Решение от 18 января 2022 г. по делу № А07-1498/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-1498/2020
г. Уфа
18 января 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.01.2022

Полный текст решения изготовлен 18.01.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М. М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Файрушиной Э.Р., рассмотрев дело по иску

Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 312028033100273)

Третьи лица:

1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>);

2) Прокуратура Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

3) Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>,ОГРН: <***>);

4) Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>);

о признании сделки купли-продажи здания художественной школы (нежилого одноэтажного кирпичного здания) площадью 277, 3 кв.м., расположенного по адресу: <...> от 01.05.2019 недействительной, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящего в собственности муниципального района Бирский район РБ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства № 46 от 01.05.2019 и применения последствий недействительности сделки.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность № 01 от 10.01.2022, паспорт;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 15.01.2021, диплом ВСГ 0730907 от 14.02.2008, паспорт;

от третьих лиц:

Прокуратуры РБ – ФИО4, удостоверение №292177 от 20.11.2020;

от иных третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом;



Администрация муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее по тексту также – истец, Администрация МР Бирский район РБ, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту также – ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) о признании сделки купли-продажи здания художественной школы (нежилого одноэтажного кирпичного здания) площадью 277, 3 кв.м., расположенного по адресу: <...> от 01.05.2019 недействительной, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящего в собственности муниципального района Бирский район РБ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства № 46 от 01.05.2019 и применения последствий недействительности сделки

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан(далее по тексту также – Управление Росреестра, Управление), Прокуратура Республики Башкортостан (далее по тексту также – Прокуратура), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее по тексту также – МЗИО, Министерство), Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан (далее по тексту также – УФАС по РБ) (далее по тексту также – третьи лица).

В судебном заседании представитель истца представил уточнение исковых требований, дал пояснения по уточнению, представил выписки из ЕГРН.

Согласно представленному уточнению, истец просил:

- признать сделку – договор купли - продажи здания художественной школы (нежилое одноэтажное кирпичное здание), площадью 277,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> от 01.05.2019 между муниципальным районом Бирский район Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО1 недействительной. И применить последствий недействительности сделки:

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 вернуть в собственность муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, от имени которого выступает Администрация МР Бирский район РБ, по акту приема передачи здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277,3 кв.м.), расположенное по адресу: <...>;

- расторгнуть договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка №117-19-47зем от 17.07.2019, заключенный между Администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 02:64:011107:39, находящийся по адресу: <...>.

А также указать, что решение суда является основанием для внесения соответствующей записи прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационную запись от 21.06.2019 года№ 02:64:011107:39-02/108/2019-5 о государственной регистрации права договора аренды индивидуального предпринимателя ФИО1 на спорный земельный участок.

- указать, что решение суда является основанием для внесения соответствующей записи прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) государственную регистрацию права собственности здания детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277,3 кв.м.), расположенное по адресу: <...>.

Судом уточнение рассмотрено и в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято.

Выписки из ЕГРН приобщены к материалам дела.

Представитель истца поддержал заявленные требования с учетом уточнения.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям, пояснил позицию, в удовлетворении требований просил отказать.

На вопрос суда представители истца и ответчика пояснили, что возможность мирного урегулирования спора исчерпана.

Представитель Прокуратуры Республики Башкортостан поддержал требования истца, по доводам, изложенным ранее.

Иные третьи лица, явку в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам ст.ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся документам без участия надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, изучив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

11.04.2014 Администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества по Лоту №1: здание художественной школы (нежилое одноэтажное кирпичное здание) площадью 277,3 кв.м., кадастровый номер 02:64:011107:39, расположенного по адресу: <...> на срок 5 лет для использования в целях оказания эстетического, дополнительного, дошкольного образования и организации группы продленного дня.

В связи с тем, что к аукциону допущен один участник, аукцион признан не состоявшимся.

Предпринимателю ФИО1 как единственному участнику предложено в течение 20 дней заключить договор аренды.

11.04.2014 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор № 1100-а о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа, согласно которому Арендодатель совместно с Собственником на основании на основании Постановления главы администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от 11.04.2014 №1031 передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда (далее - объект): здание художественной школы, литер А (нежилое одноэтажное кирпичное здание), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 277,3 кв.м. для использования в целях: оказания эстетического, дополнительного, дошкольного образования, организации группы продленного дня.

Согласно п. 1.2. договора договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 02 апреля 2014 года до 02 апреля 2019 года.

Указанный объект муниципального нежилого фонда передан Администрацией предпринимателю ФИО1 по акту приема-передачи.

Письмом №998 от 19.03.2018 Администрация уведомила ИП ФИО1 о том, что арендатором здание используется не по назначению, пустует, что нарушает п.2.2.1 и 2.2.4 договора №1100-а от 11.04.2014 обязывающий арендатора использовать арендуемый объект согласно целевого использования, указанно в пункте 1.1 договора.

Ответом исх. №8 от 22.03.2018 на данное письмо ИП ФИО1 пояснила, что данное здание планируется перепланировать, отремонтировать и выполнить работы по ремонту здания.

Истец указывает, что в период с 11.04.2014 по 22.03.2018 объект аренды использовался не по назначению, что подтверждается перепиской между Администрацией и ИП ФИО1

В последующем предприниматель ФИО1 обратилась в Администрацию с заявлением от 28.11.2018 № 9 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта в собственность в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно отчету №19-0215/64 от 18.03.2019, выполненному оценщиком ФИО5, стоимость имущества определена в размере 2 200 000 руб. 00 коп., в том числе стоимость здания в размере 635 000 руб. с НДС - 105 833 руб. 00 коп., в том числе стоимость земельного участка в размере 1 565 000 руб.

В отчете оценщик ФИО5 указала, что здание с 2014 года не используется, надлежащая охрана отсутствует, в связи с чем в здании разграблена система отопления.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в установленном законом порядке.

28.03.2019 Администрацией в адрес предпринимателя ФИО1 направлено уведомление и проекты договоров купли - продажи № 46, 47 недвижимого имущества и земельного участка с предложением их подписать.

01.05.2019 между Администрацией и ИП ФИО1 заключен договор №46 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Предмет договора - здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277,3 кв.м.), расположенное по адресу: <...>.

Цена имущества по договору составила - 635 000 руб. с НДС - 105 833 руб. 00 коп. Оплата имущества без учета НДС на сумму 529 167 руб. руб. 00 коп. осуществляется начиная с 01 мая 2019 года, платежами в рассрочку на 2 года.

Письмом от 26.04.2019 №11 предприниматель ФИО1 сообщила о том, что не намерена подписывать договор купли - продажи земельного участка №47, просила оставить земельный участок на праве аренды, в связи с тем, что Закон №159-ФЗ распространяется на здания и помещения (пункт 1,3 статьи 3 закона, Позиция ВАС РФ от 05.11.2009 №134), а не на земельные участки.

Земельный участок под зданием художественной школы с кадастровым номером 02:64:011107:3, находящийся по адресу: <...> передан Администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка №117-19-47зем от 17.07.2019.

16.07.2019 Бирской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения административного законодательства, законодательства о приватизации муниципального имущества и вынесено Представление об устранении нарушений административного законодательства, законодательства о приватизации муниципального имущества №57Б - 2019.

В представлении указано, что фактически действиями (бездействием) ИП ФИО1 допущено ухудшение состояния здания детской художественной школы, в том числе рыночной стоимости имущества и непринятие мер по сохранности данного объекта привело к его разграблению. Указанные обстоятельства, в том числе, повлияли на результаты оценки, поскольку ухудшение состояния здания в период времени с 2014 года по март 2019 года привело к занижению его рыночной стоимости (кадастровая стоимость здания - 1 963 885 руб., рыночная стоимость по отчету - 635 000руб.)

На основании материалов, направленных Бирской межрайонной прокуратурой, Федеральной антимонопольной службой по Республике Башкортостан 24.10.2019 вынесено Предупреждение №9/15346 о прекращении действий, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, а именно Администрация обязана в течение 90 дней со дня получения Предупреждения вернуть в казну здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277,3 кв.м.) и земельный участок, расположенные по адресу: <...>.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился, в удовлетворении требований просил отказать. В отзыве на иск указывает, что истец не воспользовался правом на расторжение договора аренды от 11.04.2014 №1100-а, ненадлежащее исполнение ответчиком условий указанного договора не может являться основанием для признания договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от 01.05.2019 № 46 ничтожным. Отчуждения здания детской художественной школы осуществлено на основании отчета оценщика от 18.03.2019 № 19-0215/64, в отношении земельного участка, предназначенного для размещения и обслуживания здания детской художественной школы, нарушения земельного законодательства не допущено.

Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан представило отзыв на исковое заявление, требования истца просило удовлетворить, по доводам, изложенным в отзыве.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт 1 в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в редакции Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ).

Целью принятия Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134), воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

Как следует из материалов дела, Бирской межрайонной прокуратурой по обращению главного редактора «Бирской газеты» ФИО6 (№ 150ж-2019 от 17.06.2019), по коллективному обращению жителей дома 142Б по ул. Чеверева г. Бирска (№154ж- 2019 от 18.06.2019) проведена проверка соблюдения административного законодательства и законодательства об обращениях граждан и приватизации муниципального имущества в деятельности администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - Администрация), администрации городского поселения город Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бирскому району и г. Бирску (далее - Комитет).

В ходе проверки установлено, что 11.03.2014 Администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества по Лоту №1: здание художественной школы (нежилое одноэтажное кирпичное здание) общей площадью 277,3 кв.м., расположенное по адресу <...>, на срок 5 лет, для использования в целях оказания эстетического, дополнительного, дошкольного образования, организации группы продленного дня.

В связи с тем, что к аукциону допущен один участник, аукцион признан не состоявшимся. ИП ФИО1 как единственному участнику предложено в течение 20 дней заключить договор аренды.

Договором №1100-а от 11.04.2014 и постановлением №1031 от 11.04.2021 Администрация передала ИП ФИО1 во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда - здание художественной школы (нежилое одноэтажное кирпичное здание) общей площадью 277,3 кв.м., расположенное по адресу <...>, для использования в целях оказания эстетического, дополнительного, дошкольного образования, организации группы продленного дня (п. 1.1.).

Срок действия Договора определен с 02.04.2014 по 02.04.2019 (п. 1.2).

Договором определены обязанности арендатора ИП ФИО1, ответственность сторон, санкции, условия расторжения:

- использовать арендуемый объект исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1. договора (п.2.2.1.);

- содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасад здания; обеспечивать сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте (п.2.2.4.);

- не допускать фактического неиспользования арендуемого объекта сроком более одного месяца (п.2.2.13.).

В силу п.4.4, договора, в случае ухудшения состояния арендованного объекта при прекращении или расторжении настоящего договора Арендатор возмещает Арендодателю причиненный ущерб в соответствии с законодательством.

Согласно п.5.2.3. договора, такой договор может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя при возникновении таких обстоятельств, как существенное ухудшение либо необеспечение сохранности арендуемого объекта.

26.12.2014 на основании постановления Администрации №3444 от 25.11.2014между Администрацией в лице председателя КУС МЗИО РБ ФИО7 и ИП ФИО1 заключен договор аренды № 273-14-47 зем, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 02:64:011107:3, расположенного по адресу <...>, сроком с 25.11.2014 по 02.04.2019. Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов.

30.11.2018 предпринимателем ФИО1 в Администрацию направлено заявление исх.№ 9 от 28.11.2018 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта в собственность по адресу: РБ, <...>.

01.03.2019 между Администрацией и индивидуальным предпринимателем ФИО5 заключен договор на предоставление услуг по оценке рыночной стоимости здания детской художественной школы и земельного участка, расположенных по адресу <...>.

По результатам проведенной оценки, составлен Отчет № 19-0215/64 от 18.03.2019, согласно которому рыночная стоимость объекта (здания и земельного участка) оценки, рассматриваемого как единое целое, т.е. не имеющего составных частей, составила 2 200 000 руб., в том числе стоимость земельного участка в размере 1 565 000 руб., в том числе НДС (20 %) - 105 833 руб.

Согласно разделу 8 Отчета № 19-0215/64 от 18.03.2019 «Описание объекта оценки» здание с 2014 года не используется, надлежащая охрана отсутствует, в связи с чем, в здании разграблена система отопления.

Постановлением Администрации № 281 от 22.03.2019 утвержден состав комиссии по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (далее - Комиссия).

28.03.2019 комиссией проведено заседание по рассмотрению условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда - здания детской художественной школы, площадью 277,3 кв.м, с земельным участком площадью 1102 кв.м., расположенного по адресу <...>. По результатам заседания Комиссии составлен и подписан протокол № 1 от 28.03.2019.

Комиссией установлено, что предприниматель ФИО1 арендует муниципальное имущество здание художественной школы и земельный участок на основании договоров аренды № 1100-а от 11.04.2014 и №273-14-47 зем от 26.12.2014. Арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договорами аренды. Согласно Отчету № 19-0215/64 от 18.03.2019, выполненному оценщиком ИП ФИО5 рыночная стоимость объектов составляет 2 200 000 руб., в том числе: здание – 635 000 руб., земельный участок – 1 565 000 руб.

По результатам заседания Комиссией принято единогласное решение о том, что:

1) ИП ФИО1 соответствует условиям предоставления преимущественного права арендатора на выкуп арендуемого имущества;

2) Определен способ приватизации муниципального имущества: здания детской художественной школы, площадью 277,3 кв.м, с земельным участком площадью 1102 кв.м., расположенного по адресу <...> - преимущественное право арендатора ФИО1 на приобретение арендуемого имущества;

3) Направить заявителю ФИО1 проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вместе с тем, Комиссией не приняты во внимание все сведения, указанные ФИО5 в Отчете № 19-0215/64 от 18.03.2019, свидетельствующие о том, что ИП ФИО1 в период действия договора №1100-а от 11.04.2014 условия, предусмотренные пунктами 1.1., 2.2.1., 2.2.4. в части: использования здания детской художественной школы по прямому назначению в целях оказания эстетического, дополнительного, дошкольного образования, организации группы продленного дня; содержания объекта в надлежащем состоянии и обеспечении сохранности инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте, не соблюдались.

В результате проверки установлено, что фактически действиями (бездействием) ИП ФИО1 допущено ухудшение состояния здания детской художественной школы, в том числе рыночной стоимости имущества и непринятие мер по сохранности данного объекта привело к его разграблению. Указанные обстоятельства, в том числе повлияли на результаты оценки, поскольку ухудшение состояния здания в период времени с 2014 года по 01.03.2019 привело к занижению его рыночной стоимости более чем в 3 раза (кадастровая стоимость здания составляет 1 963 885 руб., рыночная стоимость по Отчету ИП ФИО5 составила 635 000 руб.

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЭ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При этом договор купли-продажи должен быть совершен при равноценном исполнении обязательств и не направлен на причинение вреда имущественным интересам третьих лиц или государства.

Согласно данным публичной кадастровой карты кадастровая стоимость земельного участка по адресу: <...>, по состоянию на 07.12.2017 составляет 4 002 386,86 руб.

Однако оценщиком ФИО5 стоимость земельного участка занижена в 3 раза и определена в размере 1 565 000 руб. При этом, собственником - Администрацией надлежащая оценка заключению эксперта не дана, в том числе с точки зрения относимости и допустимости.

Постановлением Администрации № 323 от 29.03.2019 произведена приватизация находящегося в собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан муниципального имущества - здания детской художественной школы, площадью 277,3 кв.м., с земельным участком площадью 1102 кв.м., кадастровый номер 02:64:011107:3, расположенного по адресу <...>.

Данным постановлением на основании протокола Комиссии №1 от 28.03.2019 установлен способ приватизации - реализация преимущественного права арендатора ИП ФИО1 на приобретение арендуемого имущества. Начальная цена подлежащего приватизации объекта, определенную согласно Отчету № 19-0215/64 от 18.03.2019, в размере 2 200 000 руб., в том числе стоимость здания в размере 635 000 руб. с НДС - 105 833 руб., в том числе стоимость земельного участка в размере 1 56г000 руб.

01.05.2019 между Администрацией и ИП ФИО1 заключен договор № 46 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Предметом договора является недвижимое муниципальное имущество - здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39, площадью 277,3 ; кв.м.), расположенное по адресу РБ, <...>. Цена продажи здания составила 635 000 руб. в рассрочку на 2 года.

