Решение от 9 июля 2020 г. по делу № А82-22591/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-22591/2019
г. Ярославль
09 июля 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 09 июня 2020 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Дупан Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Прокуратуры Ярославской области (ИНН <***>; ОГРН <***>) в интересах муниципального образования город Ярославль в лице уполномоченного органа - мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарант плюс" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>; ОГРН <***>)

о признании недействительной сделкой договор от 22.03.2017 № 50,

о признании недействительной сделкой соглашение от 17.10.2018 № 54 о перераспределении земель;

о применении последствий недействительности сделки, совершенной 17.10.2018,

3-е лицо: Департамент градостроительства мэрии города Ярославля

при участии:

от истца – ФИО2 – прокурор, служебное удостоверение

от ответчика 1 – ФИО3 – по дов. от 27.01.2020

от ответчика 2 - не явились

от 3-го лица – не явились

установил:

Прокуратура Ярославской области в интересах муниципального образования город Ярославль в лице уполномоченного органа - мэрии города Ярославля обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарант плюс", Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительной сделкой договор от 22.03.2017 № 50 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 970 кв.м с кадастровым номером 76:23:040912:19, расположенного по адресу: <...>, заключенный Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля с ООО «Стройгарант плюс»; о признании недействительной сделкой соглашение от 17.10.2018 № 54 о перераспределении земель, заключенное Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля с ООО «Стройгарант плюс»; о применении последствий недействительности сделки, совершенной 17.10.2018, в виде обязания ООО «Стройгарант плюс» передать Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля земельный участок с кадастровым номером 76:23:040912:264 площадью 2255 кв.м, расположенный по адресу: <...> в районе д. № 94.

Прокуратура требования поддержала.

Ответчики иск не признают.

Ответчики при рассмотрении спора заявили о пропуске истцом срока исковой давности по предъявленным требованиям, считают оспариваемые сделки оспоримыми.

От прокуратуры возражений по доводам об истечении срока исковой давности не поступило.

Представитель мэрии г. Ярославля ФИО4 (по доверенности) сообщил, что мэрия г. Ярославля не имеет намерения вступления в дело в качестве материального истца, поскольку иск не поддерживается.

Третье лицо в правовой позиции считает оспариваемые сделки не нарушающими закон.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК при имеющейся явке.

Обращаясь в суд, прокурор указал следующее.

Прокуратурой города Ярославля проведена проверка соблюдения законодательства при предоставлении органом местного самоуправления земельных участков в собственность без проведения торгов.

Установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.04.2008 № 20567-и земельный участок площадью 970 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:040912:19, расположенный по адресу: <...> у дома № 94, предоставлен Обществу с ограниченной ответственностью фирма «Евростиль». Вид функционального использования участка: для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства мини-рынка. Срок договора - на неопределенный срок (п. 6.2 договора аренды).

Между ООО фирма «Евростиль» и ООО «Стройгарант плюс» 04.08.2011 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору от 03.04.2008 № 20567-и, согласно которому ООО фирма «Евростиль» передает, а ООО «Стройгарант плюс» принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 03.04.2008 № 20567-и.

Постановлением мэрии города Ярославля от 18.07.2016 № 1140 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 76:23:040912:19, расположенного по адресу: <...> у дома № 94, изменено на «строительство выставочного зала с инженерными коммуникациями».

Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля застройщику ООО «Стройгарант плюс» 25.07.2016 выдано разрешение № 76-301000-324-2016 на строительство выставочного зала с инженерными коммуникациями на земельном участке с кадастровым номером 76:23:040912:19. Согласно разрешению общая площадь проектируемого объекта - 57,80 кв.м., количество этажей - 1, подземной части нет.

В последующем ДАЗО мэрии г. Ярославля ООО «Стройгарант плюс» 27.01.2017 выдано разрешение № 76-301000-009-2017 на ввод в эксплуатацию объекта «Выставочный зал с инженерными коммуникациями» на земельном участке с кадастровым номером 76:23:040912:19 по адресу: <...> у дома № 94. Согласно разрешению общая площадь объекта - 57,0 кв.м. Указанная площадь зафиксирована также в техническом плане объекта от 26.09.2016.

07.03.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № 76:23:040912:258/-76/023/2017-1 о государственной регистрации права собственности ООО «Стройгарант плюс» на нежилое здание «Выставочный зал» по адресу: <...>.

Между департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и ООО «Стройгарант плюс» 22.03.2017 заключен договор купли-продажи земельного участка, предметом которого является земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 970 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:040912:19, расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование — выставочный зал (п. 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи на участке находится объект недвижимого имущества, принадлежащий покупателю на праве собственности согласно регистрационной записи Единого государственного реестра недвижимости от 07.03.2017 № 76:23:040912:258/-76/023/2017-1.

26.05.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № 76:23:040912:19-76/023/2017-1 о государственной регистрации права собственности ООО «Стройгарант плюс» земельный участок с кадастровым номером 76:23:040912:19.

Договор купли-продажи от 22.03.2017 № 50 земельного участка с кадастровым номером 76:23:040912:19, по мнению истца, является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно условиям договора аренды от 03.04.2008 арендатор имеет право самостоятельно хозяйствовать на земельном участке в соответствии с видом функционального использования участка (п. 2.3.1). Арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с видом функционального использования (п. 2.4.1).

Приняв на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 03.04.2008, ООО «Стройгарант плюс» выразило волеизъявление на использование земельного участка 76:23:040912:19 для эксплуатации мини-рынка.

Согласно ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент принятия решения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

По мнению прокурора, произвольное изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования земельного участка, даже из числа предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается.

Изменение существенного условия договора аренды о целевом использовании земельного участка, заключенного для эксплуатации расположенных на нем объектов, направлено на обход процедуры (торгов), предусмотренной земельным законодательством, поскольку такое изменение предполагает последующее предоставление публичного земельного участка только на торгах.

Таким образом, указывает истец, хозяйствующему субъекту органом местного самоуправления предоставлена необоснованная преференция в виде предоставления права строительства объекта недвижимого имущества на земельном участке, предназначенном для эксплуатации другого объекта.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В статье 1 ЗК РФ содержатся основные принципы земельного законодательства, в том числе: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из приведенных норм и принципов следует, что земельные участки должны удовлетворять требованиям закона об использовании их в соответствии с целевым назначением и о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка. Приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого земельного участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственные власти либо органы местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

ООО «Стройгарант плюс», являясь собственником объекта площадью 57 кв.м, по основанию, предусмотренному подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, приобрело в собственность земельный участок площадью 970 кв.м., то есть в 17 раз больше площади объекта, для эксплуатации которого он предоставлен. Площадь застройки земельного участка составляет всего 7,53 %.

При подаче заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка ООО «Стройгарант плюс» не представило в уполномоченный орган обоснования необходимости предоставления в собственность земельного участка площадью 970 кв.м. для эксплуатации объекта площадью 57 кв.м. Сам по себе факт формирования земельного участка указанной площади и его фактическое использование путем установки ограждения не является основанием для реализации исключительного права на приобретение всего земельного участка.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации земельный участок предоставлен ООО «Стройгарант плюс» без соблюдения требований о соответствии площади объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его эксплуатации.

Статья 39.28 ЗК РФ устанавливает случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

Между департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и ООО «Стройгарант плюс» 17.10.2018 заключено соглашение о перераспределении земель, согласно которому перераспределены земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:040912:170, 76:23:040912:26, 76:23:040912:49, 76:23:040912:53, 76:23:040912:56, 76:23:040912:64, относящиеся к государственной собственности, и земельный участок с кадастровым номером 76:23:040912:19, находящийся в собственности ООО «Стройгарант плюс».

Право собственности ответчика на земельный участок 76:23:040912:19 послужило основанием для перераспределения земель, и приобретения обществом в собственность вновь образованного земельного участка площадью 2 255 кв.м.

По мнению истца, приведенные обстоятельства в их хронологической последовательности и взаимосвязи позволяют прийти к выводу о том, что изначально целью общества было приобретение земельных участков, относящихся к государственной собственности, в обход конкурентных процедур за плату, существенно отличающуюся от кадастровой стоимости данных участков.

Так, земельный участок с кадастровым номером 76:23:040912:19 площадью 970 кв.м. приобретен за 15 % от его кадастровой стоимости, а именно за 369 000 руб., образованный в результате перераспределения земель земельный участок с кадастровым номером 76:23:040912:264 площадью 2 255 кв.м. - за 50 % от его кадастровой стоимости, а именно за 3 670 531,83 руб.

Тем самым нарушены интересы муниципального образования, которые заключаются в потенциальной возможности поступления в местный бюджет существенно больших сумм в случае предоставления земельных участков с применением конкурентных процедур.

На основании ст.168 ГК РФ прокурор просит признать недействительными (ничтожными) договор от 22.03.2017 № 50 и соглашение от 17.10.2018 № 54.

Суд считает правовую позицию прокуратуры обоснованной и законной.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании ст. 167 ПС РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного, договор купли-продажи земельного участка от 22.03.2017 является недействительной сделкой. Следовательно, возникшее в результате этой сделки право собственности ООО «Стройгарант плюс» на земельный участок с кадастровым номером 76:23:040912:19 не могло служить основанием для перераспределения данного земельного участка с государственными земельными участками на основании соглашения от 17.10.2018.

Оспариваемые сделки являются ничтожными и срок исковой давности прокуратурой не пропущен.

Действия сторон сделок являются недобросовестными и защите не подлежат.

Иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор от 22.03.2017 № 50 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 970 кв.м с кадастровым номером 76:23:040912:19, расположенного по адресу: <...>, заключенный Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля с ООО «Стройгарант плюс».

Признать недействительной (ничтожной) сделкой соглашение от 17.10.2018 № 54 о перераспределении земель, заключенное Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля с ООО «Стройгарант плюс».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, совершенной 17.10.2018, в виде обязания ООО «Стройгарант плюс» передать Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля земельный участок с кадастровым номером 76:23:040912:264 площадью 2255 кв.м, расположенный по адресу: <...> в районе д. № 94.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Стройгарант плюс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Секерина С.Е.