Решение от 18 июня 2024 г. по делу № А07-4368/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-4368/2023
г. Уфа
19 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.06.2024

Полный текст решения изготовлен 19.06.2024


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гайнановой А.Б., рассмотрев дело по иску

Прокуратуры Республики Башкортостан  (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к 1) Обществу с ограниченной ответственностью  "Орбита" (ИНН <***>; ОГРН <***>)

2) Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании  недействительным (ничтожным) договора от 28.02.2022 № 37/22 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36, площадью 309 274 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» км. 1473-700 м, справа по ходу километража от г. Москвы

Третьи лица:

1) Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>);

2) Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>);

3) Министерство лесного хозяйства Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>);

4) Публично-правовая компания «Роскадастр» (ИНН <***>,ОГРН<***>);

5)  Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>);

6) эксперт ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО1


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность №08-20-2023 от 05.07.2023, служебное

удостоверение;

от ответчика (1): ФИО3, доверенность №14 от 21.09.2023,

удостоверение адвоката, Сиразетдинов Д.Ф., доверенность от 29.07.2021,

удостоверение адвоката;

от ответчика (2): ФИО4, доверенность №ФМ-М04-04-1/5968-ю от 07.08.023, удостоверение №МЗИО0212, диплом;

от третьего лица 1:ФИО5, доверенность №Д-301 от 28.12.2023, паспорт, диплом;

от третьего лица 5: ФИО5, доверенность №01-05-00855/13 от 07.03.2024, паспорт, диплом;

от иных третьих лиц: не явились, извещены;


Прокуратура Республики Башкортостан (далее по тексту также - истец, Прокуратура)  обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к  Обществу с ограниченной ответственностью  "Орбита" (далее по тексту также – ответчик 1, ООО «Орбита», общество),  Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее по тексту также – ответчик 2, МЗИО, Министерство) о признании  недействительным (ничтожным) договора от 28.02.2022 № 37/22 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36, площадью 309 274 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» кв. 1473-700 м, справа по ходу километража от г. Москвы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерство лесного хозяйства Республики Башкортостан, Публично-правовая компания «Роскадастр», Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, эксперт ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО1 (далее по тексту также – третьи лица).

От ответчиков поступили отзывы на исковое заявление, в удовлетворении требований просят отказать.

От истца поступили возражения на отзывы.

От Администрации ГО г. Уфа РББ поступил отзыв на исковое заявление.

05.06.2024 от ответчика 1 поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов, 11.06.2024 -  дополнение к отзыву, ходатайство о дополнении к отзыву.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, просил удовлетворить.

Представители ответчиков возражали по заявленным требованиям, в удовлетворении просили отказать, поддержали доводы, изложенные ранее.

Третьи лица - Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан,  Министерство лесного хозяйства Республики Башкортостан, Публично-правовая компания «Роскадастр»,   эксперт ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО1, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку в судебное заседание не обеспечили.   

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные документы, суд 



УСТАНОВИЛ:

Прокуратурой г. Уфы во исполнение указания Прокуратуры Республики Башкортостан от 25.05.2017 № 97/7 «Об организации прокурорского надзора за исполнением земельного законодательства» проведена проверка законности распоряжения земельными участками.

В ходе проверки установлено, что 28.02.2022 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан  и обществом с ограниченной ответственностью «Орбита» заключен договор № 37/22 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36, площадью 309 274 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» км. 1473-700 м, справа по ходу километража от г. Москвы, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства и дальнейшей эксплуатации логистического центра». Целевое использование: для эксплуатации логистического центра. Вместе с тем, указанный договор заключен в нарушение требований земельного законодательства и, следовательно, является недействительным (ничтожным) в силу следующего.

10.05.2012 между ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп» и Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключен договор аренды земельного участка № 228-12, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040608:36, расположенный по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» км. 1473+700 м., справа походу километража г. Москвы, для проектирования и строительства и дальнейшей эксплуатации логистического центра, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 309 274 кв.м.

Срок аренды установлен с 27.10.2011 до 27.10.2060 (п.3.1 договора).

На земельном участке осуществлено строительство объекта капитального строительства - здание складского назначения (логистический центр), площадью 1026,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» км. 1473+700 м., справа походу километража г. Москвы, с кадастровым номером 02:55:040608:54. Разрешение №RU 03308000- ЮЗ-ПА на ввод в эксплуатацию которого выдано администрацией городского округа г. Уфа 30.12.2013

30.11.2014 на общем собрании участников ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп» принято решение о реорганизации общества путем выделения из него трех обществ с ограниченной ответственностью, в том числе, общества с ограниченной ответственностью «Орбита», а также об утверждении и подписании разделительного баланса указанных обществ.

Согласно утвержденному 30.11.2014 общим собранием участников передаточному акту ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп» передало ООО «Орбита» имущество, в том числе недвижимое имущество - здание складского назначения (логистический центр), площадью 1026,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» км 1473+700 м, справа походу километража г. Москвы, с кадастровым номером 02:55:040608:54.

Сведения о регистрации ООО «Орбита» в качестве юридического лица внесены в ЕГРЮЛ 20.03.2015.

Согласно данным ЕГРН за ООО «Орбита» 13.01.2022 зарегистрированы права собственности на следующие объекты  недвижимости, расположенные в границах спорного земельного участка:

нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:174, площадью 383,7 кв.м, наименование «склад № 1», количество этажей — 1 (запись о регистрации №02:55:040608:174-02/373/2022-1 от 13.01.2022);

нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:175, площадью 383,7 кв.м, наименование «склад № 3», количество этажей - 1 (запись о регистрации №02:55:040608:175-02/373/2022-1 от 13.01.2022);

нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:176, площадью 383,7 кв.м, наименование «склад № 2», количество этажей - 1 (запись о регистрации №02:55:040608:176-02/373/2022-1 от 13.01.2022);

нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:177, площадью 382 кв.м, наименование «склад № 4», количество этажей - 1 (запись о регистрации №02:55:040608:177-02/373/2022-1 от 13.01.2022);

нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:178, площадью 382 кв.м, наименование «склад № 5», количество этажей - 1 (запись о регистрации №02:55:040608:178-02/373/2022-1 от 13.01.2022).

Письмом от 30.12.2021 исх. № 171 ООО «Орбита» обратилось в адрес начальника управления по г. Уфе Минземимущества РБ с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36 (вх. № У-06вх-1256 от 30.12.2021).

Аналогичное обращение ООО «Орбита» (исх. № 3 от 18.01.2022) поступило в адрес управления по г. Уфе Минземимущества РБ 18.01.2022 (вх. № У06-вх-125), а также в адрес Минземимущества РБ (вх. № У06-вх-462 от 15.02.2022).

По результатам рассмотрения указанных обращений 28.02.2022 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Орбита» заключен договор № 37/22 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36.

Указанный договор заключен с ООО «Орбита» на основании пп. 6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ как с собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Согласно данным ЕГРН в границах спорного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:040608:54 (площадью 1026,5 кв.м), 02:55:040608:174 (площадью 383,7 кв.м), 02:55:040608:177 (площадью 382 кв.м), 02:55:040608:176 (площадью 383,7 кв.м), 02:55:040608:175 (площадью 383,7 кв.м), 02:55:040608:178 (площадью 382 кв.м), общей площадью застройки 2941,6 кв.м.

В соответствии с заключением специалиста от 10.12.2021 № 033/01 (21), выполненного ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» минимальная необходимая площадь участка для эксплуатации указанных зданий с учетом их использования и наличия лесной полосы составляет 75 873 кв.м.

Вместе с тем необходимость предоставления участка площадью 309 274 кв.м для эксплуатации зданий общей площадью застройки 2941,6 (процент застройки - 0,9 %) при заключении договора купли-продажи земельного ООО «Орбита» участка в Министерство не предоставлено.

Более того, согласно информации ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 14.03.2022 (исх. № 247-05) в адрес Управления ФСБ России по Республике Башкортостан, проведенным осмотром объектов, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040608:36 установлено следующее:

- объект с кадастровым номером 02:55:040608:174 представляет собой металлический каркас, обтянутый прочной тканью, армированной специальным слоем. Наличие фундамента не установлено;

- объект с кадастровым номером 02:55:040608:177 представляет собой каркас, обтянутый прочной тканью, армированной специальным слоем. Наличие крыши и фундамента не установлено;

 - объект с кадастровым номером 02:55:040608:176 представляет собой два отдельно стоящих строения, каркас которых обтянут прочной тканью, армированной специальным слоем. Наличие фундамента не установлено;

 - объект с кадастровым номером 02:55:040608:175 представляет собой деревянный каркас, обтянутый прочной тканью, армированной специальным слоем. Наличие крыши и фундамента не установлено;

 - объект с кадастровым номером 02:55:040608:178 представляет собой металлический каркас, обтянутый прочной тканью, армированной специальным слоем. Наличие крыши и фундамента не установлено.

Таким образом, учитывая отсутствие фундамента указанные объекты нельзя отнести к объектам недвижимости.

Проведенным 13.12.2022 осмотром земельного участка с участием представителей прокуратуры г. Уфы, управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа, также ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» установлено, что объекты с кадастровыми номерами 02:55:040608:174, 02:55:040608:175, 02:55:040608:176, 02:55:040608:177, 02:55:040608:178 на участке фактически отсутствуют.

Более того, выкупная стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства РБ от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» и составила 25 % от его кадастровой стоимости.

Также согласно информации Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Уфа от 10.02.2023 часть земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36 площадью 51 218,67 га относится к городским лесам с видом разрешенного использования для охраны природных территорий.

Мотивируя исковое заявление тем, что отсутствие оснований для предоставления земельного участка указанной площади для эксплуатации существующих объектов недвижимости, продажа земельного участка по указанной цене влечет за собой причинение ущерба Республике Башкортостан в виде неполученной суммы от реализации участка конкурентным способом, Прокуратура Республики Башкортостан обратилась в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, позиции участников спора, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, частности, следует понимать интересы (неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Недействительность сделки истца основывает на нарушении при ее заключении требований Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1)      решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2)      договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Из данных норм следует, что земельные участки, предназначенные для расположения на них объектов недвижимости, должны удовлетворять требованиям закона об использовании их в соответствии с целевым назначением и о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка.

Таким образом, право собственника здания (строения, сооружения) на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью.

По смыслу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса РФ предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли. Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ 16-2).

Между Минземимуществом и ООО «Орбита» 28.02.2022 заключен договор № 37/22 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36, площадью 309 274 кв. м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» 1473 км. + 700 м., справа по ходу километража от г. Москвы, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства и дальнейшей эксплуатации логистического центра».

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для предоставления ООО «Орбита» в собственность земельного участка без проведения торгов и по заниженной стоимости послужило наличие на нем находящихся в собственности общества следующих объектов недвижимости:

1) здание складского назначения с кадастровым номером 02:55:040608:54 в составе объекта «Логистический центр у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал», площадью 1026,5 кв. м. (запись о государственной регистрации права от 18.02.2016);

2) нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:174, площадью 383,7 кв. м., наименование «склад № 1» (запись о государственной регистрации права от 13.01.2022);

3) нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:176, площадью 383,7 кв. м., наименование «склад № 2» (запись о государственной регистрации права от 13.01.2022);

4) нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:175, площадью 383,7 кв. м., наименование «склад № 3» (запись о государственной регистрации права от 13.01.2022);

5) нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:177, площадью 382 кв. м., наименование «склад № 4» (запись о государственной регистрации права от 13.01.2022);

6) нежилое здание с кадастровым номером 02:55:040608:178, площадью 382 кв. м., наименование «склад № 5» (запись о государственной регистрации права от 13.01.2022).

Вместе с тем проведенным 09.03.2022 работниками государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» (далее – ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация») осмотром установлено, что нежилые здания с кадастровыми номерами 02:55:040608:174, 02:55:040608:175, 02:55:040608:176, 02:55:040608:177, 02:55:040608:178 представляли собой металлические каркасы, обтянутые прочной тканью, армированной специальным слоем, фундамент у зданий отсутствовал, то есть строения не обладали признаками объекта капитального строительства, поскольку не имели прочной связи с землей и могли быть перемещены без ущерба их назначению.

Указанные обстоятельства подтверждаются информацией ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 14.03.2022 № 247-05 в адрес Управления ФСБ России по Республике Башкортостан, объяснениями заместителя начальника отдела землеустройства и геодезии участка г. Уфы ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО6, главного специалиста отдела и кадастровой деятельности ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО7, проводившими осмотр объектов недвижимости, а также фотографиями зданий.

В ходе комиссионных осмотров земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36, проведенных 13.12.2022, 30.01.2023, здания с кадастровыми номерами 02:55:040608:174, 02:55:040608:175, 02:55:040608:176, 02:55:040608:177, 02:55:040608:178 на нем не обнаружены.

Судебными актами по делам №№ А07-15365/2015, А07-32000/2018 отказы уполномоченных органов в предоставлении арендаторам в собственность спорного земельного участка ввиду несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (здание складского назначения с кадастровым номером 02:55:040608:54, площадью 1026,5 кв. м.), а также несоответствия вида разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении о его предоставлении признаны законными.

При таких обстоятельствах здания с кадастровыми номерами 02:55:040608:174, 02:55:040608:175, 02:55:040608:176, 02:55:040608:177, 02:55:040608:178 возведены ответчиком лишь в целях создания видимости освоения земельного участка (якобы создания логистического центра) и соблюдения требований о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Вместе с тем в соответствии с заключением специалиста от 10.12.2021 № 033/01 (21), выполненного ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы», минимальная необходимая площадь участка для эксплуатации указанных 6 зданий с учетом их использования и наличия лесной полосы составляет 75 873 кв. м.

При этом ООО «Орбита» при обращении в Минземимущество с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность каких-либо доказательств необходимости предоставления участка площадью 309 274 кв. м. для эксплуатации зданий общей площадью застройки 2941,6 кв. м. (процент застройки – 0,9 %) не представило.

Таким образом, проверкой установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют 5 из 6 объектов недвижимости, для эксплуатации которых участок предоставлен в собственность ответчику, и даже при условии наличия указанных зданий на участке, минимальная необходимая для их эксплуатации площадь несоразмерна площади предоставленного земельного участка.

Наличие на земельном участке лесной полосы не свидетельствует о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, поскольку занимает лишь незначительную часть участка – 16,6 % (51 218,67 кв. м.).

Из судебных актов по делам №№ А07-15365/2015, А07-32000/2018 следует, что по состоянию 05.09.2018 обществом «Орбита» не завершено строительство логистического центра (примерной площадью застройки 20 га, включающего в себя складские центры, экологический агромаркет, продовольственные склады, кафе, гостиницу, автомойку, таможню, стоянки для транспорта), для возведения которого 27.10.2011 земельный участок с кадастровым номером 02:55:040608:36 предоставлен в аренду сроком на 49 лет.

Строительство здания складского назначения с кадастровым номером 02:55:040608:54 в составе объекта «Логистический центр у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» завершено в декабре 2013 года.

Согласно информации Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 15.01.2024 №2 574 в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36 расположены городские леса площадью 51 234 кв. м, выдел № 29, квартал 83, производственный участок № 4, Уфимское городское лесничество. Границы Уфимского городского лесничества установлены приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 17.05.2018 № 433 «Об определении количества лесничеств на землях населенных пунктов городского округа город Уфа Республики Башкортостан, занятых городскими лесами, и установлении их границ» (приложение № 2).

Также наличие в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36 городских лесов подтверждается имеющимися в материалах дела документами:      письмом Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 10.01.2023 № 7-53/РД, градостроительным планом земельного участка №2 РФ-02-2-55-0-00-2021-0243 от 14.04.2021, заключением №2 033/01 (21) от 10.12.2021, выполненным специалистом ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО1

Пунктом 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу ст. 3 Лесного кодекса Российской Федерации имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Как следует из ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, оборот земельных участков осуществляется исходя из положений гражданского законодательства и данного Кодекса.

Согласно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Аналогичная норма содержится в п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Исходя из п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 262 Гражданского кодекса Российской Федерации названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования, в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Согласно п. 9 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Таким образом, земельные участки, занятые городскими лесами являются территорией общего пользования.

Земельный участок общего пользования, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть продан (пп. 18 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, согласно пп. 18 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если он относится к землям общего пользования или расположен в границах земель общего пользования (территорий общего пользования).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, из анализа вышеприведенных норм права следует, что земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Предоставление ООО «Орбита» в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36, образованного за счет территории общего пользования, воспрепятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории, возможность единоличного использования земельного участка юридическим лицом противоречит правовому режиму территории общего пользования.

Таким образом, учитывая наличие городских лесов, спорный земельный участок в силу требований п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 27, пп. 18 п. 8 ст. 39.11, п. п. 9, 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001      №      178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизации не подлежит.

Выводы заключения специалиста ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО1 являются необоснованными, поскольку противоречат исследовательской части самого заключения.

Согласно заключению № 033/01 (21) от 10.12.2021 на разрешение специалиста поставлены следующие вопросы:

1.      Какова площадь земельного участка, занятая объектами недвижимости

- нежилые здания с кадастровыми номерами кадастровыми номерами 02:55:040608:54,          02:55:040608:174,        02:55:040608:175,        02:55:040608:176,

02:55:040608:177, 02:55:040608:178.

2.      Определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации по назначению в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Уфа, Октябрьский р-н, у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» 1473 км. + 700 м., справа по ходу километража от г. Москвы.

3.      Соразмерна ли площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36 площади всех и имеющихся объектов недвижимости, сооружений, расположенных на данном земельном участке.

По первому вопросу специалистом установлено, что общая площадь всех расположенных на спорном земельном участке объектов составляет 2941,6 кв. м.

В исследовательской части заключения по второму вопросу специалистом отражено, что площадь земельного участка, необходимая для обслуживания складских зданий, составляет не менее 10 031 кв. м, лесная разделительная полоса занимает примерную площадь 59 350 кв. м, площадь участка для стоянки автомобилей - 6 492 кв. м.

После чего там же в исследовательской части специалист приводит расчет минимально необходимой площади земельного участка для эксплуатации зданий с кадастровыми номерами кадастровыми номерами 02:55:040608:54, 02:55:040608:174,         02:55:040608:175,        02:55:040608:176, 02:55:040608:177, 02:55:040608:178 с учетом их использования (назначения), особенностей рельефа (наличие лесной полосы), согласно которому такая площадь составляет 75 873 кв. м (10 031 + 59 350 + 6 492).

При этом далее специалист ФИО1 указывает «Т.е. данная площадь минимальная и не учитывает пожарные и санитарные нормы, места открытого хранения. При их учете существующая площадь участка с кадастровым номером 02:55:040608:36 является достаточной и необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке».

Вместе с тем заключение не содержит расчет и обоснование необходимости использования оставшейся площади земельного участка в размере 233 401 кв. м (309 274 - 75 873) якобы с учетом требований пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм, потребности в местах открытого хранения.

Фактически ответив в исследовательской части заключения на второй вопрос о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации по назначению объектов недвижимости (75 873 кв. м), в выводах заключения

специалист уклонился от прямого ответа на второй вопрос, указав «в соответствии с фактической ситуацией на местности в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36, назначения зданий (хранение и продажа продовольственных и непродовольственных товаров), требований пожарных, санитарных норм, благоустройства и дорожной инфраструктуры, существующая площадь земельного участка является достаточной и необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на данном участке».

Таким образом, выводы заключения не содержат прямой и полный ответ на второй вопрос.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, в силу которого при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или собственность земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Учитывая изложенное, заключение № 033/01 (21) от 10.12.2021, подготовленное специалистом ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО1, нельзя признать надлежащим доказательством соразмерности площади земельного участка (309 274 кв. м) расположенным на нем объектам недвижимого имущества (2941,6 кв. м, 0,9 %), поскольку заключение не содержит достоверных и обоснованных сведений о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости.

Кроме того, на момент осмотра спорного земельного участка, проведенного 09.03.2022 работниками государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» нежилые здания с кадастровыми номерами 02:55:040608:174, 02:55:040608:175,  02:55:040608:176,  02:55:040608:177, 02:55:040608:178 представляли собой металлические каркасы, обтянутые прочной тканью, армированной специальным слоем, фундамент у зданий отсутствовал, то есть строения не обладали признаками объекта капитального строительства, поскольку не имели прочной связи с землей и могли быть перемещены без ущерба их назначению.

В ходе комиссионных осмотров, проведенных 13.12.2022, 30.01.2023, здания с кадастровыми номерами 02:55:040608:174,   02:55:040608:175,02:55:040608:176, 02:55:040608:177, 02:55:040608:178 на земельном участке не обнаружены.

Судебными актами по делам N°N° А07-15365/2015, А07-32000/2018 отказы уполномоченных органов в предоставлении арендаторам в собственность спорного земельного участка ввиду несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (здание складского назначения с кадастровым номером 02:55:040608:54, площадью 1026,5 кв. м.), а также несоответствия вида разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении о его предоставлении признаны законными.

Из этого следует, что здания с кадастровыми номерами 02:55:040608:174, 02:55:040608:175, 02:55:040608:176, 02:55:040608:177,  02:55:040608:178 возведены ООО «Орбита» лишь в целях создания видимости освоения земельного участка (якобы создания логистического центра) и соблюдения требований о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, проверкой установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют 5 из 6 объектов недвижимости, для эксплуатации которых участок предоставлен в собственность ответчику, и даже при условии наличия указанных зданий на участке, минимальная необходимая для их эксплуатации площадь несоразмерна площади предоставленного земельного участка.

До заключения ничтожного договора купли-продажи земельный участок находился во владении ООО «Орбита» на праве аренды по договору от 10.05.2012 сроком действия до 27.10.2060.

Таким образом, по договору купли-продажи к обществу перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ответчиками не представлено доказательств, что весь земельный участок необходим предпринимателю для цели эксплуатации указанного объекта.

Таким образом, суд, проанализировав представленные документы в соответствии со ст. 71 АПК РФ пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи не соответствует требованиям земельного законодательства, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). То есть законом предусмотрена двусторонняя реституция.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Покупатель во исполнение договора купли-продажи уплатил продавцу 21 827 925 руб.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Учитывая, что материалами дела подтверждается исполнение договора обеими сторонами, суд полагает необходимым применить одностороннюю реституцию, обязав Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан возвратить в пользу Общества с ограниченной ответственностью  "Орбита" 21 827 925 руб., от общества к Министерству возвращается титул (право собственности).

Таким образом, денежные средства, внесенные ответчиком в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка, в сумме 21 827 925 руб. подлежат возврату покупателю по спорному договору, в свою очередь подлежит исключению запись и ЕГРН о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:040608:36.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации Кодекса установлен размер госпошлины, подлежащей взиманию при подаче исковых заявлений по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 6000 руб.

Так как истец при обращении с иском от уплаты государственной пошлины освобожден, расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчиков в равных долях и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, при этом на ООО «Орбита» относится государственная пошлина в размере 3 000 руб., в остальной части государственная пошлина взысканию не подлежит, поскольку Министерство освобождено от уплаты в силу закона.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

         Признать недействительным (ничтожным) договор от 28.02.2022 № 37/22 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040608:36, площадью 309 274 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район у придорожной полосы автодороги М-5 «Урал» км. 1473-700 м, справа по ходу километража от г. Москвы, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью  "Орбита" (ИНН <***>; ОГРН <***>).

         Применить последствия ничтожной сделки, взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью  "Орбита" (ИНН <***>; ОГРН <***>) 21 827 925 руб.

         Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью  "Орбита" (ИНН <***>; ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья                                                                 М.М. Насыров