Договором № 46 от 01.05.2019 определены обязанности покупателя:

1) выполнять требования, вытекающие из установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации ограничений прав на земельный участок, занимаемых Объектом, и сервитутов (п. 4.1.6.);

2) обеспечить содержание в надлежащем санитарном состоянии непосредственно прилегающую к Объекту с земельным участком территорию в соответствии с существующими нормами и правилами (п. 4.1.7.).

По результатам проверки, проведенной Бирской межрайонной прокуратурой установлено, что в результате неправомерных действий членов Комиссии, ИП ФИО1 предоставлено преимущественное право на приобретение (приватизацию) здания детской художественной школы с земельным участком по существенно заниженной стоимости. Меры по заключению с ИП ФИО1 договора купли-продажи или аренды земельного участка при продаже здания, прочно связанного с землей, не инициированы и ставят субъект предпринимательской деятельности в более выгодные условия перед иными участниками рыночных отношений. Указанные действия (бездействие) должностных лиц Администрации и Комитета лишили бюджет муниципального района Бирский район РБ источника дохода в размере 1 565 000 руб. в случае продаже либо арендных платежей путем предоставления ИП ФИО1 земельного участка без правоустанавливающих документов в период времени с 01.05.2019 по настоящее время.

Причинами допущенных нарушений законодательства является ненадлежащее исполнение обязанностей заместителем главы Администрации и членов Комиссии, ввиду отсутствия должного контроля со стороны руководства Администрации и Комитета.

В ходе проверки также установлено, что предпринимателем ФИО1 не исполнялись должным образом ее обязанности, предусмотренные договором аренды здания художественной школы, эти обстоятельства подтверждены также в ходе судебного разбирательства. Так судом установлено, что арендатор надлежащим образом свои обязанности по использованию арендованного имущества по целевому назначению, принятию мер по поддержанию здания в надлежащем состоянии, обеспечению сохранности инженерных сетей, коммуникаций и оборудования в надлежащем состоянии, своевременному осуществлению ремонта, по недопущению фактического неиспользования объекта более одного месяца (п. 2.2.1 – 2.2.6, 2.2.13) не исполнил.

К доводам ответчика, что объект в момент передачи в аренду уже был в таком состоянии, суд относится критически, поскольку незадолго до заключения договора аренды в указанном здании (здание детской художественной школы) занимались дети. Более того, все эти обстоятельства (отсутствие система отопления) являются явными, и не могли быть не замечены при приемке объекта в аренду. Между тем, в акте приема – передачи (т. 1 л.д. 43) указанные обстоятельства не указаны, при этом ответчику ничего не мешало это сделать при приемке здания в аренду. Также ответчик, заявляя данные доводы в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никаких доказательств в подтверждение данных доводов не представил.

Между тем, Администрацией не принято мер по понуждению к надлежащему исполнению обязанностей ИП ФИО1, а также мер по расторжению данного договора аренды недвижимого имущества.

По результатам проверки Бирской межрайонной прокуратурой вынесено представление об устранении нарушений административного законодательства, законодательства об обращениях граждан и приватизации муниципального имущества от 16.07.2019 №57-Б-2019.

Кроме того, 24.10.2019 Башкортостанским УФАС России по результатам рассмотрения обращения Бирской межрайонной прокуратуры Республики Башкортостан на действия Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан выдано предупреждение №002/01/15-2736/2019 о прекращении действий, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, а именно ч.1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество (п.1-16 ч.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Пунктом 1 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции определено, что в порядке, предусмотренном ч.1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Уклонение от проведения конкурса (аукциона) создает для данных субъектов преимущественные условия в получении указанного имущества во временное владение и (или) пользование и препятствует доступу к государственному или муниципальному ресурсу неопределенному кругу лиц, которые также могут иметь намерение приобрести права в отношении государственного или муниципального имущества. Проведение конкурса или аукциона позволяет обеспечить равный доступ к государственному или муниципальному имуществу всех заинтересованных в приобретении прав владения и (или) пользования в отношении данного имущества лиц и препятствует ограничению, недопущению, устранению конкуренции.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что процедура передачи в аренду и последующий выкуп недвижимого имущества (здания) художественной школы, а также возможность получения преимущественного права аренды земельного участка, произведена с нарушением действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании положений приведенных норм суд считает, что в данном случае преимущественное право на приобретение арендуемого объекта в собственность в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ у предпринимателя ФИО1 не возникло.

Согласно пункту 4 статьи 5 Закона N 178-ФЗ в случае, если будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законное право на его приобретение, соответствующая сделка является ничтожной.

На основании изложенного договор купли-продажи недвижимого имущества художественной школы (нежилое одноэтажное кирпичное здание) площадью 277,3 кв.м., расположенное по адресу: <...> от «01» мая 2019г. (помещений), находящегося в собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства №46 от «01» мая 2019г., заключенный между муниципальным районом Бирский район Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО1 следует признать ничтожной сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 3 той же статьи).

В данном случае полученным по спорному договору являются здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277.3 кв.м.), расположенное по адресу: <...> денежные средства, уплаченные в счет цены их продажи.

В связи с чем, суд считает необходимым обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 вернуть в собственность муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, от имени которого выступает Администрация МР Бирский район РБ. по акту приема передачи здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277.3 кв.м.), расположенное по адресу: <...>.

Частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает, в частности, срок их совершения. Пятидневный срок для устранения нарушения суд считает разумным.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2020 № 309-ЭС20-9064, учитывая неразрывную взаимосвязь и взаимозависимость требовании о возврате покупной цены, возвращении имущества в натуре, суду необходимо ставить соответствующий вопрос на разрешение сторон независимо от предъявления данного требования продавцом.

Следовательно, с Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежит взысканию стоимость оплаты по ничтожной сделке в размере 635 000 руб.

Кроме того, 17.07.2019 между Администрацией и предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка №117-19-47зем, на земельный участок с кадастровым номером 02:64:011107:39 в целях размещенияи обслуживания здания художественной школы, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, <...>.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В связи с тем, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:64:011107:39 предоставлено предпринимателю ФИО1 на основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации как собственнику здания, расположенному на земельном участке, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка №117-19-47зем от 17 июля 2019, заключенный между Администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 02:64:011107:39 подлежит расторжению.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения, что данное решение является основанием для внесения соответствующей записи о прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 02.08.2019 года № 02:64:011107:3-02/108/2019-2 о государственной регистрации права аренды индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок и для внесения соответствующей записи от 21.06.2019 № 02:64:011107:39-02/108/2019-4 в Единый государственный реестр нрав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ФИО1 на здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277,3 кв.м.), расположенное по адресу: <...>.

Учитывая, что истец в соответствии с п. п. 1.1. п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования удовлетворить.

Признать ничтожной сделкой договор купли-продажи недвижимого имущества художественной школы (нежилое одноэтажное кирпичное здание) площадью 277,3 кв.м., расположенное по адресу: <...> от «01» мая 2019г. (помещений), находящегося в собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства №46 от «01» мая 2019г., заключенный между муниципальным районом Бирский район Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки:

Обязав индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП-312028033100271, ИНН: <***>) в пятидневный срок со дня вступления настоящего решения суда в законную силу вернуть в собственность муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, от имени которого выступает Администрация МР Бирский район РБ. по акту приема передачи здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277.3 кв.м.), расположенное по адресу: <...>;

Взыскать с Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 312028033100273) 635 000руб. стоимости оплаты по ничтожной сделке.

Расторгнуть договор аренды находящегося в Муниципальной собственности земельного участка №117-19-47зем от 17 июля 2019, заключенный между Администрацией муниципального района Бирский район Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 02:64:011107:39, находящийся по адресу: <...>.

Данное решение суда является основанием для внесения соответствующей записи о прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 02.08.2019 года № 02:64:011107:3-02/108/2019-2 о государственной регистрации права аренды индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок и для внесения соответствующей записи от 21.06.2019 № 02:64:011107:39-02/108/2019-4 в Единый государственный реестр нрав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ФИО1 на здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277,3 кв.м.), расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 312028033100273) в доход казны Российской Федерации 12 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья М.М. Насыров