Решение от 12 января 2024 г. по делу № А63-13824/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-13824/2023
г. Ставрополь
12 января 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 01 декабря 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 12 января 2024 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольском крае», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация городского округа города-курорта Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, общество с ограниченной ответственность «Крован-КМВ», Ставропольский край, г. Пятигорск, ОГРН <***>, публично-правовая компания «Фонд развития территорий», г. Москва, ОГРН <***>, ФИО2, Ставропольский край, г. Ессентуки,

о признании необоснованным отказа в предоставлении в аренду земельного участка,

об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки заключить сроком на три года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, в целях завершения жилищного строительства проблемных объектов застройщика-банкрота,

о взыскании расходов по уплате государственной пошлины,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольском крае» (далее – заявитель, фонд) первоначально обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (далее – комитет) о признании необоснованным отказа комитета от 19.06.2023 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39,

об обязании заключить сроком на три года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 8 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа»: ул. Октябрьская, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а именно – в целях завершения жилищного строительства проблемных объектов застройщика-банкрота общества с ограниченной ответственность «Крован-КМВ»: многоквартирных домов во встроенно-пристроенными помещениями (поз. 1, 2, 3, 4, 5),

о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей (уточненные требования, принятые к рассмотрению определением суда от 12.09.2023).

Первоначально фонд обратился в суд с требованием к администрации городского округа город-курорт Ессентуки (далее – администрация) об обязании заключить сроком на три года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 8 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа»: ул. Октябрьская, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Определением суда от 12.09.2023 произведена замена ненадлежащего заинтересованного лица по делу – администрации на комитет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация, общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Крован-КМВ» (конкурсный управляющий общества – ФИО3), публично-правовая компания «Фонд развития территорий», ФИО2.

В обоснование заявленных требований общество в заявлении в суд и в отзыве на возражения комитета указало, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская, расположены, объекты незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями три секции, позиция 1 по генеральному плану, 1 очередь строительства; многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, позиция 2 по генеральному плану, 2 очередь строительства; многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, позиция 3 по генеральному плану, 2 очередь строительства; многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, позиция 4 по генеральному плану, 2 очередь строительства; многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, позиция 5 по генеральному плану, 2 очередь строительства, преданные фонду определением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019, для исполнения обязательств застройщика банкрота – ООО «Крован-КМВ»: завершение строительства многоквартирных домов и восстановление прав граждан. Указанный участок в 2013 году передан в аренду ФИО2 по договору аренды, заключенному между ней и администрацией от 08.04.2013 № 198/1, сроком действия с 30.04.2013 по 07.04.2023. ООО «Крован-КМВ», а затем фонду спорный земельный участок предоставлен на условиях субаренды по договору от 27.05.2014, срок которого истек 07.04.2023 в связи с истечением срока действия основного договора. Фонд обязан завершить строительство многоквартирных домов и передать объекты долевого строительства (квартиры) участникам долевого строительства по передаточному акту в рок до 29.09.2024. Поскольку в настоящее время строительство многоквартирных домов не завершено, а срок договора аренды истек, фонд обратился к администрации с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположены, принадлежащие фонду объекты незавершенного строительства. Решение комитета от 19.06.2023 об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов считает незаконным и нарушающим права заявителя, поскольку при его вынесении не учтено, что объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке переданы фонду определением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2021, ввиду чего отсутствие сведений о зарегистрированных правах фонда в Едином государственном реестре недвижимости, не является надлежащим основанием для отказа, поскольку никто кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка занятого этим зданием.

В представленных отзыве и возражениях на заявление комитет указал, что поскольку в соответствии с данными управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39 отсутствуют принадлежащие фонду объекты недвижимого имущества, заявителю обоснованно отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов, как лицу, у которого в соответствии с земельным законодательством отсутствует право на приобретение земельного участка без проведения торгов. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Администрация в представленном отзыве на заявление, просила об отказе в удовлетворении требований по доводам аналогичным позиции комитета.

ООО «Крован КМВ» в отзыве на заявление указал, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.08.2019 оно признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначена ФИО4, которая определением суда от 05.08.2021 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, на эту должность утвержден ФИО3 В период исполнение обязанностей ФИО3 установлено, что ФИО2 и должник ООО «Крован-КМВ» заключили договор о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 34 542 кв. м в субаренду до 07.04.2023. В связи с разделом переданного в субаренду названного земельного участка путем образования двух участков с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м и кадастровым номером 26:30:040307:829, площадью 5 784 кв. м между ФИО2 и ООО «Крован-КМВ» в лице конкурсного управляющего 11.08.2021 заключено дополнительное соглашение к договору субаренды от 27.05.2014. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019 удовлетворено заявление фонда о намерении стать приобретателем в том числе земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 и исполнить обязательства застройщика ООО «Крован-КМВ». Поскольку срок договора аренды (субаренды) истек, повторное предоставление испрашиваемого земельного участка заявителю в аренду необходимо для завершения строительства, расположенных на нем объектов недвижимого имущества, преданных фонду, в соответствии с принятыми им обязательствами пред участниками строительства.

Третьи лица публично-правовая компания «Фонд развития территорий» и ФИО2

мотивированных отзывов на заявление не представили. В ходе заседания 11.10.2023 представитель публично-правовой компании «Фонд развития территорий» поддержал позицию заявителя.

Судебное заседание начато 28.11.2023 при участии представителей заинтересованного лица – ФИО5, по доверенности от 09.01.2023 № 2-д, третьего лица – ООО «Крован-КМВ» – ФИО6, по доверенности от 06.12.2022. Иные участники процесса в заседание не явились.

В ходе указанного заседания представитель заинтересованного лица поддержал доводы отзыва на заявление, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица, поддержал доводы представленного отзыва, просил удовлетворить заявленные требования.

В данном судебном заседании объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 01.12.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда. Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание после перерыва не явились, ходатайств об отложении не заявили, ООО «Крован-КМВ» ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Рассмотрев ходатайство третьего лица, учитывая положения статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным его удовлетворить и рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся в деле письменным доказательствам.

В связи с неявкой в заседание после перерыва участников процесса, протоколирование с использованием средств аудиозаписи не велось.

Исследовав материалы дела, суд по существу заявленных требований пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что 08.04.2013 между ФИО2 и комитетом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская, площадью 50 942 кв. м – для комплексного освоения в целях жилищного строительства (зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 30.04.2013 № 26-26-35/017/2013-207).

Пунктом 2.1 договора срок договора аренды установлен на 5 лет с 08.04.2013 по 07.04.2018.

Дополнительным соглашением от 15.05.2014 к договору аренды от 08.4.2013 № 198/1 срок договора аренды продлен с 08.04.2018 по 07.04.2023, площадь предоставленного земельного участка уменьшена до 34 542 кв. м (зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 12.02.2014 № 26-26-35/019/2014-170).

27 мая 2014 года земельный участок с кадастровым номером 26:30:040307:39 передан на условиях субаренды от ФИО2 к ООО «Крован-КМВ», о чем заключен советующий договор от 27.05.2014 .

24 июля 2014 года и 26.11.2014 администрация выдала ООО «Крован-КМВ» разрешения на строительство многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Октябрьская г. Ессентуки, на земельном участке с кадастровым номером26:30:040307:39 поз 1, 1-я очередь строительства (разрешение № RU 26304000-203), а также поз. 2,3,4 и поз. 5,6,7, 2-я очередь строительства (разрешение № RU 26304000-343).

Дополнительным соглашением от 29.07.2021 в договор аренды от 08.04.2013 № 198/1 земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 внесены изменения в части площади земельного участка, вместо 34 542 кв. м указано 28 758 кв. м.

В связи с необходимостью приведения в соответствие предмета договора с изменившимся фактическими обстоятельствами, а именно, разделом преданного в субаренду указанного выше земельного участка путем образования двух участков с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м и с кадастровым номером 26:30:040307:829, площадью 5 7852 кв. м, ФИО2 и ООО «Крован-КМВ» заключили дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27.05.2017, которым внесли изменения, заменив по тексту значение площади земельного участка с 34 542 кв. м на 28 758 кв. м.

Определением суда от 16.04.2019 возбуждено производство по делу № А63-4453/2019 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Крован-КМВ».

Решением суда от 20.08.2019 (резолютивная часть решения объявлена 13.08.2019) ООО «Крован-КМВ» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

Определением суда от 05.08.2021 конкурсный управляющий ФИО4 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, на эту должность утвержден ФИО3

Определением суда от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019 удовлетворено заявление фонда о намерении стать приобретателем в том числе земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская, с находящимися на них неотделимыми улучшениями (прав на такие земельные участки) и исполнить обязательства застройщика – ООО «Крован-КМВ» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А63-4453/2019 по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 квадратных метров.

Приобретателю (фонду) переданы права и обязанности застройщика – ООО «Крован-КМВ», права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.04.2013 № 198/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская,

объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м, находящемся по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская:

- многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, три секции, позиция 1 по генеральному плану, 1 очередь строительства;

- многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, позиция 2 по генеральному плану, 2 очередь строительства;

- многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, позиция 3 по генеральному плану, 2 очередь строительства;

- многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, позиция 4 по генеральному плану, 2 очередь строительства;

- многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, позиция 5 по генеральному плану, 2 очередь строительства.

28 октября 2021 года ООО «Крован-КМВ» (застройщик) и фонд (приобретатель) заключили договор № 1, согласно пункту 1.1 застройщик передал, а приобретатель принял имущество (в том числе имущественные права) и обязательства застройщика в соответствии с определением суда от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019, о чем составлен акт приема-передачи от 28.10.2021.

31 августа 2022 года администрация выдала фонду разрешение на строительство многоквартирных домов со встроенными пристроенными помещениями в <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа» (позиции 1, 2, 3, 4, 5) № 26-RU26304000-84-2022.

Дополнительным соглашением от 14.10.2021 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27.05.2017 ФИО2 передала фонду в субаренду земельный участок с кадастровым номером 26:30:040307:39, начиная с 29.09.2021.

В связи с истечением срока договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27.05.2017, фонд со ссылкой на подпункт 3.3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обратился в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 в аренду без проведения торгов, для завершения строительства (заявление от 29.05.2023).

Письмом комитета от 02.06.2023 № 20-4238/з фонду отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 в аренду без проведения торгов, со ссылкой на отсутствие законных оснований.

Указывая на необходимость предоставления испрашиваемого земельного участка в целях завершения строительства проблемных объектов застройщика-банкрота ООО «Крован-КМВ» 06.06.2023 фонд повторно обратился в администрацию с аналогичным заявлением.

По результатам рассмотрения повторного заявления фонда комитетом принято обжалуемое решение об отказе в предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, изложенное в письме от 19.06.2023 № 20-4612/з, поскольку в соответствии с данными управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на испрашиваемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие заявителю.

Полагая, что названный отказ не соответствует требованиям ЗК РФ и нарушает принадлежащие обществу права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Рассматриваемое заявление поступило в суд – 24.07.2023, то есть в пределах трехмесячного процессуального срока обжалования отказа в предоставлении муниципальной услуги, предусмотренного пунктом 4 статьи 198 АПК РФ.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) (в редакции, действующей на момент обращения кооператива с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).

Из анализа вышеизложенных положений следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» (далее – Перечень).

Пунктом 32 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Учитывая изложенное, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора, поскольку законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом фонд вправе претендовать на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов при наличии на таком земельном участке того объекта незавершенного строительства, для строительства которого был предоставлен земельный участок.

В соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) Фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан-участников долевого строительства в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.

Пунктом 17 устава фонда, утвержденного 29.03.2023 и согласованного 07.03.2023 письмом министерства строительства и архитектуры Ставропольского края решением заседания наблюдательного совета некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольскому крае» установлено, что предметом деятельности заявителя является осуществление видов деятельности, направленных на достижение уставных целей в соответствии пунктом 1 статьи 21.1 Закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 4 статьи 21.1 Закона № 214-ФЗ Фонд субъекта Российской Федерации может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства указанных в части 1 данной статьи многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры.

Так, заявитель, является фондом субъекта Российской Федерации и в рассматриваемом выступает приобретателем имущества застройщика и обязательств перед участниками строительства в порядке, определенном положениями Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В целях завершения строительства проблемных объектов и восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестного застройщика ООО «Крован-КМВ» в декабре 2020 года наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в отношении завершения строительства проблемных объектов ООО «Крован-КМВ», расположенных по адресу: г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская, включенных в план-график и в единый реестр проблемных объектов.

Завершение строительства объектов ООО «Крован-КМВ» поручено фонду субъекта указанным решением публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о финансировании мероприятий по завершению строительства.

Во исполнение решения публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о завершении строительства, между последним и фондом заключено соглашение от 02.03.2021 № ФЗП-28/525-21 о финансировании мероприятий по завершению строительства указанных объектов.

В рамках соглашения о финансировании, в целях реализации публично-значимой функции публично-правовой компании «Фонд развития территорий», а именно восстановление прав граждан-участников долевого строительства, по ее поручению и за ее счет фонд осуществляет мероприятия по завершению строительства проблемных объектов.

Поскольку передача объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом заявителем земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м и требований граждан осуществлена 29.09.2021 на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-4453/2019, суд пришел к выводу, что в настоящее время, вопреки доводам комитета объекты незавершенного строительства фактически перешли в собственность фонда.

Помимо этого, суд учел, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты категории непрофессиональных инвесторов. В связи с этим применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Негативные последствия недобросовестного поведения застройщика, прекратившего осуществление строительства объектов, в любом случае не могут быть возложены на добросовестных непрофессиональных инвесторов. В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения 08.04.2023 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав кредиторов застройщика.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2022 по делу № А32-4768/2020.

Таким образом, учитывая, что действия фонда направлены на завершение начатого строительства переданных ему объектов и ввода их в эксплуатацию, которые возможны только после оформления арендных отношений (заключения договора в отношении спорного участка), заявитель, как собственник расположенных на земельном участке незавершенных строительством объектов, имеет право на предоставление данного участка в аренду без проведения торгов на основании статьи 39.6 ЗК РФ.

Оценивая довод комитета об отсутствии в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведений о принадлежащих фонду объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что на испрашиваемом земельном участке находится объекты незавершенного строительства, права на которые, в том числе и право аренды земельного участка, переданы определением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019 заявителю для завершения строительства и передачи квартир дольщикам.

Вступивший в законную силу судебный акт о передаче прав на объекты незавершенного строительства является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В части 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.

Как установлено материалами дела, находящиеся на спорном земельном участке незавершенные строительством объекты (многоквартирные дома) переданы фонду на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019, которое является основанием для регистрации его права собственности на них.

При этом согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338, пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено право лица, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Более того, пунктом 3.3 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для передачи публично-правовой компании «Фонд развития территорий», принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершении строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Принимая во внимание, что фондом к заявлению о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду приложен документ, удостоверяющий (устанавливающий) его права на объекты незавершенного строительства (копия вступившего в законную силу судебного акта), суд полагает неправомерным вывод комитета об отсутствии у фонда права на обращение с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов, ввиду отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о принадлежащих фонду объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39.

Принимая во внимание изложенное, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, установленные в ходе рассмотрения дела, обстоятельства и представленные участниками процесса доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, фонд, как фактический собственник находящихся на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39 незавершенных строительством объектов, а также как принявший на себя обязательства застройщик перед гражданами по завершении строительства многоквартирных домов в силу пункта 3.3 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, вправе приобрести испрашиваемый земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что оспариваемое решение комитета, от 19.06.2023 № 20-4612/з об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, расположенного по адресу: <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа», вынесено в отсутствие предусмотренных действующим законодательством оснований и, как следствие, нарушает права и законные интересы фонда, в связи с чем, оно в силу части 2 статьи 201 АПК РФ подлежит признанию незаконным, а требования заявителя подлежат удовлетворению.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в аренду уполномоченный орган по результатам рассмотрения такого заявления осуществляет подготовку проектов договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю.

Постановлением администрации от 10.12.2019 № 1746 утвержден административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» (далее – Административный регламент), согласно пункту 2.21 которого предоставление услуги осуществляет администрация, подготовку документов, подтверждающих предоставление муниципальной услуги осуществляет комитет.

Результатом административной процедуры является подписание проекта договора аренды земельного участка руководителем комитета либо подписание уведомления об отказе в предоставлении муниципальной услуги (пункт 3.2.4).

В соответствии с Положением о комитете, утвержденным решением Думы города Ессентуки Ставропольского края от 27.03.2019 № 24 комитет выполняет функции в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, а также в отношении земельных участков и иных объектов, право распоряжения которыми предоставлено органам местного самоуправления: - организует работу по передаче имущества во владение, пользование (в том числе аренду, по договорам найма); - обладает правами арендодателя, ссудодателя, паймодателя в договорах о передаче имущества во владение, пользование (в том числе аренду, по договорам найма); заключает, изменяет, расторгает (прекращает) указанные договоры; - дает разрешения на заключение договоров субаренды имущества; - осуществляет контроль за выполнением арендаторами, ссудополучателями, нанимателями условий заключенных договоров на пользование имуществом.

Принимая во внимание приведенные иные положения Административного регламента, из которых следует, что испрашиваемую обществом муниципальную услугу (предоставление земельного участка в аренду без торгов) оказывает администрация, а фактически подготовку проекта договора аренды земельного участка и его подписание осуществляет руководитель комитета, а также Положения о комитете, суд в целях восстановления прав и законных интересов заявителя, счел необходимым обязать комитет в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес фонда, для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:30:040307:39, расположенного по адресу: <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа, в целях завершения строительства проблемных объектов застройщика-банкрота ООО «Крован-КМВ», многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (поз. 1, 2, 3, 4, 5) на основании разрешения на строительство от 31.08.2022 № 26-RU26304000-84-2022.

Доводы участвующих в деле лиц, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки по уплате госпошлины, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств. Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ. При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, увеличившего размер заявленных требований после обращения в суд, лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате государственной пошлины.

Так как при обращении в суд фондом государственная пошлина не уплачивалась, ввиду предоставления ему отсрочки, его требования удовлетворены в полном объеме, комитет в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение заявления в доход федерального бюджета с комитета не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

требования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольском крае», г. Ставрополь, ОГРН <***>, удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, изложенный в письме от 19.06.2023 № 20-4612/з, в предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, расположенного по адресу: <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа».

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольском крае», г. Ставрополь, ОГРН <***>, для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:30:040307:39, расположенного по адресу: <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа, в целях завершения строительства проблемных объектов застройщика-банкрота общества с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ», ОГРН <***>, многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (поз. 1, 2, 3, 4, 5) на основании разрешения на строительство от 31.08.2022 № 26-RU26304000-84-2022.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Минеев