Решение от 5 ноября 2025 г. по делу № А11-7690/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, <...>

http://www.vladimir.arbitr.ru; http://www.my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕ Ш Е Н И Е

Дело № А11-7690/2021
г. Владимир
06 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.10.2025.

Полный текст решения изготовлен 06.11.2025.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Хитевой А.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кифоренко А.О., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДВИН» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 141292, Московская область, г. Красноармейск, мкр. Северный, д. 5, пом. 25, к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) об обязании заключить договор купли-продажи.

При участии представителей:

от истца – ФИО1, директор,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 26.12.2024 №191 сроком действия до 31.12.2025,

информация о движении дела была размещена в картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://vladimir.arbitr.ru,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ДВИН» (далее – истец, ООО «ДВИН», Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее – Управление, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:19:020105:33, общей площадью 9 458 кв.м, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: административное здание с кадастровым номером 76:19:020105:182, площадью 825,8 кв.м; КПП (административное здание) с кадастровым номером 76:19:020105:181, площадью 64,10 кв.м; гараж с кадастровым номером 76:19:020105:147, площадью 32,8 кв.м; склад ГСМ с кадастровым номером 76:19:020105:56, площадью 34,4 кв.м; здание бытового помещения с кадастровым номером 76:19:020105:281, площадью 35,4 кв.м, местонахождение: <...>, в редакции протокола разногласий к договору, представленного истцом, обязать ответчика предоставить истцу рассрочку платежа сроком на пять лет.

Заявлением от 20.04.2023 без номера (вх. от 20.04.2023) истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:19:020105:33, общей площадью 9 458 кв.м, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: административное здание с кадастровым номером 76:19:020105:182, площадью 825,8 кв.м; КПП (административное здание) с кадастровым номером 76:19:020105:181, площадью 64,10 кв.м; гараж с кадастровым номером 76:19:020105:147, площадью 32.8 кв.м; склад ГСМ с кадастровым номером 76:19:020105:56, площадью 34,4 кв.м; здание бытового помещения с кадастровым номером 76:19:020105:281, площадью 35,4 кв.м, расположенных по адресу: <...>. Установить общую рыночную стоимость всех объектов в размере 10 967 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление истца об уточнении исковых требований арбитражный суд принимает на основании части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как не противоречащее закону и не нарушающее прав других лиц, спор рассматривается по существу с учетом произведенной корректировки.

Решением арбитражного суда от 03.05.2023 исковые требования ООО «ДВИН» удовлетворены, суд обязал межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, г. Владимир, заключить с ООО «ДВИН» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:19:020105:33, общей площадью 9 458 кв.м, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: административное здание с кадастровым номером 76:19:020105:182, площадью 825,8 кв.м; КПП (административное здание) с кадастровым номером 76:19:020105:181, площадью 64,10 кв.м; гараж с кадастровым номером 76:19:020105:147, площадью 32.8 кв.м; склад ГСМ с кадастровым номером 76:19:020105:56, площадью 34,4 кв.м; здание бытового помещения с кадастровым номером 76:19:020105:281, площадью 35,4 кв.м, расположенных по адресу: <...>, установив общую рыночную стоимость всех объектов в размере                                   10 967 000 руб.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2023 решение арбитражного суда от 03.05.2023 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.03.2024 решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.05.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2023 по делу № А11-7690/2021 оставлены без изменения.

23.08.2024 ООО «ДВИН» обратилось в арбитражный суд с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения арбитражного суда от 03.05.2023. В обоснование заявления истец пояснил, что на стадии исполнения решения суда возникли препятствия для заключения договора купли-продажи, выяснилось, что суд не поставил перед экспертом вопрос об оценке одного из арендованных Обществом объектов с кадастровым номером 76:19:020105:181, поэтому стоимость этого объекта не была определена, что препятствует указанию суммы выкупа в договоре купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 16.09.2024 заявление ООО «ДВИН» удовлетворено, решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.05.2023 по делу № А11-7690/2021 отменено, назначено судебное заседание.

Определением арбитражного суда от 13.02.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Ярэксперт» (адрес: 150000, <...>) эксперту ФИО3.

Определением арбитражного суда от 18.07.2025 производство по делу возобновлено.

По результатам проведенной судебной экспертизы истец ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил установить срок на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества – 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также в случае неисполнения ответчиком указанной обязанности в установленный срок взыскать с него в пользу ООО «ДВИН», судебную неустойку 3 000 руб. за каждый день просрочки в течение первых 30 календарных дней, начиная с 31 дня просрочки – 6 000 руб. за каждый день, начиная с 61 дня просрочки – 12 000 руб. за каждый день и так далее, с увеличением размера неустойки в два раза каждые последующие 30 календарных дней.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление истца об уточнении исковых требований арбитражный суд принимает на основании части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как не противоречащее закону и не нарушающее прав других лиц, спор рассматривается по существу с учетом произведенной корректировки.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании просил снизить размер судебной неустойки и увеличить срок для исполнения решения судам.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 21.10.2025 до 09 час. 40 мин.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

26.03.2004 между Управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Мебельная компания «Прогресс плюс» (арендатор) заключен договор аренды Федерального имущества № 29, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование имущество, находящееся по адресу: г. Ростов Ярославской области, Савинское шоссе д. 21, в пятидневный срок с момента подписания договора аренды по акту приема-передачи:

- административное здание, 1 - этажный, литер А, А1, площадь 822,50 кв.м , инв. № 3360;

- КПП (административное здание), 1- этажный, общая площадь 64,10 кв.м, литер Б, инв. № 3360;

- гараж, 1- этажный, общая площадь 32,80 кв.м, литер В, инв. № 3360;

- склад ГСМ, 1- этажное, отдельно стоящее здание, общая площадь                     34,40 кв.м, литер Д, инв. №3360;

- здание бытового помещения, 1- этажный, общая площадь 34,70 кв.м., литер Е, инв. № 3360.

Указанные объекты принадлежат арендодателю на праве федеральной собственности на основании Выписки из реестра федерального имущества № 2069 от 10.04.2003, выданной Департаментом по управлению государственным имуществом Администрации Ярославской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 05.05.2003 года: серия 76 № 76390367, № 76390364, № 76390366, № 76390365, № 76390363 выданных Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.04.2003 сделана запись регистрации № 76-76/19-10/2003-5№76-76/19-10/2003-61.

Данное имущество находится на земельном участке с кадастровым номером 76:19:020105:0033, находящемся в аренде у арендатора, согласно договора аренды земельного участка № 584/03 от 10.10.2003, сроком до 31.05.2028, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2004 сделана запись регистрации № 76-01/13-4/2004-131 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области.

Согласно пункту 6.1 договора срок договора 1 установлен с 26.03.2004 по 25.03.2029.

27.01.2012 между Управлением (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью Мебельная компания «Прогресс плюс» (бывший арендатор), ООО «ДВИН» (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды Федерального имущества от 26.03.2004 № 29, согласно которому  внесены изменения в договор аренды Федерального имущества от 26.03.2004 № 29, в том числе новым арендатором стало ООО «ДВИН».

19.06.2012 между ООО «ДВИН» (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 449, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № 76:19:020105:33, находящийся по адресу: <...>, для производственных целей, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, площадью 9 458 кв.м.

Срок действия договора установлен с 08.06.2012 по 25.03.2029 (пункт 3.1 договора).

Заявлением от 03.10.2018 исх. № 85 (вх. № 2740 от 09.10.2018) истец обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение ООО «ДВИН» арендуемого имущества в рассрочку сроком на 5 лет.

С 01.08.2016 ООО «ДВИН» внесено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Управление направило в адрес истца распоряжение от 12.02.2021 № 33-22-р «Об условиях приватизации земельного участка с кадастровым номером 76:19:020105:33, общей площадью 9458 кв.м., с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: административное здание с кадастровым номером 76:19:020105:182, площадью 825,8 кв.м; КПП (административное здание) с кадастровым номером 76:19:020105:181, площадью 64,10 кв.м; гараж с кадастровым номером 76:19:020105:147, площадью 32,8 кв.м; склад ГСМ с кадастровым номером 76:19:020105:56, площадью 34,4 кв.м; здание бытового помещения с кадастровым номером 76:19:020105:281, площадью 35,4 кв.м, местонахождение: <...>», с приложением проекта договора купли-продажи № 5/П7Яр-2021.

15.02.2021 ООО «ДВИН» получен проект договора купли-продажи                            № 5/П/Яр-2021 от 12.02.2021 (далее – проект договора) посредством электронной почты.

В соответствии с пунктом 1.1 проекта договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора имущество, находящееся в собственности Российской Федерации: земельный участок с кадастровым номером 76:19:020105:33, общей площадью 9458 кв.м., с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: административное здание с кадастровым номером 76:19:020105:182, площадью 825,8 кв.м; КПП (административное здание) с кадастровым номером 76:19:020105:181, площадью 64,10 кв.м; гараж с кадастровым номером 76:19:020105:147, площадью 32,8 кв.м; склад ГСМ с кадастровым номером 76:19:020105:56, площадью 34,4 кв.м; здание бытового помещения с кадастровым номером 76:19:020105:281, площадью 35,4 кв.м, местонахождение: <...>.

В силу пункта 1.2 проекта договора на момент заключения договора имущество находится во владении и пользовании покупателя на основании договоров аренды от 26.03.2004 № 29, от 19.06.2012 № 449, заключенных между Управлением (продавцом) и ООО «ДВИН» (покупателем).

Согласно пункту 2.1 проекта договора стоимость имущества составляет                     12 130 500 (двенадцать миллионов сто тридцать тысяч пятьсот) руб. 00 коп., а именно, земельного участка с кадастровым номером 76:19:020105:33 –                                     7 055 700 (семь миллионов пятьдесят пять тысяч семьсот) руб. 00 коп. (не облагается НДС); административное здание с кадастровым номером 76:19:020105:182 – 3 784 800 (три миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот) руб. 00 коп. (с учетом НДС); КПП (административное здание) с кадастровым номером 76:19:020105:181 – 489 600 (четыреста восемьдесят девять тысяч шестьсот) руб. 00 коп. (с учетом НДС); гараж с кадастровым номером 76:19:020105:147 – 86 400 (восемьдесят шесть тысяч четыреста) руб. 00 коп. (с учетом НДС); склад ГСМ с кадастровым номером 76:19:020105:56 – 183 600 (сто восемьдесят три тысячи шестьсот) руб. 00 коп. (с учетом НДС); здание бытового помещения с кадастровым номером 76:19:020105:281 – 530 400 (пятьсот тридцать тысяч четыреста) руб. 00 коп. (с учетом НДС) (далее – стоимость имущества).

Стоимость имущества определена согласно отчету об оценке объекта оценки от 14.08.2020 № 327/31, выполненному ООО «ГЛ «АЗИРА» в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и положительного экспертного заключения саморегулируемой организации Региональной ассоциацией оценщиков от 02.11.2020 № 72/201020/133 о соответствии данного отчета законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости имущества, изложенной в проекте договора, ООО «ДВИН» 03.03.2021 обратилось в экспертную организацию АНО «Центральный институт экспертизы, стандартизации и сертификации» с целью установления действительной рыночной стоимости имущества.

В соответствии с отчетом об оценке от 12.03.2021 № 52-21 рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу: <...> составляет 8 018 889 руб.

15.03.2021 истец направил ответчику письмо с приложением по перечню: протокол согласования разногласий от 15.03.2021, заключение о стоимости на основании отчета об оценке от 12.03.2021 № 52-21.

Как указал истец, ответчик подписанный протокол разногласий к договору в адрес истца не направил.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ  «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации).

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Частью 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 1, 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества;

3) в отношении арендуемого движимого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Федеральный закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

Федеральный закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что, не согласившись с величиной рыночной стоимости имущества, изложенной в проекте договора Управления, ООО «ДВИН» 03.03.2021 обратилось в экспертную организацию АНО «Центральный институт экспертизы, стандартизации и сертификации» с целью установления действительной рыночной стоимости имущества.

В соответствии с отчетом об оценке от 12.03.2021 № 52-21 рыночная стоимость имущества составила 8 018 889 руб.

Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы с целью определения рыночной стоимости имущества.

Определением арбитражного суда от 13.02.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Ярэксперт» (адрес: 150000, <...>) эксперту ФИО3.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:19:020105:33, общей площадью 9 458 кв.м, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: административное здание с кадастровым номером 76:19:020105:182, площадью 822,5 кв.м; КПП (административное здание) с кадастровым номером 76:19:020105:181, площадью 64,10 кв.м; гараж с кадастровым номером 76:19:020105:147, площадью 32,8 кв.м; склад ГСМ с кадастровым номером 76:19:020105:56, площадью 34,4 кв.м; здание бытового помещения с кадастровым номером 76:19:020105:281, площадью 34,7 кв.м, местонахождение: <...>, по состоянию на 09.10.2018.

Согласно заключению эксперта от 30.06.2025 № 451/25 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:19:020105:33, общей площадью 9 458 кв.м., расположенными на нем объектами недвижимого имущества: административное здание с кадастровым номером 76:19:020105:182, площадью 822,5 кв.м.; КПП (административное здание) с кадастровым номером 76:19:020105:181, площадью 64,10 кв.м.; гараж с кадастровым номером  76:19:020105:147, площадью 32,8 кв.м.; склад ГСМ с кадастровым номером 76:19:020105:56, площадью 34,4 кв.м.; здание бытового помещения с кадастровым номером 76:19:020105:281, площадью 34,7 кв.м, местонахождения: <...>, по состоянию на 09.10.2018 составляет:

№ п/п

Наименование

Рыночная стоимость,

рублей

1
Земельный участок с кадастровым номером 76:19:020105:33, площадью 9 458 кв.м.

5 429 000

(пять миллионов четыреста двадцать девять тысяч)

2
Административное здание с кадастровым номером 76:19:020105:182, площадью 822,5 кв.м.

3 944 000

(три миллиона девятьсот сорок четыре тысячи)

3
КПП (административное здание) с кадастровым номером 76:19:020105:181, площадью 64,10 кв.м.

446 000

(четыреста сорок шесть тысяч)

4
Гараж с кадастровым номером 76:19:020105:56, площадью 34,4 кв.м

153 000

(сто пятьдесят три тысячи)

5
Склад ГСМ с кадастровым номером 76:19:020105:56, площадью 34,4 кв.м.

149 000

(сто сорок девять тысяч)

6
Здание бытового помещения с кадастровым номером 76:19:020105:281, площадью 35,4 кв.м.

286 000

(двести восемьдесят шесть тысяч)


Итого:

10 407 000

(десять миллионов четыреста семь тысяч)

По смыслу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов отнесены к одному из средств доказывания фактов, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснил, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу частей 1 – 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ФИО3, оценено судом по правилам названных норм и разъяснений, как в отдельности, так и в совокупности с другими доказательствами, процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Эксперт, являющийся квалифицированным специалистом в исследуемой области, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросу, поставленному на разрешение. Нарушения экспертом основополагающих методических и нормативных требований при его производстве, сторонами не представлены.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, методическими и специализированными источниками. В распоряжении эксперта находились материалы арбитражного дела, а также документы по спорному объекту, необходимые для исследования.

Заключение эксперта содержит ответ на поставленный перед ним вопрос. Данный ответ понятен, не противоречив, следует из проведенного исследования, ответ носит четкий и утвердительный характер, подтвержден фактическими данными, в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд считает заключение эксперта надлежащим доказательством по делу.

Ответчик каких-либо возражений в отношении уточненных исковых требований не представил, общую рыночную стоимость имущества в размере 10 407 000 руб., установленную заключением эксперта не оспорил.

Проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доводы сторон, учитывая результаты экспертизы, и руководствуясь вышеизложенными положениями норм действующего законодательства, суд считает требование истца обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Судебные акты по требованиям об обязании совершить определенные действия должны быть исполнимыми, и эффективному исполнению судебных актов способствует срок исполнения, указанный в судебном акте. При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Заслушав доводы и пояснения представителей сторон, суд определяет срок совершения действия по заключению договора купли-продажи - 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение судебного решения по настоящему делу в сумме 3000 руб. за каждый день просрочки в течение первых 30 календарных дней, начиная с 31 дня просрочки – 6000 руб. за каждый день, начиная с 61 дня просрочки – 12 000 руб. за каждый день и так далее, с увеличением размера неустойки в два раза каждые последующие 30 календарных дней.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Как разъяснено в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Суд при определении судебной неустойки руководствуется положениями пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которого размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Арбитражный суд полагает размер заявленной истцом судебной неустойки явно несоразмерным последствиям предполагаемого нарушения обязательства и противоречащим обычно устанавливаемому арбитражными судами такого рода требованиям.

Руководствуясь нормами пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая длительность не исполнения ответчиком требований истца, суд установил размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки на случай неисполнения судебного акта в размере 1 000 руб. в течение первых 30 календарных дней, начиная с 61 дня просрочки – 3 000 руб. за каждый день, начиная с 61 дня просрочки – 6 000 руб. за каждый день и так далее, с увеличением размера неустойки в два раза каждые последующие 30 календарных дней.

Указанный размер неустойки, по мнению суда, соответствует принципу разумности, соразмерен заявленным требованиям и не приведет к нарушению прав ни одной из сторон настоящего спора.

Во взыскании  судебной неустойки в остальной части суд отказывает.

В части оценки действий Управления арбитражный суд не находит оснований для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с этим отмечает, что в силу разъяснений, изложенных в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а по смыслу статей 3 и 5 данного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (статьи 15, 393, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями  17, 49, 65, 71, 156, 167-176, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ДВИН» удовлетворить.

Обязать межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ДВИН» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:19:020105:33, площадью 9 458 кв.м.; административного здания с кадастровым номером 76:19:020105:182, площадью 822,5 кв.м.; КПП (административное здание) с кадастровым номером 76:19:020105:181, площадью 64,10 кв.м.; гаража с кадастровым номером 76:19:020105:147, площадью 32,8 кв.м.; склада ГСМ с кадастровым номером 76:19:020105:56, площадью 34,4 кв.м.; здания бытового помещения с кадастровым номером 76:19:020105:281, площадью 35,4 кв.м., всего на сумму 10 407 000 руб. в течение 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

В случае неисполнения решения в установленный срок взыскать с межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДВИН» неустойку в сумме 1000 руб. в течение первых 30 календарных дней, начиная с 61 дня просрочки – 3000 руб. за каждый день, начиная с 61 дня просрочки – 6000 руб. за каждый день и так далее, с увеличением размера неустойки в два раза каждые последующие 30 календарных дней.

Выдача исполнительного листа осуществляется после вступления решения в законную силу по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                              А.Н. Хитева