 491), в состав общего имущества включаются иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения и возможности его использования в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В пункте 58 Постановления N 10/22 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Отсутствие (недоказанность) владения объектом исключает возможность удовлетворения иска о признании права собственности на него. Иск, направленный исключительно на признание права собственности, предъявленный лицом, не владеющим имуществом, не может быть удовлетворен, поскольку это не восстановит нарушенное право, а приведет к правовой неопределенности.

Пунктом 3 Постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно абзацу 2 пункта 9 Постановления N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона, является недействительной. Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.  Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны (статья 259.2 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

В рассматриваемой ситуации спорные нежилые помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты, имели назначение складских, начиная с 2004 г.

Наличие технической особенности – погрузочно-разгрузочной платформы в помещении с кадастровым номером 76:18:010101:3083 не отменяет складского назначения помещения и не препятствует его самостоятельному использованию.

Истцом не опровергнута возможность использования спорных помещений в самостоятельных целях, с достоверностью не подтверждено, что помещение с кадастровым номером 76:18:010101:3083 исторически предназначалось исключительно для обслуживания всех помещений в здании по адресу: <...>.

Применительно к помещению с кадастровым номером 76:18:010101:3085 экспертом отмечено, что фактическое состояние помещения № 12 не соответствует данным технического паспорта от 08.07.2004, так как в помещении установлена внутренняя стена из силикатного кирпича на растворе. В результате возведения данной стены помещение № 12 разделено на два с размерами 5,7х2 м (площадь 11,4 кв м) и 5,7х3,24 м (площадь 18,5 кв м ). В части помещения № 12 с размерами 5,7х2 м установлено 2 тепловых узла, а часть помещения № 12 с размерами 5,7х3,24 м используется по назначению как складское.

Приведенные обстоятельства также не опровергают возможность использования помещения с кадастровым номером 76:18:010101:3085 в качестве складского.

При этом интересы иных собственников помещений в здании будут обеспечены путем установления публичного сервитута (по условиям аукциона).

По данным Единого государственного реестра недвижимости право собственности на указанные помещения 15.11.2011 зарегистрировано за городом Переславль-Залесский Ярославской области.

Изменение правового режима недвижимого имущества, влекущее перевод такого имущества из статуса индивидуальной собственности в статус общего имущества, возможно при условии выраженной воли конечного круга правообладателей.

В данном случае индивидуальный предприниматель ФИО1 пояснила, что потребность в использовании спорного имущества у нее отсутствует, индивидуальный предприниматель ФИО2 также указал, что не имел намерения приобрести имущество, имеющее статус общее.

Таким образом, исходя из назначения и характеристик спорных помещений, учтенного в органах технической инвентаризации как складские, не изменившего своего назначения в последующем и имеющего самостоятельное назначение, судом отказано в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Переславский Торговый Дом". Расценивая спорное имущество как общее, истец никаких действий по приведению данных Единого государственного реестра недвижимости в соответствие с действительностью на протяжении более 10 лет не совершал, обратившись в суд с настоящим исковым заявлением только после опубликования информационного сообщения о проведении аукциона.

Круг ответчиков с учётом приведенных выше норм права и разъяснений вышестоящих инстанций определен истцом верно.

При оценке доводов ответчиков о пропуске срока исковой давности суд исходит из того, что требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), в связи с чем в соответствии с положениями абзаца пятого статьи 208 ГК РФ срок исковой давности на него не распространяется.

Применительно к требованию о признании договора купли-продажи недействительной сделкой срок также не пропущен в силу положений статьи 181 ГК РФ.

В силу положений части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Принимая во внимание положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и результаты рассмотрения настоящего спора расходы по уплате государственной пошлины отнесены на истца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа(ч.1 ст.177 АПК РФ).


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Отменить принятые определением суда от 16.05.2024 обеспечительные меры в виде запрета на осуществление регистрационных действий в отношении имущества:

- нежилое помещение (эстакада), этаж № 1, площадью 65,2 кв. м., кадастровый номер 76:18:010101:3083, расположенное по адресу: <...>,

- нежилое помещение, этаж № 1, площадью 34,2 кв. м., кадастровый номер 76:18:010101:3085, расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Ю.М. Тепенина