Постановление от 21 июня 2018 г. по делу № А24-6812/2017

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А24-6812/2017
г. Владивосток
21 июня 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июня 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-2544/2018

на решение от 01.03.2018 судьи Е.Ю. Лебедевой

по делу № А24-6812/2017 Арбитражного суда Камчатского края

по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя ФИО2

к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение; Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края

о признании незаконным решения Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края о прекращении договора аренды земельного участка от 09.11.2011 № 117/11 с 09.03.2015, оформленного письмом от 08.12.2014 № 03/7529-01-09;

о признании права на продление договора аренды земельного участка от 09.11.2011 № 117/11 посредством заключения договора аренды земельного участка на новый срок,

при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности от 10.01.2018 сроком действия до 31.12.2018, паспорт;

от ответчиков: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец, предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее по тексту – Управление), Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края (далее по тексту – Министерство) о признании незаконным решения Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края о прекращении договора аренды земельного участка от 09.11.2011 №117/11 с 09.03.2015, оформленного письмом от 08.12.2014 №03/7529-01-09; о признании права на продление договора аренды земельного участка от 09.11.2011 №117/11 посредством заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

Решением 01.03.2018 Арбитражный суд Камчатского края отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что судом первой инстанции не учтено, что в пункте 5.2 договора не предусмотрены обязательства арендатора по осуществлению строительства здания кафе на арендуемом земельном участке в установленный договором срок. Судом первой инстанции не учтено, что в договоре аренды земельного участка от 09.11.2011 не предусмотрен срок, в течение которого истец обязан освоить арендуемый земельный участок, а также что арендодатель не направлял уведомление о необходимости исполнения обязательств по договору, предусмотренное ст.619 ГК РФ. Считает, что у истца сохранилось преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Обращает внимание на то обстоятельство, что указанная Министерством в уведомлении о прекращении договора аренды дата его прекращения (09.03.2015) противоречит ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», так как в период с 01.03.2015 по 09.03.2015 полномочия по распоряжению спорным земельным участком у Министерства отсутствовали.

В судебное заседание апелляционной инстанции ответчики явку представителей не обеспечили, о времени месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что на основании распоряжения Министерства от 08.11.2011 №385-р между Министерством (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор от 09.11.2011 №117/11 аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:010122:531, площадью 1792 кв.м, расположенного по адресу: <...> для строительства здания кафе.

В соответствии с пунктом 2.1 договора настоящий договор заключен до 09.11.2014.

Согласно пункту 4.2.4 договора аренды арендодатель по истечении срока действия названного договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключает договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

С целью начала строительных работ объекта здания кафе истец 08.05.2014 подал заявление исх. №57/б в ОАО «Камчатскэнерго», 20.05.2014 на которое истцом получено рекомендательное письмо №04-11/985 ОАО «Камчатскэнерго» о проведении мероприятий для присоединения объекта к сетям и осуществления проектирования, а также 08.05.2014 истец подал заявку в МУП «Петропавловский водоканал» на получение технических условий, однако, 10.06.2016 МУП «Петропавловский водоканал» на данное заявление ответил отказом, в связи с тем, что в 2015 году начнется строительство новых сетей водопровода и канализации.

20.06.2014 предприниматель ФИО2 обратился в Министерство с заявлением о продлении договора аренды на новый срок, указывая на те обстоятельства, что своевременно и в полном объеме оплачивает арендные платежи по договору, разработал эскиз объекта, обратился за получением технических условий для дальнейшего проектирования и строительства здания кафе на Набережной.

Письмом от 08.07.2014 № 03/3976-01-09 Министерство сообщило истцу о необходимости предоставления сведений об имеющейся документации, необходимой при ведении строительных работ (разрешение на строительство, проект организации строительства), а также обоснования причин не освоения земельного участка. Истцу рекомендовано повторно обратиться в МУП «Петропавловский водоканал».

В ходе обследования земельного участка специалистом Министерства установлено, что строительство здания кафе на земельном участке по ул.Набережной не ведется, строительная техника на его территории не расположена, земельный участок не огорожен, о чем составлен акт осмотра от 27.06.2014.

В пункте 7.3 договора указано, что арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть настоящий договор при следующих нарушениях условий настоящего договора: при использовании участка в целом или его части не в соответствии с установленной целью использования и принадлежностью участка к соответствующей категории земель; если арендатор умышлено ухудшает состояние участка; если более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договора срока арендного платежа арендатор не внес арендную плату.

06.11.2014 предприниматель ФИО2 обратился в Министерство с заявлением о продлении срока договора аренды до 09.11.2017.

Письмом от 08.12.2014 № 03/7529-01-09 Министерство сообщило предпринимателю ФИО2 об отказе в продлении договора аренды земельного участка от 09.11.2011 № 117/11 и его прекращении с 09.03.2015 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) и пункта 7.3 договора по причине ненадлежащего исполнения предпринимателем обязанности по целевому использованию земельного участка и отсутствия на нем предусмотренных договором строений.

Полагая, что решение Министерства о прекращении договора аренды земельного участка от 09.11.2011 №117/11 с 09.03.2015, оформленное письмом от 08.12.2014 №03/7529-01-09, нарушает его права и законные интересы, истец обратился в Арбитражный суд Камчатского края с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы правоотношения, возникшие между сторонами в рамках заключенного договора, как обязательственные, вытекающие из договора аренды, регулируемые положениями главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), а также общими положениями ГК РФ об обязательствах.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Принимая во внимание то, что по истечении срока действия договора аренды арендатор в отсутствие возражений арендодателя продолжал использовать арендуемое имущество, арбитражный суд обоснованно признал спорный договор возобновленным на неопределенный срок согласно положениям пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомлением от 08.12.2014 №03/7529-01-09 арендодатель, пользуясь правом, предоставленным ему пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, отказался от договора аренды земельного участка от 09.11.2011 №117/11, которое было получено истцом 17.12.2014. Факт получения данного уведомления истцом не оспаривается.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») (далее - Постановление от 23.06.2015 № 25).

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при соблюдении арендодателем требования пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, продленного на неопределенный срок.

Указанное уведомление содержит отказ от договора аренды со ссылками на статьи 610, 621 ГК РФ.

На основании вышеизложенного апелляционный суд отклоняет довод заявителя жалобы о том, что арендодатель не направлял уведомление о необходимости исполнения обязательств по договору, предусмотренное ст.619 ГК РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства направления Министерством в адрес истца уведомления об отказе от договора, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что Министерство правомерно реализовало свое законное право одностороннего отказа от договора аренды, считавшего возобновленным на неопределенный срок.

Кроме того, из текста оспариваемого уведомления от 08.12.2014 №03/7529-01-09 следует, что Министерство отказало предпринимателю ФИО2 в продлении договора аренды земельного участка от 09.11.2011 №117/11 и уведомило о прекращении договора с 09.03.2015 на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ и пункта 7.3 договора по причине ненадлежащего исполнения предпринимателем обязанности по целевому использованию земельного участка и отсутствия на нем предусмотренных договором строений.

Таким образом, истец в нарушение условий договора аренды земельного участка от 09.11.2011 №117/11 не осуществил строительство здания кафе, предназначенного для его деятельности в установленный договором срок с момента ее заключения.

Довод истца о том, что указанная Министерством в уведомлении о прекращении договора аренды дата его прекращения (09.03.2015) противоречит ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», так как в период с 01.03.2015 по 09.03.2015 полномочия по распоряжению спорным земельным участком у Министерства отсутствовали.

Как правильно установлено судом первой инстанции, с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Петропавловск-Камчатского городского округа осуществлял орган местного самоуправления в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.12.2015 №839-р Департамент переименован в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Таким образом, в настоящее время распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет Управление.

Вместе с тем, на момент направления уведомления от 08.12.2014 исх.№03/7529-01-09 в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ Министерство являлось органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Петропавловск-Камчатского городского округа.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части признания незаконным решения Министерства о прекращении договора аренды земельного участка от 09.11.2011 №117/11 с 09.03.2015, оформленного письмом от 08.12.2014 исх.№03/7529-01-09.

Кроме того, истцом заявлено требование о признании права на продление договора аренды земельного участка от 09.11.2011 № 117/11 посредством заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обращаясь с заявленными требованиями о признании права на продление договора аренды земельного участка от 09.11.2011 №117/11 посредством заключения договора аренды земельного участка на новый срок к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, истец не доказал факт возникновения у него этого права в порядке, установленном действующим законодательством.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 ГК РФ).

По смыслу разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

К числу таких случаев обязательного проведения торгов относится предоставление сформированного земельного участка, свободного от прав третьих лиц, для целей строительства (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса РФ в ранее действовавшей редакции, пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в ныне действующей редакции, за исключением установленных изъятий из общего правила).

Само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2012 №17540/11).

В соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 названного Кодекса из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ (в ред. с 01.03.2015) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 названного Кодекса, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

Согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Кроме того, в силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018.

Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части признания права на продление договора аренды земельного участка от 09.11.2011 №117/11 посредством заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 01.03.2018 по делу №А24-6812/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев

А.С. Шевченко