Решение от 23 января 2019 г. по делу № А06-9843/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-9843/2018
г. Астрахань
23 января 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.01.2019

Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи: Шарипов Ю.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "АстСнаб"

к УМИ Администрации муниципального образования "Город Астрахань"

о признании распоряжения от 06.07.2018 незаконным,

третье лицо: Управление по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации муниципального образования "Город Астрахань"

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности,

от третьего лица – ФИО4, представитель по доверенности,

ООО "АстСнаб" обратилось в суд к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании недействительным распоряжения №р-10-02-1005 от 06.07.2018.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал.

Представитель Управления по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации муниципального образования "Город Астрахань" возражал против заявленных требований, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица оставил рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ООО "АстСнаб" является арендатором земельного участка общей площадью 52754 кв.м. с кадастровым номером 30:12:040429:460, находящимся по адресу г.Астрахань, Трусовский район, ул.Магистральная, 28А.

Договор аренды № 982/2016 заключен ООО "АстСнаб" с Администрацией Муниципального образования «Город Астрахань» 24 августа 2016 года на срок с 04.05.2016 по 03.05.2019. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.1 договора, земельный участок предоставлен истцу для завершения строительства культурно-развлекательного комплекса.

Из материалов дела следует, что ранее арендатором данного земельного участка являлось ООО «Роллинг-Астра», которому земельный участок также предоставлялся для строительства объекта, с учетом дополнительных соглашений, для строительства культурно-развлекательного комплекса.

Материалами дела подтверждается, что по договору купли-продажи от 27 апреля 2016 года ООО «АстСнаб» покупает у ООО «Роллинг-Астра» объект незавершенного строительства по ул.Магистральная, 28а - здание нежилое и приобретает права арендатора по вышеназванному земельному участку, заключив договор аренды № 982/2016.

В соответствии с дополнительным соглашением от 30 ноября 2017 г. к договору аренды № 982/2016, в п.1.1 договора внесены изменения и указано, что вместо слов «для завершения строительства культурно-развлекательного комплекса» читать слова «объекты торговли (для размещения торгово-развлекательного центра)».

Разрешение на строительство объекта капитального строительства было выдано 31 декабря 2013 года прежнему застройщику ООО «Роллинг-Астра». Однако, утвержденной новой редакцией «Правил землепользования и застройки города Астрахани» такой вид разрешенного использования как строительство культурно-развлекательного комплекса – стал не предусмотренным.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 06.04.2018 по делу №А06-9882/2017 за обществом с ограниченной ответственностью «АстСнаб» признано право собственности на нежилые здания: магазин литер 1, площадью 115,8 кв.м; магазин литер 2, площадью 162,5 кв. м; магазин литер 3, площадью 27,4 кв.м,; пункт охраны литер 4, площадью 24,2 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

В связи с наличием на спорном земельной участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих заявителю на праве собственности, ООО "АстСнаб" 24.05.2018 обратилось в Управление муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 30:12:040429:460, находящимся по адресу г.Астрахань, Трусовский район, ул.Магистральная, 28А, на длительный срок равный 49 годам.

Распоряжением от 06.07.2018 № р-10-02-1005 Управление отказало заявителю в предоставлении в аренду сроком на 49 лет вышеуказанного земельного участка для эксплуатации магазинов и пункта охраны.

В качестве оснований для отказа, в распоряжении указано, что предоставление земельного участка (кадастровый номер: 30:12:040429:460) на заявленном виде прав не допускается в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, так как объект недвижимости, расположенный на запрашиваемом земельном участке в соответствии со статьей 222 ГК РФ отвечает признакам самовольной постройки, а также в связи с тем, что площадь запрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации нежилых зданий, принадлежащих на праве собственности заявителю; на указанном в заявлении земельном участке расположен объект незавершенного строительства (кадастровый номер: 30:12:04049:1256), а также ввиду того, что разрешенное использование запрашиваемого земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Для приобретения права на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5 статьи 39.20 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведен в статье 39.16 ЗК РФ.

Требования к содержанию заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов содержатся в пункте 1 статьи 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 39.17 ЗК РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

В силу пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанного рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая, что принадлежащие ООО "АстСнаб" объекты недвижимого имущества расположены на разных частях спорного земельного участка, а доступ к ним невозможен без использования всей территории, заявитель обратился за предоставлением в аренду всей территории земельного участка с кадастровым номером 30:12:040429:460 площадью 52754 кв.м.

Размер предоставляемого земельного участка должен соответствовать назначению здания и предельным размерам земельных участков по градостроительным регламентам (правилам землепользования и застройки). Если на территории муниципального образования градостроительные регламенты не утверждены, применяются предельные размеры предоставляемых земельных участков, которые были установлены до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ по правилам статьи 33 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя управления по строительству архитектуре и градостроительству, проектов планировки и застройки территории (градостроительных регламентов) в границах спорного земельного участка не утверждалось. Имеется лишь установленные правила землепользования и застройки г.Астрахани не регламентирующие по своему содержанию предельных параметров предоставляемого земельного участка на указанной территории, но устанавливающие необходимость осуществления озеленения территории и обеспечения торговых объектов необходимыми подъездными и парковочными местами.

Таким образом, в отсутствие градостроительных регламентов предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, утвержденными землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. В границы передаваемого земельного участка должна входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (обслуживания, эксплуатации).

Как следует из материалов дела земельный участок был отведен для целей своего использования непосредственно ответчиком еще предыдущему правообладателю ООО «Роллинг-Астра» еще в 2010 г. в размерах и параметрах запрашиваемых Истцом (т.е. всех 52754 кв.м.) для целей строительства первоначально культурно-развлекательно центра.

Для строительства вышеуказанного центра было получено разрешение №RU 30301000-132 от 31.12.2013. Обоснование же первоначального предоставления такой территории в размере 52754 кв.м. для конкретного торгового центра было определено самим ответчиком.

Таким образом, не истец, а ответчик в момент первоначального формирования земельного участка самостоятельно определил необходимость всей испрашиваемой территории. Соответственно ответчик уже в 2010 г. считал допустимым предоставления всех 52754 кв.м, а ранее заключенный договор аренды по сути является доказательством обоснованности испрашиваемой территории.

Кроме того, в соответствии с дополнительным соглашением от 30 ноября 2017 г. к договору аренды № 982/2016, в п.1.1 договора внесены изменения и указано, что вместо слов «для завершения строительства культурно-развлекательного комплекса» читать слова «объекты торговли (для размещения торгово-развлекательного центра)».

В обоснование своего заявления о предоставлении в аренду, истец представил заключение ООО "Земельный эксперт", обосновавшего необходимость предоставления всей территории земельного участка с кадастровым номером 30:12:040429:460 площадью 52754 кв.м. в силу особых характеристик объектов недвижимости (объекты торговли, торгово-развлекательные центры), требующие особой организации как подъездный путей, обеспечении парковочных мест, пожарной безопасности (согласно СНиП) и соблюдения санитарных зон связанных с озеленением территории, в связи с расположением участка в зоне подлета военного аэродрома "Приволжский" (согласно правил землепользования и застройки г. Астрахани).

Указанное заключение ответчиком не оспорено. Доказательств обратного не представлено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Отклоняются доводы ответчика относительно того, что вид разрешенного использования, испрашиваемый в заявлении, не соответствует допустимым видам разрешенного использования земельных участков, установленных для территории, в которой расположен спорный земельный участок.

Согласно ч.2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Решением Городской Думы МО "Город Астрахань" от 28.02.2013 №23 в контексте с решением №144 от 30.09.2011 г. "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Астрахани в новой редакции" было решено включить земельный участок с кадастровым номером 30:12:040429:460 в функциональную зону Ц-10, установленную ранее (в 2011 г.) для смежной территории.

Согласно "Правил" для функциональной зоны Ц-10, в качестве основных видов разрешенного использования предусмотрены: магазины, торговые, торгово-развлекательные комплексы.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 06.04.2018 по делу №А06-9882/2017 за ООО «АстСнаб» признано право собственности на нежилые здания: магазин литер 1, площадью 115,8 кв.м; магазин литер 2, площадью 162,5 кв. м; магазин литер 3, площадью 27,4 кв.м,; пункт охраны литер 4, площадью 24,2 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Таким образом, все вышеуказанные объекты по целям использования соответствуют требованиям к разрешенному использованию объектов недвижимости для вышеуказанной функциональной зоны Ц-10.

Пункт 54 ГОСТ Р 51303-2013 определяет торговый комплекс как совокупность торговых предприятий, реализующих товары и оказывающих услуги, расположенные на определенной территории и централизующие функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности. Примечание - Под функциями хозяйственного обслуживания подразумевают инженерное обеспечение (электроосвещение, тепло- и водоснабжение, канализацию, средства связи), ремонт зданий, сооружений и оборудования, уборку мусора, охрану торговых объектов, организацию питания служащих и т.п.

Таким образом, торговый комплекс, это не обязательно одно здание и сооружение, но и комплекс торговых предприятий и магазинов и иных вспомогательных строений.

Согласно Приказа Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" все виды разрешенного использования поделены на подгруппы, при этом виды разрешенного использования: торговые центры, магазины и вспомогательные объекты необходимые для реализации функции основных обледенены в группу - Предпринимательство, включающее в себя: «...размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности; Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования предусмотренных кодами 4.1-4.10».

Соответственно требование заявителя о предоставление в аренду земельного участка для целей эксплуатации торговых, торгово-развлекательных комплексов, при наличии на испрашиваемом земельном участке магазинов и пункта охраны, соответствует требованиям действующего законодательства.

Не соответствует действующему законодательству доводы ответчика о невозможности предоставления в аренду земельного участка, в связи с наличием на нем объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду.

Доводы ответчика о наличии на спорном земельном участке самовольной постройки материалами дела не подтверждаются. Каких либо доказательств в обоснование своих доводов ответчик в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представил.

Доводы ответчика, изложенные в ходе судебного разбирательства, о наличии объекта газоснабжения протяженность 152 кв.м., принадлежащего гр. ФИО5, не являлись основанием для вынесения оспариваемого распоряжения, в связи с чем, ссылка на данное основание ответчиком неправомерна.

Тем не менее, суд отмечает, что 27.04.2016 между заявителем и гр. ФИО5 заключен договор об установлении земельного сервитута, согласно п.8.2. договора которого, переход права аренды или собственности на спорный земельный участок не влияет на сохранение сервитута, как и не влияет на основание перехода права и пользователя такого земельного участка.

При указанных обстоятельствах, распоряжение №р-10-02-1005 от 06.07.2018 подлежит признанию недействительным.

Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 года №57 «О некоторых вопросах, возникающих при применении арбитражными судами части первой Налогового кодекса Российской Федерации» при рассмотрении заявлений об оспаривании решений, действий (бездействия) налоговых органов судам необходимо учитывать, что в силу пункта 3 части 4 и пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при признании указанных решений, действий (бездействия) незаконными в резолютивной части судебного акта должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, в том числе путем совершения определенных действий, принятия решения.

В связи с тем, что судом признано недействительным распоряжение Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» №р-10-02-1005 от 06.07.2018, в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление в порядке восстановления нарушенного права ООО «АстСнаб» обязано принять решение о предоставлении в аренду сроком на 25 лет ООО «АстСнаб» земельного участка с кадастровым номером 30:12:040429:460, расположенного по адресу: г.Астрахань, Трусовский район, ул.Магистральная, 28а.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным распоряжение Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» №р-10-02-1005 от 06.07.2018.

Обязать Управление муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» принять решение о предоставлении в аренду сроком на 25 лет ООО «АстСнаб» земельного участка с кадастровым номером 30:12:040429:460, расположенного по адресу: г.Астрахань, Трусовский район, ул.Магистральная, 28а.

Обязать Управление муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» в срок, установленный п.п.1 п.5 ст.39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подготовить проект договора аренды земельного участка общей площадью 52 754 кв.м. с кадастровым номером 30:12:040429:460 сроком на 25 лет и направить его в адрес ООО «АстСнаб».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Ю.Р. Шарипов