Решение от 22 декабря 2022 г. по делу № А55-23354/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара ул. Самарская, 203 Б, тел.: (846) 207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



22 декабря 2022 года

Дело №

А55-23354/2022


Резолютивная часть решения объявлена: 13 декабря 2022 года

Полный текст решения изготовлен: 22 декабря 2022 года


Арбитражный суд Самарской области


в составе судьи:

ФИО1


при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

помощником судьи Фурносовой Г.А.


рассмотрев в судебном заседании 13 декабря 2022 года дело по заявлению (иску)


Министерства строительства Самарской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "Кольцо"

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Государственная инспекция строительного надзора Самарской области

о приостановлении деятельности


при участии в заседании


от заявителя – ФИО2 по доверенности,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности,

от третьего лица – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Министерства строительства Самарской области обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором с учетом принятых судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнений просит приостановить осуществления застройщиком ООО «КОЛЬЦО» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома ЖК «Космолет», расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Антонова-ФИО22/ул. Советской Армии на срок - три месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Общество с ограниченной ответственностью "Кольцо" отзыве на заявление требования не признало, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Государственная инспекция строительного надзора Самарской области.

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО "Кольцо" является застройщиком, осуществляющим строительство жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и поземным паркингом по адресу: Самарская область, город Самара, Советский район, ул. Антонова-ФИО22/ул. Советской Армии на срок до 31.12.2022 (далее - объект) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Министерством Обществу выданы разрешения на строительство объекта от 31.10.2017 № 63-301000-202-2017 со сроком до 31.10.2021 и от 12.09.2019 № 36-301000-176-2019 сроком до 31.12.2022.

Застройщиком заключено 551 договора долевого участия в строительстве в отношении 782 жилых помещений. Реализовано 782 помещения из 879.

Согласно представленной обществом отчетности застройщика за 1 квартал 2022 об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее - Отчет), первый договор участия в долевом строительстве объекта зарегистрирован обществом в Управлении Росреестра по Самарской области 18.09.2018.

Первоначальный срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный условиями договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом с участниками долевого строительства 31.12.2021. Однако в указанный срок завершение строительства объекта не завершено, объект не передан участникам долевого строительства.

По мнению Министерства, исходя из условий заключенных договоров, срок передачи участнику долевого строительства жилого помещения по акту приема-передачи - 31.12.2021 нарушен, ООО "Кольцо" не исполнило обязанность, предусмотренную договорами долевого участия в строительстве по передаче участникам долевого строительства объекта в срок, установленный такими договорами. Общее количество договоров долевого участия, заключенных застройщиком и не исполненных составляет 551 шт., с общей суммой неисполненных обязательств по таким договорам 1 979,85 млн. руб.

В связи с продлением разрешения на строительства (от 12.09.2019 № 36-301000-176-2019) со сроком 31.12.2022, ООО «Кольцо» с участниками долевого строительства перезаключено 540 договоров долевого участия в строительстве из 551, путем подписания дополнительных соглашений об изменении срока передачи объекта - 30.06.2023.

Поскольку изменение предусмотренного договорами долевого участия в строительстве срока передачи ООО «Кольцо» объекта осуществлено не со всеми участниками долевого строительства, то застройщиком нарушаются права таких участников и действие застройщика не соответствует статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

Как указывает Министерство, по данным Отчета прослеживается отставание от графика строительства.

В настоящее время степень строительной готовности объекта составляет 44 %, строительство объекта не ведется с 04.07.2022.

С учетом изложенного, есть основания полагать, что объект не будет введен в эксплуатацию в срок, установленный договорами долевого участия в строительстве.

Как указывает Министерство, ООО «КОЛЬЦО» продолжает заключать договора долевого участия, в связи, с чем имеется вероятность, что в случае дальнейшего заключения обществом договоров долевого участия, произойдет увеличение количества лиц, перед которыми ответчиком не будут исполнены обязательства в порядке установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Министерство строительства Самарской области, реализуя предоставленное частью 15 статьи 23 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) право, считает необходимым приостановить деятельность застройщика ООО «КОЛЬЦО», <...> связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и поземным паркингом по адресу: Самарская область, город Самара, Советский район, ул. Антонова-ФИО22/ул. Советской Армии на срок три месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.

В силу положений пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ООО «Кольцо», являясь застройщиком, в соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в силу настоящего Федерального закона уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно части 15 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в случае, если:

1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;

2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;

4) застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия;

5) в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона;

6) по истечении трех месяцев со дня выдачи контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований, указанных в части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, застройщиком не устранено нарушение таких требований.

В силу пункта 3 части 15 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей.

В обоснование заявленных требований Министерство приводит следующие доводы.

Согласно отчётности за 3 квартал 2022, застройщиком ООО «Кольцо» привлечено для строительства объекта ЖК «Космолет» 1 620,01 млн. руб. денежных средств участников долевого строительства.

Фактически выполнено работ на сумму 1555,726 млн. руб., из них выданы авансы подрядчикам и поставщикам в размере 516,36 млн. руб., на складах, согласно ежеквартальной отчетности находится строительный материал на сумму 133,689 млн. руб., также имеется дебиторская задолженность участников долевого строительства по оплате договоров долевого участия в строительстве в размере 472,093 млн. руб. Таким образом, у застройщика достаточное количество денежные средств для завершения строительство - 1,122,142 млн.руб., однако строительная готовность объекта с 2018 года по настоящее время составляет 38 % и не соответствует сроку завершения строительства согласно разрешению на строительства - 31.12.2023, в связи с тем, что в трех секциях построено по 9-10 этажей из 33. Для реализации проекта строительства в указанный срок застройщику необходимо возводить по 2 этажа на трех секциях одновременно, однако с лета 2022 строительство остановлено.

В отношении ООО «Кольцо» 31.10.2022 министерством проведен инспекционный визит, в ходе которого установлены факты нецелевого использования денежных средств граждан - участников долевого строительства, выразившихся в отсутствии положительной динамики строительства при достаточном количестве денежных средств, отсутствие договоров по выданным авансам подрядчикам и отсутствие строительного материала на строительной площадке по суммам, отраженных в отчетности застройщика.

Материалы по вышеуказанным нарушениям направлены в прокуратуру Самарской области и ГУ МВД России по Самарской области. И в отношении застройщика ООО «Кольцо» заведено уголовное дело № 1220136000101172 от 11.11.2022 по ч. 4 ст. 159 УК РФ, в связи с выявлением уголовно наказуемых деяний в части нецелевого использования денежных средств граждан-участников долевого строительства.

В связи с отставанием от графика строительно-монтажных работ на 6 и более месяцев, нарушен срок ввода и передачи объектов долевого строительства. Всего застройщиком заключено 560 договора долевого участия в строительстве, из них по 437 срок ввода объекта в эксплуатацию установлен IV квартал 2022 и передача 30.06.2023. По 125 договорам долевого участия в строительстве срок ввода объекта в эксплуатацию 31.10 2021 и передача 31.12.2021, из них по 2 договорам долевого участия в строительстве не заключены дополнительные соглашения и в отношении 10 договоров долевого участия в строительстве ведется производство по уголовные дела.

Необходимо отметить, что из 113 заключенных дополнительных соглашений 50% не сдано для регистрации в ЕГРН, необходимо принять к сведению тот факт, что изменение срока в договора долевого участия в строительстве осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, данная норма отражена в ч. 3 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) в которой указано, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, таким образом 50% дополнительных соглашений заключенных ООО «Кольцо» на срок ввода IV квартал 2022 и передача 30.06.2023 являются не действительны.

В связи с нарушением срока ввода объекта в IV квартале 2022 министерством направлено предостережение застройщику о недопустимости нарушений п. З.ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и о необходимости направления не позднее чем за два месяца до истечения срока ввода объекта участникам долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении 560 договоров долевого участия.

Также застройщик ООО «Кольцо» в 2022 году привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.

В производстве Арбитражного суда Самарской области в 2022 году в отношении юридического лица ООО «Кольцо» рассматриваются дела о взыскании задолженностей на общую сумму 9,2 млн. руб., а согласно сведениям ФССП России, в отношении ООО «Кольцо» открыто 9 исполнительных производств на сумму 34,7 млн. руб.

Министерством направлено уведомление в Росреестр о запрете регистрационных действий по договорам долевого участия в строительстве застройщика ООО «Кольцо» которое в настоящее время удовлетворено в полном объеме.

По мнению Министерства, на основании вышеизложенного необходимо отметить, что приостановка деятельности застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства не отразится на строительстве объекта ЖК «Космолет» так как у застройщика имеются денежные средства по выданным авансам, дебиторской задолженности и наличию на складах строительного материла. Приостановка деятельности застройщика предполагает распространение на заключение новых договоров долевого участия в строительстве и предотвращение увеличения числа обманутых дольщиков.

ООО «Кольцо» возражает против заявленных требований по следующим основаниям.

В августе 2012 года Общество приняло на себя обязательства по завершению строительства и ввода в эксплуатацию социально-значимого проблемного объекта долевого строительства - Жилого дома на углу улиц Антонова-ФИО22 и Советской Армии в Советском районе г.Самары (далее - Жилой дом, Объект), первоначальным застройщиком которого являлось ЗАО «Волга-ЭнергоРесурс».

Данный Жилой дом имел статус проблемного согласно п. 55 Перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 13.07.2011 №329 (в редакции постановления Правительства Самарской области от 27.01.2015 № 18).

Строительство Объекта началось с предоставления в аренду закрытому акционерному обществу «Волга-ЭнергоРесурс» земельного участка площадью 16 600 кв.м, в Советском районе г.Самары (постановление Главы г.Самары № 669 от 09.06.2001) и заключения между департаментом строительства и архитектуры г. Самара и ЗАО «ВолгаЭнергоРесурс» договора от 27.09.2001 № 8 «О долевом участии в проектировании и строительстве 8-ми секционного 14-ти этажного дома на углу улиц Антонова-ФИО22 и Советской Армии».

Постановлением Главы г. Самары № 4501 от 15.11.2004 утвержден проект границ земельного участка площадью 16 600 кв.м, и продлен срок аренды для завершения строительства и проектирования Жилого дома.

В течение 2001-2004 годов ЗАО «Волга-ЭнергоРесурс» из запланированных восьми секций построило секции «А» и «Б» (готовность около 55-60%), начало строительство секций «В» и «Г» (готовность около 3-5%) и подготовило котлован для секций «Д» и «Е». В строительстве двух оставшихся секций «Ж» и «И» ЗАО «Волга-ЭнергоРесурс» не принимало.

В 2004 году в связи с финансовыми затруднениями строительство было приостановлено, в апреле 2006 года началась процедура банкротства, определением Арбитражного суда Самарской области от 14.01.2011 организация была ликвидирована.

В августе 2012 года одновременно с передачей прав по договору от 27.09.2001 №8 «О долевом участии в проектировании и строительстве 8-ми секционного 14-ти этажного дома на углу улиц Антонова-ФИО22 и Советской Армии» Обществу переданы права по договорам аренды № 247 от 04.09.2008 и № 248 от 19.05.2008 на земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0907001:551 и 63:01:0907001:0550 соответственно, включая накопленную задолженность по арендной плате, на момент принятия превышавшую 45 млн. рублей.

Суммарный объем обязательств, переданных Обществу в 2012 г., составил 24 580,19 кв.м., из которых 9 163 кв.м. - это обязательства перед обманутыми дольщиками, включенными в реестр обманутых дольщиков Самарской области.

В феврале 2013 года между Министерством и Обществом подписаны дополнительные соглашения к договорам аренды, согласно которым Застройщику предоставлены отлагательные условия по внесению арендных платежей на срок в 30 месяцев, при этом было оговорено, что после завершения строительства жилого дома имеющаяся задолженность будет списана в счет компенсации понесенных затрат на решение проблем обманутых дольщиков Самарской области.

Возможность списания задолженности по арендным платежам регулировалась постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области».

В настоящее время задолженность Министерством списана только по одному договору № 247, а по договору № 248 так и остается и Общество вынуждено ежемесячно по нему платить арендные платежи, что увеличивает финансовую нагрузку Застройщика.

08.08.2014 Обществу выдано разрешение на строительство №63301000-109 дома по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, улица Антонова-ФИО22/ улица Советской Армии, а 14.01.2015 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №63301000-005э (первая очередь).

После завершения работ по достройке первой очереди дольщикам по актам приема- передачи переданы 95 квартир, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения коммерческого назначения в цокольном этаже секции «А» и на первом этаже секции «Б».

Введением в эксплуатацию секций «А» и «Б» объекта (первая очередь) Застройщик исполнил обязательства перед дольщиками в объеме 10 081,74 кв.м., из которых 5 563 кв.м. - площадь, переданная обманутым дольщикам в виде жилых помещений, а также удовлетворение прав обманутых дольщиков в форме компенсаций при расторжении договоров инвестирования.

Учитывая отсутствие экономической целесообразности строительства запланированных ранее секций второй очереди «В» - «Е» Общество приняло решение об изменении характеристик жилого дома и разработке нового проекта.

31.10.2017 Застройщику выдано разрешение на строительство второй очереди объекта сроком на 4 года.

В период с сентября 2017 года по март 2018 года совместно с Министерством проведена работа по переводу реестровых дольщиков Общества на завершенные объекты, находящиеся по адресу: <...> дома № № 25 и 27.

В результате проведенной работы на вышеуказанный объект переведены 44 дольщика с общей площадью 2 530 кв.м.

В декабре 2017 г. и в июне 2018 г. Министерство в адрес Застройщика направило списки участников долевого строительства (44 человека) с общим объемом требований 2 380 кв.м., права которых подлежат удовлетворению на возводимом Объекте. Остаток площади, на которую Министерство должно передать реестровых дольщиков составляет 150 метров.

На протяжении всего периода работы на данном объекте Застройщик использовал исключительно собственные денежные средства, не получая финансирования из внешних источников, включая бюджеты всех уровней.

На сегодняшний день суммарные затраты на завершение строительства первой очереди (земельный участок предоставленный по договору аренды № 247 от 04.09.2008 г.) и возобновление строительства второй очереди объекта (земельный участок предоставленный по договору аренды № 248 от 19.05.2008 г.) превысили 200 000 000 руб., из которых расходы на подключение объекта к городским сетям составили 35 855 747,54 рублей.

В результате работы, проведенной Застройщиком, в том числе по вводу в эксплуатацию первой очереди, общий объем обязательств сократился с первоначальных 24 580,19 кв.м до 8 740,88 кв.м, из которых 3 600 кв.м - остаток обязательств перед дольщиками, включенными в реестр обманутых дольщиков Самарской области.

Всего на Объекте Застройщиком начиная с 18.09.2018 заключен 551 договор долевого участия в строительстве.

Согласно пункту 2.1 договоров долевого участия, срок получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию - 3 квартал 2021 года.

В соответствии с пунктом 2.2 договоров Объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 31.12.2021.

Условия и сроки передачи объекта долевого строительства предусмотрены разделом 5 договоров, согласно которому передача объекта долевого строительства осуществляется после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости, путем подписания сторонами акта приема-передачи.

По мнению ответчика, Заявитель ошибочно утверждает, что у застройщика отсутствуют дополнительные возможности финансирования, ссылаясь при этом на отказ в кредитовании АО «Солид Банк».

Вместе с тем в настоящее время заявка Генерального подрядчика Застройщика на кредитование на финансирование строительства ЖК «Космолет» рассматривается банком АО «Банк Дом.РФ» и ожидается положительное решение. В настоящее время стороны находятся в процессе заключения кредитного договора.

Данная мера поможет значительно ускорить темпы строительства Объекта.

По утверждению Министерства, данное заявление было подано исходя из интересов 11-ти участников долевого строительства, с кем не были заключены Соглашения к ДДУ о продлении сроков строительства Объекта.

По мнению ответчика, это утверждение носит формальный характер и не преследует цели защиты интересов самих дольщиков.

Кроме того, один из дольщиков (ФИО5) направил Застройщику уведомление о расторжении договора ДДУ в одностороннем порядке и о возврате денежных средств. После проведения сверки по расчетам ему будут возвращены денежные средства и договор с ним расторгнут.

Также в настоящее время на регистрацию в Росреестр поданы два дополнительных соглашения к ДДУ о продлении сроков строительства, заключенных с ФИО6 и ФИО7

В связи с чем дополнительные соглашения остались незаключенными только с девятью участниками долевого строительства.

Вместе с тем, физической возможности заключить с ними договоры застройщик не имеет. В отношении них было возбуждено и расследовалось уголовное дело по ч.4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение). При этом в рамках расследования дела все договоры долевого участия у Застройщика были изъяты еще в 2019 году. Все они, по сведениям ответчика, находятся под домашним арестом. Самарским районным судом в отношении них вынесен обвинительный приговор (дело № 1-5/2022), который в настоящее время обжалуется в апелляционной инстанции Самарского областного суда (дело № 22-6705/2022). Потерпевшей стороной в этом деле является Министерство.

При таких обстоятельствах у Застройщика отсутствует целесообразность в продлении сроков договоров с этими 9-ти дольщиками в связи с тем, что принадлежащие им квартиры являются объектами уголовных дел и после вступления в силу приговоров будет решаться вопрос о признании договоров с ними недействительными.

По имеющейся у ответчика информации, Министерством строительства Самарской области в Управление Росреестра по Самарской области поступило Уведомление от 17.10.2022 № МС/8777 о неисполнении Застройщиком ООО «Кольцо» обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течении 6 месяцев со дня наступления такой обязанности. В связи с этим осуществление действий по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве приостанавливается в соответствии п. 55, 57 ст. 26 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на срок до поступления в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа.

Наложение данных ограничений сделало невозможным регистрацию заключенных новых договоров долевого участия.

Так же сделало невозможным регистрацию достигнутых договоренностей с гр. Тростянсткой (договор ДДУ № Н2/7-382) и гр. ФИО8 (договор ДДУ № 462,463, 452/К). О фактической замене существующего объекта недвижимости на объект недвижимости большей площадью.

Также невозможно урегулировать сроки по передаче квартир в связи с рассмотрением в настоящее время Самарским областным судом апелляционной жалобы (№ 22-6705/2022) по уголовному делу в отношении ФИО9, ФИО10, ФИО9, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, признанных виновными в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

01.12.2022 прокурором Советского района г. Самары направлено исковое заявление в Октябрьский районный суд (исх. № 08-03-2022/1925-22-210) с целью признать недействительными 9 договоров долевого участия, заключенных с ФИО9, ФИО9 (номер ДДУ № ПЗ/2-624, ПЗ/2-625), ФИО17 (номер ДДУ П2/4-343), ФИО18 (номер ДДУ ПЗ/21-786), ФИО19 (номер ДДУ П1/5-43), ФИО20 (номер ДДУ П1/4-36), ФИО21 ((номер ДДУ № ПЗ/1-620, П1/2-13), ФИО12 (номер ДДУ П1/2-12) 07.12.2022 данное исковое заявление поступило в Октябрьский районный суд, присвоен номер дела М 5637/2022.

08.12.2022 ООО «Кольцо» получило копию заявления Министерства строительства Самарской области в Ленинский районный суд г. Самары об уточнении исковых требований по ранее заявленному исковому заявлению о признании недействительными заключенные договора с: ФИО15, ФИО14, ФИО11, ФИО16, ФИО9, ФИО9, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО12 По данному иску ООО «Кольцо» привлекается как 3-е лицо и намерено поддержать инициативу о расторжении указанных договоров.

Наложенные ограничения делают невозможным зарегистрировать достигнутые договоренности с гр. ФИО5 (договор № 113/31-876), в отношении которого в настоящее время расследуется уголовное дело, мерой содержания для которого выбран домашний арест, от которого 10.11.2022 получено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Данные обстоятельства сделали невозможным исполнение ООО «Кольцо» определения Суда от 23.11.2022, в части предоставления копий зарегистрированных соглашений.

08.12.2022 инициативной группой участников долевого строительства ЖК «Космолет» в адрес Министра строительства Самарской области направлено групповое обращение с просьбой отозвать рассматриваемое в настоящем судебном заседании заявление

Разрешение на строительство от 12.09.2019 № 63-301000-176-2019 Министерством было выдано на срок до 31.10.2021.

Затем действие настоящего разрешения продлевалось до 31.12.2022 в связи с ограничительными мерами, введенными на основании Указа Президента РФ от 25.03.2020 года № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», Указа Президента РФ от 02.04.2020 года № 239 «О мерах по обеспечению санитарно- эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», Постановления Губернатора Самарской области от 16.03.2020 года № 39 «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV», Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 года № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году», Постановления Губернатора Самарской области от 30.06.2020 года № 150 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Самарской области».

В то же время, с 16.03.2020 в связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), кроме того, что были установлены длительные нерабочие дни, также на федеральном и региональном уровне были введены различные ограничительные мероприятия.

Указанные ограничения поставила все сферы бизнеса, в том числе строительный бизнес, в сложные условия. В связи с введенными ограничениями, возник дефицит рабочей месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве».

Указанным Постановлением Правительство установило особенности применения неустойки, иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договором участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Так, со дня вступления в силу данного Постановления (с 29.03.2022) до 31.12.2022 включительно контролирующий орган не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному п. 3 ч. 15 ст. 23 214-ФЗ, если такое основание возникло в указанный период (пункт 3 Постановления № 479).

В рассматриваемом случае нарушение трехмесячного срока передачи Объекта, установленного п. 3 ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, возникло у Застройщика только 01.04.2022, так как крайний срок передачи квартир дольщикам по договорам долевого участия определялся 31.12.2021.

Государственная инспекция строительного надзора Самарской области (далее - Инспекция), привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в письменных пояснениях сообщает следующее.

Инспекция является органом исполнительной власти Самарской области, осуществляющим государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства на территории области, а также организацию и проведение расследования случаев причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате нарушения законодательства о градостроительной деятельности в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В соответствии с законодательством Российской Федерации при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на их строительство подлежит государственной экспертизе осуществляется государственный строительный надзор, главной задачей которого является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов, и проектной документации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Так, в целях реализации указанных полномочий Инспекция осуществляет государственный строительный надзор при строительстве объекта: «Жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: Самарская область, город Самара, Советский район, ул. Антонова- ФИО22/ул. Советской Армии.

Строительство указанного объекта осуществляется на основании разрешения на строительство от 12.09.2019 № RU63-301000-176-2019, выданного Министерством строительства Самарской области. Срок действия данного разрешения продлен до 31.12.2022.

По проектной документации имелись положительные заключения экспертизы № 77-2-1-2-0092-17 от 04.10.2017 и № 63-2-1-2-010100-2019 от 29.06.2019, выданные ООО «СтройПроектЭкспертиза».

31.10.2022 должностные лица Инспекции приняли участие в организуемом министерством строительства Самарской области инспекционном визите на данном объекте.

На момент проведения инспекционного визита выполнены работы по устройству монолитных железобетонных конструкций: ниже отм. 0.000 секций №№ 1,2,3, подземных паркингов №№ 1,2, ниже и выше отм. 0.000 офисных пристроев №№ 1,2.

Также произведено устройство монолитных железобетонных конструкций в количестве 10-ти этажей секций № 3, 7-ми этажей в полном объеме, 8-ого этажа в объеме 50% секции № 2, 9-ти этажей без плиты перекрытия над 9-тым этажом секции № 1.

Произведены работы по устройству наружных ограждающих конструкций и перегородок в количестве 9-ти этажей, кирпичной кладки ограждений переходных лоджий в количестве 3-х этажей секции № 3, 6-ти этажей и ограждения переходной лоджии 1-ого этажа секции № 2, 2-х этажей секции № 1.

Согласно характеристикам объекта, указанным в разрешении на строительство, а также в проектной документации, имеющей положительные заключения экспертизы, общая площадь объекта составляет - 72 805, 17 кв.м, объем — 253375, 47 куб.м, количество этажей - 33, количество подземных этажей - 1, площадь застройки - 4080 кв.м.

Строительство объекта приостановлено и на момент проведения инспекционного визита не осуществлялось.

Рассмотрев вышеуказанные доводы сторон, арбитражный суд принял во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с п.3. Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" контролирующий орган в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если такое основание возникло в указанный период.

Министерство обратилось в суд с настоящим заявлением 01 августа 2022г.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.08.2022 по делу № А55-23 354/2022 заявление министерства принято судом к производству.

Постановлением Правительства РФ от 01.09.2022 № 1534 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479» признана утратившей силу норма, согласно которой контролирующий орган в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если такое основание возникло в указанный период.

Указанное постановление вступило в законную силу 06.09.2022, то есть на момент предварительного судебного заседания.

Суд учитывает, что АПК РФ не предусматривает оснований для нерассмотрения заявления либо прекращения производства по делу в связи с мораторием в настоящее время.

Ссылки заявителя на результаты инспекционного визита 31.10.2022, направление материалов по выявленным нарушениям направлены в Прокуратуру Самарской области и ГУ МВД России по Самарской области, возбуждение в отношении застройщика ООО «Кольцо» уголовного дела № 1220136000101172 от 11.11.2022 по ч. 4 ст. 159 УК РФ, привлечение должностных лиц ООО «Кольцо» к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ, уведомление в Росреестр о запрете регистрационных действий по договорам долевого участия в строительстве застройщика ООО «Кольцо», судом не принимаются во внимание по следующим мотивам.

В ходе судебного разбирательства Министерство изменило предмет заявленных требований в части срока приостановления деятельности ответчика, что было принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Вышеуказанные фактические обстоятельства, которыми Министерство мотивирует свои требования, являются новыми и хронологически возникли после обращения заявителя в суд и, соответственно, после формирования оснований исковых требований.

По смыслу ч. 1 ст. 49 АПК РФ не допускается одновременное изменение предмета и основания иска, являющееся, по существу, предъявлением нового требования (абзац 5 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Таким образом, при вынесении настоящего решения суд учитывает первоначальные основания исковых требований, указанные в заявлении, принятом судом к производству.

Учитывая объяснения сторон, суды исходит из того, что перенос сроков ввода объекта в эксплуатацию вызван объективными причинами, обществом предпринимаются меры к быстрейшему вводу дома в эксплуатацию, участники долевого строительства уведомлены об изменении сроков сдачи дома, с частью участников заключены дополнительные соглашения.

Довод Министерства о том, что изменение предусмотренного договорами долевого участия в строительстве срока передачи ООО «Кольцо» объекта осуществлено не со всеми участниками долевого строительства, то застройщиком нарушаются права таких участников и действие застройщика не соответствует статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ, суд считает необоснованным.

Министерство в исковом заявлении признает, что ООО «Кольцо» с участниками долевого строительства перезаключено 540 договоров долевого участия в строительстве из 551, путем подписания дополнительных соглашений об изменении срока передачи объекта - 30.06.2023.

Указанная дата содержится и в представленной сторонами отчетности застройщика за 1-3 квартал 2022.

Таким образом, большинство дольщиков выразило согласие с переносом срока передачи объекта.

Кроме того, один из дольщиков (ФИО5) направил Застройщику уведомление о расторжении договора ДДУ в одностороннем порядке и о возврате денежных средств.

Право оставшихся дольщиков на получение ими объектов недвижимости оспаривается самим Министерством в судебном порядке.

Руководствуясь правовыми позициями, изложенными в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.11.2002 N 15-П, от 30.07.2001 N 13-П, от 12.05.1998 N 14-П, определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 07.02.2002 N 16-О, от 05.07.2001 N 130-О, от 07.06.2001 N 139-О, от 14.12.2000 N 244-О, пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях", суд считает, что приостановление деятельности относится к мерам государственного принуждения, которые должны применяться с учетом характера допущенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств; не должны подавлять экономическую самостоятельность и инициативу граждан и юридических лиц, чрезмерно ограничивать право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности, а также право частной собственности.

При обращении с требованием о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику специальной предупредительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для гарантии экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения.

Министерство в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило в материалы дела бесспорных доказательств наличия оснований для применения к ООО "Кольцо" специальной принудительной меры.

Исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом изложенных обстоятельств арбитражный суд полагает, что в данном конкретном случае при формальном наличии установленных частью 15 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ оснований для приостановления деятельности Общества, тем не менее, отсутствует достаточная необходимость в применении судом такой меры как приостановление деятельности застройщика.

При этом суд исходит из того, что указанная мера является исключительной, ее применение не должно нарушать права и законные интересы иных лиц. В данном же случае применение указанной меры усугубит и так нестабильное финансовое положение Общества, что в сложившейся ситуации может привести в его банкротству. Приостановление деятельности застройщика фактически повлечет приостановление строительства жилого дома, что соответственно вновь приведет к нарушению срока сдачи дома в эксплуатацию и нарушению прав участников долевого строительства.

Также суд исходит из того, что приостановление деятельности застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства не является безусловной обязанностью суда. Поэтому наличие формальных признаков нарушения требований Федерального закона № 214-ФЗ не может служить достаточным основанием для принятия судом решения о приостановлении деятельности застройщика.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 26.06.2017 N Ф06-21670/2017 по делу N А12-64112/2016, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.07.2018 N Ф04-2557/2018 по делу N А46-14964/2017.

Доказательств грубого и систематического неисполнения обществом требований Закона N 214-ФЗ, в том числе использования привлекаемых денежных средств не по целевому назначению, предъявления ему участниками долевого строительства требований о расторжении договоров и возврате уплаченных денежных средств, материалы дела не содержат.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд не находит оснований к удовлетворению предъявленных требований.


Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.


Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
ФИО1