Решение от 10 октября 2017 г. по делу № А03-4718/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Барнаул

11 октября 2017 года Дело- А03-4718/2016

Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 11 октября 2017 г.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Бийск, к обществу с ограниченной ответственности «ТЭРРА» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, о взыскании задолженности

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием аудиозаписи, при участии в заседании представителей сторон:

от истца- ФИО2, доверенность от 17.07.2017 г.,

от ответчика- ФИО3, доверенность от 27.06.2016 г., ФИО4 директор согласно выписке,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" (далее - учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТЭРРА" (далее - ООО "ТЭРРА", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 86 475 руб. 60 коп. за период с 01.01.2015 по 12.06.2015, пени за просрочку арендных платежей в размере 1 371 руб. 08 коп. за период с 11.11.2014 по 12.06.2015, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 039 руб. 79 коп. за период с 13.06.2015 по 20.03.2016, всего 93 886 руб. 47 коп.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 10.10.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.04.2017 по делу № Ф04-853/2017 по делу N А03-4718/2016г., указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение, поскольку суду следует выяснить вопрос о том, имелась ли у общества возможность использования участка для строительства объекта торговли, в том числе после уточнения его границ с учетом действующих строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил, проверить расчет учреждения.

При новом рассмотрении судом неоднократно с учетом указаний суда кассационной инстанции предлагалось сторонам представить письменные доказательства возможности использования земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845 для строительства объекта торговли, в том числе после уточнения его границ с учетом действующих строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил.

В судебном заседании 27.09.2017 г. истец уточнил требования, просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 86 475 руб. 60 коп. за период с 01.01.2015 по 12.06.2015, пени за просрочку арендных платежей в размере 1 371 руб. 08 коп. за период с 11.11.2014 по 12.06.2015, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 17 909 руб. 39 коп. за период с 13.06.2015 по 10.09.2017, всего 105 756 руб. 07 коп.

Уточнение судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец письменным ходатайством от 04.10.2017 г. от проведения экспертизы по делу отказался, просил рассмотреть дело по имеющимся материалам дела, пояснив, что нет доказательств возможности использования спорного земельного участка для строительства объекта торговли, в том числе после уточнения его границ с учетом действующих строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил.

Руководствуясь установленным ст. 9 АПК РФ принципом состязательности сторон, суд рассмотрел спор по имеющимся материалам дела.

Дополнительными пояснениями от 21.07.2017 г. (л.д.34 т.2) истец указал, что схема расположения границ земельного участка, площадью 1 309 кв.м. не согласована в связи с тем, что границы запрашиваемого земельного участка пересекаются с земельными участками с кадастровыми номерами: 22:65:000000:281, 22:65:013710:845, а также расположения испрашиваемого земельного участка в охранной зоной ВЛ-6. Актом от 24.11.2014 г. согласовано местоположение границ земельного участка площадью 1 185 кв.м., 26.11.2014 г. согласована схема расположения дополнительного земельного участка для благоустройства прилегающей территории к основному участку по адресу: г. Бийск, в 15 м западнее дома № 16 по ул. Гайдара, ориентировочной площадью 544 кв.м.

По мнению истца, исправление кадастровой ошибки, о которой обществу стало известно в августе 2014 года, не препятствовало использованию арендатором земельного участка.

Выслушав пояснения представителей, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, на основании постановления администрации г. Бийска № 802 от 17.03.2014 и протокола о результатах аукциона от 05.05.2014 между учреждением (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земли № 22, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок на срок 3 года с 05.05.2014 по 05.05.2017, кадастровый номер 22:65:013710:845, площадью 1 185 кв. м, расположенный по адресу: г. Бийск, в 15 м западнее дома № 16 по ул. Гайдара.

Согласно п. 1.2 договора аренды участок предоставлен в соответствии с утвержденным генпланом города для целей строительства в соответствии с разрешенными видами использования земельного участка для строительства магазина - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В силу п. 1.4 договор аренды одновременно имеет силу акта приема-передачи и участок считается переданным арендатору с 05.05.2014.

Согласно пункту 2.3 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно до 10-го числа (включительно) следующую за отчетным месяцем, в течение всего срока аренды арендную плату, сложившуюся по результатам аукциона (протокол от 05.05.2014).

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты.

12.08.2014 между ФИО4 (арендатор) и ООО "ТЭРРА" (перенаниматель, ответчик) заключен договор перенайма (далее - договор перенайма), по условиям которого арендатор передает, а перенаниматель принимает права и обязанности и становится стороной по договору аренды земли № 22 от 14.05.2014, принимает право аренды земельного участка кадастровый номер 22:65:013710:845, площадью 1185 кв. м, расположенный по адресу: г. Бийск, в 15 м западнее дома N 16 по ул. Гайдара, для строительства магазина.

В соответствии с пунктом 1.3 договора перенайма перенаниматель обязуется осуществлять вместо арендатора все права и нести все обязанности по договору аренды, в том числе по оплате арендных платежей, в соответствии с разделом 2 договора аренды. Арендные платежи подлежат уплате с даты регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, находящийся на данном земельном участке.

Указанный договор аренды и договор перенайма зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2016.

28.09.2015 истец и ответчик заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 284, согласно которому по взаимному согласию стороны расторгли с 13.06.2015 договор аренды земли от 14.05.2014 № 22.

У ответчика, как следует из искового заявления, за период с 01.01.2015 по 12.06.2015 образовалась задолженность по арендной плате в размере 86 475 руб. 60 коп.

За допущенную просрочку уплаты арендных платежей истец в соответствии с условиями договора начислил ответчику пеню в размере 1 371 руб. 08 коп. за период с 11.11.2014 по 12.06.2015, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 17 909 руб. 39 коп. за период с 13.06.2015 по 10.09.2017.

Истец направил в адрес ответчика претензию с просьбой погасить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке, оставленную ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременной уплате арендных платежей за пользование земельным участком, что привело к образованию задолженности и начислению пени, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, согласно пояснительной записке к акту согласования земельного участка по адресу: г. Бийск, в 15 м западнее дома N 16 по ул. Гайдара, кадастровые работы (межевание) по земельному участку по адресу: г. Бийск, в 15 м западнее дома N 16 по ул. Гайдара, были выполнены ООО "Межа" в августе 2013 года по муниципальному контракту N 43.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 22:65:013710:845. Работы были выполнены картометрическим способом, на основании Схемы предварительного согласования, согласно которой образуемый участок находился на расстоянии 15 м от жилого дома N 16 и граничил с земельным участком под данным домом, то есть был сформирован по границе смежного земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:29.

По заявке ООО "ТЭРРА" в августе 2014 года выполнена корректура топографической съемки масштаба 1:500. В результате выполнения съемки было установлено, что граница земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:29 и, соответственно, вновь сформированного участка с кадастровым номером: 22:65:013710:845 проходит по стене жилого дома по ул. Гайдара, 16, а не на расстоянии 15 м от нее, как это предполагалось по картматериалу.

Исходя из комплексного анализа положений части 3 статьи 25, части 4 статьи 27, частей 7, 9 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в предыдущей редакции) уточнение местоположения границы земельного участка возможно, в том числе и в случаях: если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения; исправления ошибок в местоположении границ земельного участка (в том числе по решению суда).

В данном случае Межевой план от 23.08.2013 был подготовлен картометрическим способом и СКП характерных точек границ участка была указана 0,25 м и 0,3 м, тогда как нормативная точность для земель населенных пунктов составляет 0,1. Кроме того, в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН - схеме предварительного согласования, была допущена ошибка. В связи с этим подготовлен Межевой план с целью уточнения границ участка 22:65:013710:845 в связи с уточнением границ и исправлением ошибки, с учетом фактического местоположения жилого многоквартирного дома и инженерных сетей.

Как следует из межевого плана, изготовленного в результате исправления кадастровой ошибки, и приложения к акту согласования границ земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845, граница данного земельного участка стала проходить не по стене жилого дома по ул. Гайдара, 16, а на расстоянии приблизительно 9 м от нее, но в охранной зоне сетей.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что у ООО "ТЭРРА" до заключения договора аренды отсутствовала возможность установить, что граница земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845 проходит по стене жилого дома по ул. Гайдара, 16, а не на расстоянии 15 м от нее, как это указано в договоре аренды и договоре перенайма, а об ошибке в Межевом плане от 23.08.2013, схеме предварительного согласования ответчику стало известно только в период действия спорного договора при оформлении документов в отношении земельного участка западнее ул. Гайдара, 16 для благоустройства прилегающей к основному участку территории.

Как следует из материалов дела, кадастрового и межевого плана, письма муниципального бюджетного учреждения "Управление "Единое окно" Администрации города Бийска от 13.11.2014 N 2230, которым ответчику отказано в оформлении документов в отношении земельного участка западнее ул. Гайдара, 16 для благоустройства прилегающей к основному участку территории, указано на то, что при согласовании схемы расположения границ земельного участка в муниципальном казенном учреждении "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" был получен отказ в согласовании на том основании, что границы запрашиваемого земельного участка пересекаются с земельными участками с кадастровыми номерами 22:65:013710:845, 22:65:000000:281. При согласовании схемы расположения границ в открытом акционерном обществе "Сетевая компания Алтайкрайэнерго" филиал "Бийские МЭС" получен отказ, причиной которому послужило расположение вышеуказанного земельного участка в охранной зоне ВЛ-6 кВ.

Согласно четвертому абзацу пункта 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации. Надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.

В силу пункта 8 Правил N 160 в охранных зонах запрещается осуществление любых действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.

В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (пункт 10 Правил N 160).

В пункте 5 Правил N 160 определено, что охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон согласно Приложению, в том числе вдоль подземных кабельных линий электропередачи.

Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.

Суд соглашается с доводами истца о том, что отказ МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" в оформлении земельного участка и согласовании схемы расположения границ связан с невозможностью использования для целей строительства именно испрашиваемого обществом для благоустройства земельного участка, являющегося дополнительным, а не в отношении первоначально предоставленного в аренду земельного участка, имеющего кадастровый номер 22:65:013710:845.

Между тем, имеющиеся в деле кадастровые выписки (л.д.60-65, т.1), данные межевого плана (л.д.71 -2т.) свидетельствуют о наличии ограничений прав на земельный участок в связи с охранной зоной тепловых сетей площадью 11 кв.м., а исходя из содержания пункта 2 схемы границ земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845 по данным топосъемки 2014 года (с учетом исправления кадастровой ошибки) (т. 1, л.д. 36) в части расположения границ данного земельного участка после исправления кадастровой ошибки в местоположении земельного участка (красная сплошная линия), применительно к расположению границ охранных зон сетей (красная пунктирная линия) суд приходит к выводу о пересечении границ арендуемого ответчиком земельного участка с охранными зонами сетей.

Согласно кадастровой выписке от 14.07.2017 г. № 22/ИСХ/17-606299 на спорном земельном участке зарегистрирована охранная зона тепловых сетей, что в силу пунктов 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 6, 7 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 N 19 препятствует проведению строительства объекта торговли, доказательства соблюдения градостроительных и строительных норм и правил с получением соответствующего разрешения истцом не представлено.

Судом отклоняются доводы истца о том, что арендуемый ответчиком земельный участок уже оформлен, его границы согласованы уполномоченным органом при уточнении его границ, выполненных при проведении процедуры исправления кадастровой ошибки, т.к. земельный участок с указанными в акте согласования местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 22:65:013710:845 площадью 1183 кв.м. (л.д.75 т.1, л.д.46 т.2) в установленном законом порядке не внесен в государственный кадастр, договор по этому акту с ответчиком не заключен.

Доводы истца о том, что отказ МБУ "Управление "Единое окно" Администрации города Бийска в оформлении земельного участка касается смежного, а не арендованного ответчиком земельного участка, отклоняются судом как противоречащие материалам дела.

Сравнив и сопоставив описание поворотных точек границ спорного земельного участка, включенных в государственный кадастр недвижимости и в акте согласования суд приходит к выводу о том, что вновь образованный земельный участок не был внесен в государственный кадастр недвижимости, а для заключения договора аренды земельного участка во вновь образованных границах истцу необходимо было предоставление дополнительного земельного участка, испрашиваемого обществом в целях благоустройства, для использования по целевому назначению арендованного ООО "ТЭРРА" участка. Между тем в его предоставлении ответчику было отказано в связи с невозможностью оформления земельного участка в связи с пересечением его границ со смежными земельными участками и с охранными зонами ВЛ-6 кВ.

Как следует из материалов дела, соглашения об изменениях в договор аренды № 22 от 14.05.2014 г. по вновь установленным границам земельного участка сторонами не заключались, т.е. договор остался в прежней редакции.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в нарушение положений статьи 65 АПК РФ истец не доказал, что строительство объекта торговли земельном участке с кадастровым номером 22:65:013710:845, площадью 1 185 кв. м, расположенный по адресу: г. Бийск, в 15 м западнее дома № 16 по ул. Гайдара, предоставленного истцу по результатам аукциона на основании договора аренды земли № 22,от 05.05.2014 не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Доказательств обратного суду не представлено, между тем выводы суда не могут основываться на предположениях.

Суд соглашается с доводами истца о том, что ответчику было известно о наличии ошибки в межевом плане уже в августе 2014 года, между тем как следует из последующих обращений в уполномоченные органы, ответчик предпринимал меры для исправления кадастровой ошибки, ему было отказано в согласовании дополнительного земельного участка, необходимого для использования для целей строительства спорного земельного участка. Представленные в материалы дела переписка (л.д.29-50 т.2 дела) свидетельствуют о наличии препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 22:65:013710:845 ООО "ТЭРРА", что и повлекло расторжение спорного договора.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь статьями 8, 309, 310, 328, 606, 611, 614, 622 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд приходит к выводу о том, что истец передал ответчику земельный участок, который не мог использоваться последним в соответствии с его целевым назначением, определенным в договоре аренды, следовательно, обязанность по встречному предоставлению арендодателем земельного участка должным образом не исполнена, ответчик был лишен права пользоваться земельным участком для строительства объекта торговли. Доказательств обратного суду не представлено, между тем выводы суда не основаны на предположениях, от проведения судебной экспертизы по делу истец отказался.

При указанных обстоятельствах суд признает доказанным факт ненадлежащего исполнения Управлением обязательств по передаче объекта аренды в состоянии, соответствующем для использования в целях, предусмотренных настоящим договором, отсутствие права Управления распоряжаться объектом аренды, а также невозможность использования обществом объекта аренды по целевому назначению.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что в период невозможности использования по целевому назначению участка у общества имелось право не оплачивать арендную плату, а у администрации не было оснований ее начислять, в связи с чем отказывает в удовлетворении требований Управления о взыскании арендной платы.

Данные выводы суда соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.05.2016 № 304-ЭС16-3318.

При таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

При принятии искового заявления к производству истцом госпошлина не оплачивалась, так как он в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения или в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Зверева