Решение от 5 августа 2019 г. по делу № А75-12866/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-12866/2019
05 августа 2019 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 05 августа 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению коммерческого банка «Стройлесбанк» (ООО) (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре об оспаривании уведомления от 03.06.2019 № КУВД-001/2019-2188968/3 об отказе в государственной регистрации прав,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуальный предприниматель ФИО2,

при участии представителей:

от заявителя – не явились,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 09.01.2018 № 4,

от третьего лица – не явились,

установил:

коммерческий банк «Стройлесбанк» (ООО) (далее – заявитель, Банк) обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – заинтересованное лицо, Управление) об оспаривании уведомления от 03.06.2019 № КУВД-001/2019-2188968/3 об отказе в государственной регистрации прав.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Лица, участвующие в деле, о времени и места судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Судебное заседание проводится в отсутствие заявителя и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

От заявителя поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Заинтересованное лицо с заявленными требованиями не согласно по мотивам, изложенным в отзыве на заявление, полагает, что представленные Банком документы не позволяли однозначно идентифицировать объект регистрации, что послужило основанием для отказа в совершении регистрационных действий (л. д. 62).

Учитывая, что от сторон не поступили возражения относительно перехода к рассмотрению дела в судебном заседании непосредственно после окончания предварительного судебного заседания, арбитражный суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», завершил подготовку по делу и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

Заслушав представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 25.02.2019 между Банком (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды), в отношении части помещения площадью 170 кв.м. на первом этаже нежилого строения универсама «Север», расположенного по адресу: г. Лангепас, ул. Солнечная, дом 20 (кадастровый номер объекта 86:16:0000000:1297, принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН № 86-86/012- 86/012/004/2016-229/6 от 14.07.2016). Договор заключен на срок до 29.02.2024.

В договоре аренды указано, что арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект недвижимого имущества: - 170 кв.м. площади, состоящей из торговой 149 кв.м. и складской 21 кв.м. на первом этаже нежилого строения универсама «Север», расположенного по адресу: г. Лангепас, ул. Солнечная, дом 20 (кадастровый номер объекта 86:16:0000000:1297). Обременяемый арендой объект недвижимости состоит на кадастровом учете, право собственности было зарегистрировано ранее за заявителем в установленном законом порядке.

Стороны определили цель аренды (пункт 1.2).

Кроме того, стороны в Приложении № 1 к договору аренды согласовали ее графическое описание в плане расположения помещений на 1 этаже здания (л. д. 78-81).

26.02.2019 года заявителем в Лангепасский отдел Управления было подано заявление о государственной регистрации договора аренды, с приложением к нему самого договора аренды и необходимых для регистрации документов, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию прав № PVD-0023/2019-7156-1.

01.03.2019 Управлением регистрация договора аренды была приостановлена (л. д. 23), а 03.06.2019 Управление отказало в государственной регистрации договора аренды (уведомление об отказе № КУВД-001/2019-2188968/3 от 03.06.2019).

После приостановления государственной регистрации Банком дополнительно 04.04.2019 представлено графическое приложение к договору, на котором отображено арендуемое ФИО2 помещение, с указанием его местоположения и площади (л. д. 98-102).

В отказе в регистрации (как и в уведомлении о приостановлении) Управление ссылается на пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 3 с. 14, пункт 5 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218) и указывает, что не представляется возможным определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору по договору аренды, так как в едином государственном реестре недвижимости и в деле правоустанавливающих документов на все здание, отсутствуют сведения о передаваемой в аренду части помещения площадью 170 кв.м., которая была бы описана реально существующими объективными границами конструктивных элементов помещения. В связи с чем, заявителю для устранения причин приостановки и отказа в регистрации, предлагалось обратиться к кадастровому инженеру для формирования технического плана на арендуемую часть помещения (л. д. 20-21).

Полагая отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Банк обратился в суд с настоящим заявлением, поданным в порядке Главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 ПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены в статье 44 Закона № 218-ФЗ, в пункте 5 которой предусмотрено, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Из представленных документов следует, что сторонами в договоре и прилагаемой к нему схеме установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры, в том числе графическое изображение границ арендуемой части нежилого здания.

Таким образом, объект аренды был однозначно определен сторонами. Споров по поводу имущества, являющегося объектом договора аренды, его границах, площади, иных параметрах, между его сторонами не имеется. Следовательно, у сторон договора его идентификация в договоре аренды никаких сомнений не вызывает. Перечисленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Оснований для требования от заявителя составления кадастрового плана или технического плана на объект аренды, являющийся частью помещения, у регистратора не имелось.

Данная позиция согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, согласно которой, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учёт помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом, учёт переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В данном случае заявитель обратился в регистрационный орган для регистрации договора аренды части здания, право собственности, на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за арендодателем, государственный кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления и представления дополнительных документов, вместе с тем, как указано выше, кадастровый учет части объекта является правом, а не обязанностью собственника.

Возражая относительно доводов заявителя, представитель Управления не привел доводов, которые свидетельствовали бы о невозможности регистрации обременения, связанного с арендой, не указал, какие именно параметры объекта аренды, являющегося частью помещения, вносятся в Реестр прав и должны быть обязательно определены сторонами договора.

При таких обстоятельствах, заинтересованное лицо не доказало законность принятого им решения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В то же время, в качестве способа восстановления нарушенного права Банка суд, пользуясь полномочиями, предоставленными суду частью 4 статьи 201 АПК РФ, указывает на необходимость повторного рассмотрения Управлением вопроса о государственной регистрации прав на спорный объект с учетом выводов настоящего решения суда.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с заинтересованного лица в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п.21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

Руководствуясь статьями 16, 67, 68, 71, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 25.02.2019, изложенный в уведомлении от 03.06.2019 № КУВД-001/2019-2188968/3 об отказе в государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре устранить нарушение законных прав и интересов заявителя путем повторного рассмотрения заявления и представленных на государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества от 25.02.2019 коммерческим банком «Стройлесбанк» (ООО) документов с учетом выводов настоящего решения.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в пользу коммерческого банка «Стройлесбанк» (ООО) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья О.Г. Чешкова