Решение от 27 октября 2021 г. по делу № А65-5795/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-5795/2021

Дата принятия решения – 27 октября 2021 года

Дата объявления резолютивной части – 26 октября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного коммерческого банка "Энергобанк", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Градъ", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью "Билдинг Групп", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по кредитному договору <***> от 30.10.2014 в размере 21 176 326,07 рублей, об обращении взыскания на заложенное имущество - Объект незавершенного строительства, кадастровый номер 16:50:150304:3777, адрес объекта: <...> принадлежащее ООО «Сити-Градъ», ) с погашением за счет стоимости заложенного имущества требований АКБ «Энергобанк» (АО) (ИНН <***>) по кредитному договору <***> от 30.10.2014г. в размере 21 176 326,07 рублей, путем реализации залога на публичных торгах в форме аукциона, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере 23 000 000 руб.,

и по иску Общества с ограниченной ответственностью «БилдингГрупп», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Сити-Градъ», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 21436000 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимости от 16.03.2015, обращении взыскания на заложенное имущество - объект незавершенного строительства, кадастровый номер 16:50:150304:3777, адрес объекта: <...> принадлежащее ООО «Сити-Градъ», с погашением за счет стоимости заложенного имущества требований ООО «БилдингГрупп» по договору купли-продажи недвижимости от 16.03.2015 в размере 21436000 рублей путем реализации залога на публичных торгах в форме аукциона, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере 21436000 руб.,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, г. Казань; Акционерного коммерческого банка «Энергобанк» (Акционерное общество), г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г.Казань, Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, г. Казань,

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 12.01.2021г.,

от первого ответчика – не явился, извещён,

от второго ответчика – не явился, извещён,

от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк "Энергобанк", г.Казань (далее - истец), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Градъ", г.Казань (далее – первый ответчик) и Обществу с ограниченной ответственностью "Билдинг Групп", г.Казань (далее – второй ответчик) о взыскании 20935000 руб. долга, 234013 руб. 16 коп. процентов, 7312 руб. 91 коп. неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2021г. к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечено Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.09.2021г. в связи с отставкой судьи Горинова А.С., была произведена замена судьи.

В судебном заседании 06.10.2021г. третье лицо (КЗИО) представило отчёт об оценке, полагает, что заявленная истцом стоимость завышенная. Истец указал, что торги по имуществу, которые планирует провести третье лицо по итогам дела А65-4112/2019, различны по правовой природе от торгов по обращению взыскания на заложенное имущество.

Третье лицо указало на наличие дела А65-6722/2021 по спору между первым и вторым ответчиками, в рамках которого также заявлены требования об обращении взыскания на имущество.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.10.2021г. настоящее дело было объединено с делом А65-6722/2021.

В судебном заседании 26.10.2021г. представитель банка поддержал требования, представил письменное уточнение неимущественного требования с установлением момента начала реализации имущества, а также начальной стоимости имущества.

Уточнение судом принято.

Исследовав представленные документы, заслушав представителя истца, суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований Банка, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между АКБ «Энергобанк» (АО) и ООО «БилдингГрупп» был заключен Кредитный договор <***> от 30.10.2014г., в соответствии с которым заемщику предоставлены денежные средства в сумме 21 460 000 (Двадцать один миллион четыреста шестьдесят) рублей в целях оплаты по Договору купли-продажи №01/10 от 07.10.2014г. по торгам ООО «Атлантида» лота незавершенный строительством объект 16-16-01/339/2008-406 и право аренды земельного участка №16:50:150304:89, с обязательством возврата кредита (с учетом дополнительных соглашений) не позднее 31 декабря 2019г., с ежемесячной уплатой процентов за пользование кредитом в размере: с 30.10.2014г. по 01.03.2015г. в размере 13% процентов годовых, с 02 марта 2015г. в размере 1% процент годовых.

По результатам проведенных в деле о банкротстве ООО "Атлантида" торгов 07.10.2014 г., был заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка с ООО "БилдингГрупп". Право собственности на объект незавершенного строительства 12.12.2014 зарегистрировано за ООО "БилдингГрупп".

После получения кредита заемщиком были произведены частичные выплаты по кредиту, на момент обращения в суд с настоящим иском задолженность по указанному кредитному договору составляет в общей сумме 21176326 руб. 07 коп., из которых: 20935000 руб. – основной долг, 234013 руб. 16 коп. проценты за пользование кредитом, 7312 руб. 91 коп. – неустойка.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Согласно ст. 819 ГК РФ к кредитному договору применяются правила договора займа.

В силу п.6.1 кредитного договора, договор действует до исполнения Заемщиком обязательств перед Кредитором в полном объеме и требования о его расторжении не заявляется.

Согласно кредитного договора <***> от 30.10.2014г., а также дополнительных соглашений к нему, срок возврата кредита определен 31.12.2019, который заемщиком нарушен.

В соответствии с п. 2.6. кредитного договора, проценты за пользование кредитом начисляются со дня предоставления кредита и до дня его фактического возврата включительно, на остаток ссудной задолженности по основному долгу на начало операционного дня.

Первым ответчиком имущественные требования не оспариваются, в представленном им отзыве он указал на их обоснованность.

Статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Поскольку первым ответчиком не представлено доказательств погашения долга по кредитному договору, а также уплате по нему процентов, заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с первого ответчика неустойки в сумме 7312 руб. 91 коп., начисленной по пункту 5.2 договора, исходя из тройной ключевой ставки Банка России, в соответствии с представленным расчётом (т.1 л.д.13).

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно пунктам 71-72 Постановления Пленума Верховного суда Российской федерации от 24 марта 2016 г. N 7 если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Поскольку ответчиком не заявлялось о применении указанной нормы, судом вопрос о соразмерности неустойки не рассматривался.

Таким образом, требование истца о взыскании 7312 руб. 91 коп. неустойки также является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В свою очередь, первый ответчик по договору купли-продажи недвижимости от 16.03.2015г., продал вышеуказанный объект недвижимости второму ответчику, за которым он в настоящее время и зарегистрирован (запись №16-16/001-16/097/002/2015-5112/2 от 15.04.2015г.).

Согласно пункту 3 договора, заключенного между ответчиками, цена имущества составляет 23000000 руб. (т.3 л.д.9).

Вместе с тем, оплата вторым ответчиком была произведена частично, что подтверждается платёжными поручениями (т.3 л.д.39-41). Задолженность в сумме 20936000 руб. вторым ответчиком перед первым ответчиком не погашена, в связи с чем, последний обратился в суд с иском о её взыскании, начислив также штраф по пункту 6 договора, в размере 500000 руб.

Ответчиком (ООО «Сити-Градъ») исковые требования в части взыскания не оспорены.

Исходя из положений статей 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется оплатить обусловленную соглашением сторон цену.

Поскольку ООО «Сити-Градъ» в нарушение статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполнило своих обязательств перед ООО «БилдингГруп», задолженность за приобретенный объект, а также сумма штрафа, подлежат взысканию с него в принудительном порядке.

Кроме того, как в рамках дела А65-5795/2021, так и А65-6722/2021, заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Исследовав данное требование и документы, его обосновывающие, суд пришёл к следующим выводам.

Исполнение обязательств по Кредитному договору <***> от 30.10.2014г. обеспечено ипотекой объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:150304:3777 (условный номер 16-16-01/339/2008-406), расположенного по адресу: <...> возникшей в силу закона ввиду покупки недвижимости за счет кредита, на основании Договора купли-продажи №01/10 от 07.10.2014г., заключенного по результатам торгов между ООО «Атлантида» и ООО «ООО «БилдингГрупп».

В ЕГРП внесена запись регистрации обременения №16-16-01/180/2014- 834 от 12.12.2014г., и ипотеки, возникшей на основании Договора залога имущества <***>/2 от 18.09.2017г., заключенного Банком с ООО «Сити-Градъ», запись регистрации обременения №16:50:150304:3777-16/001/2017-2 от 10.10.2017г.

В настоящее время право собственности на Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:150304:3777 зарегистрировано за ООО «Сити-Градъ» (запись №16-16/001-16/097/002/2015-5112/2 от 15.04.2015г.).

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ввиду продажи объекта залога с согласия залогодержателя 16.03.2015, залог в силу ст. 353 ГК РФ полностью перешел на ООО «Сити-Град» и сохранился в полном объеме.

По договору залога <***>/2 от 18.09.2017 также возникла договорная ипотека.

В соответствии с соглашением о переходе и сохранении ипотеки от 16.03.2015 и договором о залоге имущества № <***>/2, заключенного банком с ООО «Сити-Градъ», договор вступает в силу с момента его исполнения сторонами, возникновения ипотеки в качестве обременения подлежит регистрации территориальным органом Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, срок залога - залог действует в течение 10 лет с даты подписания кредитного договора № <***> от 30.10.2014, то есть срок залога в настоящее время не истек.

Решением Арбитражного суда РТ от 22.07.2020 по делу А65-4112/2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020, а также постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.02.2021, по иску Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, у ООО «Сити-Градъ» изъят объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: РТ, <...> кадастровый номер 16:50:150304:3777 путем продажи с публичных торгов.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.

Согласно выписке из ЕГРН объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: РТ, <...> кадастровый номер 16:50:150304:3777, принадлежащий ООО «СитиГрадъ» обременен:

- ипотекой в силу закона, номер государственной регистрации 16-16- 01/180/2014- 834, дата 12.12.2014, в пользу АКБ «Энергобанк» (АО);

- ипотекой в силу закона, номер государственной регистрации 16-16/001- 16/097/002/2015-5120/1, дата 15.04.2015, в пользу ООО «БилдингГрупп»;

- ипотекой, номер государственной регистрации 16:50:150304:3777-16/001/2017-2, дата 10.10.2017, в пользу АКБ «Энергобанк» (АО).

Право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 16:50:150304:3777, с 15.04.2015г. зарегистрировано за ООО "Сити-Градъ".

В силу норм федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 Закона N 102-ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 50 Закона N 102-ФЗ).

При этом, изъятие объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов согласно Решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2020 по делу №А65- 4112/2019, в порядке статьи 239.1 ГК РФ не влияет на реализацию права Залогодержателя по обращению взыскания на залог.

Арбитражным судом Поволжского округа по делу №А65-4112/2019 указано, что изъятие не влияет и не затрагивает права залогодержателей, поскольку обязывает продать залог с сохранением и переходом прав залога на покупателя.

В деле А65-4112/2019 был разрешен иной иск на иной объект, поданный с учетом принудительного изъятия земельного участка под объектом, об обращении взыскания на – заменяемое возмещение, причитающееся ООО «Сити-Градъ» за изымаемый объект незавершенного строительства, и обязании муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» перечислить причитающееся возмещение за объект незавершенного строительства.

В Постановлении арбитражного суда кассационной инстанции от 11.02.2020 по делу А65- 4112/2019 указано, что изъятие объекта путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ не является изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд, целью реализации имущества в порядке статьи 239.1 ГК РФ является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство, при этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику.

Сам факт наличия и сохранения ипотеки являлся также предметом судебной оценки в рамках дела № А65-2884/2021.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2021, отказано в иске муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, о признании отсутствующим ограничения (обременения) права, установленного в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: РТ, <...> кадастровый номер 16:50:150304:3777, в виде: -залога в силу закона, номер государственной регистрации 16-16/001- 16/097/002/2015-5120/1, дата 15.04.2015, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «БилдингГрупп»; - залога в силу закона, номер государственной регистрации 16-16-01/180/2014- 834, дата 12.12.2014, в пользу Акционерного коммерческого банка «Энергобанк»; - ипотеки, номер государственной регистрации 16:50:150304:3777-16/001/2017-2, дата 10.10.2017, в пользу Акционерного коммерческого банка «Энергобанк».

Обращаясь с иском в суд муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, посчитал, что государственная регистрация обременений в виде ипотеки на объект незавершенного строительства препятствует его реализации с публичных торгов.

Вместе с тем, суд указал, что изъятие объекта путем продажи с публичных торгов в порядке ст. 239.1 ГК РФ не является изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд.

В данном случае предусмотрена иная процедура и правовые последствия. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299), публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем (часть 3 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"), при отсутствии иного, помимо заложенного, имущества, на которое можно обратить взыскание. Обращение взыскания в данном случае осуществляется с учетом правил продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (пункт 1 статьи 353, статья 460 ГК РФ, статья 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе с извещением покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, и, соответственно, с сохранением залога при переходе прав на имущество от залогодателя - должника к покупателю.

Кроме того, из положений пункта 1 статьи 353 ГК РФ следует, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, наличие действующего обременения в виде залога в отношении объекта незавершенного строительства не препятствует его изъятию в порядке ст. 239.1 ГК РФ с проведением торгов, поскольку продажа в данном случае должна осуществляться в том числе с извещением покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, и в случае реализации объекта незавершенного строительства с торгов залог сохраняет силу, а покупатель (правопреемник залогодателя) становится на место залогодателя (ООО «СитиГрадъ») и несет все обязанности залогодателя.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани не доказало нарушения его прав и законных интересов наличием в ЕГРН оспариваемой записи об ипотеки.

