Решение от 21 сентября 2025 г. по делу № А73-8522/2025

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-8522/2025
г. Хабаровск
22 сентября 2025 года
Резолютивная часть объявлена 09.09.2025

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Паниной А. А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свириденко Д. А.

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Абрис» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес юридического лица: 680038, <...>)

к  федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес юридического лица: 680011, <...>)

третьи лица: акционерное общество «Окружной материальный склад Московского округа Военно-воздушных сил и противовоздушной обороны», индивидуальный предприниматель ФИО1, гражданка ФИО2

о  взыскании 9 000 000 руб.

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности  от 18.11.2024, ФИО4 по доверенности от 08.09.2025;

от ответчика – ФИО5  по доверенности № 32 от 05.05.2025;

от третьих лиц – не явились

Общество с ограниченной ответственностью «Абрис» (далее – ООО «Абрис») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Окружной материальный склад Московского округа Военно-воздушных сил и противовоздушной обороны» (далее – АО «ОМС») о взыскании 9 000 000 руб. неосновательного обогащения.

Определением от 24.06.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России), индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО6), гражданка ФИО2 (далее – ФИО2).

Определением от 26.08.2025 по ходатайству истца на основании статьи 47 АПК РФ произведена замена ответчика с АО «ОМС» на ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России с исключением последнего из числа третьих лиц, АО «ОМС» на основании статьи 51 АПК РФ привлечено в качестве третьего лица без самостоятельных требований.

Истец в судебном заседании иск поддержал. Требования истца обоснованы проведением в помещении, переданном арендатору по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления № 141/3/6/АИ-71 от 19.08.2020, согласованного арендодателем ремонта, стоимость которого составила 9 000 000 руб., что истец полагает неосновательным обогащением на стороне ответчика. Пояснил, что требования основывает на положениях договора аренды, в том числе пункта 3.2.26, которые предъявляет лицу, являющемуся арендодателем на момент заключения договора, который согласовал проведение ремонтных работ и являющемуся выгодоприобретателем произведенных истцом улучшений имущества.

Ответчик с иском не согласен по доводам отзыва и дополнений к нему. В возражениях сослался на то, что состояние объекта, принятого в пользование истцом, было известно до заключения договора на стадии подачи заявки на участие в аукционе, а также был ознакомлен с проектом договора аренды, в силу условий которого обязанность по капитальному и текущему ремонту возложена на  арендатора без компенсации каких-либо затрат. Указал, что согласие арендодателя на перепланировку в арендуемом помещении, необходимую для осуществления предпринимательской деятельности арендатора, не влечет неосновательного обогащения на стороне арендодателя. Привел доводы о том, что арендодатель не согласовывал конкретный объем работ и их стоимость, часть работ не могут быть признаны работами, без осуществления которых невозможно использовать помещение. Заявил о пропуске срока исковой давности, начало течения которого связывает с окончанием проведения в 2021 году соответствующих работ.

Истец представил возражения по доводам о пропуске срока исковой давности, полагает, что срок исковой давности в данном случае начал течь  в июле 2023 года , когда новый собственник уведомил об увеличении размера арендной платы с приложением отчета оценки, из которого следовало, что при определении арендной платы учтен проведенный арендатором ремонт.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

АО «ОМС» с требованиями не согласно по доводам представленного отзыва, в котором указало на отсутствие у арендодателя по условиям договора обязанности по возмещению  стоимости проведенных арендатором улучшений арендованного имущества.

Ходатайство ОМС» о передаче дела подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы  оставлено судом без удовлетворения, о чем вынесено отдельное определение.

Представитель ИП ФИО7 ФИО2 в предварительном судебном заседании в отношении заявленных требований возражал. Подтвердил факт расторжения договора, а также пояснил, что арендатором демонтированы улучшения арендованного имущества при возврате арендованного помещения.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России (арендодатель) и ООО «Абрис» (арендатор) по итогам открытого конкурса на основании протокола аукциона № 2  заключен договор аренды  федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления № 141/3/6/АИ-71 от 19.08.2020 (далее – договор), по условиям которого в пользование арендатора передавалось нежилое помещение № 0 (9-12;21-24) с кадастровым номером 27:23:0020339:410, площадью 199,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для использования в соответствии с целевым назначением – в качестве нежилого.

Состав и особенности передаваемого в аренду объекта могут содержаться в акте приема-передачи.

В силу пункта 1.3 договора сведения о передаваемом в аренду объекте, изложенные в договоре и акте приема-передачи, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1. договора.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 19.08.2020. В акте обозначено состояние помещения. Полы: керамическая плитка, бетонные. Двери: входные из пластика, внутренние филенчатые. Окна деревянные; наличие всех коммуникаций; электричество - скрытая проводка, центральные сети. Состояние отделки:   стены ГВЛ, обшивка пластиковыми панелями, окраска, плитка (требует замены 100 %, тождественно без отделки). Потолки – армстронг, ГВЛ, побелка (требует замены 100 %, тождественно без отделки). Охрана – видеонаблюдение, парковка – стихийная на придомовой территории.

В акте отражено, что помещения соответствуют требованиям по их эксплуатации. Претензий к состоянию помещений арендатор не имеет.

Согласно пункту 2.1. срок аренды установлен с 19.08.2020 по 18.08.2025.

Размер арендной платы согласован в пункте 5.1 и составляет 52 497 руб. 45 коп. в месяц без НДС.

Пунктом 5.6.1 договора предусмотрено право арендодателя одни раз в три года в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы  на основании отчета об оценке рыночной стоимости величины арендной платы.

В силу положений пункта 3.2.16 договора арендатор обязуется не проводить без письменного согласия арендодателя переустройства, переоборудования и (или) перепланировок объекта, требующих внесения изменений в документы технической инвентаризации.

Соответствующую проектную документацию арендатор обязан оформить за счет собственных средств и согласовать со всеми уполномоченными органами до проведения работ, а после их окончания – оформить технические и правоустанавливающие документы аза счет собственных средств.

В соответствии с пунктами 3.2.18, 3.2.19 арендатор обязан не проводить неотделимые улучшения объекта без предварительного письменного согласия арендодателя, а также проводить капитальный ремонт объекта за счет собственных сил и средств (при необходимости). О проведении капитального ремонта уведомлять арендодателя в срок не позднее 2 месяцев до начала ремонтных работ с представление проектной документации.

В соответствии с пунктом 4.2. договора арендатор в день окончания срока действия договора (в том числе при досрочном расторжении) арендатор обязан освободить объект , возвратить его арендодателю в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, со всеми неотделимыми улучшениями без возмещения из стоимости и подписать акт приема-передачи.

Письмом от 17.08.2020, направленным в адрес ответчика, истец указал, что считает описание передаваемого в аренду помещения, указанное в акте приема-передачи, не соответствует требованиям по эксплуатации в связи с перечисленными в письме недостатками помещения. Сообщил о готовности выполнить ремонт помещений за свой счет, которые будут неотъемлемой частью арендуемого помещения и  просил при подписании договора в акте приема-передачи указать, что помещения не соответствуют требованиям по их эксплуатации. Со ссылкой на пункт 3.2.26 договора просил заключить дополнительное соглашение, освобождающее арендатора от обязательств арендной плате на период ремонта.

Ответчик письмом от 18.08.2020 ответил, что пунктом 16.12. аукционной документации не предусмотрено изменение условий договора, предусмотренных в документации об аукционе, и указал, что ссылка на абзац третий пункта 3.2.26 договора не влечет освобождение от арендной платы, так как относится к случаю невыплаты страхового возмещения.

Письмом от 24.01.2021 арендатор сообщил о необходимости проведения капитального и текущего ремонта помещения, что фактически соответствует приведению помещения до уровня возможной нормальной эксплуатации, не по вине арендатора, в связи с чем со ссылкой на положения статьи 616 ГК РФ просил согласовать проведение ремонтных работ стоимостью 839 598 руб. за счет собственных средств и зачесть затраты в счет арендной платы. В случае отсутствия возможности зачета стоимости ремонтных работ в счет арендной платы просил освободить его от оплаты арендных платежей на период ремонта со ссылкой на пункт 3.2.26 договора.

Письмом от 08.02.2021 арендодатель сообщил арендатору, что зачет ремонтных работ в счет арендной платы либо освобождение от арендных платежей на период проведения ремонта договором не допускаются. Согласование проведения ремонта фасада помещения, относящегося в общедомовому имуществу, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в доме.

Письмом от 18.02.2021 ООО «Абрис» уведомил о планируемых работах по возведению перегородок из ГВЛ для функционального использования помещения, замену оконных витражей со стороны фасада и просил соответствующего согласия.

Письмом от 18.03.2021 ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России согласовало производство работ в случае предоставления заключения о том, что планируемое переустройство не затронет конструктивных особенностей объекта, влияющих на его безопасность.

Как следует из материалов дела,  в 2021 году арендатор провел ремонтные работы в  арендованном помещении, перечень которых приведен в расчете требований, стоимостью 9 000 000 руб.

В соответствии с приказом Департамента военного имущества МО РФ от 11.05.2022 № 1 обязательства арендодателя по договору аренды переданы АО «ОМС».

На основании договора купли-продажи  от 13.03.2023 № 1/2023 право собственности на арендуемое помещение перешло к ИП ФИО1, о чем арендатору направлено уведомление № ИСХ28/03/08 от 28.03.2023.

Дополнительным соглашением № 1 от 17.07.2023 произведена замена арендодателя по договору аренды на ФИО2 в связи с переходом к ней права собственности на объект аренды.

По пояснениям истца, в июле 2023 года ФИО2 уведомила арендатора об увеличении размера арендной платы, в обоснование нового размера арендной платы положен отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы от 05.07.2023 с учетом текущего состояния помещения.

Ссылаясь на то, что увеличение рыночной стоимости арендной платы произошла вследствие произведенного арендатором ремонта, стоимость которого арендатору не возмещена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив доказательства по делу, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГУК РФ).

Арендодатель в силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Материалам дела подтверждается, что состояние передаваемого в аренду помещения описано в акте приема-передачи, в котором арендатор указал на отсутствие у него претензий.

При этом из письма арендатора от 10.08.2022 следует, что арендатор до подписания договора видел фактическое состояние помещений и предлагал арендодателю рассмотреть возможность освобождения арендатора от оплаты арендной платы на период ремонтных работ.

Ссылка истца на то, что часть дефектов вскрылась только после демонтажа отделки, что также повлекло необходимость проведения дополнительных ремонтных работ, судом отклонена, поскольку из материалов дела не следует, что арендатор при выявлении скрытых недостатков воспользовался правом, установленным в пункте 1 статьи 612 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта в случае необходимости возложена на арендатора за счет собственных средств (пункт 3.2.18).

Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Договором в пункте 4.2  установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Таким образом, судом установлено, что ремонтные работы произведены истцом как арендатором помещений в период действия договора аренды и, соответственно, правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенные положения договора, улучшенное состояние арендованных помещений ввиду произведенных арендатором ремонтных работ, на что указал истец в дополнениях к иску, не может быть расценено неосновательным обогащением арендодателя.

В этой связи требования по иску признаны судом необоснованными.

Ответчиком также заявлено о пропуске срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец возникновение неосновательного обогащения связывает с проведением им ремонтных работ в арендованном помещении, стоимость которых ему не возмещена, и последующим увеличением размера арендной платы на основании отчета оценщика с определением рыночной ставки с учетом улучшенного состояния помещения.

Ремонтные работы, по пояснениям истца, окончены им в сентябре 2021 года, при этом арендодатель ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России еще на момент начала производства работ в ответ на обращения истца указывал на то, что данные затраты не подлежат возмещению арендатору. Соответственно, о нарушении своих прав этим лицом истец должен был узнать не позднее окончания ремонтных работ, учитывая отказ со стороны арендодателя в их возмещении.

Доводы истца о том, что он узнал о нарушении права в момент получения уведомления об увеличении размера арендной платы, признаны судом несостоятельными, поскольку такое уведомление направлено не ответчиком по иску.

Кроме того, право на возмещение стоимости ремонтных работ в арендуемом помещении не может быть поставлено в зависимость от наличия или отсутствия повышения  размера арендной платы.

Учитывая, что истец обратился с иском  в арбитражный суд 26.05.2025 (согласно входящему штампу суда), а также привлечение ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России в качестве ответчика по ходатайству от 03.09.2025, срок исковой давности признан судом пропущенным.

С учетом изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина согласно статье 110 АПК РФ относится на истца и подлежит оплате в доход федерального бюджета, так как истцу при подаче иска предоставлена отсрочка её уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Абрис» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 227 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через  Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                                              А. А. Панина