Решение от 18 июня 2021 г. по делу № А40-57744/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-57744/21-6-412
18 июня 2021 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 июня 2021 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСТИН" (117420, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.06.2005, ИНН: <***>)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭРМИТАЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (117216, МОСКВА ГОРОД, ПОЛЯНЫ УЛИЦА, 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.08.2006, ИНН: <***>)

о внесении изменения в долгосрочный договор аренды нежилого помещения №19/13 от 26.02.2013г. в части определения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 4 договора

при участии:

от истца – ФИО2 дов. от 03.02.2021г. (дип. №107718 1042343 от 11.01.2019г.)

от ответчика – ФИО3 дов. от 14.05.2020г. (дип. №107724 2244064 от 30.06.2018г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Остин» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Эрмитаж Девелопмент" (далее - ответчик) о внесении изменений в долгосрочный договор аренды нежилого помещения №19/13 от 26.02.2013г. в части определения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 4 Договора и установлении арендной платы в размере 1 000 руб. в месяц, включая НДС, в период с 28 марта 2020 года по 30 апреля 2020 года включительно.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в дела, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 26.02.2013г. был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения № 109, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 235,5 кв.м, расположенные в здании по адресу: <...>.

Факт передачи объекта аренды истцу не оспаривается сторонами.

В соответствии с п. 3.1 договора, срок действия договора аренды установлен до 30 апреля 2020 года, а в части взаиморасчетов – до их полного завершения.

Согласно п. 4.2 договора, арендная плата состоит из фиксированной платы, эксплуатационного платежа, переменной платы, платы с оборота, платы за рекламу и уплачивается арендатором в пользу арендодателя в соответствии с правилами, установленными ст. 4 договора.

По условиям п. 4.2.1.1. договора, фиксированная плата (плата за помещение) начисляется с даты начала выплат в размере, указанном в приложении № 1 и подлежит оплате на регулярной основе начиная с даты начала выплат до подписания сторонами акта возврата помещения равными ежемесячными авансовыми платежами до 25 числа каждого месяца, предшествующего месяцу, за который должна быть внесена фиксированная плата, предусмотренная договором.

В связи с истечением срока, договор аренды прекращен, помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 30.04.2020г.

Как указывает истец, в соответствии с Указом Мэра Москвы от 05 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» приостановлена коммерческая деятельность, осуществляемая ООО «Остин» в арендуемом помещении в связи с проведением государством мероприятий по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции.

Учитывая, что использование арендуемых помещений начиная с 28.03.2020г. не осуществлялось, доход от использования помещений по целевому назначению не извлекался, истцом в адрес ответчика 07.08.2020г. было направлено обращение с просьбой об уменьшении арендной платы в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы.

Однако требования истца оставлены без удовлетворения.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные истцом основания не свидетельствует о наличии существенного изменения обстоятельств. Снижение покупательского спроса в связи с изменением экономической обстановки относится к рискам арендатора как лица, осуществляющего коммерческую деятельность, поэтому не свидетельствует о наступлении обстоятельств, перечисленных в статье 451 Гражданского кодекса.

Иных существенных изменений обстоятельств судом при рассмотрении дела также не установлено.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.01.2017 № 306-ЭС16-9493 по делу № А55-10533/2015, требование о понуждении заключить договор, срок действия которого истек на день вынесения решения, не подлежит удовлетворению, что в равной степени может быть отнесено и к требованию о внесении изменений в договор.

Таким образом, требование о внесении изменения в договор может быть заявлено только в отношении действующего договора. Договор аренды, прекративший свое действие в связи с истечением срока действия, не может быть изменен по решению суда.

Согласно разъяснениям, данным в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020г., признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства. Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

Таким образом, распространение коронавирусной инфекции (2019-nCoV) само по себе не является обстоятельством непреодолимой силы.

Доказательств того, что введение ограничительных мер являлось для арендатора обстоятельством непреодолимой силы, повлекшее невозможность выполнения обязательств по согласованной ставке арендной платы, материалы дела не содержат.

01.04.2020г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон № 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по смыслу указанных норм уменьшение размера арендной платы на основании ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ по договору аренды является правом, а не обязанностью арендодателя, и недостижение соглашения об уменьшении арендной платы влечет за собой следующие правовые последствия - право арендатора на отказ от договора в установленном порядке.

Ограничительные меры не повлекли невозможность использования арендуемого помещения в соответствии с разрешенным использованием. Арендодателем в условиях установленного режима повышенной готовности не допущено нарушение или неисполнение каких-либо обязанностей, или условий договора. Вынужденный простой в работе предприятия арендатора, не является следствием действий или бездействия арендодателя, происходит не по вине арендодателя, а также не по причинам, зависящим от арендодателя.

Таким образом, оснований для внесения изменений в договор аренды в части уменьшения арендной платы в спорный период не имеется, в связи с чем, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлине в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 10, 11, 12, 307, 309, 310, 450, 451, 452, 606, 614 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова