Решение от 24 января 2019 г. по делу № А46-15545/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-15545/2017
26 января 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена 25.01.2019

Полный текст решения изготовлен 26.01.2018

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Альбатрос" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 (паспорт, по доверенности);

от ответчика – ФИО2 (удостоверение, по доверенности),

от третьего лица – не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Альбатрос" (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС».

В обоснование своих требований истец указал, что Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Альбатрос» является собственником объекта незавершённого строительства: нежилого здания, площадью застройки 432 кв.м, степень готовности 16%. Фактически объект является окончанием первого этапа строительства и имеет 100 процентную готовность для ввода его в эксплуатацию. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110225:2138, местоположение которого установлено примерно в 110 м севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, КАО, ул. 70 лет Октября, 34. Ранее указанный участок использовался Обществом по договору аренды № ДГУ/12-2752-К-35 от 27.06.2012.

11.08.2016 письмом исх -ДИО /11725 Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска отказался от договора, продлённого на неопределённый срок. 12.04.2017 Общество обратилось в с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2138 в аренду сроком на три года для завершения строительства торгового комплекса. 02.05.2017 письмом Исх -ДИО /6370 Ответчик отказал Обществу в заключении договора аренды, мотивировав свой отказ тем, что поскольку право собственности Общества на незавершённый строительством объект зарегистрировано после 1 марта 2015 года, а договор аренды земельного участка расторгнут, у Общества нет права на заключение договора аренды на три года для завершения строительства объекта.

Решением Арбитражного суда Омской области по делу №А46-7922/2017 отказ Департамента в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства от 02.05.2017 Исх -ДИО /6370 был признан незаконным. Данное решение вступило в законную силу.

30.06.2017 Ответчиком был подготовлен и направлен в адрес Истца проект договора аренды б/н б/д земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2138. Согласно условиям проекта договора аренды земельного участка размер арендной платы по договору был определён в отчёте о рыночной стоимости от 15.06.2017 № 516-15-01, подготовленном ООО «АЙРА ТОРРЕС», в связи с чем пункты 2.1, Абз. 4 Приложения № 2, Абз.7 Приложения № 2, Абз. 8 Приложения № 2 проекта договора аренды устанавливали условия договора о размере годовой и арендной платы за земельный участок, исходя из вышеуказанного отчёта, и в частности предусматривали размер ежемесячной арендной платы, равным 265 475 рублей, а размер годовой арендной платы - соответственно 3 185 700 рублей.

Не согласившись с указанным размером арендной платы, в том числе, в связи с тем, что на рассмотрении Арбитражного суда Омской области находилось дело, в рамках которого также исследовался вопрос о рыночной стоимости спорного участка, а размер арендной платы по ранее действовавшему договору аренды № ДГУ/12- 2752-К-35 от 27.06.2012 увеличивался в 6 раз, Истец заказал отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка в ООО «Профэкс».

Согласно отчёту ООО «Профэкс» от 20.06.2017 № 17П-06/21017 рыночная стоимость участка по состоянию на 20.06.2017 составила 16 041 000 рублей, в связи с чем 11.07.2017 Истец подготовил и направил в адрес Департамента протокол разногласий, в котором предложил принять соответствующие условия договора в редакции Арендатора.

Стороны не смогли урегулировать разногласия в досудебном порядке, что явилось основанием для обращения в суд с соответствующим иском.

В судебном заседании 19.10.2017 представитель истца ходатайствовала о назначении экспертизы по делу и предлагала производство экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью «Оценочное Бюро «ГАРАНТ-ЭКСПЕРТ» (644070, <...>) (эксперту ФИО3).

На разрешение эксперта предлагалось поставить следующие вопросы:

1. Какова на 08.06.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2138, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: город Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября, дом 34?

2. Соответствует ли отчёт об оценке № 516-15-01 от 15.06.2017 (об установлении рыночной стоимости названного земельного участка), подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Айра Торрес», законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки?

Истец представил соответствующий ответ юридического лица о готовности провести указанные экспертные исследования с подтверждением документами квалификации эксперта, с указанием сроков - десять рабочих дней с даты получения копии настоящего определения и стоимости (12 000 рублей), а также представил суду платёжное поручение на сумму 12 000 рублей, подтверждающее факт перечисления денежных средств, необходимых на проведение экспертизы, на депозитный счёт Арбитражного суда Омской области.

Представитель Департамента имущественных отношений против проведения экспертизы возражений не заявила, но предложила проведение экспертизы у индивидуального предпринимателя ФИО4, выразившего в ответе готовность провести экспертизу по первому из поставленных вопросов, или в ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ», подтвердившего возможность провести экспертизу по вопросу определения на 08.06.2017 рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2138, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: город Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября, дом 34, за 12 рабочих дней за 12 000 рублей.

Определением от 24.10.2017 суд назначил по арбитражному делу № А46-15545/2017 экспертизу, производство которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Оценочное Бюро «ГАРАНТ-ЭКСПЕРТ» (644070, <...>) (эксперту ФИО3). На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова на 08.06.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2138, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: город Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября, дом 34?

2. Соответствует ли отчёт об оценке № 516-15-01 от 15.06.2017 (об установлении рыночной стоимости названного земельного участка), подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Айра Торрес», законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки?

В распоряжение эксперта предоставлены копии материалов арбитражного дела №А46- 15545/2017, установлен эксперту срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и представлено заключение в Арбитражный суд Омской области, – не позднее десяти рабочих дней с даты получения копии настоящего определения, а также определено вознаграждение за проведение экспертизы в размере 12 000 рублей.

Производство по делу № А46-15545/2017 было приостановлено до получения заключения эксперта.

13.11.2017 через канцелярию Арбитражного суда Омской области от общества с ограниченной ответственностью «Оценочное Бюро «ГАРАНТ-ЭКСПЕРТ» в материалы дела поступило экспертное заключение.

28.11.2017 через канцелярию Арбитражного суда Омской области от общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Альбатрос" поступило ходатайство о возобновлении производства по делу.

Определением Арбитражного суда Омской области от 05.10.2018 было назначено судебное заседание по вопросу возможности возобновления производства по делу. В судебном заседании стороны высказались о возможности возобновления производства по делу, против возобновления не возражали. Согласно статье 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд определением от 26.12.2017 возобновил производство по делу.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в уточнённом в порядке статьи 49 АПК РФ виде и просил: Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Альбатрос» и Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2138, местоположение которого установлено примерно в 110 м севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> Октября, 34, определив условия договора в следующей редакции:

- Пункт 2.1 договора аренды: «2.1. Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 125 833,33 рублей в месяц и определяется расчётным путём в соответствии с порядком расчёта арендной платы (Приложение № 2 к настоящему договору)».

- Абзац 4 Приложения № 2 к договору:«С-рыночная стоимость

земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2138 площадью 8652 кв.м на 08.06.2017 составляет 15 100 000,00 рублей».

- Абзац 7 Приложения № 2 к договору: «Годовой размер арендной платы составляет 1 510 000, 00 рублей в год».

Ответчик высказался согласно представленному отзыву.

Изучив материалы дела в совокупности и взаимной связи, суд полагает заявленные требования подлежащими  удовлетворению по следующим основаниям.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

ООО ТД «Альбатрос» передало на разрешение суда разногласия, возникшие между Истцом и Ответчиком при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2138, которые возникли исключительно в связи с определением различных величин рыночной стоимости земельного участка, положенных в основу расчета арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Омской области № 108-п от 29.04.2015 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Определением суда от 24.10.2017 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка и достоверности отчёта № 516-15-01 от 15.06.2017, подготовленного ООО «Айра Торрес» и положенного в основу расчета, использованного Департаментом при подготовке проекта договора аренды.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное Бюро «ГАРАНТ- ЭКСПЕРТ» от 10.11.2017 отчет, выполненный ООО «Айра Торрес», не в полной мере отвечает требованиям нормативно-правовых актов в области оценки и имеет значительные недостатки, повлиявшие на достоверность оценки. При этом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2138 по состоянию на 08.06.2017 составляла 15 100 000 рублей.

Согласно статьям 421, 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (статья 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Исходя из части 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Суд принял во внимание, что с самой формулой расчета стоимости арендной платы стороны не спорят, к согласию они не пришли исключительно в части значений, подставляемых в формулу, позволяющую определить размер арендной платы.

Поскольку в период возникновения разногласий по договору Постановление Правительства Омской области № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» являлось действующим, отсутствовала иная утверждённая уполномоченным органом методика определения размера арендной платы за земельные участки в границах г. Омска, относящиеся к государственной собственности, не прошедшей разграничение, суд считает уточнённые заявленные требования с учётом заключения эксперта подлежащими удовлетворению.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что предлагаемая истцом редакция договора соответствует требованиям законодательства и права департамента не нарушает (доказательств иного ответчиком суду не представлено), суд считает требования Общества подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявленные обществом с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Альбатрос" исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Альбатрос» и Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2138, местоположение которого установлено примерно в 110 м севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес:<...> Октября, 34, определив условия договора в следующей редакции:

- Пункт 2.1 договора аренды:«2.1. Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 125 833,33 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (Приложение № 2 к настоящему договору)».

- Абзац 4 Приложения № 2 к договору:«С-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110225:2138 площадью 8652 кв.м на 08.06.2017 составляет 15 100 000,00 рублей».

- Абзац 7 Приложения № 2 к договору: «Годовой размер арендной платы составляет 1 510 000, 00 рублей в год».

- Абзац 8 Приложения №2 к договору:«Размер ежемесячной

арендной платы составляет 125 833,33 рублей в месяц».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 644043, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью торговый дом "Альбатрос" (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес 644076, <...>, зарегистрировано в качестве юридического лица 12.09.2007 МИФНС №12 по Омской области) 12 000 рублей судебных расходов на оплату экспертизы, назначенной определением суда от 24.10.2017 по делу №А46-15545/2017, а также 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выплатить с депозитного счета арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью «Оценочное Бюро «ГАРАНТ-ЭКСПЕРТ» (644070, <...>) (эксперту ФИО3) 12 000 рублей за проведение экспертизы на основании определения суда от 24.10.2017 по делу №А46-15545/2017 (заключение эксперта №09-С/2017 от 10.11.2017)

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия. Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск).

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев