Решение от 26 июля 2017 г. по делу № А57-7315/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-7315/2017
27 июля 2017 года
город Саратов


Резолютивная часть оглашена 20 июля 2017 года

Полный текст изготовлен 27 июля 2017 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Мамяшевой Д.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью предприятие «Индустрия», г. Саратов,

заинтересованные лица:

Администрация муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов,

Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов,

Комитет по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов,

о признании постановления от 24.01.2017 № 160 «Об отказе ООО предприятие «Индустрия» в изменении вида разрешенного использования земельного участка в Кировском районе» незаконным и его отмене; обязании Администрацию муниципального образования «Город Саратов» принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 3130 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 64:48:030351:11 «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями» на «размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярморочной и конгрессной деятельности»,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью предприятие «Индустрия» - ФИО2 по доверенности от 07.11.2016,

от Администрации – ФИО3, представитель по доверенности от 15.11.2016 № 04-04/119,

от Комитета по управлению имуществом – ФИО4, представитель по доверенности от 01.06.2016 № 15-14/14086,

Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью предприятие «Индустрия» (далее – ООО предприятие «Индустрия», заявитель) с заявлением о признании постановления от 24.01.2017 № 160 «Об отказе ООО предприятие «Индустрия» в изменении вида разрешенного использования земельного участка в Кировском районе» незаконным и его отмене и обязании Администрацию муниципального образования «Город Саратов» принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 3130 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 64:48:030351:11 «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями» на «размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярморочной и конгрессной деятельности».

ООО предприятие «Индустрия» обосновывает свои требования тем, что являясь на основании договора аренды от 15.06.2000 №1941 арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:030351:11, общей площадью 3130 кв.м., расположенного по адресу: <...> 09.01.2017 обратилось в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями» на выбранный вид разрешенного использования земельного участка: «размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярморочной и конгрессной деятельности» и о заключении дополнительного соглашения к договору аренды на изменение вида разрешенного использования.

24.01.2017 Администрацией муниципального образования «Город Саратов» вынесено постановление №160 «Об отказе ООО предприятие «Индустрия» в изменении вида разрешенного использования земельного участка в Кировском районе».

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Администрации муниципального образования «Город Саратов» поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление, указал, что обжалуемый отказ полностью соответствует законодательству, в удовлетворении заявленных требований просил суд отказать.

Представитель Комитета по управлению имуществом города Саратова поддержал позицию Администрации муниципального образования «Город Саратов».

Арбитражный суд, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра города Саратова от 02.03.2000 №135-21 между Администрацией г. Саратова (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом «СЭФ» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.06.2000 №1941.

Предметом аренды явился земельный участок площадью 3130 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030351:11, расположенный по адресу: <...>. Срок аренды 25 лет. Разрешенное использование земельного участка: «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями».

Договор надлежащим образом зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области, о чем 15.11.2004 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации №64/01/48-1450/2004-41.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 18.11.2004 произведена замена арендатора на закрытое акционерное общество «Поволжский немецкий банк» (договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 19.11.2004 № 64-64-01/48-1445/2004-117).

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 23.03.2007 произведена замена арендатора (закрытого акционерного общества «Поволжский немецкий банк») на общество с ограниченной ответственностью «Кронверк» (договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 04.07.2007 № 64-64-01/025-1445/2007-448).

На основании договора замены стороны в обязательстве от 07.07.2010 произведена замена арендатора (общества с ограниченной ответственностью «Кронверк») на общество с ограниченной ответственностью «Саратовский текстиль» (далее – ООО «Саратовский текстиль» (договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 27.07.2010 № 64-64-11/474/2010-038).

13.08.2014 ООО «Саратовский текстиль» (передающая сторона) и ООО предприятие «Индустрия» (принимающая сторона) заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому передающая сторона уступила свои права и обязанности по договору аренды земельного участка общей площадью 3130 кв.м., находящийся по адресу: <...> сроком аренды 25 лет.

Договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован в установленном законом порядке 25.09.2014 за № 64-64/01-496//2014-237.

Как указывает заявитель, ООО предприятие «Индустрия» добросовестно исполняло свои обязанности по договору аренды, своевременно вносило арендные платежи. Также общество неоднократно предпринимало попытки по освоению земельного участка. В декабре 2014 года были приняты меры по ограждению земельного участка и сносу построек, однако определением Кировского районного суда города Саратова от 16.01.2015 по делу №2-754/2015 были приняты меры по обеспечению иска: ООО предприятие «Индустрия» было запрещено огораживать земельный участок, а также демонтировать и сносить любые постройки, находящиеся на земельном участке.

20.01.2016 обществом был заключен договор № 16/10 на выполнение геодезических работ, 04.04.2016 договор на выполнение работ по монтажу ограждения.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 №27-280, в редакции от 14.06.2016 №60-634, (далее – Правила) вышеуказанный земельный участок расположен в территориальной зоне ОД 2.1 - зоне перспективного развития многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания со сносом существующей застройки, историческая подзона И-2 «Новый исторический центр».

17.10.2016 общество обратилось в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

27.10.2016 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии приняла решение №Ф64/001/2016-90111 о приостановлении кадастрового учета, на основании того, что арендатор не вправе осуществлять распоряжение арендованным земельным участком, которое в том числе заключается в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В связи с вышеизложенным, ООО Предприятие «Индустрия» обратилось в Администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением об изменении вида разрешенного использования на «размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярморочной и конгрессной деятельности», который является одним из основных видов разрешенного использования земельных участков в данной территориальной зоне.

Постановлением Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 24.01.2017 №160 в изменении вида разрешенного использования земельного участка было отказано. В обоснование отказа указано, что право на использование земельного участка реализовано заявителем путем принятия прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.06.2000 №1941 с видом разрешенного использования «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями», а также что изменение договора возможно по соглашению сторон, либо в связи с существенными изменением обстоятельств, доказательств наличия которых заявителем не представлено.

Общество считая, что постановление Администрации муниципального образования «Город Саратов» нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд.

Принимая во внимание позицию сторон и их доводы, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что, спорный земельный участок был предоставлен в аренду (пункт 1.1 договора от 15.06.2000 № 1941) обществу для целей – проектирование и строительство многоэтажного жилого дома.

05.01.2017 ООО предприятие «Индустрия» направило в адрес Главы муниципального образования «Город Саратов» заявление с просьбой об обращении в государственный кадастр недвижимости об изменении вида разрешенного использования земельного участка «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями» на выбранный вид разрешенного использования «размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярморочной и конгрессной деятельности».

Изложенное свидетельствует о том, что общество обращалось к Администрации муниципального образования «Город Саратов» не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора от 15.06.2000.

Довод заявителя о том, что общество как арендатор земельного участка имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, основаны на неправильном применении норм действующего законодательства.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Принцип свободы договора предполагает свободу определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, и может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 1, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В силу статей 309 и 310 ГК РФ стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13.

Предметом договора от 15.06.2000 является земельный участок с видом разрешенного использования «проектирование и строительство многоэтажного жилого дома».

Пунктом 5.2 указанного договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 64:48:030351:11, разрешенное использование земельного участка определено, как «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями».

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 ГК РФ).

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из материалов дела, Администрация муниципального образования «Город Саратов» обращалась к ООО предприятие «Индустрия» с уведомлением № 13.05/19958, в котором обществу предлагалось на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.06.2000 № 1941, в связи с изменением существенных обстоятельств, а также в связи с неиспользованием земельного участка в целях строительства.

Однако арендатор не согласился на расторжение договора аренды в добровольном порядке, о чем свидетельствуют возражения общества, изложенные в письме от 22.08.2016.

Поскольку возникший спор в досудебном порядке урегулирован не был, Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с требованиями к обществу о расторжении договора аренды земельного участка от15.06.2000 № 1941.

Арбитражный суд, не установив существенных нарушений договора аренды, решением от 23.01.2017 по делу № А57-23501/2016 отказал Администрации муниципального образования «Город Саратов» в удовлетворении заявленных требований.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае у Администрации муниципального образования «Город Саратов» как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Из вышеизложенного следует, что разрешение вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка по договору связано с установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей.

В рассматриваемом случае, основанием для обращения в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярморочной и конгрессной деятельности» послужило принятие Саратовской городской думой Решения от 14.06.2017 № 60-634 «О внесении изменений в решение Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» в части изменения видов территориальных зон земельных участков.

Однако с требованиями об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка, предусмотренного пунктом 13 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», общество в уполномоченный орган не обращалось.

Согласно пункту 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов 5 разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Таким образом, общество, как правообладатель земельного участка вправе обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Принимая во внимание вышеизложенное, отказ Администрации муниципального образования «Город Саратов», выраженный в постановлении от 24.01.2017 во внесении изменений в договор аренды в отношении вида разрешенного использования земельного участка является правомерным и соответствующим действующему законодательству, в связи с чем требования заявителя удовлетворению не подлежат.

При указанных обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении заявленных ООО предприятие «Индустрия» требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 9 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Д.Р. Мамяшева