Также судом отклонены доводы о том, что сроки, на которые наложено обременение в виде ипотеки истекли.

Учитывая, что наличие зарегистрированной ипотеки прав и законных интересов истца не нарушает, в то время как ее прекращение без фактического исполнения обязательств по договору нарушило бы права залогодержателей, а также принимая во внимание, что сроки действия обременения в виде ипотеки не истекли, оснований для прекращения залога судом не установлено.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Наличие долга и ипотеки в его обеспечение полностью подтверждается материалами дела и установленными и обязательными для участников спора судебными актами.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В соответствии с абзацем 2 п.1 ст.348 ГК РФ, залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу п.1 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. В силу п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная стоимость объекта залога определяется судом по Договору залога, при условии отсутствия спора между Залогодателем и Залогодержателем. Заявленная цена определена в договоре, при том, что спор по ней отсутствует.

В силу норм федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 Закона N 102-ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 50 Закона N 102-ФЗ).

Из положений пункта 1 статьи 353 ГК РФ следует, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, публичные торги с приобретением и извещением покупателя о наличии залога никоем образом не нарушат установленный последующий порядок обращения взыскания на залог. После проведения публичных торгов новый собственник получит имущество с обременением, а принудительное обращение взыскания через судебных приставов может быть реализовано залогодержателем только в случае отсутствия погашения задолженности перед ним.

Обращение взыскания в данном случае осуществляется с учетом правил продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (пункт 1 статьи 353, статья 460 ГК РФ, статья 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в том числе с извещением покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, и, соответственно, с сохранением залога при переходе прав на имущество от залогодателя - должника к покупателю. Потенциальному покупателю залогового Объекта недвижимости публичных торгов, проводимых Исполнительным комитетом Казани, дополнительно наряду со сведениями ЕГРН, будет публично известно о залоговых требованиях, установленных решением суда, что дополнительно будет гарантией законности продажи с сохранением залога и соблюдением прав залогодержателя и с последующей заменой ответчика залогодателя на нового собственника, который оплатит обеспеченное требование по кредиту и тем самым в установленном порядке прекратит залог с соблюдением прав залогодержателя.

Поскольку в данном деле фактически имеет место начальный и последующий залог, суд полагает необходимым указать следующее.

Согласно части 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

В соответствии со статьей 342.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога.

Таким образом, требование обоих залогодержателей подлежит удовлетворению, с выставлением имущества на торги после реализации процедуры торгов, определенных по результатам рассмотрения дела А65-4112/2019.

При этом, начальная продажная стоимости объекта залога определяется по п.4 ст. 54 закона «Об ипотеке». Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В данном случае спора о начальной продажной цене имущества между сторонами договора не возникало.

В договоре о залоге цена залога определена в 23000000 рублей.

Вместе с тем, истец, с учётом возражений третьего лица о завышении стоимости объекта, а также требований, заявленных Обществом с ограниченной ответственностью «БилдингГрупп», заявил об установлении начальной продажной стоимости имущества 21500000 руб. ООО «Сити-Градъ» возражений не заявило.

Госпошлина по искам в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Акционерного коммерческого банка "Энергобанк", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БилдингГрупп», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Акционерного коммерческого банка "Энергобанк", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 20935000 руб. долга, 234013 руб. 16 коп. процентов, 7312 руб. 91 коп. неустойки, 200000 руб. расходов по госпошлине.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сити-Градъ», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Акционерного коммерческого банка "Энергобанк", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 руб. расходов по госпошлине.

Обратить взыскание на заложенное имущество - Объект незавершенного строительства, кадастровый номер 16:50:150304:3777, адрес объекта: <...> путем реализации залога на публичных торгах в форме аукциона, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки в размере 21500000 руб. в течение 3 (трёх) месяцев с даты приобретения залогового имущества в рамках проведения публичных торгов, определенных в деле А65-4112/2019 в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, с сохранением залога и после непогашения долга покупателем объекта в течение 3 (трёх) месяцев с даты приобретения залогового объекта.

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «БилдингГрупп», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сити-Градъ», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «БилдингГрупп», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 20936000 руб. долга, 500000 руб. штрафа, всего 21436000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сити-Градъ», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета 136180 руб. госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева