Решение от 26 января 2021 г. по делу № А59-4719/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-4719/2020
г. Южно-Сахалинск
26 января 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 26 января 2021 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мошенским П.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Восточная транспортно-экспедиторская компания» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о расторжении договора аренды от 27.12.2005 № 411 и возврате арендуемого имущества,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восточная транспортно-экспедиторская компания» к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» о признании односторонней сделки по увеличению размера арендной платы по договору аренды от 27.12.2005 № 411 недействительной,

при участии:

от федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации – ФИО2 по доверенности от 08.07.2020 № 68 (в режиме онлайн-заседания),

от общества с ограниченной ответственностью «Восточная транспортно-экспедиторская компания» – ФИО3 по доверенности от 15.12.2020, ФИО4 по доверенности от 08.10.2020 и ФИО5 по доверенности от 08.10.2020 (в режиме онлайн-заседания),

от третьего лица:

от Министерства обороны Российской Федерации – ФИО2 по доверенности от 05.12.2018 № 207, (в режиме онлайн-заседания),

установил:

федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – учреждение) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Восточная транспортно-экспедиторская компания» (далее – общество) с иском о расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества.

В обоснование исковых требований указано о том, что в нарушение обязательств по договору аренды, после уведомления о повышении размера арендной платы, общество в период с января по июнь 2020 года частично вносило арендную плату за арендуемое имущество, что явилось основанием для обращения к нему с предложением о расторжении договора аренды. Поскольку в добровольном порядке общество предложение не удовлетворило и не подписало соглашение о расторжении договора, учреждение обратилось с иском о расторжении договора в судебном порядке и возврате имущества.

Определением от 29.09.2020 исковое заявление принято судом к производству. Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Российская Федерация в лице Министерства обороны Российской Федерации (далее – третье лицо).

Общество в отзыве на иск возражало против удовлетворения исковых требований. Согласно возражениям, в период с 2006 года по 2020 год ставка арендной платы не менялась. Общество продолжало вносить арендную плату по ранее существовавшей ставке арендной платы, в связи с невозможностью определения законности увеличения арендной платы, так как учреждением была нарушена ранее согласованная процедура актуализации ставки арендной платы. Претензией от 22.04.2020 учреждение обратилось к обществу с требованием об оплате задолженности по арендной плате, с учетом новой ставки арендной платы, при этом, в претензии не ставился вопрос о расторжении договора аренды. Поскольку требование о погашении задолженности по арендной плате в последующей претензии, содержащей предложение о расторжении договора, было исполнено обществом до истечения указанного в ней срока, то отсутствуют основания для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Определением от 23.11.2020 судебное разбирательство по делу отложено до 25.12.2020. Указанным определением принято встречное исковое заявление общества к учреждению для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Исковыми требованиями во встречном иске заявлено о признании недействительным увеличения в одностороннем порядке учреждением арендной платы по договору аренды, путем направления уведомления от 16.01.2020 № 141/6/04-23/329 об установлении размера годовой аренды платы, в соответствии с пунктом 4.5 договора на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки от 20.08.2019 № 867/2019, составленного ООО «АФК-Аудит» (без учета НДС, расходов на содержание и эксплуатацию), в размере 14 274 983 рублей и установлении арендной платы ежемесячно в сумме 1 189 581 рубля 92 копеек в редакции уведомления от 12.02.2020 №141/6/04-23/1721.

В обоснование встречного иска указано, что удовлетворение встречных требований полностью исключает возможность удовлетворения первоначального иска. Между сторонами спора велась длительная переписка по вопросу актуализации ставки арендной платы: учреждение предлагало заключить трехсторонний договор оказания услуг по оценке арендуемого имущества. Однако поскольку такого договора заключено не было, притом не по вине общества, оно продолжало уплачивать арендную плату в прежнем размере. Несмотря на указанную переписку, учреждение в одностороннем порядке уведомило общество об изменении размера арендной платы на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки от 20.08.2019 № 867/2019, составленного ООО «АФК-Аудит». По мнению общества, указанный отчет отвечает признакам недействительности произведенной оценки, поскольку она произведена без участия общества и с нарушением законодательства об оценочной деятельности, имеет необоснованно завышенную цену арендной платы. В подтверждение завышения цены представлен отчет об оценке рыночной стоимости от 13.02.2020 № 666-20, подготовленный ООО «РАНО».

Учреждение в отзыве на встречный иск возражало против его удовлетворения. Письмом от 19.03.2019 общество отказалось от заключения договора с оценочной компанией, предложенной учреждением по причине удаленности. Такая длительная переписка подтверждает недобросовестное исполнение обществом своих обязательств. В связи с тем, что решение вопроса актуализации рыночной стоимости арендной платы затянулось, собственником имущества проведена самостоятельная оценка, что соответствует условиям спорного договора. Об увеличении размера арендной платы общество было извещено. Погасив образовавшуюся задолженность, общество фактически согласилось с новой ставкой арендной платы, что исключает возможность удовлетворения встречного иска.

В ходе рассмотрения дела представители учреждения и третьего лица требования по первоначальному иску поддержали, настаивали на расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества, просили отказать обществу в удовлетворении встречного иска.

Представители общества просили суд удовлетворить требования встречного иска и отказать в удовлетворении первоначального иска. Также просили суд о назначении по делу оценочной экспертизы.

Изучив материалы дела, выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области (управление, арендодатель), от имени собственника – Российской Федерации и обществом (арендатор) 27.12.2005 был заключен договор аренды № 411 (далее – договор).

По условиям договора, управление при участии балансодержателя – 1977 Отделения морской инженерной службы Тихоокеанского флота МО РФ передает, а арендатор принимает в аренду (за плату во временное пользование) федеральное имущество согласно приложению № 1, расположенное по адресу: г. Корсаков, военный городок № 8, ул. Вокзальная, д. 38 для использования под склад жидкого топлива.

Балансодержатель – 1977 Отделение морской инженерной службы Тихоокеанского флота МО РФ 24.09.2012 прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

В соответствии с пунктом 1.2 договора передача федерального имущества оформляется актом приема-передачи (Приложение № 1), который составляется и пописывается в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон). При отсутствии акта, договор считается незаключенным.

Согласно приложениям № 1 и № 2 к договору, по акту приема-передачи арендатору передано следующее имущество: трубопровод L – 2599,6 м; резервуар № 7 V = 1020 куб. м; резервуар № 6 V = 1020 куб. м; резервуар № 1 V = 24182 куб. м; бетонная площадка (пункт налива) - 165,9 кв. м; караульное для собаководов - 38,3 кв. м; насосная (раздаточная) № 2 - 34,6 кв. м; насосная (раздаточная) № 1 - 33,6 кв. м; хранилище - 133,5 кв. м; хранилище - 148,0 кв. м; гараж - 331,1 кв. м; баня - 41,6 кв. м; уборная (туалет) - 8,3 кв. м; караульное здание - 123,8 кв. м; штаб - 170,5 кв. м; нежилое здание (камбуз) - 38,2 кв. м; казарма с гаражными боксами - 293,1 кв. м; резервуар № 2 V = 209 куб. м; резервуар № 5 V = 2283 куб. м; резервуар № 4 V = 11531 куб. м; резервуар № 3 V = 212 куб. м.

Изначально договор был заключен на срок до года и действовал с 01.01.2006 по 27.12.2006 (пункт 1.3 договора). Дополнительным соглашением от 11.03.2006 № 1 к договору, стороны продлили срок аренды до 01.07.2011, дополнительным соглашением от 11.03.2006 № 2 к договору – до 01.07.2021.

По условиям договора арендатор обязался своевременно оплачивать арендные платежи в сроки установленные договором (пункт 2.3.11 договора).

Дополнительным соглашением от 11.03.2006 № 1 к договору, пункт 2.3.9 договора об обязанностях арендатора изложен в новой редакции, согласно которой арендатор обязан своевременно производить текущий ремонт арендуемого имущества, за счет собственных средств производить капитальный ремонт арендуемого имущества в соответствии с утвержденным балансодержателем планом-графиком.

В соответствии с пунктом 4.1 договора, сумма ежемесячной арендной платы, подлежащей перечислению в федеральный бюджет, составляет 100 976 рублей, без учета НДС. Годовая сумма арендной платы составляет 1 211 712 рублей без учета НДС. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Согласно пункту 4.3 договора сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет в доход федерального бюджета в установленном порядке отдельным платежным поручением.

В силу пункта 4.5 договора, размер годовой арендной платы может быть пересмотрен управлением, но не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору управлением, является для арендатора обязательным и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

При неуплате арендатором арендной платы в двадцатидневный срок с момента наступления сроков платежа управление вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном порядке.

Согласно пункту 6.3 договора, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по требованиям, как управления, так и балансодержателя, в следующих случаях признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора:

- при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды, в сроки установленные договором, в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения;

- при использовании помещения (в целом иди частично) не в соответствии с целями, определенными в приложении № 1 к договору.

- при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния имущества, инженерного оборудования и прилегающих территорий, либо невыполнения обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.4, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.9, 2.3.10, 2.3.11, настоящего договора.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости права аренды объектов федерального недвижимого имущества № 867/2019, подготовленного ООО «АФК-Аудит» от 20.08.2019, рыночная стоимость годовой арендной платы по состоянию на 24.07.2019 составила 14 274 983 рублей (без учета НДС, расходов на содержание и эксплуатацию).

Учреждение 23.01.2020 направило арендатору уведомление от 16.01.2020 № 141/6/04-23/329 об установлении нового размера арендной платы в соответствии с пунктом 4.5 договора. Согласно указанному уведомлению до сведения арендатора доведено, что размер ставки арендной платы по договору с 01.01.2020 составит 1 189 581 рубль 92 копейки в месяц без учета НДС и расходов на содержание и эксплуатацию.

Таким образом, с учетом уведомления об установлении нового размера арендной платы, за период с января по июнь 2020 арендатору необходимо было внести арендую плату на общую сумму 6 224 467 рублей 20 копеек.

В ответе от 05.02.2020 № 05/1 на уведомление общество указало на то, что величина арендной платы превысила стоимость первоначальной арендной платы в 12 раз, что свидетельствует о злоупотреблении правом и является необоснованным.

Письмом от 19.03.2020 учреждение направило обществу копию отчета об оценке рыночной стоимости права аренды объектов федерального недвижимого имущества № 867/2019, подготовленный ООО «АФК-Аудит» от 20.08.2019.

В последующей переписке общество предлагало отменить результаты оценки, подготовленный ООО «АФК-Аудит» и заключить трехсторонний договор на оказание услуг по оценке арендуемого имущества, где заказчиком будет учреждение, а плательщиком арендатор, что будет отвечать реальной актуализации арендной платы.

Претензией от 22.04.2020 учреждение обратилось к обществу с требованием о погашении задолженности по арендной плате, за период с 01.02.2020 по 30.04.2020, с учетом внесенных в 2020 году платежей, в размере 3 441 399 рублей 36 копеек – с учетом уведомления об увеличении размера арендной платы. На случай неисполнения требований претензии в трехдневный срок, учреждение поставило общество в известность о взыскании задолженности в судебном порядке.

О необходимости погашения указанной задолженности учреждение было повторно уведомлено 30.04.2020.

В ответе на претензию от 03.06.2020 общество указало на то, что поскольку оно не согласно с повышением размера арендной платы, оплата будет производиться по условиям договора без учета изменения ее размера.

Как следует из акта сверки взаимных расчетов и не оспаривается сторонами общество своевременно производило внесение арендной платы в прежнем размере – 100 976 рублей в период с января по май 2020 года.

Претензией от 23.06.2020, ссылаясь на существенное нарушение обществом договорных обязательств при наличии непогашенной задолженности в размере 5 618 611 рублей 20 копеек, учреждение предлагало обществу погасить задолженность в срок до 10.07.2020, в случае непогашения задолженности в срок до 15.07.2020 – расторгнуть договор с указанной даты.

Платежными поручениями от 29.06.2020 № 208 и от 07.07.2020 № 213 общество полностью оплатило задолженность по арендной плате с учетом уведомления об увеличении размера арендной платы в суммах 6 035 793 рубля 08 копеек и 45 300 рублей 05 копеек, соответственно.

В последующем, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела и подтверждено актом сверки взаимных расчетов, перечисление арендной платы с июля 2020 года по ноябрь 2020 года производилось обществом своевременно в размере 1 189 581 рубль 92 копейки – с учетом уведомления об увеличении размера арендной платы.

Вместе с тем, ссылаясь на существенное нарушение обществом договорных обязательств и положения пункта 6.3 договора, учреждение обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора и возврате имущества.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает требования по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 ГК РФ юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 ГК РФ).

Заключенный между сторонами договор является договором аренды, и правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

В соответствии с разъяснениями пункта 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В пункте 29 этого же информационного письма разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 6.3 договора предусмотрено, что он подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по требованиям, как управления, так и балансодержателя, в том числе при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды, в сроки установленные договором, в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения, что признается сторонами существенными нарушениями условий договора.

Пунктом 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В рассматриваемом случае учреждение направляло обществу требование, в котором указало о наличии задолженности по договору и просило погасить долг в обозначенные сроки. Также оно уведомило общество о расторжении договора аренды в случае неуплаты. Таким образом, учреждением был соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Статья 619 ГК РФ устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (то есть существенный их характер).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в период с января по май 2020 года общество в сроки, установленные договором, не внесло арендную плату в сумме с учетом уведомления об увеличении ее размера.

Оплата была произведена обществом 29.06.2020 в сроки, указанные в претензии и предложении о расторжении договора.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт систематического ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей в полном объеме. Кроме того, также подтверждается факт невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Указанные обстоятельства подлежат учету при оценке соблюдения баланса интересов сторон с учетом предмета заявленного требования о расторжении договора.

Указанные обстоятельства общество объясняет значительным повышением размера арендной платы, перепиской с учреждением в связи с необходимостью пересмотра размера арендной платы, перепиской о необходимости отсрочки платежей в связи с эпидемиологической ситуацией в 2020 году.

Как указано судом со ссылкой на абзац 2 пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Вместе с тем формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

При разрешении спора о расторжении договора и оценке того, допущено ли исполнителем существенное нарушение его условий, суд должен учитывать состояние отношений сторон к моменту принятия судом решения по делу, объемы невыполненных к этому обязательств, поскольку такой подход позволяет обеспечить соблюдение баланса законных интересов обеих сторон.

Учреждением в материалы дела не представлено доказательств того, что сохранение договорных отношений является для него невыгодным и нецелесообразным.

Формально условия положений пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 ГК РФ учреждением соблюдены.

Арендная плата перечислялась ответчиком не в сроки, указанные в договоре, но в настоящее время погашена в полном объеме, что свидетельствует о добросовестности арендатора: после получения уведомления учреждения с предложением о расторжении договора общество в разумный срок устранило нарушения договора – единовременно погасило задолженность по арендной плате за все предыдущие периоды.

В силу пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание, что просрочка исполнения обязательства по оплате арендной платы не являлась значительной, суд считает, что в настоящем случае сам по себе факт наличия задолженности, погашенной после уведомления, не может служить безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке. В данном случае такая мера как расторжение договора несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

При установленных по делу обстоятельствах суд считает требования учреждения о расторжении договора аренды и обязании возвратить арендуемое имущество не подлежащими удовлетворению.

Суд также не находит основания для удовлетворения исковых требований общества по встречному иску в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В договоре стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (пункт 4.5 договора).

В силу положений статей 153, 154, 156 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, уведомление учреждения от 16.01.2020 № 141/6/04-23/329 является односторонней сделкой, направленной на изменение размера арендной платы по договору аренды.

В обоснование увеличение ставки арендной платы учреждение сослалось на отчет об оценке рыночной стоимости права аренды объектов федерального недвижимого имущества № 867/2019, подготовленный ООО «АФК-Аудит» от 20.08.2019. Согласно указанному отчету рыночная стоимость годовой арендной платы арендуемого федерального имущества по договору, по состоянию на 24.07.2019, составила 14 274 983 рублей (без учета НДС, расходов на содержание и эксплуатацию).

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Поскольку переданное обществу по рассматриваемому договору аренды имущество относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного имущества устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

В настоящем деле общество с учетом доводов встречного иска, ссылаясь на фактические обстоятельства, по сути оспаривало возможность и правомочие учреждения в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Кроме того, истец по встречному иску не согласен с величиной установленной учреждением арендной платы, ссылаясь на недостоверность данной величины арендной платы, установленной отчетом № 867/2019, подготовленный ООО «АФК-Аудит» от 20.08.2019.

Статьей 6 Федерального закона № 135-ФЗ Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2 указанного Информационного письма говорится, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В обоснование недостоверности размера арендной платы общество представило отчет об оценке № 666-20, подготовленный ООО «РАНО» 13.02.2020 по заказу общества. По указанному отчету об оценке рыночная стоимость годовой арендной платы по состоянию на 10.02.2020 составила 3 957 857 рублей (без учета НДС, расходов на содержание и эксплуатацию).

При исследовании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной учреждением величины размера арендной платы арбитражный суд не нашел оснований для назначения судебной экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы (пункт 3 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Таким образом, назначение судебной экспертизы является правом суда.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Несогласие лишь с результатом оценки само по себе не свидетельствует о недействительности или недостоверности отчета об оценке.

В рассматриваемом деле у суда имеется возможность установления всех имеющих значение для дела фактов по предоставленным в материалы дела доказательствам, в связи с чем, отсутствует необходимость разрешения вопросов, требующих специальных познаний.

Таким образом, суд считает ходатайство общества о назначении судебной экспертизы по определению размера арендной платы не подлежащим удовлетворению. Кроме того, суд также учитывает то, что обществом не были внесены денежные средства на депозит суда за проведение судебной экспертизы.

Как следует из анализа переписки сторон, письмом от 21.11.2018 № 141/6/04-23/15608 учреждение сообщило обществу о необходимости актуализации ставки арендной платы.

В ответе от 07.12.2018 № 07/1-12 общество выразило согласие на актуализацию ставки арендной платы и готовность заключить трехсторонний договор на оказание услуг по оценке стоимости аренды имущества с выбранной учреждением компанией.

Учреждение выбрало оценочную компанию по оценке стоимости аренды и письмом от 24.01.2019 № 141/6/04-23/689 направило обществу проект трехстороннего договора. Однако, в ответе от 06.02.2019 общество сообщило об отсутствии возможности заключения трехстороннего договора в связи с отсутствием в проекте договора стоимости услуг и иной информации необходимой для его исполнения.

В последующем, письмом от 19.03.2019 исх. № 19/1-03 общество сообщило об отказе в заключении договора с выбранной учреждением компанией - ООО «ДВЦОС» по причине удаленности и как следствие увеличения стоимости оценки, что не в интересах ответчика.

В данном случае суд соглашается с доводами учреждения о том, что содержание указанной переписки подтверждает недобросовестное исполнение ответчиком принимаемых на себя обязательств.

В связи с тем, что решение вопроса актуализации рыночной стоимости арендной платы совместно с арендатором не представилось возможным, собственником имущества - Российской Федерацией в лице Минобороны России, по государственному контракту с ООО «АФК-Аудит», на основании предписания Счетной палаты РФ от 21.03.2019 № ПП02-9/02/2-04, осуществлена оценка рыночной стоимости аренды с направлением отчета учреждению.

Указанный порядок не противоречит согласованным положениям договора в части возможность изменения размера арендной платы учреждением, не чаще одного раза в год путем извещения арендатора.

Также суд учитывает, что погасив образовавшуюся задолженность общество фактически согласилось с новой ставкой арендной платы. Указанная позиция совпадает с позицией постановления Пленума ВАС № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Учитывая, что условиями договора не предусмотрен порядок действий сторон по договору аренды при увеличении стоимости арендной платы в одностороннем порядке, доводы ответчика о незаконности действий со стороны учреждения по повышению аренды, не состоятельны.

Согласно пункту 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 настоящей статьи. При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках (пункт 11 статьи 40 НК РФ).

В пункте 9 статьи 40 Кодекса указано, что при определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях.

Пунктом 10 статьи 40 НК РФ установлено, при отсутствии на соответствующем рынке товаров, работ или услуг сделок по идентичным (однородным) товарам, работам, услугам или из-за отсутствия предложения на этом рынке таких товаров, работ или услуг, а также при невозможности определения соответствующих цен ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены используется метод цены последующей реализации, а при невозможности - затратный метод.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 18.01.2005 № 11583/04, методы определения рыночной цены подлежат применению последовательно - каждый последующий метод применяется только в случае невозможности использования предыдущего метода.

Изучив отчеты об оценке рыночной стоимости размера арендной платы, представленные в материалы дела сторонами, суд не находит оснований для вывода о недостоверности размера арендной платы в отчете ООО «АФК-Аудит». Согласно отчету, при его изготовлении оценщиком применен сравнительный и доходный подход в оценке, методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому. Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки. Такой метод оценки считается максимально точным.

В свою очередь, при оценке в отчете от 10.02.2020 № 666-20, подготовленном ООО «РАНО» по заказу общества использовался затратный метод. Однако, суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа - физического и морального - арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Учитывая, что в соответствии с условиями договора аренды, ответчик принял на себя обязательства по содержанию и ремонту арендованного имущественного комплекса, отчет предоставленный обществом не может быть принят во внимание при рассмотрении настоящего спора как недопустимое доказательство, направленное на умышленное занижение рыночной стоимости арендной платы.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии недостоверности величины рыночной стоимости арендуемого имущества, установленной на основании отчета ООО «АФК-Аудит» от 20.08.2019.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В данном случае, доказательств нарушения прав и законных интересов арендатора, материалы дела не содержат.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ), арбитражный суд приходит к выводу об отказе признании недействительным одностороннего увеличения арендодателем арендной платы по договору.

С учетом изложенного, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении исковых требований, как по первоначальному иску, так и по встречному исковому заявлению, расходы по уплате государственной пошлины относится на каждую их сторон.

Поскольку учреждением в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина не подлежит с него взысканию.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 и 176 АПК РФ, арбитражный суд,

решил:

в удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

М.В. Зуев