Решение от 19 декабря 2017 г. по делу № А07-17684/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-17684/17
г. Уфа
20 декабря 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20.12.2017

Полный текст решения изготовлен 20.12.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вальшиной М. Х., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гареевой Л.Р., рассмотрев дело по иску

Администрации Муниципального района Альшеевский район (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо ООО «Доминанта» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 111 343 руб.81 коп., пени в размере 3 976 руб. 22 коп. за период с 15.10.2016 по 31.05.2017, расторжении договора аренды земельного участка № 7-15 зем от 04.02.2015

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 14.03.2017г.

от ответчика – не явились, извещены

от третьего лица –не явились, не извещены

Администрация Муниципального района Альшеевский район обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 111 343 руб.81 коп., пени в размере 3 976 руб. 22 коп. за период с 15.10.2016 по 31.05.2017, о расторжении договора аренды земельного участка № 7-15 зем от 04.02.2015. (в исковом заявлении номер договора указан ошибочно №9-15)

Определением суда от 13.06.2017 о принятии искового заявления к производству дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В связи с возможностью урегулирования спора мирным путем, определением от 09.08.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать долг по арендной плате за период с 01.11.16 по 31.10.17г. в размере 134 915 руб. 54 коп., пени за период с 13.12.2016 по 10.11.2017 в размере 3 979 руб. 53 коп. (лд. 61).

Судом уточнения приняты к рассмотрению, дело рассмотрено по уточненным требованиям.

Ответчик мотивированных возражений по существу иска не представил, требования не оспорил.

От ранее заявленного ходатайства об утверждении мирового соглашения представитель истца в судебном заседании 20.12.2017 отказался.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Основанием исковых требований являются правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка. Согласно договору №7-15 зем от 04.02.2015 (лд.11-14) истец (арендодатель) по акту приема передачи от 04.02.2015 (лд. 15) передал ответчику (арендатору) в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:02:100120:941 площадью 4282 кв.м., расположенный по адресу: Альшеевский район, с/с Раевский, <...> для строительства многоэтажного жилого дома на срок с 15.01.2015 по 15.01.2020 г.

Согласно п. 3.5 договора арендная плата вносится ежемесячно равными долями от начисленной суммы в срок до 10 числа следующего месяца путем перечисления на расчетный счет Управления федерльного казначейства по РБ.

Обязательства арендатора по внесению арендной платы считается исполненным после фактического поступления в полном объеме денежных средств по реквизитам, указанным в расчете. Квитанции или другие документы об оплате арендной платы предоставляются арендодателю в течении 5 дней после оплаты. При наличии факта просрочки платежа по арендной плате и начисленным пеням любые платежи вносимые арендатором направляются на погашение имеющейся задолженности (п.3.7 договора).

В соответствии с п.5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В силу п. 4.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных расчетов к договору.

Истец направил претензию № 83 от 31.03.2017 в адрес ответчика о погашении задолженности, с предложением расторгнуть договор в случае неуплаты задолженности (лд.9).

Претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Истец, указывая, что ответчиком не надлежаще исполнялись обязательства по внесению арендной платы за период ( с учетом уточнений) с 01.11.16 по 31.10.17г. в размере 134 915 руб. 54 коп., в связи с чем, образовались пени за период с 13.12.2016 по 10.11.2017 в размере 3 979 руб. 53 коп., обратился в суд с настоящим иском.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает уточненный иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Исследуемый судом договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доказательств погашения ответчиком задолженности по внесению арендной платы за период с 01.11.16 по 31.10.17г. в размере 134 915 руб. 54 коп. по договору аренды № 7-15 зем от 04.02.2015 в материалах дела не содержится.

В силу ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

За просрочку арендной платы на основании п.5.2 договора истец правомерно начислил ответчику неустойку в размере 3 979 руб. 53 коп. за период с 13.12.2016 по 10.11.2017.

Расчет неустойки судом проверен и признан верным.

Ответчик расчет пени не оспорил, контррасчет не представил.

Исходя из изложенного, исковые требования в части взыскания основного долга и пени подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того истцом заявлено требование о расторжении договора аренды № 7-15 зем от 04.02.2015.

На основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных расчетов к договору.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 4 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).

В указанном документе должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность, а также предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (Информационное письмо президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Как было изложено выше, в претензии истца от 31.03.2017 № 83, полученной ответчиком содержалось предложение истца расторгнуть договор в случае неуплаты задолженности.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должны быть указаны, в частности, сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. Документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, прилагаются к исковому заявлению (пункт 7 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных правовых норм под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально.

Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную договором процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, оплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора

Истец в обоснование соблюдения данного порядка ссылается на претензию, которая ответчиком была получена 03.05.2017, о чем свидетельствует уведомление о вручении (лд.10). Однако ответчик претензию истца оставил без ответа.

Конкретных требований к составлению претензии, направляемой организации-контрагенту, в настоящее время на законодательном уровне, не установлено. Тем не менее, из общего смысла, как Гражданского кодекса Российской Федерации, так и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что из содержания претензии для организации-контрагента должно быть понятно, какие именно обязательства ею должны быть исполнены.

С учетом того, что увеличение размера исковых требований за счет увеличения периода взыскания не является новым требованием, при совершении истцом названного процессуального действия соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в отношении суммы, на которую увеличен размер иска, не требуется.

В претензии истец указывает на наличие задолженности по арендной плате. Одновременно истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды земельного участка в случае непогашения ответчиком задолженности.

Суд считает необходимым отметить, что досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без обращения за защитой в суд. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора. На стадии досудебного урегулирования ответчиком меры к погашению долга не были предприняты. Судом признано, что претензионный порядок истцом соблюден. На основании вышеизложенного, требования истца в части расторжения договора аренды подлежит удовлетворению.

В силу ст.ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик доказательства надлежащего исполнения обязательства не представил, исковые требования не оспорил. Как следует из представленного сторонами ранее мирового соглашения, ответчик уточненную сумму долга признавал (лд. 66-67))

Истец освобожден уплаты госпошлины на основании п.1.1.п.1 ч.1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, госпошлина в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточнённые исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 7-15 зем от 04.02.2015.

Взыскать в пользу Администрации Муниципального района Альшеевский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) с общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 134 915 руб. 54 коп. долга по арендной плате за период с 01.11.16 по 31.10.17г, 3 979 руб. 53 коп. пени за период с 13.12.2016 по 10.11.2017 и в федеральный бюджет 11 168 руб. 50 коп. госпошлины..

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.Х. Вальшина