Решение от 16 декабря 2024 г. по делу № А41-58537/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-58537/24
17 декабря 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.04.1996, юридический адрес: 143003, <...>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата регистрации в качестве ИП: 15.05.2023, адрес: 143072, Московская область, г. Одинцово, п. ВНИИССОК, л. Дружбы, д. 23, кв. 129, адрес представителя: 143090, <...>)

третье лицо: ФИО2 (адрес: 143005, <...>)

о взыскании задолженности по Договору аренды  земельного участка от 12.02.2020 № 7944 за период с 12.02.2020 по 31.05.2023 в размере 7 374 768 руб. 82 коп., пени за период с 12.02.2020 по 31.05.2023 в размере 2 226 246 руб. 85 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 19.02.2024 № 50АВ0306180, паспорт РФ, диплом.

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – истец)  обратился в Одинцовский городской суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по Договору аренды  земельного участка от 12.02.2020 № 7944 за период с 12.02.2020 по 31.05.2023 в размере 7 374 768 руб. 82 коп., пени за период с 12.02.2020 по 31.05.2023 в размере 2 226 246 руб. 85 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО2.


Определением Одинцовского городского суда от 02.05.2024 дело № 2-2972/2024 передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области.

В Арбитражном суде Московской области делу присвоен номер дела № А41-58537/24.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей истца, третьего лиц извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.   

В судебном заседании представитель ответчика, возражал против удовлетворения исковых требований.

 Арбитражный суд, непосредственно исследовав в судебном заседании представленные письменные доказательства, полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно сведениям из ЕГРН, ответчик является собственником нежилых помещений, расположенных в здании на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030117:52, площадью 6 467 кв.м, по адресу: <...>.

Данный земельный участок предоставлен истцом (арендодатель) на основании Договора аренды от 12.02.2020 № 7944 (далее – Договор) со множественностью лиц на стороне арендатора. Договор заключен на срок с 12.02.2020 по 11.02.2045.

Согласно п. 3.3 Договора, арендная плата вносится ежемесячно в полном объеме не позднее 10 числа, текущего месяца.

В соответствии с п. 4.4.8, арендаторы обязаны ежемесячно и в полном объеме уплачивать причитающиеся арендодателю платежи.

В случае нарушения сроков внесения арендной платы по Договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.3 Договора).

Согласно позиции истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате по Договору аренды  земельного участка от 12.02.2020 № 7944 за период с 12.02.2020 по 31.05.2023 в размере 7 374 768 руб. 82 коп.

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что подтверждается претензией от 13.10.2023  № 157/23, описью вложения в ценное письмо с отметкой «Почты России».

Оставление претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения  истца в Арбитражный суд с наносящими требованиями.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности, принадлежат следующие помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 50:20:0030103:194 на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030117:52:

- помещение  с кадастровым номером 50:20:0030117:665 площадью 850 кв.м. (дата регистрации от 27.04.2021 – дата прекращения – 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:664 площадью 858,8 кв.м.  (дата регистрации от 27.04.2021);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:666 площадью 94,3 кв.м. (находилось в собственности ответчика площадью 66.1 кв.м в период с 27.04.2021 по 15.12.2021 и в площади 94,3 кв.м в период с 15.12.2021 по 03.11.2023); 

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1114 площадью 13,8 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1113 площадью 24,5 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);  

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1112 площадью 24,3 кв.м., (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1111 площадью 49,8 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1110 площадью 49,2 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1109 площадью 48,7 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1108 площадью 48 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1107 площадью 156,1 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1106 площадью 49,5 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1105 площадью 41,9 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1104 площадью 42,5 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1103 площадью 41,2 кв.м. (дата регистрации от 24.01.223);

 - помещение  с кадастровым номером 50:230:0030117:1102 площадью 41,7 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1101 площадью 41,5 кв.м, (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1100 площадью 41,7 кв. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1099 площадью 21,2 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1098 площадью 21,8 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1097 площадью 36,3 кв.м (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1096 площадью 14,2 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

- помещение с кадастровым номером 50:20:0030117:1095 площадью 42,1 кв.м. (дата регистрации от 24.01.2023);

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации права собственности ответчика на объекты недвижимого имущества к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в силу указанных норм.

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030117:52, помимо здания с кадастровым номером 50:20:0030103:194 площадью 5 568 ,4 кв.м., расположены: здание с кадастровым номером 50:20:0030103:2185 площадью 289,9 кв.м., здание с кадастровым номером 50:20:0030102:232 площадью 85,1 кв.м., здание с кадастровым номером  50:20:0000000:286982 площадью 64, 8кв.м., с необходимой охранной площадью 669,1 кв.м., а так же 5 объектов, площадь застройки которых составляет 14,6 квм., 0,8 кв.м., 0,6 кв.м., 0,2 кв.м., - общая площадь застройки составляет 16,8 кв.м. Указанные здания принадлежат иным собственникам.

Таким образом, общая площадь всех зданий, сооружений и помещений в них расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030117:52 составляет: Ро: 5568,4+289,9+85,1+16,8+64,8+669,1= 6694,1 кв.м.

Доля арендатора = (Рзу х Рс)/Ро, где

Рзу – общая площадь земельного участка (6467 кв.м)

Рс - общая площадь помещений в зданиях, принадлежащих собственнику,

Ро - общая площадь зданий на земельном участке (6694,1 кв.м)

За период с 27.04.2021 по 15.12.2021 (в этот период площадь помещения с кадастровым номером 50:20:0030117:666 составляла 66,1 кв.м.)

Рс: 850+858,8+66,1=1774,9 кв.м.

Доля ответчика за этот период составляла:

6467х1774,9/6694,1=1714,7 кв.м.


За период с 15.12.2021 по 31.05.2023 (в этот период площадь помещения с кадастровым номером 50:20:0030117:666 была увеличена до 94,3 кв.м)

Рс: 850+858,8+94,3=1803,1 кв.м.

Доля ответчика в этот период составляла:

6467х1803,1/669,1 =1741,9 кв.м.

Размер арендной платы за участок с кадастровым номером 50:20:0030117:52 площадью 6467 кв.м. в 2021, 2022, 2023 годах согласно расчету истца составлял 6 500 111 руб. 04 коп. в год.

6500111,04/6467=1005,12 руб. за кв.м. в год

1005,12/365=2,75 руб. за кв.м. в день.

Таким образом, задолженность по арендной плате за земельный участок соразмерно доли ответчика составляет:

За период с 27.04.2021 по 15.12.2021 – 232 дня

1714,7 (Рдоли) х 2,75(ар.день) х 232(кол-во дней) =1 093 978 руб. 60 коп.

За период с 15.12.2021 по 31.05.2023 – 532 дня

1741,9(Рдоли)х2,75(ар.день)х532(кол-во дней)=2 548 442 руб. 30 коп.

А всего с момента регистрации права 27.04.2021 по 31.05.2023 составляет 3 642 420 руб. 90 коп.

С учетом изложенного, судом произведен перерасчет арендной платы с даты регистрации перехода прав на объекты недвижимости, а также, исходя из занимаемой ответчиком площади земельного участка, в результате чего суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды земельного участка от 12.02.2020 № 7944 за период с 27.04.2021 по 31.05.2023 в размере 3 642 420 руб. 90 коп.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 12.02.2020 № 7944 следует отказать.

Также истцом заявлено требование о взыскании пеней за период с 12.02.2020 по 31.05.2023 в размере 2 226 246 руб. 85 коп.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Пунктом 5.3 договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд не может с ним согласиться ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее – Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Постановление Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" вступает в силу со дня его официального опубликования – 01.04.2022 и действует в течение 6 месяцев.

Согласно пункту 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется: наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, а именно не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, (абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ, неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (пп. 2 п. 3 статьи 9.1, абз. 10 п. 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (пп. 2 п. 3 статьи 9.1, абз. 10 п. 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

Таким образом, последним днем действия моратория на возбуждение дел о банкротстве, является 01.10.2022 (включительно), - соответственно, введенные Постановлением ограничения не применяются с 02.10.2022.

Судом произведен перерасчет пени с учетом применения моратория и с учетом того, что регистрация перехода права собственности осуществлена 27.04.2021, который за период с 11.05.2021 по 31.05.2023 составил в размере 547 531 руб. 59 коп

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 73 данного постановления Пленума N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возложено на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно п. 75 указанного постановления Пленума N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для снижения суммы пени не имеется.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области задолженность по Договору аренды  земельного участка от 12.02.2020 № 7944 за период с 27.04.2021 по 31.05.2023 в размере 3 642 420 руб. 90 коп., пени за период с 11.05.2021 по 31.05.2023 в размере 547 531 руб. 59 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 43 950 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья                                                                    Е.В. Самороковская