Решение от 16 марта 2023 г. по делу № А83-16126/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А83-16126/2022
16 марта 2023 года
г. Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 16 марта 2023 года


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Океан» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Администрация города Ялта Республики Крым (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, Министерства экологии и природных ресурсов Республики Крым, Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты,

о признании права собственности,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Океан» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Ялта Республики Крым с требованием о признании права собственности.

Исковые требования основаны на положениях статей 130, 218, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованы невозможностью ввести оконченное строительством строение в эксплуатацию ввиду отсутствия разрешительной документации и, как следствие, невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости.

Определением от 26.08.2022 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу №83-16126/2022, назначено предварительное судебное заседание.

Протокольным определением от 28.09.2022, руководствуясь положениями статьи 137 АПК РФ, суд окончил стадию досудебной подготовки и перешел к судебному разбирательству.

Определением от 28.09.2022 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, Министерство экологии и природных ресурсов Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты.

Судебное разбирательство откладывалось.

Производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы.

Ответчик и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, письменные отзыв и пояснения относительно заявленных требований не представили, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле документы, суд установил следующее.

ООО «Торговый дом «Океан» является арендатором земельного участка площадью 1195 кв.м., расположенном по адресу: г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, д.10, кадастровый номер 90:25:040103:1903, предоставленному ООО «Торговый дом «Океан» в аренду на основании договора аренды земельного участка от 21.08.2019г., зарегистрированному 21.10.2019г. за №90:25:040103:1903-90/090/2019-3.

Согласно пункта 1.3 договора на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью 7237,1 кв.м. степенью готовности 35%, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, д.10, кадастровый номер 90:25:040103:862, зарегистрированный на праве собственности за ООО «Торговый дом «Океан».

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства за ООО «Торговый дом «Океан» осуществлена на основании решения Арбитражного суда Республики Крым от 14.07.2016г. по делу А83-2923/2016, подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав от 08.09.2016г.

Судом установлено, что ООО «Торговый дом «Океан» являясь собственником здания бывшего ресторана «Мисхор» в период с апреля 2008г. по март 2012 года осуществило реконструкцию нежилого строения бывшего ресторана «Мисхор» с площадкой площадью 378,4 кв.м. на основании решения исполнительного комитета Кореизского поселкового совета №272 от 25.10.2004г. «О разрешении на реконструкцию и обустройство культурно-развлекательного комплекса, гостиницы с бассейном и рестораном по адресу: пгт. Кореиз, ул. Мисхорский парк, 10 – ООО «Торговый дом «Океан» и разрешения на выполнение строительных работ №188 от 16.04.2008г. по реконструкции и обустройство культурно-развлекательного центра» (гостиница с бассейном и пунктом питания).

Согласно техническому паспорту объекта по состоянию на 26.06.2015г. на объекте выполнен каркас 7-ми этажей общей площадью 4937,30 кв.м.

В дальнейшем ООО «Торговый дом «Океан» осуществило реконструкцию указанного объекта незавершенного строительства, в результате чего, объект представляет собой комплекс апартаментов количеством 11 этажей в том числе 1 подземный общей площадью 6286,5 кв.м.

Согласно статьи 21.3 Закона №67-ЗРК/2015 «О регулировании градостроительной деятельности в Республике Крым» (далее Закон №67-ЗРК/2015) в срок до 31 декабря 2020 года, в целях строительства или реконструкции объектов капитального строительства, проектная документация которых в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации подлежит экспертизе, застройщики или технические заказчики строительства, реконструкции таких объектов, имеющие действующие документы, разрешающие строительство или реконструкцию таких объектов на территории Республики Крым, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами Республики Крым до 1 января 2015 года, государственными и иными официальными органами Республики Крым - до 31 декабря 2019 года, направляют в исполнительный орган государственной власти Республики Крым, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, заявление о включении сведений об объекте капитального строительства в реестр строящихся или реконструируемых объектов капитального строительства, строительство которых должно осуществляться под государственным строительным надзором (далее - Реестр поднадзорных объектов).

В соответствии со статьей 21.2 Закона №67-ЗРК/2015 в целях настоящего Закона к документам, разрешающим строительство или реконструкцию объектов капитального строительства на территории Республики Крым, относятся документы, дающие право на выполнение строительных работ, полученные до 21 марта 2014 года, либо документы, полученные в соответствии с нормативными правовыми актами Республики Крым, устанавливающими особенности в сфере градостроительной деятельности.

К таким документам относятся: уведомление о начале выполнения строительных работ, декларация о начале выполнения строительных работ, разрешение на выполнение строительных работ.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 06.02.2020г. №51 утверждена форма технического задания на проведение обследования технического состояния строящегося, реконструируемого объекта капитального строительства и Порядка формирования реестра поднадзорных объектов.

В соответствии с требованиями действующего законодательства ООО «Торговый дом «Океан» обратилось в Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым с заявлением о включении спорного объекта в Реестр поднадзорных объектов.

23.12.2020 письмом исх. №3/48нб Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым сообщило об отсутствии основания для включения в Реестр поднадзорных объектов данного объекта капитального строительства.

Отказ мотивирован тем, что данный объект располагается в границах особо охраняемой природной территории (реестровый номер 90:25-6.6).

Согласно пункта 6 части 5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства в границах особо охраняемой природной территории (за исключением населенных пунктов, указанных в статье 3.1 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"), - разрешение на строительство, реконструкцию выдается федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, в ведении которых находится особо охраняемая природная территория.

В соответствии с пунктом 1.4 договора на земельный участок распространяется ограничение в использовании: соблюдение требований, предусмотренных для использования территории парка-памятника садово-паркового искусства «Мисхорский», как зоны с особыми условиями использования территории 90:25:2.77 «Парк-памятник садово-паркового искусства «Мисхорский», созданной распоряжением Совета министров Республики Крым от 05.02.2015г. №69-р «Об утверждении Перечня особо охраняемых природных территорий регионального значения Республики Крым».

Дополнительным соглашением от 28.04.2022 года в договор аренды земельного участка от 21.08.2019г. внесены изменения в части дополнения к существующему виду разрешенного использования «гостиничное обслуживание» (код 4.7) вида разрешенного использования «туристическое обслуживание» (код 5.2.1).

ООО «Торговый дом «Океан» обратилось в Министерство экологии и природных ресурсов Республики Крым с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта «Реконструкция нежилого здания в комплекс апартаментов по адресу: г.Ялта, пгт. Кореиз, ФИО2, 10» в эксплуатацию.

08.07.2022г. Министерством экологии и природных ресурсов Республики Крым выдано уведомление исх. №30257/1 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Причиной отказа послужило то, что Минприроды Крыма не выдавалось разрешение на строительство объекта «Реконструкция нежилого здания в комплекс апартаментов по адресу: г.Ялта, пгт. Кореиз, ФИО2, 10» на территории земельного участка кадастровый номер 90:25:040103:1903.

Частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и пунктом 22 Административного регламента, утвержденного приказом Минприроды Крыма от 20.02.2020г. №267 (с изменениями) определен перечень необходимых документов для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В предоставленном пакете документов отсутствуют документы, необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Ссылаясь на невозможность ввести оконченный строительством объект в эксплуатацию из-за отсутствия разрешения на реконструкцию объекта, и как следствие невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости, истец в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума №10/22) признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине не смогло получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный (реконструированный) объект в установленном законом порядке. Указанные обстоятельства обязан доказать истец, как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

В пункте 26 Пленума № 10/22 указано, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу изложенного, условиями признания права собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке арендуемым застройщиком, является установление факта соответствия постройки установленным градостроительным и строительным нормам и правилам; отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан; принятия мер по легализации самовольной постройки.

В данном случае объект самовольной постройки был возведен на земельном участке, находящемся во временном владении и пользовании истца на основании договора аренды земельного участка от 21.08.2019г. площадью 1195 кв.м., кадастровый номер 90:25:040103:1903 из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Ялта, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - гостиничное обслуживание (код 4.7), туристическое обслуживание (код 5.2.1). Данный договор зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 21.10.2019г., номер регистрации 90:25:040103:1903-90/090/2019-2.

В целях определения степени готовности объекта, а также соответствия самовольной постройки градостроительным, экологическим, противопожарным и санитарным нормам и правилам, а также определения возможного наличия угрозы жизни и здоровья граждан судом по ходатайству истца была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Риалит эксперт».

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Расположен ли объект капитального строительства здание площадью 6286,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10 в границах земельного участка кадастровый номер: 90:25:040103:1903?

2. Каковы характеристики здания площадью 6286,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10 (общая площадь, площадь застройки, этажность, количество этажей, функциональное назначение)?

3. Соответствует ли целевое назначение здания площадью 6286,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10 виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено?

4. Соответствует ли здание площадью 6286,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10 проекту «Реконструкция нежилого здания в комплекс апартаментов по адресу: г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10»?

5. Какова степень готовности здания площадью 6286,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10?

6. Соответствует ли здание площадью 6286,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10 градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам?

7. Создает ли здание площадью 6286,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10 угрозу жизни и здоровью граждан?

В результате проведенного исследования эксперт пришел к заключению, что объект капитального строительства здание площадью 6286,5 кв.м. с кадастровым номером 90:25:040103:862, по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 90:25:040103:1903, имеет следующие характеристики:

- общая площадь составляет 6286,5 кв.м;

- площадь застройки составляет 667 кв.м;

- количество этажей – 11;

Степень готовности нежилого здания – 100%

Функциональное назначение нежилого здания - комплекс апартаментов.

Целевое назначение здания соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, здание соответствует проекту «Реконструкция нежилого здания в комплекс апартаментов по адресу: г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10. Степень готовности здания составляет 100%.

Здание соответствует градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, а именно по пунктам нормативов:

- требованиям Градостроительного Кодекса РФ;

- Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым утвержденным Решением 85-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета Республики Крым № 16 от 19.07.2019г.;

- требованиям СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг»;

требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности;

требованиям СП 4.13130.2013 Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно- планировочным и конструктивным решениям»;

требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы.

Здание площадью 6286,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10 не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Экспертное заключение подписано экспертом, удостоверено печатью и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости судебной экспертизы, а равно недостоверности содержащихся в нем выводов.

Таким образом, на дату проведения исследования нарушений градостроительных и строительных норм и правил экспертом не установлено.

При наличии в материалах дела доказательств безопасности спорного строения, его соответствия целевому назначению земельного участка, градостроительным и строительным нормам и правилам, предъявляемы к нежилым помещениям, учитывая принятие истцом мер по легализации объекта, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания права собственности на спорный объект недвижимости.

В силу пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, судебный акт является самостоятельным основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Учитывая, что в рассматриваемом случае спор возник не из-за неправомерных действий Администрации города Ялта Республики Крым, судебные расходы по делу в порядке ст. 110 АПК РФ относятся судом на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить полностью.

Признать право собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Океан» на объект недвижимого имущества – здание площадью 6286,5 кв.м с кадастровым номером 90:25:040103:862, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Кореиз, парк Мисхорский, 10.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).



Судья И.В. Плотников