Решение от 29 июня 2022 г. по делу № А73-5637/2022

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-5637/2022
г. Хабаровск
29 июня 2022 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 22 июня 2022 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Орлан» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680001, <...>)

к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680011, <...>)

о внесении изменений в договор

Третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 17.06.2021, диплом

от ответчика: ФИО3, доверенность №70 от 06.07.2021, диплом

от третьего лица: ФИО3, доверенности №207/5/Д/42 от 13.11.2020, диплом

Общество с ограниченной ответственностью «Орлан» (далее – ООО «Орлан») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГКУ «ДТУИО») о внесении изменений в договор аренды федерального недвижимого имущества №141/3/6/АИ-76 от 01.02.2021 с изложением пункта 5.1 договора в следующей редакции: «В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды от 03.02.2022 №24/2022, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес аудит центр», сумма ежемесячной арендной платы без учёта НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 106 706 руб. (сто шесть тысяч семьсот шесть рублей) (НДС не облагается на основании п. 4.1 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации)».

Определением суда от 22.04.2022 в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации (далее – Минобороны России).

Представитель истца на заявленных требованиях настаивает. ООО «Орлан» воспользовалось правом, предусмотренным абзацем 4 пункта 5.6.1 договора аренды, на пересмотр ставки арендной платы на основании Отчета №24/2022, составленного ООО «Бизнес аудит оценка». В связи с чем, отказ арендодателя от внесения изменений в договор не соответствует условиям договора.

Ответчик с иском не согласен по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, в возражении ссылается на пропуск истцом срока обращения с таким заявлением к арендодателю – за 30 дней до даты планового ежегодного пересмотра ставки арендной платы. Кроме того, Отчет №24/2022 не может быть признан допустимым доказательством, так как в нарушение части 5 статьи 10 Федерального закона РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заказчиком проведения оценки не выступала Российской Федерации. Кроме того, оснований, предусмотренных частью 2 статьи 450 ГК РФ, для изменения договора не имеется.

Третье лицо поддержало позицию ответчика по спору.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 01.02.2021 между ФГ'КУ «ДТУИО» (арендодатель) и ООО «Орлан» (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления №141/3/6/АИ-76 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор – принять федеральное имущество: часть нежилого функционального помещения I, расположенного в здании «Магазин» (кадастровый номер 27:23:0051205:99) по адресу: <...>, состоящее из комнат 4-9, площадью 266,1кв.м, для использования в соответствии с целевым назначением (в качестве нежилого).

Согласно пункту 1.2 договора, объект аренды принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплен за арендодателем на праве оперативного управления.

Договор заключен на срок 5 лет и действует с 01.02.2021 по 01.02.2026 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.03.2021.

Часть нежилого помещения передана арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2021 (Приложение №2 к договору).

Порядок расчетов по договору определен в разделе 5.

Согласно пункту 5.1 договора, сумма ежемесячной арендной платы установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды от 02.11.2020 №1695/2020, изготовленного ООО «АФК-Аудит» в рамках государственного контракта, заключенного с Минобороны России, составляет 184 940,0 руб., без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов (НДС не облагается на основании пункта 4.1, части 2 статьи 146 НК РФ).

Срок внесения арендной платы установлен в пункте 5.3 договора – за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно.

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что в течение первого календарного года аренды оплата производится по ставке, определенной в пункте 5.1 договора.

Согласно абзацу 1 пункта 5.6.1 договора, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор, арендатор ежегодно обязан самостоятельно рассчитывать размер арендной платы путем увеличения суммы, указанной в пункте 5.1 договора, на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, и своевременно перечислять ее арендодателю в увеличенном размере, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора.

Абзацем 4 пункта 5.6.1 договора зафиксировано право арендатора на ежегодный пересмотр ставки арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования (владения) объектом, при условии изготовления отчета об оценке за счет собственных средств. В этом случае арендатор должен письменно обратиться в адрес арендодателя не позднее, чем за 30 дней до даты планового ежегодного пересмотра ставки арендной платы.

04.02.2022 ООО «Орлан», со ссылкой на положения абз.4 п.5.6.1 договора, направило в адрес ответчика письмо о пересмотре ставки арендной платы по договору на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования №24/2022 от 03.02.2022, изготовленного ООО «Бизнес аудит оценка». Согласно указанному отчету, рыночная стоимость права пользования (владения) объектом составляет 106 706 руб., без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов.

Письмом от 25.02.2022 №141/6/04-07/2611 ФГКУ «ДТУИО» отказало в пересмотре арендой платы, мотивируя тем, что ООО «Орлан» пропустило срок на такое обращение, предусмотренный абз.4 п.5.6.1 договора. Отказ арендодателя послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Договор №141/3/6/АИ-76 от 01.02.2021 регулирует отношения сторон по передаче ФГКУ «ДТУИО» части нежилого помещения во временное возмездное владение и пользование (аренду) ООО «Орлан» в соответствии с положениями Гражданского Кодекса РФ об аренде – статьи 606-625 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Абзацем 4 пункта 5.6.1 договора предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по инициативе арендатора, а также срок и порядок такого изменения: один раз в год (ежегодно), размер арендной платы должен быть установлен отчетом об оценке рыночной стоимости права пользования (владения) объектом аренды, при этом, расходы по изготовлению отчета несет арендатор; обращение об изменении размера арендной платы должно быть направлено арендатором в адрес арендодателя не позднее, чем за 30 дней до даты планового ежегодного пересмотра ставки арендной платы.

Одновременно данным пунктом договора (абзац 5) предусмотрено последствие отказа арендатора от изготовления отчета об оценке рыночной стоимости права пользования объектом в порядке, предусмотренном абзацем 2 пункта 5.6.1 договора, в виде его расторжения в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 7.4 договора.

При этом, какие-либо последствия пропуска арендатором срока на обращение к арендодателю с целью пересмотра ставки арендной платы на основании отчета оценки договором не предусмотрены.

Кроме того, положения договора не позволяют точно определить согласованную сторонами дату планового ежегодного пересмотра ставки арендной платы. Так, абзац 4 пункта 5.6.1 не содержит отсылки к пункту, абзацу договора, которым предусмотрен данный плановый пересмотр. При этом, абзац первый данного пункта, устанавливая обязанность арендатора самостоятельно ежегодно увеличивать арендную плату на размер уровня инфляции, срок исполнения этой обязанности определяет в годах (начиная с года, следующего за годом заключения договора) и в месяцах (начиная с месяца, следующего за месяцем, следующим за месяцем заключения договора), а не конкретной датой.

Истец со ссылкой на пункт 5.6.1 договора заявление о пересмотре арендной платы направил в адрес арендодателя 04.02.2022. Ответчик в отзыве, не называя дату планового пересмотра ставки, указывает, что арендатор должен был обратиться с данным требованием не позднее 1 января 2022 года. В судебном заседании представители сторон также не ответили на вопрос суда о согласованной сторонами дате планового ежегодного пересмотра ставки арендной платы.

Учитывая изложенное, арбитражный суд, проанализировав пункт 5.6.1 договора по правилам статьи 431 ГК РФ, приходит к выводу, что сторонами договора не согласована предельная дата обращения арендатора с заявлением о пересмотре ставки арендной платы на основании отчета оценки, а также последствия пропуска заявителем данного срока.

Кроме того, судом принято во внимание, что Отчетом №24/2022 от 03.02.2022, изготовленным ООО «Бизнес аудит оценка», рыночная стоимость права пользования и владения объектом аренды определена на 31.01.2022. Арендатором соблюдено требование пункта 5.6.1 договора о пересмотре арендной платы по истечении года пользования имуществом со дня заключения договора, об изготовлении отчета об оценке за счет собственных средств, и направлении соответствующего заявления в адрес арендодателя.

В тоже время, исчисленный ответчиком предельный срок обращения арендатора – до 01.01.2022, противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ о возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год, поскольку в таком случае дата обращения арендатора и дата, на которую определяется рыночная стоимость аренды объекта, была бы ранее истечения года с момента заключения настоящего договора.

В связи с чем, отказ арендодателя от изменения ставки арендной платы, при наличии в договоре соответствующего права арендатора, соблюдении последним порядка, установленного договором, является неправомерным.

По условиям договора №141/3/6/АИ-76 от 01.02.2021, при изменении арендной платы по инициативе арендатора, ее размер подлежит определению на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды объекта, изготовленного арендатором.

ООО «Орлан» в подтверждение размера арендной платы в сумме 106 706 руб. представлен отчет об оценке рыночной стоимости права аренды от 03.02.2022 №24/2022, изготовленный ООО «Бизнес аудит центр».

Достоверность рыночной стоимости права аренды объекта по договору, определенной отчетом ООО «Бизнес аудит центр» от 03.02.2022 №24/2022 ответчиком, третьим лицом не оспаривается. В ходе рассмотрения дела ответчиком, третьим лицом ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлены. У суда также отсутствуют основания считать отчет от 03.02.2022 №24/2022 не соответствующим законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поэтому его результаты принимаются в целях разрешения настоящего спора.

Ссылка ответчика на часть 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не принята судом, поскольку указанными положениями установлены требования к полномочиям лица, заключающего договор на проведение оценки от имени собственника объекта, и не предусмотрен запрет на проведение оценки имущества Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, по инициативе иных заинтересованных лиц. В то же время в силу положений статьи 6 названного Федерального закона оценка объекта может быть проведена по заказу лица, которому объект оценки принадлежит на праве аренды.

Изменения в договор аренды в части размера арендной платы подлежали внесению по инициативе арендатора по соглашению сторон, а не в судебном порядке. Обращение ООО «Орлан» в суд с настоящим иском связано с отказом арендодателя от внесения соответствующих изменений в договор, и, вопреки доводам ответчика, не основано на положениях части 2 статьи 450 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд принимает редакцию спорного абзаца 1 пункта 5.1 договора №141/3/6/АИ-76 от 01.02.2021 в редакции истца, соответствующей отчету ООО «Бизнес аудит центр» от 03.02.2022 №24/2022.

Расходы истца по государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления №141/3/6/АИ-76 от 01.02.2021, заключенный между Федеральным государственным казенным учреждением «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации и обществом с ограниченной ответственностью «Орлан», изложив абзац первый пункта 5.1 договора в следующей редакции:

«В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды от 03.02.2022 №24/2022, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес аудит центр», сумма ежемесячной арендной платы без учёта НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 106 706 руб. (сто шесть тысяч семьсот шесть рублей) (НДС не облагается на основании п. 4.1 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).»

Взыскать с Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации в пользу общества с ограниченной ответственностью «Орлан» расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева