Постановление от 29 января 2025 г. по делу № А57-11680/2023

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-11680/2023
г. Саратов
30 января 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена «22» января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен «30» января 2025 года.


Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романовой Е.В.

судей Жаткиной С.А., Заграничного И.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по Саратовской области о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости

при участии в судебном заседании:

ИП ФИО2 КФХ ФИО3 (лично),

представителя ИП ФИО2 КФХ ФИО3 - ФИО4, действующей на основании доверенности от 30.01.2024,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о назначении процедуры распределения имущества ликвидированного юридического лица - общества с ограниченной ответственностью «Александровское» (далее – ООО «Александровское»), адрес: <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11.02.2014 в отношении должника - ООО «Александровское» было принято заявление кредитора, возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом) № А57-1970/2014.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.08.2014 по делу №А57-1970/2014 заявление должника – ООО «Александровское» о признании несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, введена процедура наблюдения сроком на 6 месяцев. Временным управляющим утвержден ФИО6.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.02.2015 по делу № А57-1970/2014 ООО «Александровское» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.09.2016 по делу №А57-1970/2014 требования ФИО5 в сумме 39 748 674,21 руб., были включены в реестр требований кредиторов должника – ООО «Александровское» для удовлетворения в третью очередь.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2017 по делу №А57-1970/2014 процедура конкурсного производства в отношении ООО «Александровское» завершена.

22.12.2017 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО «Александровское».

04.05.2023 ФИО5 обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица – ООО «Александровское», в том числе нежилого здания (проходная) общей площадью 53,8 кв.м, кадастровый номер 64:15:020501:1147, расположенного по адресу: Саратовская область, Калининский район, с. Александровка 3-я, Промзона №2, здание 1, (старый адрес: <...>) (том 1 л.д. 3-6).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.08.2023 по делу № А57-11680/2023 заявление ФИО5 о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица – ООО «Александровское», адрес: <...>, удовлетворено. Назначена процедура распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица – ООО «Александровское» на срок четыре месяца до 14.12.2023. ФИО7 утвержден арбитражным управляющим для распределения имущества ликвидированного юридического лица ООО «Александровское» (том 1 л.д. 8-11).

Не согласившись с решением суда, индивидуальный предприниматель ФИО2 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее - ИП ФИО2 КФХ ФИО3) в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Одновременно с подачей апелляционной жалобы ИП ФИО2 КФХ ФИО3 обратился с ходатайством о восстановлении процессуального срока на подачу апелляционной жалобы.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 ходатайство ИП ФИО2 КФХ ФИО3 о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы - удовлетворено. Производство по апелляционной жалобе ИП ФИО2 КФХ ФИО3 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.08.2023 прекращено.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2024 определение Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 по делу №А57-11680/2023 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2024, решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.08.2023 по делу №А57-11680/2023 отменено. В удовлетворении заявления ФИО5 о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица – ООО «Александровское», отказано.

07.09.2023 от ФИО1 в рамках дела № А57-11680/2023 поступило заявление, уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ, в котором просил обязать Управление Росреестра по Саратовской области зарегистрировать право собственности ФИО1 на имущество - нежилое здание (пекарня) общей площадью 361,5 кв.м, кадастровый номер отсутствует, расположенное по адресу: <...> (том 2 л.д. 3-8, 39-43).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.11.2023 по делу №А57-11680/2023 заявление ФИО1 удовлетворено, на Управление Росреестра по Саратовской области возложена обязанность по регистрации права собственности ФИО1 на имущество – нежилое здание (пекарня) общей площадью 361,5 кв.м, кадастровый номер отсутствует, расположенное по адресу: <...> (том 2 л.д. 45-49).

Не согласившись с определением суда, ИП ФИО2 КФХ ФИО3 в порядке статьи 42 АПК РФ обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Одновременно с подачей апелляционной жалобы ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 обратился с ходатайством о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024 ИП ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 восстановлен процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы на определение Арбитражного суда Саратовской области от 27.11.2023 по делу №А57-11680/2023. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению заявления ФИО1 о регистрации перехода права собственности на имущество по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. ФИО2 К(Ф)Х ФИО3 привлечен к участию в дело качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (том 9 л.д. 192-195).

19.11.2024 от ФИО1 поступило уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ исковое заявление, в котором просит обязать Управление Росреестра по Саратовской области зарегистрировать право собственности ФИО1 на имущество – нежилое здание (пекарня) общей площадью 361,5 кв.м, кадастровый номер отсутствует, расположенное по адресу: <...> (том 11 л.д. 75-88).

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024  уточненное исковое заявление ФИО1 принято к производству Двенадцатого арбитражного апелляционного суда  (том 12 л.д. 54). 

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2024  к участию дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Саратовской области о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрацию Ахтубинского муниципального образования Калининского муниципального района Саратовской области, статус ФИО5, как заявителя по делу №А57-11680/2023, изменен на статус привлеченного в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (том 12 л.д. 156-157).

ИП ФИО2 КФХ ФИО3 и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения искового заявления, поддержали представленные в материалы дела отзывы, письменные пояснения и позиции.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от представителя ФИО1, ФИО5, главы администрации Ахтубинского муниципального образования Калининского муниципального района Саратовской области поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Рассмотрев заявленное ходатайство, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения на основании следующего.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из содержания данной нормы следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в данном судебном заседании.

Принимая во внимание изложенное, заявленные ходатайства об отложении судебного заседания с целью ознакомления с материалами дела подлежат отклонению, поскольку приведенные заявителем обстоятельства основанием для отложения судебного разбирательства по смыслу статьи 158 АПК РФ не являются.

Кроме того, согласно части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Ходатайство об ознакомлении с материалами дела направлены в суд: представителем ФИО1 – 10.01.2025 (ознакомилась 17.01.2025 с делом №А57-15б/04-21 в количестве 3 томов в течение 1 часа 45 минут,  20.01.2025 – с делом №А57-15б/04-21 в количестве 2 томов, с делом № А57-57-3338/08-226 в количестве 1 тома); ФИО8 сдано в канцелярию суда 21.01.2025 в 14 часов 14 минут (за 46 минут до судебного заседания); главой администрации Ахтубинского муниципального образования Калининского муниципального района Саратовской области сдано в канцелярию суда  21.01.2025 в 14 часов 07 минут (за 53 минуты до судебного заседания); судебное заседание на 21.01.2025 назначено определением суда от 19.12.2024.

С учетом вышеуказанных норм, недоказанности заявителями обстоятельств невозможности заблаговременного совершения действий по ознакомлению с материалами дела, судебная коллегия отказывает заявителям в отложении судебного заседания для ознакомления с материалами дела.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом пояснений сторон, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Двенадцатым арбитражным апелляционным судом, с целью полного и всестороннего рассмотрения дела № А57-11680/2023, из Арбитражного суда Саратовской области были истребованы материалы дел: №А57-1970/2014 (о несостоятельности (банкротстве) ООО «Александровское»), №А57-15Б/2004 (о несостоятельности (банкротстве) колхоза Александровский), №А57-3338/2008 (о несостоятельности (банкротстве)  СПК «Поволжье»), которые были исследованы в судебном заседании 21.01.2025, материалы дела № А57-1970/2014 были исследованы также в электронном виде;  исследованы размещенные в информационной системе «Картотека арбитражных дел», сведения, размещенные в Едином федеральном реестре банкротов (далее – ЕФРСБ)  по делу № А57-1940/2017.

Из материалов дела № А57-1970/2014 следует, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.02.2015 ООО «Александровское» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО9

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.04.2017  арбитражный управляющий ФИО9 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника ООО «Александровское».

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.05.2017 конкурсным управляющим утвержден ФИО10

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2017 (резолютивная часть от 14.11.2017) конкурсное производство в отношении ООО «Александровское» завершено.

22.12.2017 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО «Александровское».

Обращаясь с исковым требованием о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание (пекарня) общей площадью 361,5 кв.м, кадастровый номер отсутствует, расположенное по адресу: <...>, ФИО1 указал, что данное имущество он приобрел в рамках процедуры конкурсного производства ООО «Александровское» на основании договора купли-продажи № 30 от 07.11.2017 в редакции дополнительного соглашения к договору № 30 от 07.11.2017 от 14.11.2017, заключенного между ним и ООО «Александровское» в лице конкурсного управляющего ФИО10 Оплата по договору произведена им в полном объеме. Поскольку ООО «Александровское» прекратило деятельность в связи с ликвидацией, произвести государственную регистрацию своего права собственности на спорный объект недвижимости во внесудебном порядке не представляется возможным, истцом заявлено настоящее требование.

Истец указывает, что принадлежность ООО «Александровское» реализованного ФИО1 имущества подтверждается первичной бухгалтерской документацией, бухгалтерским балансом общества, инвентаризационными ведомостями, разделительным балансом СПК «Поволжье» по состоянию на 27.04.2007, актом приема-передачи основных средств от 01.03.2017, согласно которым СПК «Поволжье» передал, а ООО «Александровское» приняло основные средства, в том числе и спорный объект недвижимости. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом (часть 4). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5).

При этом согласно части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Ранее аналогичные положения содержались в статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, названные Федеральные законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона № 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ, часть 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ).

Исходя из действительности ранее возникших прав, названные Федеральные законы предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.

В абзацах 3 и 4 пункта 62 постановления № 10/22 разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на заявленный к регистрации права объект недвижимости не отменяет необходимости установления факта наличия возникшего до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ правового титула на вещь, то есть ранее возникшего права.

ФИО1 заявлены требования о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, приобретенный им на основании договора купли-продажи № 30 от 07.11.2017 в редакции дополнительного соглашения к договору № 30 от 07.11.2017 от 14.11.2017, заключенного между ним и ООО «Александровское» в лице конкурсного управляющего ФИО10 в рамках конкурсного производства ООО «Александровское».  При этом, сведения о регистрации спорного объекта в ЕГРН за продавцом – ООО «Александровское», отсутствует.

Таким образом, при разрешении настоящего спора суду необходимо установить факт наличия у ООО «Александровское» до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ правового титула на вещь.

В ходе исследования материалов дел: № А57-15Б/2004 о несостоятельности (банкротстве) колхоза «Александровский», № А57-3338/2008 о несостоятельности (банкротстве) СПК «Поволжье» судебной коллегией установлено, в материалах дел отсутствуют какие-либо сведения о наличии на балансе указанных юридических лиц как до признания их несостоятельными (банкротами), так и в период процедуры конкурсного производства в отношении них заявленного ФИО1 имущества – нежилого здания (пекарня) общей площадью 361,5 кв.м, кадастровый номер отсутствует, расположенное по адресу: <...>.

В ходе исследования материалов дела № А57-1970/2014 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Александровское» судебной коллегией установлено следующее.

Согласно инвентаризационной описи основных средств № 1 от 26.04.2016, составленной конкурсным управляющим ООО «Александровское» ФИО9, в состав основных средств должника включено следующее недвижимое имущество:

- гараж  автомашин, год ввода в эксплуатацию – 1960,

- гараж К-701,  КАМАЗ год ввода в эксплуатацию – 1988,

- зернохранилище, год ввода в эксплуатацию – 1972,

- зернохранилище, год ввода в эксплуатацию – 2001,

- тракторный гараж, год ввода в эксплуатацию – 1972,

- зернохранилище, год ввода в эксплуатацию – 1982,

- административное здание, год ввода в эксплуатацию – 1964,

- склад продовольственный, год ввода в эксплуатацию – 1962,

- зернохранилище, год ввода в эксплуатацию – 1972,

- гараж  автомашин, год ввода в эксплуатацию – 1964,

- зернохранилище, год ввода в эксплуатацию – 1972,

- зернохранилище, год ввода в эксплуатацию – 1972,

- механический ток, год ввода в эксплуатацию – 1983,

- пекарня, год ввода в эксплуатацию – 1982,

- ремонтная мастерская, год ввода в эксплуатацию – 1959,

- молочный пункт, год ввода в эксплуатацию – 1976.

Приказом по ООО «Александровское» б/н от 17.10.2017 конкурсный управляющий ФИО10 определил провести инвентаризацию имущества по состоянию на 17.10.2017 (том 30 л.д. 2).

Согласно инвентаризационной описи имущества ООО «Александровское» на 23.10.2017, в состав основных средств должника включены уже 34 объекта недвижимости, в том числе, нежилое здание (пекарня) общей площадью 192 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Согласно описанию объекта – год постройки неизвестен, состояние неудовлетворительное, требует капремонта, нарушена целостность (том 30 л.д. 3-4).

Из материалов дела № А57-1970/2014 следует, что в рамках рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Александровский» судом не давалась оценка законности включения конкурсным управляющим ФИО10 в состав основных средств 34 объектов недвижимого имущества, по его же оценке находящегося в неудовлетворительном состоянии.

Согласно акту технического состояния недвижимого имущества от 23.10.2023, составленному конкурсным управляющим ФИО10 (том 30 л.д. 10-11), спорное сооружение, год постройки – неизвестен, имеет неудовлетворительное состояние, требует капремонта, нарушена целостность стен и перекрытий (том 30 л.д.11, №п/п30).

В томе № 26 на л.д. 83-84 находится обращение конкурсного управляющего ФИО10 без даты в адрес ИП ФИО11, в котором он обращается к оценщику с просьбой провести оценку имущества, принадлежащего должнику, в котором указывает 16 объектов недвижимости, выявленных в ходе инвентаризации имущества конкурсным управляющим ФИО9, в списке поименован объект – пекарня, год постройки - 1982.

В томе № 26 на л.д. 85-86 находится согласие ИП ФИО11 на проведение оценки недвижимого имущества должника в количестве 16  объектов.

19.09.2017 между ООО «Александровское» в лице конкурсного управляющего ФИО10 и ИП ФИО12 заключен договор по определению рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества ООО «Александровское». Согласно п.1.10 объектами оценки являются уже 34 объекта недвижимости, в том числе нежилое здание (пекарня) общей площадью 192 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Во исполнение договора от 19.09.2017, ИП ФИО11 составил отчет № 183/17 от 01.11.2017 «Об оценке недвижимого имущества ООО «Александровское»: Нежилые здания и сооружения», указана дата оценки – 25.10.2017.

Согласно отчету, рыночная стоимость спорного объекта составляет 7 100 руб., в п.7.2.3 отчета отражено физическое состояние объекта – неудовлетворительное.

Согласно протоколу № 3собрания кредиторов ООО «Александровское», собранием кредиторов принято решение о реализации имущества ООО «Александровское» (за исключением залогового имущества) оценочной стоимостью менее 100 000 руб. путем заключения прямых договоров согласно поступившим заявкам по цене не ниже рыночной (том 26 л.д. 119-120).

10.11.2017 конкурсный управляющий  ФИО10 через канцелярию суда, обратился с ходатайством о завершении конкурсного производства с приложением в оригиналах, в том числе: договоров на реализацию имущества, отчета независимого оценщика № 183 от 01.11.2017. 

В соответствии с пунктом 2.1 раздела «Общие положения» Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 100, все поступающие в суд документы на бумажных носителях как процессуального, так и непроцессуального характера, подлежат сканированию и размещению в КАД в режиме ограниченного доступа или САД соответственно.

Во исполнение указанного положения, представленное конкурсным управляющим ФИО10 ходатайство о завершении конкурсного производства с приложением к нему, в полном объеме были отсканированы и размещены в электронном деле № А57-1970/2014 в информационной системе «Картотека арбитражных дел» 12.11.2017 в 22:18:47.

Из материалов электронного дела следует, что к ходатайству конкурсного управляющего ФИО10 приложен договор купли-продажи № 30 от 07.11.2017, заключенный между ООО «Александровское» в лице конкурсного управляющего ФИО10(продавец) и ФИО1 (покупатель), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю нежилое здание (пекарня) общей площадью 192 кв.м, расположенное по адресу: <...> (п. 1.1). Имущество продается под разбор на строительные материалы. Имущество принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается инвентаризационной описью имущества ООО «Александровское» от 23.10.2017. Состояние имущества, не позволяющее использовать объект как недвижимое имущество без реконструкции, подтверждено актом технического состояния от 23.10.2017 (п.1.2.). Стоимость продаваемого имущества определена на основании Отчета независимого оценщика от 01.11.2017 № 183/17 и составляет 7 100 руб. (п. 1.3).

 Из материалов электронного дела следует, что 13.11.20217 конкурсный управляющий ООО «Александровское» ФИО10 через канцелярию суда представил ходатайство о приобщении к материалам дела, в том числе, приказа о проведении инвентаризации, инвентаризационной описи по состоянию на 23.10.2017, акта технического состояния недвижимого имущества от 23.10.2017, документов, подтверждающих оплату  по договорам.  Данные документы отсканированы и размещены в электронном деле № А57-1970/2014 в информационной системе «Картотека арбитражных дел» 14.11.2017 в 14:04:12.

В приложении к вышеуказанному ходатайству приложено платежное поручение №25 от 09.11.2017 на перечисление ФИО1 на расчетный счет ООО «Александровское» денежных средств в размере 7 100 руб. на основании договора купли-продажи № 30.

В силу части 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует, и в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.

Таким образом, из изученных материалов дела № А57-1970/2014 судебной коллегией установлено, что в рамках конкурсного производства ФИО1, путем заключения с ООО «Александровское» прямого договора купли-продажи № 30 от 07.11.2017, было приобретено имущество под разбор на строительные материалы - нежилое здание (пекарня) общей площадью 192 кв.м, расположенное по адресу: <...>, состояние которого не позволяет использовать объект как недвижимое имущество без реконструкции.  Подписав указанный договор купли-продажи, ФИО1 принял в собственность приобретенное имущество без составления передаточного акта (п. 1.5 договора).

Критерии, в соответствии с которыми тот или иной объект материального мира может быть отнесен к объектам недвижимости, определены в статье 130 ГК РФ.

Согласно данной норме к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Объектами капитального строительства, согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Таким образом, имущество, приобретенное под разбор на строительные материалы, имеющее состояние, не позволяющее использовать как объект недвижимого имущества без реконструкции (пункт 1.2 договора № 30 от 07.11.2017), не является объектом недвижимого имущества.

При этом, анализируя материалы всех изученных в ходе рассмотрения дела материалов, судебная коллегия приходит к выводу, что в них отсутствуют бесспорные достоверные доказательства наличия у ООО «Александровское» на момент конкурсного производства поименованного имущества - нежилое здание (пекарня) общей площадью 361,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, поскольку ни разделительный бухгалтерский баланс СПК «Поволжье» по состоянию на 27.04.2007, ни бухгалтерские документы ООО «Александровское», не содержат сведения о наличии такого имущества. Кроме того, ни один из многочисленных судебных актов, предметом разрешения которых был спорный объект, не содержит выводов о наличии данного имущества с заявленными на него идентифицирующими признаками в собственности ООО «Александровское».

Доводы истца о том, что он приобрел у ООО «Александровское» объект недвижимого имущества на основании договора купли-продажи № 30 от 07.11.2017 в редакции дополнительного соглашения к договору № 30 от 07.11.2017 от 14.11.2017, судебной коллегией отклоняются на основании следующего.

Из материалов дела № А57-1970/2014 как на бумажном носителе (том 27 л.д. 81-85), так и в электронных материалах, размещенных в информационной системе «Картотека арбитражных дел» 12.11.2017 в 22:18:47, следует, что конкурсный управляющий должника ФИО10 10.11.2017 обратился в суд с ходатайством о завершении конкурсного производства, приложив к ходатайству договоры о реализации имущества (все договора датированы 07.11.2017), отчет независимого оценщика № 183/17 от 01.11.2017. 

13.11.2017 конкурсный управляющий ФИО10 представил ходатайство о приобщении к материалам дела, в том числе, приказа о проведении инвентаризации, инвентаризационной описи по состоянию на 23.10.2017, акта технического состояния недвижимого имущества от 23.10.2017, документов, подтверждающих оплату по договорам.

Согласно материалам дела, иных ходатайств ФИО10 не заявлялось, иные документы к материалам не приобщались.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2017 (резолютивная часть от 14.11.2017) конкурсное производство в отношении ООО «Александровское» завершено.

Из материалов дела №А57-11680/2023 следует и не отрицается сторонами, что ФИО1 никогда не владел имуществом, указанном в иске, имущество неоднократно являлось предметом судебных разбирательств.

В обоснование исковых требований по настоящему делу № А57-11680/2023, истец ФИО1 представил технический план объекта, составленный  по состоянию на 23.08.2021, в котором указаны идентифицирующие признаки объекта – общая площадь 361,5 кв.м., год постройки – 1980 (том 2 л.д. 13-18).

Таким образом, судебная коллегия, с учетом изученных материалов арбитражных дел, приходит к выводу о недействительности представленного истцом дополнительного соглашения от 14.11.2017 к договору купли-продажи № 14 от 07.11.2017.

Из исследованных материалов дела № А57-1970/2014 следует, что ни дополнительное соглашение от 14.11.2017 к договору купли-продажи № 30 от 07.11.2017, ни инвентаризационная опись от 23.10.2017 с изменениями от 09.11.2017, никогда не представлялись конкурсным управляющим ООО «Александровское» в суд (дополнительное соглашение от 14.11.2017 не могло быть представлено конкурсным управляющим при подаче ходатайств 10.11.2017 и 13.11.2017, после 13.11.2017 конкурсный управляющий не представлял в суд документов, связанных с реализацией и описью имущества, о чем свидетельствуют материалы дела на бумажном и электронном носителе).

Данные обстоятельства подтверждаются также сведениями, размещенными конкурсным управляющим ООО «Александровское» ФИО10 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ).

Так, конкурсным управляющим ФИО10 15.11.2017 в ЕФРСБ размещено сообщение № 2228235 о получении им от ИП ФИО11 отчета об оценке недвижимого имущества должника № 183/17 от 01.11.2017, иные сообщения о проведении оценки в ЕФРСБ отсутствуют.

23.11.2017 в ЕФРСБ размещен Финальный отчет, конкурсное производство. В разделе «Инвентаризация» указана дата окончания инвентаризации – 23.10.2017. В разделе «Оценка имущества» указана дата оценки – 01.11.2017.

Из материалов дела не следует, что после 23.10.2017 и до 14.11.2017 конкурсным управляющим издавался приказ о проведении дополнительной инвентаризации, предпринимались какие-либо меры к идентифицированию объектов (уточнение площадей, определение года постройки, составление технических паспортов), не представлены сведения о проведении в период октября-ноября 2017 работ по восстановлении объектов недвижимости (в том числе реконструкция) с целью приведения их в состояние, соответствующее понятию «объект капитального строения», несение расходов на восстановление целостности объектов, доказательств экономической обоснованности проведения реконструкции с учетом реализации имущества по цене 7 100 руб., оплата за который произведена 09.11.2017.

Данные обстоятельства подтверждаются и вышеуказанными судебными актами по делу № 2-1-287/2018.

Кроме того, в дополнительном соглашении от 14.11.2017 к договору № 30 от 07.11.2017 указаны идентифицирующие признаки объекта, установленные только после составления технического паспорта по состоянию на 23.08.2021, площадь в договоре и дополнительном соглашении к нему имеет разницу почти в два раза (192 и 361,5 кв.м.); в инвентаризационной описи имущества ООО «Александровское» по состоянию на 26.04.2016 года указано здание пекарни, год постройки – 1982, в инвентаризационной описи по состоянию на 23.10.2017 год постройки пекарни не указан, в представленном же истцом техническом плане указан год постройки здания – 1980.

Наличие в материалах дела № А57-1970/2014 (том 28 л.д. 51-52) копий дополнительного соглашения и уточняющей инвентаризационной описи (по состоянию на 23.10.2017 с уточнениями от 09.11.2017) после изъятия из материалов дела оригиналов представленных конкурсным управляющим ФИО10 документов по заявлению арбитражного управляющего ФИО7 (том 27 л.д. 151-155), с учетом всех установленных судебной коллегией обстоятельств дела, не свидетельствует о действительности представленного истцом дополнительного соглашения. 

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не представлены как достоверные доказательства принадлежности спорного имущества ООО «Александровское», так и достоверные и относимые доказательства приобретения в ходе конкурсного производства ООО «Александровское» именно объекта недвижимости, о государственной регистрации которого он заявил требования, в связи с чем, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Поскольку определением от 26.08.2024 по делу №А57-11680/2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.11.2023 по делу №А57-11680/2023 подлежит отмене.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы ИП ФИО2 КФХ ФИО3  по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с истца.

Согласно части 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия либо в документарном виде по ходатайству стороны в срок не превышающий пяти дней.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 27 ноября 2023 года по делу № А57-11680/2023 по заявлению ФИО1 об обязании Управления Росреестра по Саратовской области зарегистрировать переход права собственности на объект имущества, отменить.

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к Управлению Росреестра по Саратовской области о регистрации перехода права собственности на объект – нежилое здание (пекарня), расположенный по адресу: Саратовская область, Калининский р-н, 3-я Александровка, ул. Мира, д.2/1, отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 КФХ ФИО3 государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                           Е.В. Романова


Судьи                                                                                                         С.А. Жаткина


                                                                                                                     И.М. Заграничный