Решение от 4 августа 2017 г. по делу № А43-17309/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-17309/2016

г. Нижний Новгород 04 августа 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 04 августа 2017 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Кабакиной Елены Евгеньевны (шифр 12-383),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва

секретарем судебного заседания ФИО2, помощником судьи Соловьевой О.Ю.,

при участии представителей

от истца: ФИО3 по доверенности от 20.03.2017

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 30.12.2016, от 26.12.2016, после перерыва не явились,

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Нью-Флауэрс», г.Н.Новгород, (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к ответчикам:

1) Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации

города Нижнего Новгорода,

2) Администрации города Нижнего Новгорода,

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Нью-Флауэрс», г.Н.Новгород, обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ответчикам: Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода; Администрации города Нижнего Новгорода об определении условий пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка №0044-МА, заключаемого между Администрацией г. Нижнего Новгорода (продавец) и ООО "Нью-Флауэрс" (покупатель) в следующей редакции:

«Цена земельного участка установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка: КС*2.5%. Где: КС - кадастровая стоимость участка (руб.);

КС (руб.)

Стоимость (руб.)

9 403 000, 00

2.5%

235 075, 00

Стоимость земельного участка составляет 235 075, 00 (Двести тридцать пять тысяч семьдесят пять) рублей».

Требования заявлены на основании статей 421 (пункт 1), 445 (пункт 1), 446 Гражданского кодекса РФ.

Ответчик Администрация города Нижнего Новгорода в отзыве на исковое заявление просит отказать в удовлетворении требований истца, указывает, что Комитет при определении цены продажи земельного участка руководствовался обращением ООО "Нью-Флауэрс" от 01.07.2015, так как на обращение общества от 29.05.2014 уже давался ответ от 17.07.2014, которым обществу сообщено о невозможности продажи земельного участка до устранения выявленных замечаний.

Определением суда от 13.10.2016 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-16767/2016.

Определением суда от 07.03.2017 производство по делу возобновлено.

Истец представил письменную позицию по делу.

Ответчик Администрация города Нижнего Новгорода после возобновления производства по делу представила отзыв, в котором указала, что при заключении договора купли-продажи земельного участка администрация не может руководствоваться пп.5.2 п. 5 постановления администрации г.Н.Новгорода № 474 от 02.03.2016, так как дата обращения общества четко регламентируется решением Арбитражного суда Нижегородской области. В соответствии с данным условием расчет стоимости за земельный участок должен производиться согласно пункту 1 Решения городской Думы города Нижнего Новгорода от 12.07.2012 № 112 в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Тем самым, ответчик считает, что данное решение восстанавливает нарушенные права общества полностью, в связи с чем просит оставить исковое заявление без рассмотрения и прекратить производство по делу в соответствии с пунктом 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялись перерывы с 15.06.2017 по 19.06.2017 и с 19.06.2017 по 26.06.2017 года, сведения о которых были опубликованы в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Нижегородской области и в разделе "Картотека арбитражных дел".

После перерыва 26.06.2017 истец в судебном заседании уточнил исковые требования, просит определить условия пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка №0044-МА, заключаемого между Администрацией г. Нижнего Новгорода (продавец) и ООО "Нью-Флауэрс" (покупатель) в следующей редакции:

«Цена земельного участка установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка: КС*2.5%. Где: КС - кадастровая стоимость участка (руб.);

КС (руб.)

Стоимость (руб.)

27193804, 5

2.5%

679 845, 11

Стоимость земельного участка составляет 679 845, 11 (Шестьсот семьдесят девять тысяч восемьсот срок пять) рублей».

Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ответчики после перерыва в судебное заседание 16.06.2017 и 26.06.2017 явку представителей не обеспечили.

Рассмотрев ходатайство ответчика об оставлении искового заявления истца без рассмотрения и прекращении производства по делу в соответствии с пунктом 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд считает их подлежащими отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Предмет и основания заявленных требований по делу №А43-16767/2016 не тождественны предмету и основаниям требований, рассматриваемых по настоящему делу, поэтому наличие вступившего в законную силу решения Арбитражного суда по названному делу не является основанием для прекращения производства по настоящему делу в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Наличие оснований для оставления иска без рассмотрения ответчик также не обосновал.

Как следует из материалов дела, ООО «Нью-Флауэрс» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0040211:221, общей площадью 315,8 кв.м., расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Автозаводский район, проспект Ленина, д.100, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации 52-52-01/135/2014-344 от 04.03.2014.

Данный объект находится на земельном участке площадью 2325 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0040275:998.

29.05.2014 ООО «Нью-Флауэрс» обратилось в Комитет с заявлением от 29.05.2014 № 29/05 о выкупе указанного земельного участка с приложением всех требуемых для заключения договора документов.

В письмах от 10.06.2014 № 20-07/2-8531/14ис и от 17.07.2014 № 20-07/2-10253/14ис Комитет уведомил Общество о направлении запроса в Департамент градостроительного развития и архитектуры администрации о возможности осуществления сделки купли - продажи земельного участка, о целесообразности формирования земельного участка меньшей площади и о возможности выкупа участка после его раздела и устранения несоответствия фактического использования земельного участка установленному разрешенному виду использования.

В целях ускорения процесса по продаже земельного участка в собственность Общество совершило действия, связанные с изменением наименования принадлежащего ему нежилого здания, о чем в письмах от 05.08.2014 № 05/08/14-01, от 14.08.2014 № 14/08/2014-1 и от 18.09.2014 № 18/09/2014-3 сообщило Комитету и просило не уменьшать площадь заявленного к выкупу земельного участка.

11.12.2014года Постановлением Администрации города Нижнего Новгорода №5197 был изменен вид разрешенного использования земельного участка по проспекту Ленина, 100, в Автозаводском районе города Нижнего Новгорода, площадью 2325 кв.м. (категория – земли населенных пунктов, кадастровый номер 52:18:0040275:998) на «под нежилое здание со встроенным универсальным магазином (литера Б) с прилегающей территорией».

Письмом от 19.02.2015 года №19/02-1 истец просил Комитет возобновить работу по выкупу истцом в собственность земельного участка согласно обращению от 29.05.2014 года.

В ответ на вышеуказанное обращение Комитет направил в адрес истца письмо №20-07/2-2920/15ис от 03.03.2015 года с сообщением о том, что Комитетом будет направлен запрос в Департамент градостроительного развития архитектуры о возможности осуществления сделки по купле-продаже земельного участка.

В обращении от 01.07.2015 № 01.07-1 Общество вновь просило Комитет о предоставлении земельного участка в собственность по обращению от 29.05.2014.

01.09.2015 Администрация издала постановление № 1705 о заключении с ООО «Нью-Флауэрс» договора купли-продажи земельного участка и направило его заявителю 28.03.2016 совместно с проектом договора.

Пунктом 2.1. Договора в соответствии с постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 02.03.2016 года №474 «Об установлении порядка определения цены земли» установлена стоимость продаваемого участка в размере 8 158 141,35 (Восемь миллионов сто пятьдесят восемь тысяч сто сорок один) рубль 35 копеек, что составляет 30% от кадастровой стоимости участка (27 193 804,50руб.).

Как указывает истец, Постановление от 02.03.2016 года №474 ему направлено не было.

19.04.2016 года ООО «Нью-Флауэрс» направило в адрес Комитета и Администрации города Нижнего Новгорода требование о согласовании разногласий по договору купли-продажи.

Согласно протоколу разногласий от 19.04.2016 года истец предлагал установить цену земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

18 мая 2016 года Комитет направил в адрес истца ответ №20-07/2-6554/1 бис об отклонении протокола разногласий к проекту договора купли- продажи земельного участка.

В обоснование отказа в согласовании разногласий Комитет указал следующие причины:

- Постановление администрации от 01.09.2015 года №1705 было издано на основании обращения ООО «Ныо-Флауэрс» от 01.07.2015 года №01.07-1. На указанную дату порядок определения цены был установлен Постановлением Администрации города Нижнего Новгорода от 02.03.2016 года №474;

- в соответствии с пп 5.2. п.5 Постановления Администрации города Нижнего Новгорода №474 от 02.03.2016 года цена земельного участка до 01.01.2018 года собственникам зданий в случаях, предусмотренных ст.39.20 Земельного кодекса РФ установлена в размере 30% от его кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой, стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863.

Считая, приведенные Комитетом основания для отказа в согласовании разногласий несостоятельными и не соответствующими законодательству РФ, истец обратился в суд с настоящим иском (с учетом уточнений).

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд удовлетворяет заявленное требование в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подпункте 2 пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Размер выкупной цены земельного участка определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка либо в месячный срок после его принятия, так как согласно пунктам 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а уполномоченный орган должен в месячный срок со дня поступления заявления совершить действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.

Ответчик, отклоняя подготовленный истцом протокол разногласий к проекту договора купли - продажи земельного участка, ссылается на постановление Администрации от 01.09.2015 №1705, которое было издано на основании обращения Общества от 01.07.2015 №01.07-1. На указанную дату порядок определения цены был установлен постановлением Администрации от 02.03.2016 №474.

Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 30.09.2016 года, доводы Администрации о том, что выкуп осуществляется на основании последней заявки Общества от 01.07.2015 и что выкуп земельного участка не может быть произведен на основании заявки Общества от 29.05.2014, судом отклонены.

Указанным решением суда постановление от 01.09.2015 №1705 "О заключении с ООО "Нью-Флауэрс" договора купли-продажи земельного участка по проспекту Ленина, 100 в Автозаводском районе города Нижнего Новгорода", вынесенное администрацией города Нижнего Новгорода, в части ссылки в его преамбуле на обращение ООО "Нью-Флауэрс" от 01.07.2015 №01.07-1 признано недействительным.

Суд обязал администрацию города Нижнего Новгорода устранить нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Нью-Флауэрс" и внести изменения в преамбулу постановления от 01.09.2015 №1705, указав в ней в качестве даты и номера обращения собственника нежилого помещения - общества с ограниченной ответственностью "Нью-Флауэрс" - 29 мая 2014 года №29/05.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Одним из последствий правового действия вступившего в законную силу решения арбитражного суда является его преюдициальность, а потому факты и правоотношения, установленные арбитражным судом и зафиксированные в решении, не могут в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ подвергаться сомнению и вторичному исследованию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Пунктом 11 Постановления Администрации города Нижнего Новгорода №474 «Об установлении порядка определения цены земли» установлено, что оно вступает в силу после официального опубликования и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 04.06.2015 года.

Как следует из вышеизложенного, истец обратился с заявлением о выкупе земельного участка в собственность 29.05.2014 года. Следовательно, отношения сторон в рамках установления стоимости отчуждаемого земельного участка не могут регулироваться Постановлением №474.

Таким образом, в данном случае подлежит применению расчет стоимости за земельный участок, предусмотренный пунктом 1 Решения городской Думы города Нижнего Новгорода от 12.07.2012 года №112 (действующего на дату обращения с заявлением о выкупе земельного участка), согласно которому, цена при продаже земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ город Нижний Новгород, установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая дату обращения истца с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность (29.05.2014), а также принадлежность истцу на праве собственности здания, расположенного на выкупаемом земельном участке, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен по цене 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно уточнению к исковому заявлению истцом указана кадастровая стоимость земельного участка в размере 27193804, 5 руб., которая имела место быть по состоянию на 29.05.2014, применялась ответчиком при определении цены выкупа и отражена в проекте договора купли-продажи, направленном ответчиком в адрес истца.

Таким образом, на момент рассмотрения спора с учетом уточнения истцом исковых требований, между сторонами устранены разногласия по размеру кадастровой стоимости земельного участка.

На основании вышеизложенного суд считает необходимым урегулировать возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка разногласия, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена земельного участка установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка: КС*2.5%, где: КС - кадастровая стоимость участка (руб.);

КС (руб.)

Стоимость (руб.)

27193804, 5

2.5%

679 845, 11

Стоимость земельного участка составляет 679 845 руб. 11 коп. (Шестьсот семьдесят девять тысяч восемьсот сорок пять рублей 11 копеек)".

При этом требования ООО «Нью-Флауэрс» подлежат удовлетворению по отношению к ответчику Администрации города Нижнего Новгорода, которая является уполномоченным органом от имени муниципального образования и указана в качестве продавца в договоре купли-продажи земельного участка № 044-МС.

Требования , предъявленные к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, подлежат отклонению за необоснованностью.

Расходы по делу в виде государственной пошлины в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика - Администрации города Нижнего Новгорода и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Нью-Флауэрс», г.Н.Новгород, (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Администрации города Нижнего Новгорода удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли- продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью «Нью-Флауэрс», между Администрацией города Нижнего Новгорода (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Нью- Флауэрс», г.Н.Новгород, (Покупатель).

Пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Цена земельного участка установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка: КС*2.5%, где: КС - кадастровая стоимость участка (руб.);

КС (руб.)

Стоимость (руб.)

27193804, 5

2.5%

679 845, 11

Стоимость земельного участка составляет 679845 руб. 11 коп. (Шестьсот семьдесят девять тысяч восемьсот сорок пять рублей 11 копеек)".

Взыскать с Администрации города Нижнего Новгорода в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нью-Флауэрс», г.Н.Новгород, (ОГРН <***>, ИНН <***>), 6 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г.Владимир, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г.Н.Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Е. Кабакина