Решение от 30 октября 2020 г. по делу № А42-12310/2019

Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город МурманскДело № А42-12310/2019

30.10.2020

резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2020 года.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Евсюковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дринько Е.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ООО «Гостиница «Северное Сияние» (ОГРН <***>, <...>) к Администрации ЗАТО Александровск (ОГРН <***>, <...>) в лице МКУ «СМИ ЗАТО Александровск» (ОГРН <***>, <...>) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

при участии представителей:

от истца – ФИО1, паспорт, по доверенности от 03.10.2019, от ответчиков – ФИО2, доверенность от 30.12.2019, 31.12.2019, служебное удостоверение,

установил:

ООО «Гостиница «Северное Сияние» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Администрации ЗАТО Александровск в лице МКУ «СМИ ЗАТО Александровск» (далее – ответчик), с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилые помещения XVI, XIX, общей площадью 454,8 кв.м., кадастровый номер 51:21:0010103:2020, расположенного по адресу: <...>, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы № 183/03-20 от 19.08.2020, установив цену продажи 2 675 134 рубля.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то обстоятельство, что Общество, является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного недвижимого муниципального имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), по цене, 2 675 134 руб., определенной по результатам проведенной судебной экспертизы. Указал, что своевременно уведомил ответчика о намерении использовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения и намерении оспорить величину рыночной стоимости объекта оценки, что в соответствии с ч.4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ приостанавливает течение тридцатидневного срока для заключения договора.

Ответчик представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором против удовлетворения иска возражал, указав, что Общество в течение 30 дней со дня получения предложения выкупить арендуемое помещение не изъявило согласие по его приобретению на условиях ответчика. Между тем, подписание протокола разногласий к проекту договора купли-продажи при реализации преимущественного права выкупа в рамках Закона № 159-ФЗ не предусмотрено. Поскольку проект договора подписан не был, истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Ответчик также указал, что настаивает на заключении договора купли-продажи объекта по рыночной стоимости выкупаемого имущества, согласно отчету № 305 от 16.10.2019.

27.10.2020 в судебном заседании в соответствии частью 3 статьи 86 АПК РФ допрошен эксперт некоммерческой организации «Частное экспертное учреждение «Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы» ФИО3, который дал пояснения по возражениям ответчика относительно экспертного заключения №183/03-20 от 19.08.2020.

Истец в судебном заседании иск с учетом уточнений поддержал, ответчик по иску возражал.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании договора от 29.04.2015 № СМИ15-0011, заключенного между ООО «Гостиница «Северное Сияние» и Управлением муниципальной собственностью ЗАТО Александровск, уполномоченное выполнять функции арендодателя, общество арендует недвижимое имущество – нежилые помещения XVI, XIX, общей площадью 454,8 кв.м., кадастровый номер 51:21:0010103:2020, расположенного по адресу: <...>.

31.10.2019 МКУ «СМИ ЗАТО Александровск» в адрес общества направлено предложение № 5769 о заключении договора купли-продажи указанного недвижимого имущества и проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества по цене 4 038 000,00 рублей без учета НДС. Цена объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом от 16.10.2019 № 305, изготовленным ООО "РОМОЛ".

Истец, не согласившись с предложенной ответчиком ценой, направил уведомление от 07.11.2019 № 185, в котором сообщил о намерении использовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества и намерении оспорить величину рыночной стоимости объекта оценки.

27.11.2019 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, в соответствии с которым цена отчуждаемого имущества составляет 2 500 000 руб. без учета НДС", согласно отчету от 20.11.2019 № 11/19-10, составленному ООО «Эксперт».

Ссылаясь на то, что разногласия по цене выкупаемого недвижимого имущества сторонами не урегулированы, истец обратился в суд с настоящим иском с учетом уточнений.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Статьей 9 Закона № 159-ФЗ установлен порядок реализации данного права.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта, в обоснование определения которой каждая из сторон представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости недвижимого имущества.

Исходя из статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку сторонами были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта (4 038 000 руб. без учета НДС - в отчете, выполненном по заданию ответчика, и 2 500 000 руб. без учета НДС - в отчете, выполненном по заданию истца), а в силу пункта 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев, суд определением от 03.07.2020 по ходатайству истца назначил оценочную экспертизу, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 28.04.2017 – дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права на его приобретение.

Согласно заключению эксперта № 183/03-20 от 19.08.2020, проведенной экспертом некоммерческой организации «Частное экспертное учреждение «Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы» ФИО3, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 28.04.2017 без учета НДС составляет – 2 675 134 руб.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, поскольку его заключение подробно, мотивированно, не противоречит иным представленным сторонами материалам, эксперт не заинтересован в исходе дела и предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Отвод эксперту не заявлен.

Возражения ответчика относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, неправильного применения корректировок, а также использования в отчете недостоверной информации не подтверждены надлежащими доказательствами и опровергаются материалами заключения.

Таким образом, цена объекта, указанная в отчете общества "РОМОЛ" от 16.10.2019 № 305 существенно выше. Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта, указанная в отчете от 16.10.2019 № 305, не может быть использована, поскольку она определена по состоянию на 16.10.2019, а не на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения – 28.04.2017.

Факт того, что первоначально с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения Общество обратилось в Администрацию 28.04.2017, установлен вступившим в законную силу решением суда от 18.12.2019 в рамках дела № А42-11936/2018 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гостиница «Северное Сияние» к Совету депутатов муниципального образования закрытое административно-территориальное образование Александровск Мурманской области о признании незаконным бездействия.

Ссылка ответчика на необоснованное установление судом даты первоначального обращения истца с заявлением о приватизации арендуемого помещения 28.04.2017, как даты, по состоянию на которую должна определяться рыночная стоимость данного имущества, отклоняется как несостоятельная, так как данное обстоятельство установлено судом на основании вступившего в законную силу решения суда от 18.12.2019 по делу № А42-11936/2018.

Таким образом, суд приходит к выводу, что дата обращения ООО «Гостиница «Северное Сияние» с заявлением о выкупе, по состоянию на которую в полной мере соответствовало бы критериям, указанным в статье 3 Закона № 159-ФЗ, определена - 28.04.2017.

Кроме того, материалами указанного дела установлено, что 13.08.2018 Администрацией с обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы «Эксперт» заключен муниципальный контракт на выполнение работ по оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

Отчет об определении рыночной стоимости объекта № 18/15П-05 составлен 30.09.2018 и принят Администрацией.

Вместе с тем, суд также принимает во внимание, что согласно отчету № 18/15П-05 от 30.09.2018, имеющемуся в материалах настоящего дела, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 13.08.2018 составила 2 875 606,00 руб. с учетом НДС, 2 436 954,00 руб. без учета НДС.

Довод ответчика об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с истечением тридцатидневного срока для подписания договора купли-продажи, судом отклоняется как неправомерный ввиду следующего.

Из установленных по настоящему делу конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств следует, что Общество в тридцатидневный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 445 ГК РФ и указанный в пункте 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, оспаривая достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, представило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи и в разумный срок после получения отказа ответчика заключить договор на предложенных истцом условиях передало возникшие разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

При таких обстоятельствах, иск заявлен обоснованно, подлежит удовлетворению.

Поручениями от 02.12.2019 № 1182 истец перечислил в федеральный бюджет 6 000 рублей государственной пошлины. Поручением от 29.06.2020 № 469 истец перечислил на депозитный счет суда 35 000 рублей за проведение экспертизы.

На основании статьей 110, 112 АПК РФ, судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины и проведением экспертизы относятся на ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Гостиница «Северное Сияние» удовлетворить.

Обязать муниципальное образование закрытое административно-территориальное образование Александровск Мурманской области в лице муниципального казенного учреждения «Служба муниципального имущества ЗАТО Александровск» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Гостиница «Северное Сияние» договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилые помещения XVI, XIX, общей площадью 454,8 кв.м., кадастровый номер 51:21:0010103:2020, расположенного по адресу: <...>, установив цену продажи 2 675 134 рубля.

Взыскать с муниципального образования закрытое административно-территориальное образование Александровск Мурманской области в лице муниципального казенного учреждения «Служба муниципального имущества ЗАТО Александровск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гостиница «Северное Сияние» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., а также судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Евсюкова А. В.