Решение от 11 ноября 2025 г. по делу № А47-1825/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, <...> http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-1825/2025
г. Оренбург
12 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2025 года В полном объеме решение изготовлено 12 ноября 2025 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Атасян А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Орска, г. Орск, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к жилищно-строительному кооперативу «21 ВЕК», г. Орск, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 128 131 руб. 02 коп. При участии в судебном заседании: от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: ФИО1 – представитель по доверенности от 01.02.2025 года, паспорт.

Иск заявлен о взыскании с жилищно-строительного кооператива «21 ВЕК» в пользу администрации города Орска 128 131 руб. 02 коп., из которых задолженность по договору аренды земельного участка от 22.03.2019 № 4342 в сумме 84 897 руб. 75 коп. за период с 01.04.2024 по 31.10.2024, пени за просрочку платежей в сумме 43 233 руб. 27 коп. за период с 19.03.2024 по 29.10.2024.

Истец в письменных пояснениях указывает, что договор № 4342 от 22.03.2019 г. считается возобновленным на неопределенный срок, до настоящего времени ООО «21 Век» не обратилось в администрацию города Орска с заявлением о расторжении договора № 4342 от 22.03.2019 г.; не передало земельный участок по акту приема-передачи и не привело его к пригодному для использования состоянию. В обоснование правовой позиции ссылается на акт осмотра земельного

участка расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 56:43:0201013:463 с приложением фотоматериалов. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 23.06.2025 запись об аренде земельного участка от 22.03.2019г. № 4342 не погашена. Считает заявленные требования обоснованными, просит удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление, в письменных пояснениях. Считает довод истца о том, что арендатор продолжает пользоваться имуществом и соответственно, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, несостоятельным. По мнению ответчика, отсутствует совокупность обстоятельств, необходимых и достаточных для вывода о том, что:

в настоящее время договор продолжает действовать, арендатор продолжает пользоваться земельным участком.

Ответчик дает свои пояснения по обстоятельствам дела: земельный участок был взят в аренду для строительства многоквартирного жилого дома. Начиная с конца 2019г. и до февраля 2022г. в Российской Федерации были введены значительные ограничения для субъектов хозяйственной деятельности, предприятий, субъектов малого предпринимательства, связанные с распространением коронавирусной инфекции. По состоянию на февраль 2022г. (к моменту окончания срока действия договора) указанные ограничения не были сняты. На фоне введенных ограничений ЖСК был вынужден приостановить хозяйственную деятельность по освоению взятой в аренду земли. По причине действовавших ограничений у предприятия не было возможности уложиться в сроки, указанные в договоре аренды земельного участка. Кроме того, значительно возросли цены на строительные материалы, что не позволило предприятию руководствоваться прежними расчетами и сметами. С целью получения разрешения на строительство с проектной организацией был заключен договор. Но на момент окончания срока действия договора, проект еще не был подготовлен. С целью устранения всех вышеперечисленных препятствий в осуществлении начала строительства и начала пользования земельным участком, 04.02.2022г. ООО ЖСК «21 ВЕК» в адрес администрации г. Орска было направлено письмо № 1-2022 (вручено 11.02.2022г.) о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка о продлении договора аренды по соглашению сторон. Тем не менее, письмом № 453/1 от 14.03.2022г. администрация г. Орска отказала в продлении срока аренды спорного земельного участка.

Из пояснений ответчика следует, что в период действия договора ЖСК не пользовалось участком, но добросовестно оплачивало арендную плату. После истечения срока действия договора и получения отказа администрации в его продлении, ЖСК прекратило все действия, связанные с согласованием необходимых разрешительных документов; никаких предметов, принадлежащих ЖСК на спорном земельном участке не располагается и не располагалось, ни один этап строительства не начат.

Довод администрация о необходимости передачи земельного участка по акту в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации считает необоснованным, поскольку письмом № 453/1 от 14.03.2022г. подтвержден отказ истца в продлении арендных отношений. Поскольку арендодатель выразил отказ в продлении договорных отношений, создав условия, при которых невозможно достижение цели аренды, фактически спорный договор прекратил свое действие 21.03.2022г., следовательно, начисления и взыскания арендной платы за более поздние периоды отсутствуют.

Относительно акта осмотра с приложением фотоснимков спорного земельного участка ответчик пояснил, что в том виде в каком земельный участок зафиксирован фотоснимками на момент осмотра, ровно в таком же виде и состоянии был передан в аренду: с наличием 2-х бетонных разрушенных блоков, которые представляют из себя мусор (при этом администрация однозначно располагая сведениями о предыдущем арендаторе, умышленно их не приводит); с наличием деревянного ограждения по периметру; с наличием полуразрушенного здания, которое располагается не на самом спорном земельном участке. Из снимков видно, что одна из его стен полуразрушенного здания проходит по границе земельного участка, продолжая деревянное ограждение, но не заходя на территорию арендуемого объекта.

Указывает, что никаких документов, подтверждающих, что при передаче объекта в аренду состояние земельного участка отличалось от того, которое зафиксировано актом, истцом не представлено; просит удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между Администрацией г. Орска (арендодатель) и жилищностроительным кооперативом «21 ВЕК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4342 от 22.03.2019г. (далее – договор), по

условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов муниципального образования «Город Орск» кадастровый номер 56:43:0201013:463 площадью 2876 кв.м., расположенный по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

Разрешенное использование земельного участка: для строительства многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями офисов на первом этаже и подземными парковками (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.3. договор является актом приема-передачи земельного участка.

На земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.1. договор аренды заключен на 3 года, сроком с 22.03.2019г. по 21.03.2022г.

Обременение правом аренды зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 12.04.2019г. № 56:43:0201013:463-56/019/2019-2.

Пунктом 3.1. договора размер годовой арендной платы определяется в соответствии с протоколом аукциона (протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе) от 11.03.2019г. и составляет 145 539 руб. Задаток, перечисленный для участия в торгах, засчитывается в счет уплаты арендной платы за первый год аренды земельного участка.

Размер арендной платы за первый год аренды с 22.03.2019 г. г. по 21.03.2020 г. вносится в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора. Далее арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).

На основании пункта 3.4. размер арендной платы изменяется ежегодно согласно нормативно-правовым актам, регулирующим порядок, условия начисления и размеры арендной платы, о чем Арендодатель своевременно уведомляет Арендатора путем направления расчета арендной платы на соответствующий год без заключения дополнительного соглашения.

В соответствии с п. 3.6. в случае неуплаты арендной платы в срок, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки ЦБ РФ от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 4.2.7 арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю земельный участок в пригодном к использования состоянии по акту приема-передачи.

Полагая, что после истечения срока действия договора аренды от 22.03.2019 ответчик не возвратил земельный участок, продолжил пользоваться им, истец начислил арендатору арендную плату за период с 01.04.2024 по 31.10.2024 по договору в размере 84 897 руб. 75 коп. и пени за просрочку платежей.

Администрацией г. Орска в адрес ЖСК «21 ВЕК» 31.10.2024 была направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате № 13/03-5778, однако, ответ на указанную претензию не получен, задолженность по арендной плате и пени не погашены.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, правовым основанием указаны статьи 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, заслушав представителя ответчика, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из договора от 22.03.2019, заключенного между истцом и ответчиком, ответчику по результатам торгов был передан в владение земельный участок с кадастровым номером 56:43:0201013:463 площадью 2876 кв.м., расположенный по адресу: <...>, сроком с 22.03.2019 по 21.03.2022 для целей строительства.

Иск основан на положениях пункта 2 статьи 621 ГК РФ (если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Между тем, согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми

актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В настоящем случае суд учитывает правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

В настоящем случае договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (то есть после 01.03.2015), требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды для целей строительства.

Следовательно, договор аренды от 22.03.2019 не мог быть возобновлен в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок и прекратил свое действие истечением срока.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор действительно обязан был вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако обязанность арендатора составить акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная п. 4.2.7 Договора, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого земельного участка по истечении срока договора.

При этом право арендодателя требовать внесения арендной платы после истечения срока действия договора зависит от доказательств пользования арендатором земельным участком.

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Суд полагает обоснованным и документально подтвержденным возражение ответчика, основанное на том, что доказательств пользования в спорный период арендатором земельным участком материалы дела не содержат. Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не

представлено доказательство выдачи ответчику разрешения на строительство на спорном земельном участке. Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ), между сторонами не заключено со ссылкой на подачу заявления после истечения установленного срока (после 01 марта 2021 г.).

Истцом не опровергнуты возражения ответчика относительно

отсутствия имущества (предметов), принадлежащего ЖСК на спорном земельном участке. Ответчик утверждает, что в какой-либо хозяйственной деятельности ЖСК «21 ВЕК» земельный участок фактически не использовался, поскольку ни проектной документации, ни разрешения на строительство у ответчика в период действия договора и после истечения его срока не имелось.

Из представленного в материалы дела акта осмотра следует, что участок длительное время никем не обрабатывается и не используется в хозяйственной деятельности. Доказательств установки забора ответчиком материалы дела не содержат.

Само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с 01.04.2024 по 31.10.2024.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что установленная договором арендная плата за период срока аренды, обозначенного договором (с 22.03.2019 по 21.03.2022) ответчиком вносилась; после истечения срока договора ответчик спорный земельный участок не использовал, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ спорный договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.

Поскольку земельный участок свободен от застройки и не был использован для строительства указанного в договоре объекта по причинам, не зависящим от арендатора (в том числе с учетом особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции), основания для взыскания заявленного долга и неустойки отсутствуют.

Иск удовлетворению не подлежит.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, но взысканию не подлежат, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам,

рассматриваемым в арбитражных судах в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации города Орска отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.В. Калашникова