Решение от 29 апреля 2021 г. по делу № А07-30039/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-30039/2020
г. Уфа
29 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.04.2021

Полный текст решения изготовлен 29.04.2021


Арбитражный суд Республики в составе судьи Шайхутдиновой И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Акционерного общества "Специализированный застройщик инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

Третье лицо: 1) Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

2) Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании отказа незаконным и обязании заключить договор


при участии в судебном заседании:

от заявителя - ФИО2, доверенность №123 от 30.12.2020, ФИО3, доверенность №122 от 30.12.2020, диплом

от заинтересованного лица – ФИО4, доверенность №Д-145 от т 28.12.20

от третьих лиц – представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет


Акционерное общество «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (заинтересованное лицо) о признании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011027:7 на новый срок в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 02:55:011027:7 - подземной многоуровневой автостоянки с наземными административными помещениями, изложенного в письме (исх. № 11-2432 от 29.10.2020) незаконным и обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011027:7, на новый срок с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В качестве третьего лица указана Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Определением суда от25.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, по доводам изложенным в заявлении.

Представитель ответчика заявленные требования не признает, просит в удовлетворении заявления отказать.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в силу ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 3396 от 21.06.2010 г. между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Муниципальным унитарным предприятием «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» заключен договор аренды земельного участка № 951-11 от 18.07.2011 г. с кадастровым номером: 02:55:011027:7, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, микрорайон «Южный» для строительства подземной многоуровневой автостоянки с надземными административными помещениями (лит. 126) в микрорайоне «Южный» Кировского района г. Уфы.

На основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 2982 от 10.06.2013 г. между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Муниципальным унитарным предприятием «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» было заключено дополнительное соглашение к договору № 951-11 от 18.07.2011 г. о продлении срока указанного договора до 21.06.2016 г.

Соглашением от 27.06.2016 г. договор аренды земельного участка № 951-11 от 18.07.2011 г. расторгнут, в отношении указанного земельного участка между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Муниципальным унитарным предприятием «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» был заключен договор аренды земельного участка № 475-16 от 25.05.2016 г. сроком до 01.01.2019 г.

На основании разрешения на строительство от 04.05.2012 № RU03308000-806-П, выданного отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на земельном участке был возведен объект незавершенного строительства площадью 6849,8 кв.м (далее по тексту - Объект), с кадастровым номером: 02:55:011027:312, степень готовности 8%, с регистрацией права хозяйственного ведения за Муниципальным унитарным предприятием «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается выданным свидетельством о государственной регистрации права серия АГ № 789793 от 25.05.2012 г.

Акционерное общество «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» является правопреемником Муниципального унитарного предприятия «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» на основании постановлений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1447 от 31.08.2018, № 1571 от 26.09.2018 № 1974 от 14.12.2018).

На основании Передаточного акта имущественного комплекса Муниципального унитарного предприятия «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» № б/н от 25.12.2018 г. за Акционерным обществом «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 6849,8 кв.м (далее по тексту - Объект), с кадастровым номером: 02:55:011027:312, о чем имеется запись в ЕГРН 02:55:011027:312-02/101/2020-8 от 29.01.2020 г.

Акционерное общество «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» обратилось с письмом (исх. № 10-3501 от 26.12.2018 г.) в Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан по поводу разъяснении действия договора аренды земельного участка № 475-16 от 25.05.2016 г.

Письмом (их. № 583 от 18.01.2019 г.) Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило о том, что указанный договор аренды земельного участка не расторгнут, является действующим, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен.

В ответ на обращение Акционерного общества «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (исх. № 10-1712 от 27.07.2020 г.) в Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан о подтверждении статуса договора аренды № 475-16 от 25.05.2016 г. был получен ответ (их. № 23353 от 12.08.2020 г.) о том, что указанный договор аренды земельного участка не расторгнут, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен.

В связи с письменным подтверждением со стороны Управления земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, что договор является действующим, заявитель обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

18 сентября 2020 г. Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан было выдано Разрешение на строительство № RU03308000-1788П-2020 «Подземная многоуровневая автостоянка с наземными административными помещениями (лит.126) в микрорайоне «Южный» Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» сроком до 31 декабря 2021 г.

Акционерное общество «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» письмом (исх. № 11-2432 от 29.10.2020) обратилось в Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок.

Письмо (исх. № 34611 от 09.11.2020) Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан разъяснило, что права на заключение договора на новый срок без проведения торгов заявитель не имеет, заключенный договор не расторгнут, является действующим, в соответствии с базой данных по состоянию на 09.11.2020 задолженность арендатора по арендной плате за земельный участок по договору № 475-16 от 25.05.2016 отсутствует, условия договора исполняются. В подтверждение факта выполнения обязательств по договору № 475-16 от 25.05.2016 г. аренды земельного участка был подписан Акт сверки за период с января по октябрь 2020 г.

Истец, указывая на то, что Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, после прекращения договора аренды, не воспользовалось правом в шестимесячный срок обратиться в суд с требованиями об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов и полагая, что Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан своими действиями, выраженными в отказе в заключении договора аренды на новый срок внесло правовую неопределенность в отношении судьбы объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке, обратился в суд с настоящим заявлением.

Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в отзыве на исковое заявление, в удовлетворении требований просит отказать, указывает, что рассмотрение вопроса о заключении договоров аренды земельного участка на новый срок, в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, без проведения торгов законодательством не предусмотрено, ссылаясь на пп. 10 п. 2 ст. 39.6 и п.15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заявитель с доводами заинтересованного лица не согласился, в возражениях на отзыв указывает, что по окончании строительства объекта недвижимости у заявителя возникают препятствия в регистрации права собственности на законченный строительством объект, так как в соответствии с ч.10 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. В ЕГРН Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан имеется запись о договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011027:7 сроком до 01.01.2019 г. Кроме того, сообщает, что по состоянию на 21.04.2021г. по договору аренды земельного участка №425-16 от 25.05.2016г. по строительству объекта: «Подземная многоуровневая автостоянка с надземными административными помещениями, литер 126, в микрорайоне «Южный» Кировского района городского округа город Уфа РБ» произведено финансирование в размере 20 667 429,15 руб., стоимость окончания работ составляет: 12 000 000 руб., степень готовности объекта на 21.04.2021г. составляет 45%.

Третье лицо – Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление указывает, что согласно действующему законодательству оснований для заключения еще на один срок договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства не имеется без торгов. Также сообщает, что в Минземимущество РБ АО «Специализированный застройщик инвестиционно-строительный комитет ГО г. Уфа РБ» обращение о заключении договора аренды земельного участка не направляло. Считает, что понуждение органа государственной власти либо органа местного самоуправления к совершению действий, входящих в его компетенцию, является ограничением права на самостоятельное решение вопроса в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный статьей 10 Конституции Российской Федерации принцип разделение властей.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан считает доводы Управления земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан обоснованными.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

На основании статьи 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. ГК РФ, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов государственных или муниципальных земельных участков, на которых расположены принадлежащие им объекты незавершенного строительства, на продление арендных отношений однократно сроком на три года для завершения строительства указанных объектов.

Однако такое право не является абсолютным и не предполагает его реализацию без соблюдения установленных законом условий.

Так, в частности, на основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ регламентировано, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, без проведения торгов допускается только при наличии в совокупности следующих условий, а именно допускается: а) для целей завершения их строительства; б) в отношении собственников объектов незавершенного строительства; в) с обязательным соблюдением предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ требований.

При отсутствии совокупности перечисленных условий заинтересованное лицо лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Проанализировав приведенное нормативно-правовое регулирование отношений в рассматриваемой сфере во взаимной связи и в совокупности с установленными по делу обстоятельствами и представленными сторонами доказательствами, суд не установил незаконности оспариваемого заявителем отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011027:7 ввиду того, что заявитель не отвечает установленным подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ требованиям на основании следующего.

Акционерное общество «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» является правопреемником Муниципального унитарного предприятия «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» на основании постановлений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1447 от 31.08.2018, № 1571 от 26.09.2018 № 1974 от 14.12.2018).

Между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Муниципальным унитарным предприятием «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» заключен договор аренды земельного участка № 951-11 от 18.07.2011 г. . Соглашением от 27.06.2016 г. договор аренды земельного участка № 951-11 от 18.07.2011 г. расторгнут.

Между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Муниципальным унитарным предприятием «Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» был заключен договор аренды земельного участка № 475-16 от 25.05.2016 г. сроком до 01.01.2019 г.

На основании изложенного у Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан не имеется оснований для заключения с ответчиком договора аренды без проведения торгов, а следовательно, решение Управления земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011027:7, формализованное в письме № 34611 от 09.11.2020, не противоречит положениям действующего законодательства.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания оспариваемого отказа Управления земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан выраженного в письме № 34611 от 09.11.2020 незаконным.

В то же время, заявитель не отрицает отсутствие предусмотренных земельным законодательством оснований на заключение с ним договора аренды на новый срок без торгов, поясняет, что заявленные требования направлены на возобновление арендных отношений, возникших на основании договора аренды от 25.05.2016 с целью завершения строительства и установления правовой определенности в отношении объекта незавершенного строительства площадью 6849,8 кв.м, с кадастровым номером: 02:55:011027:312, то есть правоотношения сторон носят гражданско-правовой характер, в связи с чем заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду юридическим лицам регламентируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Как уже указывалось, в соответствии с положениями подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В названных положениях законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 указанной статьи).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела документов следует, что на основании полученного обществом разрешения на строительство от RU03308000-1788П-2020 за истцом 29.01.2020 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:011027:312, общая площадь застройки 6 849,8 кв.м, степень готовности объекта 8 %, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, микрорайон «Южный», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 58-59).

Указанный объект незавершенного строительство, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, расположен в пределах земельного участка с кадастровыми номерами: 02:55:011027:7.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Акционерное общество «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» обратилось с письмом (исх. № 10-3501 от 26.12.2018 г.) в Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан по поводу разъяснении действия договора аренды земельного участка № 475-16 от 25.05.2016 г.

Письмом (их. № 583 от 18.01.2019 г.) Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило о том, что указанный договор аренды земельного участка не расторгнут, является действующим, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен.

В ответ на обращение Акционерного общества «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (исх. № 10-1712 от 27.07.2020 г.) в Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан о подтверждении статуса договора аренды № 475-16 от 25.05.2016 г. был получен ответ (их. № 23353 от 12.08.2020 г.) о том, что указанный договор аренды земельного участка не расторгнут, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен.

В связи с письменным подтверждением со стороны Управления земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, что договор является действующим, заявитель обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

18 сентября 2020 г. Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан было выдано Разрешение на строительство № RU03308000-1788П-2020 «Подземная многоуровневая автостоянка с наземными административными помещениями (лит.126) в микрорайоне «Южный» Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан» сроком до 31 декабря 2021 г.

В соответствии с положениями ст. 28. Земельного кодекса России?скои? Федерации (далее – ЗК РФ) Земельные участки из земель, находящихся в государственнои? или муниципальнои? собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.2 ст.46, п.2 ст.45 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительныи? срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При отказе в заключении нового договора аренды земельного участка Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан не ссылается на факт неиспользования его заявителем в указанных в договором целях.

Более того, в ответах на обращения заявителя признает договор аренды земельного участка действующим.

Отказывая в предоставлении заявителю земельного участка, Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан ссылается не невозможность заключения нового договора аренды без проведения торгов с учетом ограничений, установленных ст.39.6 Земельного кодекса РФ. При этом ответчик не учитывает следующего.

Согласно части 1 ст.32.20 Земельного кодекса РФ «Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках».

Из п.9 ч.8 ст.39.11 Земельного Кодекса РФ следует, что земельный участок не может быть предметом торгов, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Законодатель, предусмотрев обязанность однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства, предусмотрел возможность уполномоченного органа (в данном случае Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан) в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обратиться в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что заявителем ведутся работы по завершению строительство объекта на спорном участке. Уполномоченным органом в течении шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка (01.01.2019г.) не предприняты какие-либо действия по изъятию земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства, срок обращения в суд с указанным заявлением истек.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст.39.11 ЗК РФ у уполномоченного органа отсутствует возможность передачи спорного земельного участка на торгах или иным способом другому лицу, кроме собственника объекта незавершенного строительства.

По тем же основаниям у Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан как у уполномоченного органа государственной власти Республики Башкортостан в сфере земельных и имущественных отношений по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в соответствии с Законом Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з «О внесении изменений в стать. 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан»), отсутствует возможность передачи спорного земельного участка на торгах или иным способом другому лицу.

Кроме того, перераспределение соответствующих полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органом местного самоуправления и республиканским органом исполнительной власти в области земельных отношений, не затрагивает установленные гражданские правоотношения возникшие до 01.01.2021 (ст.2 Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з «О внесении изменений в стать. 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан»).

Следовательно, отказ в заключении договора аренды по формальным основаниям создает правовую неопределенность в отношениях сторон, фактически не позволяя кому-либо завершить строительство объекта, что нарушает права заявителя по делу.

Договор аренды земельного участка заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ввиду необходимости завершения строительства подземной многоуровневой автостоянки с наземными административными помещениями, требование заявителя в части обязания заключить с заявителем договор аренды земельного участка для завершения строительства является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах требования заявителя в этой части подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца (в соответствии с его ходатайством) в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) заключить с Акционерным обществом "Специализированный застройщик инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011027:7 общей площадью 3437 кв.м., расположенного по адресу: Кировский район ГО г.Уфа Республики Башкортостан, микрорайон «Южный» на 3 года в целях завершения строительства подземной многоуровневой автостоянки с надземными административными помещениями (лит.126).

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья И.С. Шайхутдинова