Решение от 4 августа 2023 г. по делу № А40-264266/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-264266/21-61-1937
04 августа 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2023 г. Решение в полном объеме изготовлено 04 августа 2023 г.

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В., при ведении протокола секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЫСОТА" (117342, <...>, Э 2 ПОМ XI К 60Е ОФ 159, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.06.2010, ИНН: <***>, КПП: 772801001,,)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС "ЛАВРСКИЙ" (129090, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.03.2006, ИНН: <***>, КПП: 770201001,)

третьи лица: 1) УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001,), 2) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРОФАРМАКОЛ" (127051, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.05.2018, ИНН: <***>, КПП: 770701001) 3) ФИО2

о признании недействительной сделки по расторжению договора при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 19.10.2022 г. от ответчика – ФИО4 по дов. от 05.05.2023 г.

от третьего лица ООО "ЕВРОФАРМАКОЛ"–ФИО5 по доверенности от 27.03.2023

от третьих лиц УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ, ФИО2 – не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЫСОТА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ОБЩЕСТВУ С

ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ

КОМПЛЕКС "ЛАВРСКИЙ" о признании недействительной односторонней сделки по расторжению (отказе от исполнения) договора № 421/2016 от 09.12.2016 г. участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой, создаваемого на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0003044:35 по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, оформленную уведомлением 10.03.2021 г. «о расторжении договора участия в долевом строительстве № 421/2016» (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец поддержал исковые требования в полном объеме с учетом уточнений, со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск и дополнений к нему, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ.

Определением суда от 15.12.2021г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЕВРОФАРМАКОЛ», ФИО2 .

Третье лицо - ООО «ЕВРОФАРМАКОЛ» возражало против удовлетворения исковых требований истца по доводам письменного отзыва на иск.

Третьи лица - УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ, ФИО2 извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направили, отзывы на иск не представили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.ст. 123156 АПК РФ.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «ГСК «Лаврский» (ответчик) и гражданином РФ ФИО2 09.12.2016 г. был заключен договор № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-автостоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, внутригородское муниципальное образование Мещанское (Центральный административный округ Москвы), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве за № 77:01:0003044:35-77/011/201740 от 09.03.2017 г., в рамках которого участник долевого строительства обязался оплатить 3 500 000 рублей, а Застройщик построить и передать в счет указанной оплаты нежилое помещение в здании гостиницы, проектный № 421, площадью 35 кв.м.

Согласно договору уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г., зарегистрированного Управлением Росреестра по Москве 05.06.2017 г., запись № 77:01:0003044:35-77/011/2017-42, права и обязанности ФИО2.(Цедент) по указанному выше договору № 421/2016 участия в Долевом строительстве перешли к ООО «ГЛАВАРЕНДАКРАН» (Цессионарий, в настоящее время - ООО «ВЫСОТА, истец).

Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2019 г. № 1108-ПП застройщик (ООО «ГСК «Лаврский») гостиницы по адресу: Олимпийский просп., вл. 10 был заменен на ООО «ЕвроФармакол», а предельный срок реализации инвестиционного контракта от 23.01.2004 г. № 01-Э0467 (реестровый № 14-027327-5001-0012-00001-04)


продлен до 21.12.2021 г. При этом, в соответствии с дополнительным соглашением № 8 от 05.09.2019 г. права и обязанности по указанному инвестиционному контракту в полном объеме перешли от прежнего застройщика к аовому (ООО «ЕвроФармакол»), в том числе, по договорам соинвестирования и долевого участия, заключенным ООО «ГСК «Лаврский» с юридическими и физическими лицами.

ООО «ГСК «Лаврский» решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.09.2020 г. по делу № А40-171042/2018 признано банкротом, в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

В ходе указанной процедуры конкурсным управляющим ФИО6 было принято решение расторгнуть в одностороннем порядке договор № 421/2016 участия в долевом строительстве в связи с его неоплатой.

20.11.2020 г. ФИО6 направила в адрес ООО «ВЫСОТА» предупреждение о расторжении договора № 421/2016, а 28.01.2021 г. - уведомление об одностороннем отказе от его исполнения ГРПО 12705154105087).

Не получив ответа (РПО возвращены в связи с истечением сроков хранения) ФИО6 обратилась в Управление Росреестра по Москве с заявлением MFC- 0558/2021 -339330 от 01.03.2021 г. об осуществлении действий по государственной регистрации расторжения спорного договора участия в долевом строительстве.

Уведомлением от 15.06.2021 г. Росреестр отказал управляющей в государственной регистрации расторжения указанного договора по причине наличия противоречий в сведениях об участнике долевого строительства, содержащимся в реестре (ООО «ГАК»), и представленным конкурсным управляющим в заявлении (ООО «ВЫСОТА»),

Решением от 24 ноября 2021 г. по делу № А40-192752/21-94-1311 Арбитражный суд г. Москвы в порядке гл. 24 АПК РФ признал незаконным указанный отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 15.06.2021 г. MFC-0558/2021-339330 и обязал управление в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «ГСК «Лаврский» в установленном законом порядке. При этом, суд уклонился от исследования законности оснований расторжения договора, сославшись на то, что не это явилось причиной отказа в регистрации и что обстоятельства правомерности одностороннего отказа от договора не входят в предмет доказывания по данному административному спору.

ООО «ВЫСОТА» считает, что оснований для расторжения договора № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, не имеется, а отказ ООО «ГСК «Лаврский» от указанного договора, изложенный в уведомлении от 28.01.2021 г., является недействительным в силу ничтожности, поскольку отказаться в одностороннем порядке от исполнения зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве может только Застройщик и только в случае наличия просрочки внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем двух месяцев.

Основным видом деятельности Общества с ограниченной ответственностью «ВЫСОТА» является предоставление в аренду башенных и автомобильных кранов высокой тоннажности, строительных подъемников, а также услуг по управлению и техническому обслуживанию данной техники на строительных объектах Московского региона.

В 2015-2016 годах башенные краны ООО «ГАК» использовались при строительстве «гостиницы с подземным гаражом-стоянкой» по адресу: Москва, Олимпийский проспект, владение 10, застройщиком которой являлось ООО «ГСК «Лаврский».


Договорные отношения были оформлены с привлеченными застройщиком подрядными организациями: ООО «ТСТ» (ИНН <***>), ООО «СтройМонолит» (ИНН <***>).

Как указывает истец, к концу 2016 года задолженность ООО «ТСТ» за аренду башенных кранов POTAIN MC235B грузоподъемностью 10 тонн на крестовом основании и POTAIN MC85B грузоподъемностью 5 тонн, на управление и обслуживание на строительном объекте: Олимпийский, 10 по договору аренды башенного крана № АБК-7 от 25.02.2016 г. составила 7 369 060 рублей, а задолженность ООО «СтройМонолит» по договору аренды башенного крана № АБК- 156 от 12.03.2015 г. на том же объекте, с учетом пеней и судебных расходов, составила 7 465 880 рублей.

С целью урегулирования указанной задолженности застройщик объекта - ООО «ГСК «Лаврский» предложил купить у ООО «ГАК» права требования к указанным подрядчикам с дисконтом.

30 декабря 2016 года между ООО «ГАК» (Цедент) и ООО «ГСК «Лаврский» (Цессионарий) были заключены договоры уступки прав (требований) № 30/12/ГЛТ и № 30/12/ГЛС в соответствии с которыми указанные выше права требования на сумму 14 834 940 руб. перешли к ООО «ГСК «Лаврский» с момента подписания данных договоров.

Общая договорная стоимость уступленных прав составила 14 584 941 рубль, которую Цессионарий обязался заплатить Цеденту в течение месяца.

ООО «ГАК» добросовестно и в срок исполнило свои обязательства по договорам: передало генеральному директору ООО «ГСК «Лаврский» ФИО7 по акту оригиналы первичных документов, подтверждающих передаваемые права требования к должникам, уведомило последних о совершенной уступке по почте, а также произвело процессуальную замену взыскателя по арбитражному спору с ООО «СтройМонолит».

Обязательства по оплате уступленных прав ООО «ГСК «Лаврский» в срок не исполнило.

23 марта 2017 года между ООО «ГЛАВАРЕНДАКРАН» и гражданином РФ ФИО2 был подписан Договор уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ по договору № 21/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, внутригородское муниципальное образование Мещанское (Центральный административный округ Москвы) от 09.12.2016 г., в соответствии с I. 2.3.1 которого ООО «ГАК» обязалось перечислить ООО «ГСК «Лаврский» (Застройщику) 3 500 000 рублей в течение 5 (Пяти) календарных дней с момента государственной регистрации данного Договора в качестве оплаты задолженности Цедента перед Застройщиком за нежилое помещение, проектный № 421, площадью 35 кв.м. Указанный договор был согласован ООО «ГСК «Лаврский».

Соглашением от 05.05.2017 г. ООО «ГАК» и ООО «ГСК «Лаврский» договорились о прекращении зачетом встречных требований, возникших из указанных выше Договора уступки права (требований) № 30/12/ГЛТ от 30.12.2016 г. и Договора уступки прав № 21/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г. в части суммы 3 500 000 рублей.

Договор уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г. был зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 05.06.2017 г. В эту же дату по условиям п.п. 5, 7 Соглашения о зачете встречных требований от 05.05.2017 г. был проведен соответствующий зачет.

Оставшиеся права требования ООО «ГАК» к ООО «ГСК «Лаврский» из договоров уступки прав (требований) № 30/12/ГЛТ и № 30/12/ГЛС в общем размере 11 084 941 рубль были уступлены ФИО2 по договору № 23/03/ГФЛ от 07.06.2017 г. Стоимость уступленных прав по указанному договору в свою очередь была зачтена в счет частичной оплаты долга ООО «ГАК» перед ФИО2 по договору №


421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г. на основании Соглашения о зачете встречных требований от 08.06.2017 г.

Согласно акту от 06.06.2017 г. об исполнении обязательств перед застройщиком, акту от 09.06.2017 г. об исполнении обязательств по договору № 421/ГАК/ФИЗ, а также справке об отсутствии задолженности от 23.08.2019 г., ООО «ГСК «Лаврский» и ФИО2 подтвердили, что ООО «ГЛАВАРЕНДАКРАН» полностью исполнило свои обязательства по оплате приобретенного нежилого помещения, проектный № 421, площадью 85 кв.м. вытекающие из договора № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10 от 39.12.2016 г.

Таким образом, договор № 421/2016 участия в долевом строительстве (с учетом договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г., зарегистрированного Управлением Росреестра до Москве 05.06.2017 г. за № 77:01:0003044:35-77/011/201742) полностью оплачен участником долевого строительства ООО «Высота», в связи с чем, истец полагает, что оснований для его расторжения не имеется.

Направляя 28.01.2021 г. уведомление в адрес ООО «ВЫСОТА» о расторжении договора частая в долевом строительстве № 421/2016, конкурсный управляющий ООО «ГСК «Лаврский» руководствовался процедурой, предусмотренной ст.ст. 5, 9 Закона об участии в долевом строительстве, предоставляющей Застройщику право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в случае, если участник долевого строительства не внес предусмотренную по нему оплату или внес её с существенным нарушением срока внесения.

Истец полагает, что ООО «ГСК «Лаврский» с 06.09.2019 г. не является застройщиком гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Олимпийский проспект, вл. 10, а, следовательно, и стороной по спорному договору участия в долевом строительстве указанного объекта.

Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2019 г. № 1108-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 г. № 1261-ПП «О мерах по реализации проекта строительства подземного гаража-стоянки и гостиницы по адресу: Олимпийский пpocп., вл. 10», а именно в п. 1 Постановления слова «ООО «ГСК «Лаврский» заменены словами (ООО «ЕвроФармакол», а предельный срок реализации инвестиционного контракта от 23.01.2004 № 01-00467 (реестровый № 14027327-5001-0012-00001-04) продлен до 21.12.2021.

Впоследствии к инвестиционному контракту было подписано трехстороннее Дополнительное соглашение № 8 от 05.09.2019 г., заключенное между Правительством Москвы, ООО «ГСК «Лаврский» и ООО «ЕвроФармакол», в котором стороны согласились с уступкой в полном объеме прав и обязанностей по инвестиционному контракту на реализацию инвестиционного проекта от инвестора (ООО «ГСК «Лаврский») к новому инвестору (ООО «ЕвроФармакол»), в том числе, по договорам соинвестирования и долевого участия, заключенным ООО «ГСК Лаврский» с юридическими и физическими лицами, и выводом ООО «ГСК «Лаврский», из числа участников контракта.

Во исполнение указанного выше постановления по замене стороны инвестиционного контракта от 23.01.2004 г. № 01-00467 соглашением от 06.09.2019 г. № 2019/09/ОБ ООО «ГСК «Лаврский» передало на баланс ООО «ЕвроФармакол» обязательства из заключенных договоров соинвестирования и долевого участия, возникшие в рамках данного инвестиционного контракта, в свою очередь, ООО «ЕвроФармакол» направило всем соинвесторам и дольщикам уведомление о замене стороны в инвестиционном контракте, а все участники, включая ООО «ГАК», представили в адрес ООО «ЕвроФармакол» согласия на замену лиц в обязательстве на стороне застройщика.


Истец ссылается на то, что поскольку ООО «ГСК «Лаврский» с 06.09.2019 г. не является застройщиком гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Олимпийский проспект, вл. 10, с указанной даты у него отсутствуют права на односторонний отказ от исполнения договоров участия в долевом строительстве указанного объекта, в связи с чем, оспариваемое уведомление является ничтожным.

Истец также пояснил, что Определением Верховного суда РФ от 24.01.2023 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1,2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.06.2022 по делу № 192752/2021 отменны, дело направлено на новое рассмотрение.

При этом, Верховный суд указал, что необоснованность причины отказа, указанной в уведомлении управления, еще не означает незаконность принятого им решения об отказе в регистрации прекращения договора в случае, когда имеются иные основания для принятия иного решения, в частности отсутствие оснований для расторжения договора в стороннем порядке.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.02.2023 г. по делу № А4079767/22-92-599 решение Управления Росреестра по Москве, изложенное в уведомлении от 10.03.2022 г. № 0160/2022-2751 о погашении/прекращении сделки, признано незаконным, суд обязал регистрирующий орган устранить нарушение прав и законных интересов ООО «ВЫСОТА».

Истец считает, что односторонним отказом ответчика от исполнения договора были нарушены его права, как субъекта гражданско-правовых отношений, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение, суд исходил из следующего.

Отношения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости».

Статьей 4 данного Закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.п. 4, 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.


При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием /частника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Согласно ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ возможность одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве, предусмотрена лишь в случае нарушения участником порядка и срока оплаты цены договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п.п. 1,4 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»: в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правшам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии со статьей 165.1. ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица


такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, прописанному в ЕГРЮЛ, либо по адресу, указанному самим юридическим лицом, а также риск отсутствия по поименованным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по данному адресу. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Учитывая изложенное, уведомление об отказе от договора является надлежащим, а договор расторгнутым .

Поскольку оспариваемое уведомление направлено с целью прекращения прав и обязанностей по договору суд считает оспариваемое уведомление односторонней сделкой, применительно к ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданскою кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на восстановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например: гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла для него неблагоприятные последствия. В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, исходя из условий трехстороннего дополнительного соглашения к инвестиционному контракту между Правительством Москвы, ООО ГСК «Лаврский» и ООО «ЕвроФармакол» от 05.09.2019г. ООО «ЕвроФармакол» став новым инвестором в инвестиционном


контракте и заменив ООО «ГСК «Лаврский» не стал его правопреемником, ООО «ЕвроФармакол» лишь принял на себя обязательства достроить объект.

06 сентября 2019 во исполнение Постановления Правительства Москвы № 1108- ПП от 11.08.2019г. по замене стороны в рамках инвестиционного контракта от 23.01.2004г. № 01-00467 и в целях дальнейшей реализации дополнительного соглашения № 8 от 05.09.2019 к Инвестиционному контракту от 23.01.2004 № 01-00467, было заключено Соглашение № 019/О9ЮБ от 06.09.2019г. о передачи на баланс ООО «ЕвроФармакол» обязательств из договоров со инвестирования и долевого участия.

Согласно п. 3 Соглашения от 2019/09/ОБ от 06.09.2019 ООО «ЕвроФармакол» обязано подписать с дольщиками дополнительные соглашения о замены стороны в обязательствах.

До настоящего времени обязательства ООО «ГСК «Лаврский» в отношении Договора долевого участия № 421/2016 от 09.12.2016 не переданы ООО «ЕвроФармакол» (не заключено трёхстороннее Дополнительное соглашение о замене стороны в Договоре № 421/2016 от 09.12.2016), соответственно до настоящего времени ООО «ГСК «Лаврский» является участником правоотношений и стороной в договоре долевого участия № 421/2016 от 09.12.2016.

Таким образом, подписанное трехсторонние дополнительное соглашение к инвестиционному контракту заключенное между Правительством Москвы, ООО ГСК «Лаврский» и ООО «ЕвроФармакол» не предусматривает переход от ООО «ГСК «Лаврский» к ООО «ЕвроФармакол» обязательственных правоотношений по договору долевому участия в строительстве № 421/2016 от 09.12.2016 при отсутствии заключенного договора о замене стороны между ООО «Высота» и ООО «ЕвроФармакол».

В силу того, что ООО «ЕвроФармакол» не является участником правоотношений по договору долевому участия в строительстве № 421/2016 от 09.12.2016, соответственно не может быть ответчиком по указанным требованиям.

Только после государственной регистрации трехстороннего Дополнительного соглашения о замене стороны в Договоре № 421/2016 от 09.12.2016 на ООО «ЕвроФармакол» будут распространятся права, предусмотренные ФЗ о долевом строительстве, в том числе, права на расторжение договора долевого участия.

Кроме того, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.06.2023г. по делу № А40-129812/2022 установлено, что Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 по делу № А40-47654/2020 отказано в иске ООО ГСК "Лаврский" к Правительству Москвы и ООО "ЕвроФармакол" о признании недействительным дополнительного соглашения от 05.09.2019 № 8 к инвестиционному контракту. 16.08.2021 зарегистрировано трехстороннее соглашение от 29.10.2019, права и обязанности в полном объеме перешли к ООО "ЕвроФармакол". Таким образом, права на земельный участок и обязанности по строительству гостиницы с подземной гаражом-стоянкой по адресу: <...>, с 16.08.2021, перешли к ООО "ЕвроФармакол" спустя полтора года с момента подписания соглашений.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 214, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долгого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.


Кроме того, вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда г. Москвы от 08.06.2022 по делу № А40- 171042/18 суд отказал в признании цепочки сделок недействительной (договора № 421/2016 от 09.12.2016 участия в долевом строительстве заключенного между ООО «ГСК «Лаврский» и ФИО2, Договора № 30/12/ГЛТ уступки прав требований от 30.12.2016, заключенного между ООО «Высота» и ООО «ГСК «Лаврский», Договора уступки прав требований 421/ГАВ/ФИЗ от 23.03.2017 по договору № 421/2016 участия в долевом строительстве, заключенного между ФИО2 и ООО «Высота», Соглашения о зачете встречных однородных требований от 05.05.2017, заключенного между ООО «ГСК «Лаврский» и ООО «Высота» по делу о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ГСК «ЛАВРСКИЙ»).

При этом, указанными выше судебными актами установлены обстоятельства заключения и исполнения оспариваемых сделок, которые в силу ч. 2 ст. 69 РФ являются преюдициальными для лиц, участвующих в настоящем деле.

Судами установлено, что Конкурсным управляющим не представлены пояснения, какие именно пороки оспариваемых сделок выходят за пределы диспозиции п.2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, при этом изложенные Заявителем доводы о недействительности сделок соответствуют признакам недействительности сделки, предусмотренной п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Заявленные Конкурсным управляющим доводы о недействительности оспариваемой сделки не выходят за пределы дефектов подозрительной сделки (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления. Ссылка конкурсного управляющего об отчуждении Должником актива при наличии обязательств перед другими кредиторами не может быть принят судом во внимание как обоснование злоупотребления правом. Наличие злоупотребления правом только со стороны одного участника сделки является недостаточным для признания ее недействительной по основаниям, предусмотренным статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.06.2020 № Ф01-9012/2020 по делу № А11-5437/2018). Поскольку ООО «Высота» не является заинтересованным по отношению к Должнику лицом, ему не было и не могло быть известно о признаках неплатежеспособности и недостаточности имущества. Сама по себе аффилированность ООО «ГСК «Лаврский» и ФИО2 (что конкурсным управляющим не доказано) не свидетельствует о порочности сделок и наличии связи ответчика с указанными лицами. По договору об уступке прав требования Должнику передано действительное право требования по действительному Договору аренды (что подтверждается документально). По Соглашению о зачете прекращены реальные встречные обязательства по оплате действительного права требования и обязательства по оплате ДДУ, признак злоупотребления правом ответчиком и наличие цели причинения вреда Должнику и его кредиторам отсутствует.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу приведенной процессуальной нормы, исследованные и оцененные ранее фактические обстоятельства в рамках определенных правоотношений, установленные судом и зафиксированные судебным решением, не могут опровергаться, при необходимости их вторичного исследования судебными инстанциями.

Преюдицию образуют исключительно те обстоятельства, которые непосредственно устанавливались и исследовались судом и нашли отражение в мотивировочной части судебного акта.


Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном в законе. В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении исковых требований с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков.

Аналогичная позиция отражена и в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», согласно которому обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу статьи 6 Закона № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного в части 3 настоящей статьи.

Согласно пункту 3.1 и Приложению № 3 Договора долевого участия от 09.12.2016 цена договора была определена в денежной форме в размере 3 500 000 рублей, и дольщик обязался заплатить указанную цену не позднее 547 календарных дней с даты государственной регистрации Договора (Приложение № 3 договора). Дольщик приобретает право на последующее получение в собственность Объекта долевого строительства с момента оплаты в полном объеме. Обязательства Дольщика по оплате цены Договора считается исполненным с даты зачисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, (п. 3.2. Договора).

В силу пункта 2 статьи 154, статьи 410 ГК РФ зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 информационного письма от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснил, что статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.


Данная позиция соответствует позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 1394/12 от 19.06.2012.

Суд обращает внимание на то, что зачет допускается при однородности и бесспорности зачитываемых обязательств.

Предъявляемые к зачету требования должны быть встречными, однородными с требованиями, против которых они предъявляются к зачету, и бесспорными. Зачет как способ прекращения встречного однородного требования в обязательствах предполагает бесспорность предъявленных к зачету требований, то есть на момент заявления о зачете указанные требования не должны оспариваться.

В качестве доказательств исполнения обязательств по договору № 421/2016 от 09.12.2016 ООО «Высота» предоставляет в материалы дела соглашение о зачете встречных однородных обязательств.

Однако, зачет встречных однородных обязательств, не может, является доказательством исполнения обязательств, поскольку противоречит положениям Закона № 214-ФЗ, которыми не предусмотрена альтернативная возможность оплаты цены договора участия в долевом строительстве, кроме как оплаты в безналичном порядке.

Согласно условиям Договора уступки права (требования) от 23.03.2017г., заключенного между ФИО2 и ООО «Высота», ООО «Высота» принимает на себя, а ФИО2 уступает в полном объеме все права и обязанности по Договору № 421/2016 участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «ГСК «Лаврский» и ФИО2

Пунктом 2.3. Договора уступки установлено, что в качестве оплаты уступки прав и обязанностей, в том числе права требования на Объект долевого строительства, по настоящему Договору Цессионарий обязуется выплатить Цеденту денежные средства в размере 15 750 000 рублей в следующем порядке: Денежные средства в размере 3 500 00 рублей Цессионарий перечисляет на расчетный счет Застройщика, указанный в настоящем Договоре в течение 5 (Пяти) календарных дней с момента государственной регистрации настоящего Договора.

То есть условиями договора, прямо предусмотрена оплата Договора денежными средствами на расчетный счет Застройщика, между тем условий о том, что Договор, возможно, оплатить путем зачета однородных требований договор не содержит.

Так же каких-либо соглашений между Дольщиком (ФИО2 и правопреемником ООО «Высота») и Застройщиком (ООО «ГСК «Лаврский») об изменении способа оплаты не заключалось, в материалы дела иного не представлено.

Договором участия в долевом строительстве № 421/2016 от 09.12.2016 также не предусмотрена возможность оплаты цены договора путем зачета встречных однородных требований; при этом зачет не относится к безналичным расчетам.

Кроме того, ФИО2 представил пояснения, согласно которым сообщил, что сделка между ним и ООО «Высота» так и не состоялась, денежных средств за передачу прав требований он так и не получил.

Соответственно, доказательств подтверждающих исполнение обязательств по Договору долевого участия в строительстве № 421/2016 от 09.12.2016 ООО «Высота» не представлено.

Представленный истцом в материалы дела акт от 06.06.2017г. об исполнении обязательств перед застройщиком, заключенный между ООО «ГСК «Лаврский» и ООО «Высота», не принимается судом во внимание, поскольку со стороны ООО «ГСК «Лаврский» подписан генеральным директором ФИО7, однако согласно выписки из ЕГРЮЛ генеральным директором на дату подписания указанного акта являлся ФИО8.

Доводы истца что ООО «ГСК «Лаврский» не являлся застройщиком на момент направления отказа от договора, является необоснованным, так как ООО «ГСК


«Лаврский» являлся застройщиком до момента государственной регистрации перехода прав на земельный участок. Сам факт заключения дополнительного соглашения к инвестиционному контракту автоматически не означает прекращение прав и обязанностей застройщика для ООО «ГСК «Лаврский».

В соответствии с ч. 1 ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик это хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также имеет разрешение на строительство.

Таким образом, наличие действующего договора аренды на земельный участок, разрешения на строительство, а также зарегистрированных договоров долевого участия в долевом строительстве подтверждает статус юридического лица как застройщика.

В силу того, что ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не предусматривает утрату статуса застройщика только на основании заключения дополнительных соглашений в инвестиционном контракте, поэтому для приобретения статуса застройщика объекта, расположенного по адресу г. Москва, Олимпийский проспект вл.10, необходимо было зарегистрировать переход прав и обязанностей по договору аренды земли от ООО ГСК «Лаврский» к ООО «ЕвроФармакол», получить разрешение на строительство, а также передать права по договорам долевого строительства.

Поскольку, переход прав и обязанностей по договору аренды земли от ООО ГСК «Лаврский» к ООО «ЕвроФармакол» осуществляется только после государственной регистрации такого перехода в органах Росреестра, соответственно до момента государственной регистрации такого перехода ООО «ГСК «Лаврский» являлся застройщиком объекта.

Согласно выписке ЕГРН право аренды земельного участка было зарегистрировано на ООО «ЕвроФармакол» только 16.08.2021, а предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве, а впоследствии - уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого направлялись 20.11.2020, 28.01.2021.

Таким образом, до 16.08.2021 - т.е. до момента государственной регистрации перехода драв на земельный участок, ООО «ГСК «Лаврский» является застройщиком объекта, расположенного по адресу: Олимпийский просп. вл.10, на его деятельность распространялись, как обязанности (сдача отчетности) так и права (расторжение договоров долевого участия) предусмотренные положения ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Определением Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС21-20576 от 12.11.2021 в рамках дела № А40-223781/2020 было отказано в передаче кассационной жалобы ООО «ГСК «Лаврский» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллеги по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.

В рамках рассмотрения судебного спора суды постановили, что доводы ООО «ГСК «Лаврский» о том, что на его деятельность не распространяются положения ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» с 2019 в связи с уступкой всех прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 23.01.2004 № 0100467 на строительство инвестиционного Объекта, несостоятельны.

Таким образом, ООО «ГСК «Лаврский» являлся застройщиком и на момент направления уведомлений о расторжении и на момент обращения в Управление Росреестра.

В силу ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного


самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность стороны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

В силу положений ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражным процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств, предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить, как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Учитывая изложенное, суд считает, что истец не доказал нарушение его прав и законных интересов, не представил надлежащих доказательств в обоснование заявленных требований, в связи с чем исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 05.04.2023 11:06:00

Кому выдана ОРЛОВА НАТАЛЬЯ ВЛАДИМИРОВНА