Решение от 28 июня 2023 г. по делу № А32-5409/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-5409/2021
г. Краснодар
28 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.06.2023.

Полный текст решения изготовлен 28.06.2023.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г. Сочи (далее - истец, ФИО2, предприниматель)

ответчик 1: департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354000, <...> (Центральный р-н), дом 26а (далее - ответчик 1, департамент)

ответчик 2: администрацию муниципального образования городской округ город- курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354000, <...> (Центральный р-н), 26(далее - ответчик 2, администрация);

о внесении изменения в договор аренды земельного участка

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

ФИО3, г. Сочи;

ФИО4, г. Сочи;

ФИО5, г. Сочи,

ООО "Либра.Лекс",

ООО "ТТ", г. Сочи

при участии:

от истца: ФИО6, по доверенности, диплом;

от ответчиков: ФИО7, по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которого просит:

- признать недействительным договор аренды № 4900007709 от 18.06.2012 в части п. 2 дополнительного соглашения от 20.03.2019 "Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об определении величины (размера) от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 и составляет 1 560 676,76 (один миллион пятьсот шестьдесят тысяч шестьсот семьдесят шесть рублей 76 копеек) руб.".

- обязать департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) внести изменения в договор аренды от 18.06.2012 № 490007709, изложив п. 3.2 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:27 рассчитывается из произведения рыночной стоимости земельного участка, ставки 1,5% и составляет 430 874,64 руб.".

Определением от 20.07.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО8, эксперту ООО "Южная консалтинговая группа".

Дело рассматривается в порядке стать 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации в судебном заседании 29.05.2023 объявлен перерывдо 12-15 часов 05.06.2023. После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:27 располагается гостиница.

В судебном заседании продлен перерыв до 18-00 часов 05.06.2023. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, в муниципальной собственности город-курорт Сочи находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:166,площадью 233 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Воровского, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины (далее - земельный участок с кадастровымномером 23:49:0204011:166, участок).

Согласно выпискам из ЕГРН в границах земельного участка с кадастровымномером 23:49:0204011:166 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0204011:2273, 23:49:0204011:2278, принадлежащие истцу на праве собственности.

На основании постановления администрации города сочи от 24.05.2012 № 1099 "О предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка по улице Просвещения, 118Б в Адлерском районе города Сочи" между муниципальным образованием город-курорт Сочи, в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 18.06.2012 № 4900007709 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 3 864 кв. м, в том числе 48 кв. м – в границах "красных линий", с кадастровым номером 23:49:0402013:27, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 118Б, с видом разрешенного использования – "занятый складом тары литер Г". Земельный участок расположен в территориальной зоне ЖК, категория земель – земли населенных пунктов. Земельный участок входит в водоохранную зону "ВД" и границы зоны особого градостроительного и архитектурного контроля – зону международного гостеприимства и территорий, прилегающих к олимпийским объектам, в которых строительство и реконструкция объектов осуществляется исходя из принципа обеспечения единства архитектурно-планировочной организации курорта.

Постановлением администрации города сочи от 19.12.2018 № 2061 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:27 по улице Просвещения, 118 б Адлерского района города Сочи" на основании заявления ФИО3 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:27 площадью 3 864 кв. м по улице Просвещения, 118 б Адлерского района города сочи с "занятый зданием склада тары литер Г" на "гостиничное обслуживание".

На основании постановления администрации города сочи от 19.12.2018 № 2061 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:27 по улице Просвещения, 118 б Адлерского района города Сочи" стороны заключили дополнительное соглашение от 20.03.2019 (далее – соглашение), которым внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды:

"В соответствии с настоящим договором Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3 864 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402013:27, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 118 б, с видом разрешенного использования – гостиничное обслуживание…"

Пунктом 2 соглашения стороны определили, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об определении величины (размера) от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 и составляет 1 560 676,76 рублей.

Исчисление арендной платы на основании пункта 2 настоящего соглашения устанавливается с 19.12.2018 (пункт 3 соглашения).

В ходе ряда сделок права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ФИО2

24 сентября 2020 года ФИО2 обратилась в департамент имущественных отношений администрации города Сочи с заявлением о снижении размера арендной платы в связи с проведением оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 07.09.2020 (отчет № 94/20).

Письмом от 20.10.2020 департамент отказал в снижении размера арендной платы, указав что в соответствии со статьей 13 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Также департамент дополнительно сообщил, что в соответствии с пунктом 12 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, представленные без проведения торгов" при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, арендная плата изменяется в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 стать 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Учитывая, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска. В Постановлении Президиума ВАС РФот 02.02.2010 № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу, с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, суд при формулировании условия договора, в отношении которого у сторон возникли разногласия, не связан буквальной формулировкой, предлагаемой сторонами, а разрешает соответствующий спор в соответствии с действующим законодательством, регулирующим спорный вопрос.

Согласно пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашли свое отражение в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Кроме того, утвержденные постановлением № 582 принципы и правила подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Спорный земельный участок находятся в собственности муниципального образования город – курорт Сочи.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Так, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:27 ограничен в обороте по следующим основаниям.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее – Закон № 33-ФЗ), статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее – Закона № 26-ФЗ).

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона № 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 "О природных 11 ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от 21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 № 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 № 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:27 является ограниченным в обороте, так как расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 по делу № А32-45097/2019, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020, указано на возможность применения по аналогии норм абзаца 1 пункта 5 Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации города Сочи № 1699 от 18.07.2016 (в редакции постановления администрации города Сочи № 2116 от 19.09.2016) в той части, в которой они закрепляют размер арендной платы при заключении договора аренды в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, в размере земельного налога.

Согласно положениям главы 31 Земельного кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства и ставкой земельного налога.

В соответствии с решением Городского Собрания Сочи ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, отелей, иных средств размещения составляет 1,2 %.

Во исполнение определения суда от 14.11.2022 Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю представил сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:27:

в размере 45 144 271,20 рублей утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" и в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с 05.02.2017 до 11.01.2019 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

в размере 94 281 638,64 рублей определена органом регистрации прав в соответствии со статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ при государственном кадастровом учете изменений вида разрешенного использования земельного участка с "занятый зданием склада тары литер Г" на "Гостиничное обслуживание" и в соответствии со статьей 24.20 Закона № 135-ФЗ с 11.01.2019 по 01.01.2021 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

в размере 129 497 941,44 рублей утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 № 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с 01.01.2021 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При этом истец настаивает на исчислении арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка. Так, судебная практика (например,дело №А32-46208/2021) допускает начисление арендных платежей за пользование земельным участком с 12.08.2017 исходя из рыночной стоимости земельного участка и ставки земельного налога.

Так, из отчета от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:27 определена в размере 104 045 117,00 рублей. Размер годовой арендной платы (1 560 676,76 рублей) определен в соответствии с методикой указанной в постановлении администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, представленные без проведения торгов", исходя из рыночной стоимости земельного участка и ставки арендной платы равной 1,5%.

Однако, истец не согласен с размером рыночной стоимости спорного земельного участка, установленным отчетом от 25.02.2019 № 4/6-П/2019.

Так, по ходатайству истца определением суда от 20.07.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО8, эксперту ООО "Южная консалтинговая группа". Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 1. Определить соответствует ли отчет от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 законодательству об оценочной деятельности? 2. Если не соответствует - определить рыночную стоимость земельного участка 23:49:0402013:27 по состоянию на 19.12.2018?

Согласно выводам заключения эксперта от 15.09.2022 № 377/22:

1. Определить соответствует ли отчет от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 законодательству об оценочной деятельности экспертом не представляется возможным, поскольку поставленный вопрос выходит за пределы специальных знаний эксперта и его компетентности. Решить данный вопрос могут, эксперты саморегулируемой организации оценщиков, которые имеют специальные знания в данной области науки, практический опыт и навыки, а также достаточный уровень компетентности для решения поставленного вопроса, которыми эксперт, производимый данную экспертизу, не располагает.

2. Рыночная стоимость земельного участка 23:49:0402013:27 по состоянию на 19.12.2018 составляет: 40 451 000,00 рублей.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд критически оценивает вывод эксперта в части размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:27, определенной по состоянию на 19.12.2018 в размере 40 451 000,00 рублей. Так, из заключения судебной экспертизы не следует, что при оценке объекта эксперт исходил из того, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание. В данном случае указанное обстоятельство имеет существенное значение для целей определения рыночной стоимости земельного участка.

Вместе с тем отчет от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 не оспорен в установленном законом порядке. Так, эксперт указал, что определить соответствует ли отчет от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 законодательству об оценочной деятельности не представляется возможным, поскольку поставленный вопрос выходит за пределы специальных знаний эксперта и его компетентности. Решить данный вопрос могут, эксперты саморегулируемой организации оценщиков, которые имеют специальные знания в данной области науки, практический опыт и навыки, а также достаточный уровень компетентности для решения поставленного вопроса, которыми эксперт, производимый данную экспертизу, не располагает.

Истец о проведении повторной судебной экспертизы не заявлял.

Однако суду не представлены убедительные доказательства того, что в отчете от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:27 в размере 104 045 117,00 рублей определена в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, рыночная стоимость в отчете превышает кадастровую стоимость земельного участка 94 281 638,64 рублей, определенную органом регистрации прав в соответствии со статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ при государственном кадастровом учете изменений вида разрешенного использования земельного участка с "занятый зданием склада тары литер Г2 на "Гостиничное обслуживание".

Представленный истцом отчет от 07.09.2020 № 94/20, также не признается судом надлежащим доказательством так как рыночная стоимость (28 724 976,00 рублей) определена по состоянию на 07.09.2020.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в рамках настоящего дела при расчете арендной платы спорного земельного участка надлежит исходить из кадастровой стоимости земельного участка.

В силу указанно суд приходит к выводу, что на ответчиков надлежит возложить обязанность заключить дополнительное соглашение к договору, которым устанавливается размер арендной платы за спорный участков, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога.

При этом суд считает, что несмотря на то, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 94 281 638,64 рублей внесены в ЕГРН 11.01.2019, указанный размер подлежит применяю с 19.12.2018, так как определен органом регистрации прав при государственном кадастровом учете изменений вида разрешенного использования земельного участка с "занятый зданием склада тары литер Г" на "Гостиничное обслуживание".

Согласно пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 2 стать 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствие со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом указанных выше положений, устанавливающих соответствующий размер арендной платы, суд приходит к выводу, что пункт 3.2 договора аренды, в редакции пункта 2 дополнительного соглашения от 20.03.2019: "Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об определении величины (размера) от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 и составляет 1 560 676,76 (один миллион пятьсот шестьдесят тысяч шестьсот семьдесят шесть рублей 76 копеек) руб.", является ничтожным.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.05.2022 по делу №А32-18321/2021.


Руководствуясь статьями 4 ,9, 65, 71, 137, 163167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды от 18.06.2012 № 4900007709, в редакции пункта 2 дополнительного соглашения от 20.03.2019: "Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об определении величины (размера) от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 и составляет 1 560 676,76 (один миллион пятьсот шестьдесят тысяч шестьсот семьдесят шесть рублей 76 копеек) руб.".


Возложить на администрацию муниципального образования городской округ город- курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) обязанность заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 18.06.2012 № 4900007709, изложив пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 18.06.2012 № 4900007709 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок:


- с 19.12.2018 по 31.12.2020 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 94 281 638,64 рублей,

Ставка налога 1,2%:

94 281 638,64 рублей х 1,2% = 1 131 379,66 рублей в год;


- с 01.01.2021 по 31.12.2022 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 129 497 941,44 рублей,

Ставка налога 1,2%:

129 497 941,44 рублей х 1,2% = 1 553 975,30 рублей в год;


- с 01.01.2023 до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога, составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 129 497 941,44 рублей,

Ставка налога 1,2%:

142 278 237,36 рублей х 1,2% = 1 707 338,85 рублей в год".


Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко