Решение от 2 сентября 2019 г. по делу № А40-10771/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-10771/18-61-53
03 сентября 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 03 сентября 2019 года

Арбитражный суд в составе

судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ «АКАДЕМИЧЕСКИЙ НАУЧНО - ИЗДАТЕЛЬСКИЙ, ПРОИЗВОДСТВЕННО - ПОЛИГРАФИЧЕСКИЙ И КНИГОРАСПРОСТРАНИТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР «НАУКА» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 117864, <...>, дата регистрации: 30.08.1994)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРЕЗИДЕНТ СК №6" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес места нахождения: 123007, <...>, дата регистрации: 28.07.2005)

третьи лица: 1. Территориальное управление Росимущества в городе Москве (107139, г. Москва, Орликов пер, д. 3, корп. Б) 2. Министерство науки и высшего образования Российской Федерации.

о расторжении договора аренды нежилого помещения

о выселении

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность от 17.09.2018 г

от ответчика – ФИО3, доверенность от 15.02.2018, ФИО4, доверенность от 29.03.2019, ФИО5, доверенность от 29.03.2019,

от третьего лица Министерства науки и высшего образования Российской Федерации – ФИО6, доверенность от 24.07.2018.

от третьего лица Территориальное управление Росимущества в городе Москве – представитель не явился.

УСТАНОВИЛ:

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ «АКАДЕМИЧЕСКИЙ НАУЧНО - ИЗДАТЕЛЬСКИЙ, ПРОИЗВОДСТВЕННО - ПОЛИГРАФИЧЕСКИЙ И КНИГОРАСПРОСТРАНИТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР «НАУКА» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРЕЗИДЕНТ СК №6" (далее - ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения № 2812-01/16а от 28.12.2016г. прекратившимся и выселении ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРЕЗИДЕНТ СК №6" из нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, этаж 1, ком. №№1-3; этаж 2, ком. №№1-6; этаж 3, ком. №№1-5, 14-16, общей площадью 480,9 кв.м. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Росимущества в городе Москве, Министерство науки и высшего образования Российской Федерации.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица - Территориального управления Росимущества в городе Москве, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Представитель третьего лица Министерства науки и высшего образования Российской Федерации поддержал позицию истца по иску, представил письменные объяснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) с согласия учредителя (ФАНО России) и уполномоченного органа (ТУ Росимущества в городе Москве), выраженного в распоряжении ФАНО от 28.11.2016 года № 007-18.1.3-10/АС-1516 был заключен договор аренды нежилого помещения, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием № 2812-01/16а от 28.12.2016г., по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 13-ФЗ «О защите конкуренции» нежилые помещения с реестровым номером федерального имущества П12880003703, расположенные по адресу: <...> общей площадью 480,9 кв.м для осуществления медицинской деятельности.

Описание и технические характеристики имущества подтверждаются кадастровым паспортом, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 17.01.2018г., подписанным сторонами.

В пункте 2.1 договора стороны установили, что договор заключается сроком на 5 лет.

По условиям п. 4.4.10 договора, арендатор обязуется не производить переустройства и (или) перепланировок имущества, реконструкцию, проведение капитального ремонта, а также неотделимые улучшения имущества без предварительного письменного согласия арендодателя, ФАНО России и ТУ Росимущества в городе Москве.

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что в мае 2017 года арендатором без получения письменного согласия арендодателя и собственника помещений в арендуемом объекте произведена несанкционированная перепланировка без получения разрешительной документации.

Факт незаконной перепланировки объекта истец подтверждает актами осмотра помещений от 10.05.2017 и от 05.07.2017 с участием представителя ответчика. Из представленных комиссионных актов проверки следует, что арендатором фактически осуществлен следующий перечень работ: возведены перегородки из пазогребневых блоков толщиной 12 см с последующим оштукатуриванием в количестве 5 шт. Остальные стены в помещении оштукатурены частично; по всей площади помещения произведена разборка покрытий полов с частичным повреждением защитного слоя плит перекрытий; полностью отсутствует одна плита перекрытия между подвальным помещением и первым этажом здания, вместо нее устроен деревянный настил из фанеры; установлены новые радиаторы отопления с частичной заменой трубопровода; проложены электрические провода в стенах скрытым типом и по потолку наружным в гофрах, с выводом в подрозетники и распаянные коробки; проложены трубопроводы водоснабжения из сшитого полиэтилена и трубопроводы канализации путем прохода труб через межэтажное перекрытие; ведется работа по увеличению дверных проемов; проложены воздуховоды системы вентиляции. В месте прохода через несущую стену частично демонтирована кирпичная кладка. По состоянию на 10 мая 2017 г. работы в данных помещениях осуществляют работники ООО «Проект бизнес партнер» (2 чел.) и установленные лица.

В период 10.05.2017 – 05.07.2017 такжевыполнено шпатлевание поверхностей стен помещений 1 этажа; по всей площади помещения произведена разборка покрытий полов с частичным повреждением защитного слоя плит перекрытий; устроена стяжка пола в помещениях 1 этажа; - установлен распределительный щит; частично установлены водорозетки системы водоснабжения; пробито отверстие в кирпичной стене для прохода воздуховодов системы вентиляции.

В связи с отсутствием доступа в подвал 10.05.2017 комиссией установлено, что возведены перегородки из гипсокартонных листов с увеличением количества отдельных помещений; стены в помещении частично оштукатурены.

Комиссией ФАНО России по рассмотрению вопросов использования, распоряжения федеральным недвижимым имуществом, особо ценным движимым имуществом и сделок с ним, закрепленным за организациями, подведомственными ФАНО России было частично согласовано проведение перепланировки вышеуказанных нежилых помещений (выписка из протокола заседания Комиссии ФАНО России от 27 июня 2017 г. № 16-РИ/17), однако в соответствии с вышеуказанными актами осмотров помещений от 10.05.2017, от 05.07.2017, перечень фактически произведенных ответчиком работ п перепланировке вышеуказанных нежилых помещений, существенно отличается от перечня работ, указанного в протоколе заседания Комиссии ФАНО России от 27 июня 2017г.№ 16-РИ/17.

07.12.2017 истцом в адрес ответчика было направлено требование о прекращении строительно-монтажных работ и освобождении арендуемых помещений, в котором указан перечень проведенных строительно-монтажных работ и указание на отсутствие обязательного согласования на их проведение ТУ Росимущества в городе Москве, предусмотренного п. 4.4.10 договора.

По результатам проведения проверки спорных помещений 13.12.2017 арендодателем было установлено, что строительно-монтажные в нежилых помещениях, занимаемых ответчиком, не прекращены, помещения не освобождены и не опечатаны.

Ответчиком по существу факт наличия перепланировки не оспорен. Доказательств наличия согласия собственника помещений – ТУ Росимущества по г. Москве на производство работ материалы дела не содержат. Ссылка ответчика на письмо Росимущества от 21.05.2018 года исх. № исс-09/11383 не может быть принята судом во внимание, поскольку спорные работы были проведены ответчиком в мае 2017 года, то есть за год до полученного указанного согласования.

Учитывая существенность допущенных нарушений, на основании п. 8.4.3 договора, истцом в адрес ответчика было направление уведомление от 12.12.2017 года исх. 1054 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из пункта 27 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений о применении норм права, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Перепланировка арендатором объекта аренды в отсутствие согласия на это арендодателя и собственника является существенным нарушением условий договора аренды.

Получение устного разрешения на проведение ремонтных работ, в том числе переустройство и перепланировку не является доказательством согласия собственника, обращения ответчика (арендатора) во ФГУП «Издательство Наука» с просьбой согласования перепланировки помещений для осуществления медицинской деятельности с учетом требований закона также подразумевали необходимость первоначального получения согласия собственника на производство работ и их последующего производства, а не наоборот.

По условиям подпунктов 4.1.1 п. 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, а подпунктов 8.4.3 п. 8.4 договора - в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором п. 4.4.10 договора.

Пунктом 8.7. договора установлено, что уведомление об отказе от исполнения договора составляется арендодателем в двух экземплярах и является неотъемлемой частью договора.

Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления.

Таким образом, условиями договора аренды предусмотрена возможность одностороннего расторжение договора по инициативе арендодателя, а также порядок одностороннего внесудебного отказа.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.09.2018 года по делу № А40-111074/18-37-696 Обществу с ограниченной ответственностью "ПРЕЗИДЕНТ СК №6" отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным одностороннего отказа от 12.12.2017 № 1054 от договора аренды нежилого помещения № 2812-01/16а от 28.12.2016.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 225/04 от 24.05.2005 если фактам, имеющим значение для рассматриваемого дела, уже дана оценка вступившим в законную силу судебным актом по спору между теми же лицами, то они не нуждаются в повторном доказывании, так как переоценка изученных доказательств не допустима.

Учитывая, что уведомление об отказе от договора аренды от 12.12.2017 года исх. 1054 получено арендатором 13.12.2017, суд признает договор аренды прекратившим свое действие соответственно с указанной даты.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Поскольку законные основания пользования ответчиком объектом аренды прекращены, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, в связи с чем требование истца об обязании ответчика возвратить имущество суд также считает подлежащим удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 69, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор аренды нежилого помещения № 2812-01/16а от 28.12.2016г. прекратившимся.

Выселить ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРЕЗИДЕНТ СК №6" из нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, этаж 1, ком. №№1-3; этаж 2, ком. №№1-6; этаж 3, ком. №№1-5, 14-16, общей площадью 480,9 кв.м.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРЕЗИДЕНТ СК №6" в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ «АКАДЕМИЧЕСКИЙ НАУЧНО - ИЗДАТЕЛЬСКИЙ, ПРОИЗВОДСТВЕННО - ПОЛИГРАФИЧЕСКИЙ И КНИГОРАСПРОСТРАНИТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР «НАУКА» расходы по оплате госпошлины в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова