Решение от 9 октября 2017 г. по делу № А19-15638/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, Иркутск;

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761.

Е-mail: http://www.irkutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Иркутск Дело № А19-15638/2017

09.10.2017

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02.10.2017.

Решение в полном объеме изготовлено 09.10.2017.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ГОРОД САЯНСК" (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 666304, <...>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о досрочном расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились,

от ответчика – не явились;

установил:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ГОРОД САЯНСК" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка № 78/2015 от 15.04.2015, об обязании освободить занимаемый земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 9,0 кв.м с кадастровым номером 38:28:010403:58, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Саянск, в районе платной стоянки № 2 от временного торгового сооружения, привести указанный земельный участок в первоначальный вид и возвратить по акту приема-передачи.

В обоснование заявленных требований истец сослался на неоднократное нарушение ответчиком Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртсодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» (далее - Федеральный закон от 22.11.1995 № 171-ФЗ) и условий договора аренды земельного участка № 78/2015 от 15.04.2015.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом (уведомление № 66402515742615 – истец, уведомление № 66402515742622 – ответчик).

Ответчик направил письменный отзыв на иск, в котором указал, что временное сооружение – павильон передан предпринимателем ИП ФИО3 на основании договора о передаче имущества в безвозмездное пользование от 06.12.2016, сотрудниками которой допущены нарушения норм Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ. При этом сам ответчик никаких нарушений не допускал, обязательства предусмотренные договором исполнял надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ГОРОД САЯНСК" (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) на основании постановления администрации городского округа муниципального образования «город Саянск» № 110-37-550-11 от 07.06.2011 заключен договор аренды земельного участка от 07.06.2011 № 138/2011, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером: 38:28:010403:58, находящийся по адресу: <...> в районе платной стоянки № 2, для использования в целях: для размещения временного торгового сооружения в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 9.00 кв.м.

Срок действия договора аренды установлен с 07.06.2011 по 07.06.2014 (пункт 2.1).

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается передаточным актом от 07.06.2011.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области 10.11.2011 за номером № 08/007/2011-816-358 в установленном законом порядке.

По заявлению предпринимателя от 07.05.2014, на основании постановления Администрация городского округа муниципального образования «город Саянск» от 05.06.2014 № 110-37-478-14 «О продлении аренды ИП ФИО2 земельного участка, расположенного по адресу: <...> в районе платной стоянки № 2, для размещения временного торгового сооружения» срок действия договора аренды земельного участка от 07.06.2011 № 138/2011 продлен, о чем сторонами подписано соглашение от 05.06.2014, и установлен срок аренды до 04.05.2015.

По истечении установленного срока, по заявлению арендатора сторонами вновь продлен срок аренды спорного земельного участка, в связи с чем, заключен договор аренды от 15.04.2015 № 78/2015 на срок с 15.04.2015 по 15.04.2018.

В процессе исполнения договора ответчиком неоднократно нарушены требования, установленные Федеральным законом от 22.11.1995 № 171-ФЗ и условия договора, в частности пункт 4.1.1, о чем свидетельствуют постановления МО МВД «Зиминский» от 13.04.2017 и от 05.05.2017, а также постановления мирового судьи судебного участка № 83 г. Саянска Иркутской области от 13.04.2017 и от 17.05.2017.

Согласно пункту 4.1.1. договора арендатор в праве требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при не внесении арендной платы более чем за два расчетных периода: в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к оговору; при передаче земельного участка в субаренду; при нарушениях Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»; и нарушениях других условий договора.

По пункту 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункт 6.3.).

Уведомлением от 02.06.2017 № 122-28-1410-17 комитет известил предпринимателя об отказе от договора аренды земельного участка от 15.04.2015 № 78/2015, потребовав в месячный срок со дня получения уведомления освободить земельный участок от своего имущества и привести его в надлежащее состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Требования арендодателя до настоящего времени не исполнены, что послужили основанием для обращения министерства в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить и возвратить земельный участок.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договоров от 07.06.2011 № 138/2011 и от 15.04.2015 № 78/2015, суд полагает, что по своей правовой природе указанные договоры являются договорами аренды земельного участка.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции, действующей по состоянию на момент заключения договора).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015, при этом названным законом (пункт 21 статьи 1) ЗК РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится вывод, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

В пунктах 4.1, 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества с прежним арендатором заключается договор аренды на новый срок.

Следовательно, внесение изменений в договор о продлении его срока является фактически заключением нового договора аренды на новый срок.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации, договор аренды в отношении государственного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Следовательно, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73), в силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.2 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

В силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Вместе с тем, частью 2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ установлено, что указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Статья 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ предусматривает случаи, если у арендатора до изменения законодательства, то есть до 01.03.2015, возникло право на получение земельного участка без проведения торгов, но он не успел им фактически воспользоваться, то есть, законодательно установлена возможность предоставления земельного участка, в отношение которого до 01.03.2015 начата процедура предоставления такого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Как следует из договора аренды земельного участка от 15.04.2015 № 78/2015, основанием его заключения является заявление ИП ФИО2 01.04.2015 № 008-10-1432-15 о заключении договора аренды на новый срок.

Как установлено судом и следует из материалов настоящего дела, данное заявление подано в комитет после 01.03.2015, то есть после вступления в законную силу положений Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ и в период действия новых норм земельного законодательства.

По пункту 4.3.2. договора по истечении срока его действия арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора, следовательно, при соблюдении сроков, установленных данным пунктом в соответствии с переходными положениями Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ заключение сторонами нового договора аренды на новый срок являлось бы правомерным.

В рассматриваемом же случае, поскольку указанные как законом, так и договором требования, сторонами не соблюдены, а иных, предусмотренных статьей 39.6 ЗК РФ оснований, свидетельствующих о возможности предоставления предпринимателю испрашиваемого земельного участка без торгов, судом не установлено, суд приходит к выводу, что стороны не вправе заключать договор аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Статьей 168 ГК РФ (пункт 2) установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 15.04.2015 № 78/2015, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой в силу требований статья 168 ГК РФ, посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, совершенной с нарушением требований статей 39.6. и 39.8. ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 15.04.2015 № 78/2015, поскольку в силу правил пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку правовым основанием пользования спорным земельным участком являлся договор аренды земельного участка от 07.06.2011 № 138/2011 в редакции соглашения от 05.06.2014 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, срок действия которого истек 04.05.2015, а иных правовых оснований для занятия данного земельного участка в материалы дела в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ сторонами не представлено, суд полагает требования истца об обязании освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок правомерными в связи со следующим.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 6.3 договора также предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Из пункта 2 статьи 76 ЗК РФ следует, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Статьей 62 ЗК РФ (пункт 2) предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

При таких обстоятельствах, судом установлено, что нестационарный торговый объект – павильон, принадлежащий ответчику, располагается на спорном земельном участке в отсутствие на то каких-либо законных оснований, из чего следует, что ИП ФИО2 обязана в силу правил статьи 622 ГК РФ освободить земельный участок, по требованию арендодателя, следовательно, исковые требования являются правомерными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд полагает возможным указать, что и при ином подходе, признавая договор аренды 15.04.2015 № 78/2015 действительным, истцом доказан факт существенного нарушения как условий самого договора аренды земельного участка, так и действующего законодательства в сфере регулирования производства и оборота алкогольной и спиртсодержащей продукции, поскольку представлены доказательства привлечения лиц, осуществлявших продажу алкогольной продукции в нестационарном объекте – павильоне, принадлежащем ответчику, что, по мнению суда, является достаточным основанием для отказа истца от исполнения спорного договора.

При этом суд разъясняет, что для признания установленного факта существенным нарушением условий спорного договора аренды земельного участка достаточно наличия самого факта продажи алкогольной продукции в павильоне предпринимателя, установленного постановлениями МО МВД «Зиминский» от 13.04.2017 и от 05.05.2017, а также постановления мирового судьи судебного участка № 83 г. Саянска Иркутской области от 13.04.2017 и от 17.05.2017, независимо от субъекта данного деяния.

Иные доводы и доказательства сторон настоящего спора исследованы и оценены судом по правилам статей 65 и 71 АПК РФ, однако не приняты во внимание, поскольку не имеют правового значения и не влияют на выводы суда, сделанные при принятии настоящего решения.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Из положений части 3 статьи 110 АПК РФ следует, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу в сумме 6 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) освободить занимаемый земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 9,0 кв.м с кадастровым номером 38:28:010403:58, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Саянск, в районе платной стоянки № 2 от временного торгового сооружения, привести указанный земельный участок в первоначальный вид и вернуть КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ГОРОД САЯНСК" (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья Е.С. Пенюшов